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关于加压供水及其户表工程管理工作的意见 鉴于目前巴城地价迅速上涨,商品住宅楼的开发继小高层普遍出现之后,高层商住楼的开发又紧跟而上。随之带来的高楼加压供水及其户表工程的新问题摆在我司面前。为了研究和解决这一新课题,2007年11月1日公司董事长兼总经理代总到技术发展部召集有关人员座谈商讨,并介绍了成渝两地不同的管理模式,要求拿出一个适合巴城情况的初步意见,供公司参考决策。 为此,技术发展部邀客户部、营业部的负责人,重点交换了目前巴城加压供水及其户表工程方面的情况、意见和存在的问题,在技术发展部内部就各级文件相关内容和技术方案进行了比较充分的讨论。目的是为了摸清实情,吃透政策,广泛征求意见,为制定方案明确方向和寻找切实可行的依据。对公司来说,高楼加压供水及其户表工程,既要满足用户服务,又要利于公司的经营管理,本着社会效益和企业利益双兼顾的原则。对于该问题的看法和意见如下:一、现状及问题1.加压供水规模不大,已建成加压泵站停多开少。 巴城目前现有的高楼加压供水及其户表工程的基本情况详见统计表(附1),就加压供水在全城的供水总量中所占比重看,目前的规模不大。据调查,已建成的19处加压设施,除宾馆、酒店在正常运行外,其余大部分尚未使用或使用频率很低。2.管理形式灵活多样。 目前公司对已建成的高楼加压供水管理形式不固定,主要有两种:a、水司统管。主要是新建的11层以下的小高层住宅楼,按照省、市及公司的文件要求必须加压。大部分711层的加压供水设施由房地产开发商投资或由我司对其接水点管网设施统筹增压或供水调度措施,以满足水压要求。增压设施(或措施)及其户表工程的建设、安装、维护和运行全部由水司承担,我司内部按职责再划分到各部门分工负责。b、开发商自管。目前巴城建成的地势高位区的多层住宅楼和11层以上的高层商住楼,其加压设施由房地产开发商投资和建设,建成后由开发商选择(或自行组建)的物业公司负责管理、运行、维护。其户表工程由我司承担,水费按物价局批准的全城统一的水价标准抄收。加压后应增加的那一部分水价收费情况不明,据了解,有的打进了小区物业费中。 以上这两种管理形式对我司的共同好处是:户表工程完全按公司的一户一表实施办法统一管理,已有章可循,内部操作比较规范;外部开发商及用户已经接受,已初步形成比较正常的市场秩序。存在的共同问题是:我司或物业公司无政策依据,不能向用户加收加压部分水价。3.现有的管理办法简单,主要针对小高层。 公司对加压供水已经出台的管理办法是今年十月一日正式实施的一户一表安装实施办法中第5节“加压工程”部分,只有4条规定:建筑超过七层以上(含七层),必须实行加压。可由用户自行安装供水加压设施。用户自愿申请并交纳费用的,由公司满足七楼以上供水压力。实施户表前,要现场测定水压,进行户表工程水头损失计算,合理设计户表工程水压。4.经验和问题。 从现状来看,巴城小高层、高层商住楼开发建设已形成一定规模,发展势头快。我司在多层住宅户表工程的基础上,高楼加压供水和户表工程也随之起步,积累了以下的一些经验:a.内部形成了较成熟的业务秩序、管理制度。b.基本已达到职能机构完整,业务和技术力量雄厚,工程施工装备配套齐备的水平。c.在外部条件上已经得到房地产开发商和客户的认同和配合,得到了政府部门在物价、行业管理和执法监督方面的政策支持。这些都是我们下一步搞好高楼加压供水和户表工程的资源条件,我们应该充分加以利用。 在认真分析现状和总结成功经验的同时,我们也发现在高楼加压供水中存在着不足和问题:a.现有队伍难以适应高要求。高层商住楼的加压供水及其户表工程对我司的能力和水平是一个新考验。这是因为高层住宅楼与多层不同,它层数多,高度大,建筑面积大,居住人口多,使用功能多。要求有更完善的生活保障设施,更卫生、舒适和安全的生活条件。在高层住宅中设备多、标准高、管线多,而且管径较大,建筑结构和水泵、消火栓、水箱、水表箱等各种设备在布置中的矛盾多。这使得我们不能再象过去搞多层住宅户表工程那样单纯,不能单打一,必须与其他管线工程的施工密切配合,协调工作。高层供水水压大,负荷大,管道常常在有限的管井中穿行,要求我们安装的供水设施必须安全可靠。这些,国家制定的各种高层建筑技术规范、标准比多层住宅要求更高更严格。