攸县物业管理工作情况调研报告(改).doc

攸县物业管理“路在何方”-攸县物业管理工作调研报告为进一步规范攸县物业管理市场，提升物业管理行业服务水平，全面配合推进城乡“三创四化”工作，提高人民居住环境和群众生活质量，我局根据县委、县政府的安排，走访调查了城区各住宅小区及物业管理企业，认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报告如下：一、我县城区物业管理基本情况随着我县城市建设规模的迅猛发展，县城面貌日新月异，房地产开发的面积越来越大，楼层越来越高，自2002年开始至2010年，房地产开发面积达180多万平方米，仅2010年新开发住宅约50万平方米。我县开发行业飞速发展的同时，物业管理行业进展缓慢，从2003年海悦物业公司的成立，虽已经过近八年时间发展，但由于各方面因素的影响进度缓慢，存在市场化运行机制不健全，物业管理总体水平较低，物业管理行业监管体制不健全等问题。据调查，我县城区现有45个小区（9个封闭式小区，36个敞开式小区）。在45个小区中，已有物业管理的项目16个，面积约83万平方米，非住宅项目4个12万多平方米，共计95万平方米，有14个小区由于规模小、配套设施不完善，根本没有条件进行物业管理。我县新建小区中，物业管理覆盖率约为46%。在物业管理收费方面，多层住宅物业服务费用的收费标准为每平方米0.40.5元，高层住宅为每平方米0.81元。目前，物业管理平均收费到位率仍低于60%，部分物业企业介入小区之前不调研、不做成本核算、盲目介入。根据我县有的物业企业的二次收费情况分析，我县市民仅有15%的业主完全接受先进的物业管理理念，有30%人被动地接受物业管理服务，有50%市民根本不了解物业服务项目，有5%的市民拒绝接受物业服务。在物业管理企业方面，目前在我县从事物业管理服务的企业共13家，物业从业人员达600余人。其中在县内注册（本土）的物业管理企业为10家，均属三级资质物业管理企业，整体表现小、弱、散，可分为三种类型：第一种类型：完全社会化、市场化的物业公司。第二种类型：约定项目后成立的物业公司。第三种类型：房地产企业分离出来的物业公司。外来物业管理企业有3家在我县从事物业服务工作。在这13家物业管理企业中有 家有服务项目。二、 我县物业管理的一些现状1、小区业主拒绝物业管理企业。在调查中，我们发现有部分小区业主不愿接受物业管理，而希望小区社会化，让环卫接管。他们认为同样是清理垃圾，物业企业收取物业费用太高，每月需缴几十、上百元，而环卫收费每月只需8元。对此，物业企业很无奈：无物业管理的小区，路灯电费已纳入城市公共用电，业主不用承担该费用；垃圾清理费每月只需8元/户，还负责公共区域的清扫，配送垃圾桶。然而有物业管理的小区，路灯电费需由业主自己承担，环卫只负责清运小区的垃圾，每月收费6元/户，垃圾桶仍由物业企业掏钱购买，导致物业企业面临尴尬境地。针对这种情况，我们对望云房地产开发的攸州机电城进行了了解，2008年望云房地产委托话蝶物业公司管理攸州机电城，物业费用由望云房地产公司全部承付。在两年合同期满后，业主因为自己要掏腰包才能享受物业管理服务，不得已象征性地成立了业主委员会，然而业主委员会第一件事情就炒了物业公司，让环卫接管，最终导致攸州机电城小区基本上一片混乱，路面损坏无人修，货物乱堆乱放类似这样的现象还存在于其他小区，如新世纪装饰城已多次提出要环卫接管。2、“母子公司”将引发“连锁反应”。目前，我县大部分物业企业与开发企业是母子公司，只有话蝶、中云、万通、家洁4家物业公司是独立的公司。由于大部分物业公司与开发企业是母子公司，开发企业开发的楼盘就没有考虑物业管理的定位，没按规划方案建设，缺乏必要的公共设施，小区开发后由自己的子公司来接管物业管理，因而小区开发的遗留问题转嫁给了物业公司，而物业公司又踢回开发企业，最终遗留问题的解决成了“踢皮球”，迟迟不能解决。如此以来，带来一系列连锁反应：物业公司难以收到物业费，短期内开发商对物业企业的支持勉强维持，一但完成了整个项目的开发，开发商就不会对物业企业进行支持。物业企业就会失去物业生存的能力，不得已精减工作人员，降低服务质量。如果仍不能维持正常运转，物业企业就会干脆关门走人。这样一来，今后业主对物业企业就更没有信心，就会动荡物业管理市场，引发社会矛盾，如株洲市滨江一村就是很好的例子。3、高层楼盘物业管理疑成社会稳定隐患。我县近两年新上项目楼盘，基本都是高层建筑，有的高达31层。由于是高层建筑，公共设施需要增加电梯、供水需要二次加压，导致物业费用增加。