祥阁花园工作计划.doc

祥阁花园首期项目公开发售工作计划祥阁花园首期项目公开发售工作计划广州凌峻房地产咨询有限公司2002年12月9日祥阁花园首期项目公开发售重要事项我公司就祥阁花园的开盘工作计划形成文字与贵公司进行有效的沟通。希冀双方在进一步的有效沟通后，确定开盘计划以及相关事项，便于双方的工作更好地开展。祥阁花园首期项目开盘工作主要分为两个部分：一、 祥阁房地产公司对内的资源整改1、完善公司架构，形成良好的公司组织体制（高级人员的培训、招聘）二、 对外的资源整合1、确定全程策划公司并实施工作2、确定园林设计公司并展开工作3、确定营销中心设计公司并展开设计3、确定装修公司并开展装修工作4、确定营销推广相关内容1） 完成市场调查（商铺、住宅）2） 完成营销、推广报告（商铺、住宅）3） 完成项目的整体包装方案（VI系统与环境包装）4） 完成销售人员的招聘、培训工作一、祥阁花园开盘开展工作重点内容一）前期筹备工作（2002年12月中旬2003年3月初）1、 凌峻公司组建祥阁花园住宅物业、商业专案小组以及广告创作专案小组2、 凌峻公司协助祥阁房地产开发公司确定相关专业公司，并进行实质沟通n 园林设计公司n 祥阁花园营销中心设计公司n 样板房设计公司对于相关公司的确定，凌峻公司将推荐相关公司的资料，并同时进行积极地沟通，结合项目的情况进行有效的筛选和监督。协助相关公司工作的完成。3、 凌峻公司进行大庆房地产市场调查（具体的工作方式以及流程详见市场调查方案）操作流程：凌峻公司提交市场调查计划进行实地调查形成市场调查报告文本4、 凌峻公司完成祥阁花园首期项目的营销推广报告（住宅、商业）n 住宅物业的营销推广报告内容1）项目定位；2）项目价格策划；3）项目客户群定位及分析；4）各阶段营销策划；5）项目销售进度模拟；6）广告推广策划及表现；7）整体销售现场包装；8）系列公关及营销活动策划；9）媒体组合、频度、预算及计划。 n 商业物业的营销推广报告内容1）商铺的产品定位；2）商铺价格策划；3）商铺的功能划分5） 商铺客户群定位及分析；6） 商铺公开发售计划7）各阶段营销策划；8）项目销售进度模拟；9）广告推广策划及表现；10）整体销售现场包装；11）系列公关及营销活动策划；12）媒体组合、频度、预算及计划。13）商铺首次公开发售具体执行方案操作流程：完成策划思路凌峻策划方案初步讨论 完成策划书撰写双方讨论调整、定案5、 凌峻公司完成祥阁花园首期项目整体包装系统设计方案（项目的VI系统、环境包装系统）n 祥阁花园品牌形象工程的塑造和延伸这是使本项目的核心理念具体化、专业化的过程，建立产品形象，给予消费者深刻、明确的印象。因此，首先必须建立完善的VI系统（项目形象识别系统）。 内容：（1）项目标志；（2）标识系统；（3）导视系统；（4）销售系统。以上均体现在售楼部、样板房、会所、到展板、灯箱、指示牌等每一个环节，形成一套整合的系统工程，处处体现企业文化与项目特质，消费者身临其境，不仅在视觉上得到冲击，并且在潜移默化间强化了对项目的好感度与认知度。操作流程：完成LOGO及部分应用系统设计稿双方讨论修改，再次提交，LOGO定案完成标识系统、导视系统、办公系统、销售系统设计。6、计划设置项目样板单位（独立或在其余示范单位内），故需提前寻求洽谈确定整体厨房卫生间的生产供应商。7、凌峻广告公司创作组完成广告设计及制作内容：A、 楼书B、 生活手册；C、 园林图集；D、 户型图集；E、 单张及折页；F、 首期报纸广告；G、 夹报广告；H、 影视广告；I、 电台广告；8、销售队伍的组建内容： 首批销售部人员招聘、培训、管理，约1012名，优胜劣汰。其中包括：销售主管（1名）、销售人员（810名）、业务助理（1名）、策划助理（1名）、助理/文员（1名）等。 操作流程：培训手册制定（主要包括人员管理条例、人员工资及佣金标准、项目培训、销售技巧、销售流程等）人员招聘人员的培训人员筛选服装、销售用具确定、选购9、各合作单位的洽谈、确定，凌峻公司协助完成 内容：1） 按揭银行；2） 媒体投放广告公司；3） 各类广告制作公司（如：展示公司）；二）开盘前市场预热期（2003年2月中、下旬）1、凌峻执行董事项目策划经理前往大庆携同项目组成员与祥阁房产领导层沟通前期项目筹备状况讨论项目商铺开盘营销推广计划等议题。2、商铺价格的修正、制定价格制订思路；价格初步方案；价格方案修改，定案。3、开盘阶段广告投放安排筹备 进度：（1）缮稿方案A、缮稿形式；B、缮稿主题；C、媒介策略。