而我们已经习惯于在多层户表工作中的管理办法、管理水平、技术装备和队伍实力是否能够适应高层住宅楼提出的新要求,是一次严峻的考验。b.老办法不能满足新情况。公司目前的管理形式和管理办法,偏重在处理多层住宅的户表工程业务方面,还无法适应当前巴城发展起来的高楼加压供水和户表工程的新形势,不能用它去完全解决好工作中所遇到的诸多复杂情况和实际问题,还有待进一步补充完善,需要制定出同时适合高楼加压供水及其户表工程的较完整、较系统的管理办法,使之更具指导性和操作性。公司在这一块新市场上的经营战略目标和经营指导思想也尚未响亮地提出来,应根据对市场的预测和分析,明确应对加压供水市场的经营策略。c.加压部分的水价无政策支持。加压供水的水价问题尚未提上政府的议事日程,其加压后如何收取其加压部分水价,还是个空白,无章可依。二、外地管理模式根据代总提供的情况以及营销系统最近赴蓉考察情况的介绍,成,渝两地对高层商住楼加压供水和户表工程分别采用了不同的管理模式:1.成都模式成都水司目前按两级市场的管理模式处理高楼加压供水的问题。大致情况是:一级市场,由水司面对开发商。供水企业按小区入院总表抄收水费,相当于将自来水趸售给小区开发商(或物业公司)。二级市场,由开发商(或物业公司)面对小区用水户。高楼加压供水及其户表工程的投资、建设由开发商承担。加压站的运行、管理和维护以及用水户水费的抄收由开发商(或物业公司)全部负责。其好处是:.水司不直接面对居民用户,大大简化了管理层次和环节,减少了矛盾;.消防用水量也能抄收回来;.减少了分户表与总表的计量差损失。不足之处是:.与省、市文件中关于“一户一表,计量到户,水表出户”的有关规定不符。.丢掉了加压市场和户表工程的收益,减少了工作量也减少了就业岗位。对于我司来说:这个办法使我司现在推行的户表工程收费标准失去了所构成的工程量的依据,户表工程收费的主体不再是我司,而是开发商,我司只能收取从管网接水点至小区总表前的工程费用。.按照巴建发【2004】348号文件中关于“建设业主在住宅交付使用后,必须将室外水表箱移交城市供水管理部门统一管理,自来水收费按现行规定办理”的精神,当开发商或物业公司与用水户的供用水矛盾得不到妥善解决时,必然会波及供水企业,水司仍会最终承担其中相关义务和责任。政府最终也会要求水司出来解决遗留问题。2.重庆模式重庆水司对于高楼供水采用的模式是:下设一个二次加压供水的子公司,公司内部实行两级管理。凡需二次加压供水的一切业务,从规划设计、投资建设、户表工程以及加压站运行管理,全部由二次加压供水公司负责。人、财、物管理体制按总公司与子公司的关系处理。自来水按总表计量与二次供水公司进行结算,加压后的水价由二次供水公司按市场产品定价原则报物价部门批准后确定。与成都模式相比,重庆模式的优缺点正好相反,互为补充。好处是:.扩大了供水业务市场;.对我司来说维持了现行的户表工程收费标准;.能及时发现和解决用户的矛盾。缺点是:.直面用户,管理面宽量大,矛盾多,需要服务更及时;.消防用水量难以收费;.水表计量的总分差无法收回。三、 想法和建议 按照省、市相关文件的规定,参考外地的经验,考虑巴城的实际情况,结合我司成功的经验以及现有的人力、技术等资源条件优势,综合相关部门的讨论意见,对于公司今后如何加强高楼加压供水及其户表工程的经营管理工作,初步提出下面的一些想法和建议:1.全程服务,负责到户。.这是文件的要求,供水企业职责所系。省、市两级文件中均要求“一户一表,计量出户,城市供水企业抄表计量到户”,并明确提出,住宅交付使用后,必须将水表箱移交城市供水管理部门统一管理,自来水收费按现行规定办理。对于七层及以上成套居民住宅,文件同样明确提出按四川省城市供水管理条例和城市供水价格管理办法的有关规定和设计规范,结合实际情况实施,并未排除供水企业服务和抄表到户的义务和责任。.积极介入,主动把握加压供水市场。公司如果从申请一开始就介入管理加压供水和户表工程,直至抄表到户。这不仅大大扩展了公司的经营服务范围,积极主动地把握住了二级供水市场,同时能够直接跟踪,及时发现中间环节的矛盾和问题,切实有效地解决供需矛盾。通过全程服务,负责到户,减少了很多后遗症,防止和避免了开发商(或物业公司)可能会转嫁来的供水责任风险。2.预测市场变化,制定经营对策,确定水司的主导地位。