房地产价格影响因素习题.doc

第四章房地产价格影响因素一、单项选择题（共15题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（）。A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D、影响房地产价格的因素都与时间有关2、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。A、面积B、方位C、朝向D、交通3、诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（）不属于商业房地产区位优劣判断的标准。A、周围环境状况安宁程度B、临街状况C、交通条件D、繁华程度临街状况4、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。【2011年真题】A、朝向B、楼层C、方位D、交通条件5、对商业用房而言，一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（）。A、60%B、70%C、80%D、906、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。【2012年真题】A、商业用房B、住宅C、写字楼D、工业用房7、下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（）。A、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化D、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长8、（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长9、下列房地产实物因素中，（）的分类不同于其他三项。A、土地开发程度B、建筑规模C、空间布局D、建筑物完损状况10、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A、下降，下降B、下降，上升C、上升，下降D、上升，上升11、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（）。A、降低房地产开发贷款利率B、减少土地储备贷款C、降低契税D、减少土地供应12、当住房供应结构调整，重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模，提高其建设总量的比重，则会导致商品住房的价格（）。A、上升B、下降C、平稳D、无影响13、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。【2012年真题】A、居民收入增加B、房产税征收C、人民币升值D、居民消费价格指数上升14、下列有关房地产权益因素，描述错误的是（）。A、容积率的高低对地价有很大影响B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失15、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格（）。A、上升B、下降C、不变D、不相关二、多项选择题（共11题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5 分） 1、将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列（）属于个别因素。A、经济发展状况B、物价C、环境状况D、规模E、建筑结构2、下列（）不属于房地产影响因素中的区域因素。A、土地形状B、地形C、城市规划调整D、环境状况E、配套设施状况3、建筑物实物因素包括（）。A、建筑规模B、空间布局C、维护情况D、相邻关系E、临街状况4、判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。【2011年真题】A、临街状况B、是否便于动力取得C、是否便于废料处理D、是否接近大自然E、是否便于产品和原料运输5、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。【2012年真题】A、税收政策B、城市规划调整C、环境状况D、城市基础设施状况E、汇率6、影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（）等。A、大气环境B、治安环境C、声觉环境D、水文环境E、卫生环境7、影响房地产价格的经济因素，包括（）。A、经济发展B、居民收入C、利率D、汇率E、房地产投机8、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A、上调开发商贷款利率B、限制房地产投机行为C、城市化的加速发展D、国际上的政治对立E、政府制定最高限价9、下列（）区位因素对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响。A、层高B、楼层C、临街状况D、交通条件E、外部配套设施10、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B、如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E、居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大11、影响房地产价格的社会因素，主要有（）。A、政治安定状况B、社会治安程度C、居民收入D、房地产投机E、城市化三、判断题 （共15题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。）1、通常下，朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大，住宅如此，商场也是如此。 （）对错2、房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（）对错3、修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 （）对错4、层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。所以层高或净高越高越好。 （）对错5、在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。 （）对错6、房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 （）对错7、经济距离是科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量以反映距离。 （）对错8、在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时间来测量。（）对错9、对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 （）对错10、房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度，建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （）对错11、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（）（2005年试题）对错12、减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 （）对错13、居民收入的增加如果是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已由了较好的基础，这样会增加房地产的需求。（）对错14、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。（）对错15、一般地说，增加卖方的税收，会使房地产价格上涨。（）对错第五章房地产估价原则一、单项选择题（共17题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（2005年试题）A、委托人B、估价报告预期使用者C、管理部门D、中立2、所谓的（），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。A、客观B、独立C、公正D、中立3、对于空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。A、1年B、2年C、3年D、半年4、下列关于合法原则说法错误的是（）。A、估价对象状况必须依法判定B、合法原则中所讲的法，是广义的法C、合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象D、合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿5、在依法判定的权利类型及归属方面，应以（）为依据。A、国家的价格政策B、相关合同C、法律、法规、政策D、使用管制6、建设工程承包人行使优先权的期限为（）自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。A、1个月B、3个月C、6个月D、1年7、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。【2012年真题】A、估价目的B、价值时点C、估价对象D、价值类型8、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。【2011年真题】A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价9、在期房房地产评估中，通常价值时点为（），估价对象为（）状况。A、现在，历史B、现在，未来C、历史，现在D、未来，现在10、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。【2008年试题】A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在11、（）要求房地产估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。A、差异原则B、类似原则C、替代原则D、可比原则12、替代原则是针对（）而言的。A、房地产状况B、估价对象C、估价结果D、估价目的13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。【2011年真题】A、维持现状B、改变用途C、重新装修D、重新开发14、（）是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。A、均衡原理B、使用管制C、收益递减规律D、边际效用递减规律15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。【2008年试题】A、收益递增递减原理B、均衡原理C、替代原理D、适合原理16、当新用途的房地产价值改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（）为前提进行估价。A、维持现状B、装饰装修改造C、改变用途D、重新利用17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。【2003年试题】A、保持现状前提B、装修改造前提C、转换用途前提D、重新利用前提二、多项选择题 （共8题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5 分）1、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）等进行估价。A、各方估价利害关系人均是利己并理性的B、估价人员应“换位思考”C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D、估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值2、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。【2005年试题】A、土地所有权B、国有工业用地土地使用权C、宅基地土地使用权D、大型游乐场E、乡镇企业用房3、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B、取得土地使用权证书C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30以上4、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（）。A、价值时点为现在，估价对象为未来状况B、价值时点为现在，估价对象为现在状况C、价值时点为过去，估价对象为过去状况D、价值时点为未来，估价对象为将来状况E、价值时点为过去，估价对象为现在状况5、最高最佳使用包括（）上的最佳。A、用途B、规模C、集约度D、档次E、规划6、最高最佳利用必须同时满足以下条件（）。A、法律上允许B、技术上可能C、经济上可行D、价值可取E、流程上紧凑7、下列有助于把握最高最佳利用原则的原理是（）。A、适合原理B、均衡原理C、合理原理D、边际效用E、收益递增递减原理8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润三、判断题 （共15题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。）1、房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。（）对错2、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 （）对错3、合法原则意味着只有合法的房地产才能成为估价对象。（）对错4、评估价值通常大于或等于零，不可能出现小于零的可能。（）对错5、评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。 （）对错6、根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押。（）对错7、在评估