（2）媒体动员会（3）缮稿撰写（4）媒介投放4、开盘前推广计划及筹备内容： 开盘前推广建议及定案； 有关物料的设计、制作； 有关合作单位的洽谈、确定； 有关媒体的沟通。5、前期客户资料汇总分析内容：客户基本资料及购买意愿分析；检阅项目定位及产品；（户型、景观、物业管理、配套设施等）提交、沟通调整意见；制订调整相关方案。6、销售资料检查落实内容： 销售资料及有关法律文本制定（楼价表、付款方式、认购书、装修标准等）。7、全面完成整体销售现场包装内容：1）售楼部；2）样板房；3）广场及周边环境；4）工地包装；5）前往项目所在地道路。三）公开发售（2003年4月上旬）凌峻执行董事、项目策划经理前往大庆，携同项目组成员与祥阁房产领导层共同检验开盘前各项筹备工作，就公开发售期间营销推广计划进行深入讨论二、祥阁花园开盘工作营销推广工作细则第一阶段 整体方案撰写、全新形象设计、调整、修改、定稿此阶段中是祥阁花园全新形象的设计沟通、修改调整布置祥阁花园营销现场的布置完善。主要工作为：1、 落实祥阁花园开盘的公关活动以及具体的安排2、 结合祥阁花园进行进行全面的新闻炒作3、 完成营销中心、样板房宣传品以及销售资料的设计工作4、 完成销售现场环境的布置工作 工作内容及要求责任人祥阁花园首期营销推广计划的沟通祥阁房产祥阁花园开盘整体工作安排的确定祥阁房产1、 祥阁花园首期推广方案的调整祥阁房产2、 祥阁花园首期推广方案的确定祥阁房产3、联系确定相关新闻媒介，进行祥阁花园全面炒作的通报会，并确定新闻媒介进行炒作的配合方案祥阁房产凌峻公司3、 第一次软文陆续见报凌峻公司4、 系列性软文陆续见报，形成系列性的炒作祥阁房产祥阁花园全新VI系统（标识标准组合、道旗、围墙、户外广告、吊旗、指示系统等）1、初稿设计、沟通凌峻公司2、根据现场情况进行修改、调整凌峻公司5、 全新的VI系统定稿祥阁房产祥阁花园外部环境包装工作户外广告1、 户外广告位置的沟通、落实祥阁房产2、 户外广告制作、发布道旗1、 外路道路道旗的沟通、落实祥阁房产2、 外路道路道旗的制作、发布祥阁房产3、 制作、发布祥阁房产侯车亭广告1、 侯车亭广告位置的沟通、落实祥阁房产2、 候车亭广告制作、发布祥阁房产祥阁花园营销中心包装1、 展版、主题背景板、室内告示牌、气氛喷绘设计初稿等凌峻公司2、 初稿审定，进行修改调整祥阁房产3、 定稿祥阁房产4、 制作、布置祥阁房产销售资料1、 海报、楼书、户型手册的设计初稿凌峻公司2、 修改、调整凌峻公司3、 定稿、出片、凌峻公司4、 印刷成品祥阁房产营销现场布置1、 营销中心布置的调整祥阁房产2、 现场指示系统的完善与布置祥阁房产2、营销中心的外部环境的布置（鲜花的摆放）祥阁房产 第二阶段 祥阁花园现场布置、报纸稿件发布、公开发售的准备工作1、 祥阁花园系列报纸稿件的发布，新闻软稿的延续2、 公开推售单位的确定3、 公开推售的楼价的调整4、 公开发售程序5、 销售人员的培训6、 销售资料的全面完成祥阁花园形象稿件1、祥阁花园形象报纸广告系列创意的沟通凌峻公司2、祥阁花园形象报纸广告系列创意的确定祥阁房产3、发布祥阁花园第一次形象广告凌峻公司公开推售单位的确定1、祥阁花园公开推售单位挑选（明确户型搭配、座向分布）凌峻公司2、公开推售单位的确定祥阁房产公开推售楼价的调整确定1、对现在全面楼价格进行整理，确定目前楼价的整体均价格以及相关的系数。凌峻公司2、根据公开推售单位的情况，制定楼价的调整系数，进行楼价的全面调整祥阁房产3、 确定楼价的全面调整，实施新的楼价表祥阁房产4、 确定公开发售起价格以及促销优惠祥阁房产公开发售程序1、 祥阁花园公开程序与方式的沟通凌峻公司2、 公开发售程序的确定凌峻公司3、明确公开发售的优惠政策祥阁房产销售人员的系统培训1、销售人员的房地产理论知识的培训凌峻公司2、销售人员项目情况的深度培训（项目的基本情况、项目卖点提纯、销售人员的统一说辞等）凌峻公司3、销售人员的实战演习凌峻公司4、销售人员的考核、上岗凌峻公司营销中心、布置完成1、工地形象整改的完成（材料的堆放有序）祥阁房产3、 固定的看楼路线的设定，统一说辞的启动祥阁房产销售工作的全面准备落实1、再次审定楼价表凌峻公司2、销售人员的工作进行及时修正凌峻公司4、 销售资料的全部到位祥阁房产5、 追踪广告稿件的效果并及时进行反馈凌峻公司6、通过对内部认购的买家的观察，注意价格和销售优惠的侧重与调整凌峻公司7、推盘节奏的控制的修正凌峻公司8、正式的认购登记书和相关文件准备完成凌峻公司9、公开发售当天具体的工作安排落实祥阁房产项目的广告发布1、项目的系列性广告发布凌峻公司2、根据广告发布的市场反应及时监督和策略性调整凌