加压供水工作既已起步,新情况新问题既已出现,从长远计,建议公司认真分析房地产市场动态,综合城市建设和城市用地的规划和政策,预测巴城未来高层建筑的发展前景,结合公司自身条件和优势,当仁不让摆正城市供水的主角地位,充分发挥在加压供水中的主导作用,努力成为安装市场的主力军,积极主动全方位把握供水市场,以主体姿态制定出高楼加压供水及其户表工程近、远期的经营管理目标及对策,分阶段实施。3.先统后分,分步推进。从现状统计情况看,巴城目前高层商住楼总规模的比重和用水量均不大,估计近一、两年内其规模也不会很大,相应的业务工作量和安装工作量也不会太大。从巴城的经济条件看,巴城也不能与成、渝两地类比。因此,采用什么样的管理模式,我们一方面要学习同行的经验,另一方面应结合本地条件,不去照搬他们的做法。对此,我们提出巴城的高楼加压供水及其户表工程管理宜采取先统后分,循序渐进,步步推进的发展方式。即在最近一两年内实行公司统管、部门负责的方式管理,以充分利用现有的人力、技术资源条件和管理经验,灵活多样、短平快地解决问题。今后规模大了,业务量和工程量多了,就可以考虑把它独立出来,组建二次供水服务公司,独立办理该项业务,使之成为公司下属的二级机构或子公司。4.细化职责,完善办法。在目前规模小、练队伍、打基础阶段,公司对加压供水和高楼户表工程实行统一管理,部门分工负责的管理办法。可参照刚刚出台的一户一表的安装实施办法为蓝本,但这个办法主要服务于多层住宅户表工程,对于高层住宅来说就显得太简约,不适应。为了克服这些不足,还应补充完善一些内容,相应增加业务部门的职能,使之对工作实践具有指导性和操作性。我们认为应补充完善以下内容:.客户部。在受理申请时,应要求业主提供相应的住宅建筑加压供水及高层“一户一表,水表出户”的施工图设计,交技术发展部审查合格后,才能受理后续业务。客户部在签订供用水合同时,必须明确加压供水设施的投资主体、建设主体以及加压站运行管理维护的责任主体。无论由谁投资建设的加压站均应有工程质量承诺书留存客户部备案。客户部从一开始就要介入和监督加压设施的建设和运行管理,并纳入用户户籍管理内容。开发商委托的对加压供水设施管理的物业公司,应接受城市供水企业对其运行管理情况的指导和监督,以确保用户水压、水质和消防安全的要求。同时,客户部应为建星公司承揽加压工程创造条件。.技术发展部。要直接介入或承担高楼加压供水和户表工程的施工图审查、修改和设计工作。本着“一户一表一管”和“集中设置分户表箱”的要求,遵循“因地制宜,因房制宜,科学设计,形式多样,方便使用,有利安全,兼顾消防”的原则,择优确定技术方案。在设备选型上,尽量采用同一厂家的系列产品,注意在全城范围内各加压站设备的互换性,禁止选用淘汰产品。在设计表箱表位时,要兼顾营营业部抄表人员的方便和安全。技术发展部要参与高楼加压设施和户表工程的验收,对不合格的工程有权提出整改并要求返工。.建星公司。要适应高楼加压供水业务的新要求,加强技术培训,充实技术力量,完善业务体系,扩展业务范围,进入加压设施安装工程和加压站运行管理托管业务的市场,向供水物业方面发展。为此,可先组织人员向重庆同行学习,进而为公司下一步组建专门的二次供水公司做好业务和技术准备。同时要随时掌握当前城市高楼加压供水设施相关的供货及市场信息,熟悉内部业务承接情况,实行加压设备器材计划供应管理办法,保持合理的库存,为加压供水做好物资保障。.营业部。要专门研究加压后的户表水费抄收的新办法。可结合建星公司承接的小区加压站托管业务,建立代收水费业务关系,方便高楼小区用水户。.管网所。要建立全城高楼加压供水的测压点,合理布置和调整管网测压点,增加对加压站接水点压力及加压供水方式的监管,重点监视水压薄弱环节,防止从市政给水管网直接装泵抽水。同时要增强对各处加压供水的采样送检及水质卫生监测,预防因加压系统管理不善造成水质的二次污染。.客户部、营业部要加强业务衔接,同时要建立与加压供水小区物业管理部门的工作联系,及时处理供用水矛盾。5.争取政策,解决水价。加压供水后所增加的投资和运行成本,理应进入水价,其中特别不能忽视的是:若干年后,加压设施的大修和更新改造资金从何而来?这个问题不解决,加压供水就难于维持长久。建议:当开发商或业主自行管理加压站时,应在供用水合同中增加由业主自理设

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