如电梯维护费每年4000元/台，年检1500元/台，10层以上每层加50元，另加损耗，每台电梯除电费外需8000-10000元维护费/年；水二次加压还需一笔费用。如此一算，电梯房的物业服务费约为多层楼房的两倍，如果高层楼盘物业管理收费到位率达不到100%，物业服务企业就难以维持生存。物业服务企业就很有可能甩包袱走人，那么电梯无人管理就给业主带来日常生活麻烦，势必引起社会矛盾，最终这个“包袱”又抛给了政府。4、物业设施不完善成了政府“包袱”。我县少数的开发企业，仍然把小区所有涉及物业管理的规定投入作为一种秀，作为擦边球来打，有空隙就钻，有利益就贪，没有作为一个企业的义务和责任来担当。因此，多数成型逐渐入住的小区，硬件设施没有完善，有的形同虚设，大部分开发商把遗留问题，丢给了业主，丢给了社会化的物业管理企业，丢给了政府。5、物业收费难仍是“第一大难题”。物业管理条例自2003年颁布实施已7年有余，群众的物业管理意识淡薄，物业收费难依然是物业管理企业的“老大难”。这里有业主自身素质原因，有业主消费观念，有物业企业服务因素等。比如云升山庄小区在攸县算上档次的小区，无论是绿化面积、公共设施、环境卫生还是房屋质量，都过得硬，而它的收费率也只能收到50%，可想可知其他小区的收费是何等的难。主要表现在：（1）业主自身对物业管理认识不足，物业管理毕竟是个新型的行业，要为广大的市民接受确实有些困难，由于物业服务的概念没有深入业主，物业服务的效果没有为业主所感受，有些业主认为自己购买的房子何必还要发这个冤枉钱，因此有些业主就找各种理由来拒交物业费，（2）业主被动的接受物业消费，由于签订物业服务合同具有二种模式，即业主购买房屋时按规定签订前期物业服务合同及临时业主公约，以及后期由业主委员会与业主大会选聘的物业企业签订的服务公司，而在我县的实际情况为大部分开发商在销售过程中绝大部分没有向业主出示物业合同，也没有公示收费标准等，许多业主在不知情被动的接受，而给物业收费带来抵触情绪。（3）因为物业企业本身服务意识和态度较差、服务人员素质不高、责任心不强，服务质量差或服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费；（4）工程遗留问题随着物业交接，遗留问题成了开发企业与物业企业之间的“皮球”，很自然成为住户不缴费的借口；由于物业费收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，引起住户不满，造成恶性循环，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。6、 小区业主“主人翁”精神未能充分发挥。我县城区45个小区，成立业主委员会的目前有：明珠花园业主委员会于2010年成立；锦江名园、中天国际业主委员会于2011年成立。物业管理条例及株洲市物业管理办法明确：业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，应积极发挥“主人翁”精神，积极参与小区物业管理。尤其是业主委员会更要承担建言献策和监督管理责任。但在调查中发现，小区的很多业主“主人翁”意识淡薄，抱着事不关已、高高挂起的态度，甚至对召开业主大会都不积极、主动。因此即使成立了业主委员会，也是流于形式。如我县海康花园、攸州机电城成立的业主委员会，也是形同虚设，未能发挥其积极作用，未能实现真正意义上的自治管理，最终到了解散的地步。7、 物业管理企业从业人员亟待年轻化、知识化。在调查中，物业企业管理人员和员工高龄化，大多数是40、50岁的下岗职工；从业人员大多文化层次不高，更谈不上专业对口。高龄从业人员大多还是“半路出家”，“逼上梁山”。再加上物业管理这一服务行业，一般人看来“地位”不高，工作没“面子”。在物业服务中付出的多，回报的少，收入不“实惠”。保洁人员仅拿700-800元/月，秩序维护员仅拿900-1000元/月，水电工仅拿1200-1300元/月。行业的发展离不开人才的培养和引进，人才的培养和引进离不开环境和待遇。物业管理企业面临“没面子”、“不实惠”，就会导致优秀管理人员和一线劳动者的奇缺，特别是2011年，劳动用工的紧缺使物业企业服务工作雪上加霜。三、我县物业管理对策1、加强舆论宣传。物业管理是有偿服务，业主交纳相关部门制定的物业费是一种义务，也是一种投资，如今在发达的城市，大多数业主都接受认同了。因此，好的物业管理能提升市民的生活质量，优秀的物业管理服务的服务费高于一般性的房屋租金的现象也不足为奇，业主对物业管理的投入作为一项投资也是一种时尚。让更多的市民迅速了解物业管理，正确的舆论导向是关键。因此，要通过电视台、网站、手机报及报纸等新闻媒体，重拳打造“攸县物业管理宣传年”活动，让先进的物业管理理念被广大市民所接受，积极推介、打造攸县本土物业管理企业，形成更好的物业管理企业的口碑。要求有条件的企事业单位要实行专业化、社会化的物业管理。2、全面推行前期物业管理招投标机制。强势推进物业管理前期招投标工作，将所有未成型和在建的各类型的小区物业管理项目，全部挂牌公示，实行公开、公平、公正招标，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。开发项目在办预售许可证前实施前期物业管理招投标，通过到周边县、市调查实行前期物业招投标有几大好处：第一，开发商在招标申请书中就要确定该项目的物业服务标准。第二，要明确物业管理总体要求及项目说明和服务要求，配套公共设施，比如变压器的型号、容量、数量；电梯的生产厂家、型号、数量、速度、功率载重；给排水系统；消防系统；智能化系统；绿化面积，二次供电系统；附属设施（业主会所、物业用房、娱乐设施）这些都要明确并列出清单。第三，物业招标后，开发商应在销售部公示物业公司资质及物业服务的标准和收费标准，让购房户明白消费，在签订购房合时同时要签订前期物业服务合同及业主临时公约，有利于今后物业公司正常开展和服务费的收取。第四，通过招标后，开发商应把配套公共设施及列出的清单暂时移交给物业企业进行管理，开发商与物业企业双方都要履行各自的责任。第五，小区业主入住率达到50以上政府各职能部门应责领开发商与物业企业成立业委会，等小区业委会成立以后，物业企业完成前期物业管理工作，开发商应按照购房合同约定与物业企业及各行政主管部门监督把配套公共设施及列出的清单移交给业委会，业委会重新选聘物业企业并把配套公共设施及列出的清单委托物业企业进行管理。第六，从某种程度行政主管部门与物业企业可以监督开发商的行为，减少工程建设和配套公共设施不到位的遗留问题；第七，通过招标引入物业企业竞争，提高物业企业的素质和水平。3、严格物业管理配套设施验收机制。众所周知，好的物业管理和优越的物业管理硬件设施，能够有助于整个楼盘的良性开发。我们认为，通过县政府协调，真正实现物业投入验收一票否决制度。对房屋质量存在问题的，各项硬件设施没有到位等相关物业管理各项指标要求，严格把关，对没有达标的要坚决杜绝过关，从源头上，杜绝开发商弄虚作假，偷工减料损害业主权益的行为；对已经形成的小区，没有达到标准的，县政府重新制定标准整改通知，对拒不整改的开发企业，采取强制执行制度，争取净化物业管理企业服务环境，为物业管理企业发展提供强有力的保障。具体做法为由政府办（或授权房产局）牵头，组建物业管理前期介入机构，人员由县各注册物业管理公司择优选派，机构主要负责，各楼盘的房屋质量，公共设施的完善，物业管理项目挂牌公示，开发企业房屋接交手续监管。在源头把握质量关，杜绝开发商损害，侵占业主利益行为，核准相关物业公司入驻管理的资格对初注册物业企业，必须有一年以上经营小区管理的经营者，才能入围竟标。对符合一切交接手续后的楼盘，才能挂牌引进物业管理企业。4、强化督查考核促进物业企业服务上台阶。整改所有从事物业管理企业所服务的小区，对业主不信任的物业管理企业，限期整改，愈期未实现整改目标，监管部门有责任干预，直到合格为止。把物业管理小区列入全县“三创四化”考核，县“三创四化”办应对物业管理小区进行调查了解，属开发商未完善的基础设施，督促完善，未有开发商的小区应启动“三创四化” 专项资金给于完善，提高物业小区的品位，以达到争创全国文明城市的标准。要经常组织前期介入机构成员，定期抽查各物业管理企业，对业主投诉多、收费率低的企业，提出整改意见，要求所有出现状况的企业，上报整改方案，真正让业主明白，放心享受物业服务消费。5、规范前期物业收费方式。改变传统业主被动消费局面，实行业主短期预交，低费用切入，享受物业管理服务，逐步实现业主开心物业消费，积极配合物业管理良性互动的新格局。县物价局、县房产局联合出台政府物业管理服务指导价，同时明文规定新交接楼盘，只准预收前半年的物业管理费和规定的装饰管理服务费和垃圾清运费，彻底杜绝小数企业短期赢利行为，缩短物业管理公司的前期介入周期，迅速规范操作业主委员会成立，要求所有新交接楼盘在规定的时间内，业成立主委员会并备案。6、“量身定做”物业管理企业的相关优惠政策。每个行业都有行业的特性和行业的发展历程，作为攸县新兴物业管理企业特征，从业人员密集，服务要求高，服务标准