前期物业服务管理规约.doc

森柯自然印象业主临时管理规约第一章 总 则第一条 为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益， 保障物业的安全与合理使用 、 维护公共秩序， 创造良好的环境， 根据国务院 物业管理条例 和 重庆市物业管理条例 以及相关法律法规的规定制订本临时管理规约 。第二条 建设单位在物业销售 前将本临时管理规约提供给物业买受人，并予以说明 。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时， 对本临时管理规约予以书面承诺， 表示认可本临时管理规约的内容 。 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时管理规约为准 。第三条 本临时管理规约对全体业主及物业使用 人均有约束力 。 物业使用人违反本临时管理规约的规定， 相关业主应当承担连带责任 。物业的所有权发生变更时， 原业主对本临时管理规约书面承诺的效力及于新的物业继受人 。第四条 本临时管理规约的解释适用 中华人民共和国的法律 、 法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策 。 本临时管理规约与相关法律 、 法规和有关政策相抵触部分无效， 但不影响本临时管理规约其他部分的效力 。第二章 物业管理区域概况第五条 本临时管理规约所涉及物业管理区域的基本情况如下： 物业名称：森柯自然印象坐落位置：重庆市江北区鲤鱼池158号 总建筑面积：26269.20平方米 总户数： 容积率： 绿化面积： 第六条 除法律 、 行政法规规定和物业买卖合同约定的共有部分外，业主享有以下物业共用部位 、 共用设施设备的所有权：1 、 由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用部位， 包括该幢建筑物的基础 、 承重结构 、 外墙 、 屋顶等基本结构部分， 通道 、 楼梯 、 大堂等公共通行部分， 消防 、 公共照明等附属设施， 避难层 、 设备层或设备间等结构部分 。 （包括但不限于柱 、 梁 、 楼板 、 户外墙面等）2 、 由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备， 包括该幢建筑物内的给排水管道 、 落水管 、 水箱 、 水泵 、 电梯 、 冷暖气设备 、 照明设施 、 消防设施 、 避雷装置等 。3 、 由物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备， 包括道路 、 围墙 、 绿地 、 沟渠 、 池井 、 照明设施 、 共用设施设备使用的房屋等 。4 、 其他不属于业主专有部分， 也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 。建筑区划内的土地， 依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路 、 绿地占地除外 。第七条 建设单位的基本情况如下名称： 法定代表人：注册地： 注册资本：邮编： 联系电话： 第八条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同的约定，以下部位或设施设备为建设单位所有：建设单位行使以上部位或设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业 。第九条本物业管理区域内的物业管理用房位于 ，建筑面积 平方米， 该物业管理用房由建设单位按照规 定配置， 属全体业主所有， 由物业服务企业在物业服务合同期限内与业主委员会共同无偿使用 。第三章 物业的使用第十条 业主对物业的专有部分享有占有 、 使用 、 收益和处分的权利， 但不得妨碍建筑物的正常使用， 不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益 。第十一条 业主应按照有利于物业外貌保持 、 使用安全方便等原则， 妥善处理供电 、 供水 、 排污 、 通行 、 通风 、 采光 、 装饰装修 、 环卫 、 环保等方面的相邻关系 。第十二条 业主应按照规定的房屋用途使用房屋 。 需要改变房屋用途的， 业主应当在征得所有利害关系人（包括但不限于本栋业主，其他业主或物业服务企业能证明具有利害关系的， 应当征得同意） 同意后， 报有关行政主管部门批准， 并告知物业服务企业 。 利用物业共用部位 、 共用设施设备进行经营的， 应当在征得相关业主 、 业主委员会 、 物业服务企业的同意后， 按照规定办理有关手续 。 利用物业共用部位 、 共用设施设备经营获取的收益归业主共有， 业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途 。第十三条 业主需要装饰装修房屋的， 应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议 。 应交纳装修保证金标准为 2000元/户，按5元/平方缴纳除渣费 ，并为每个装修工人办理出入证，（不得经任何理由拒办拒缴相关手续和费用） 装修完毕验收合格后 3 个月内退还装修保证金 。 业主应按照装饰装修管理服务协议， 遵守装修注意事项， 不得从事装饰装修中的禁止行为 。 物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全 、 公共利益及他人合法权益的情形时， 专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施 。 经业主委员会或物业服务企业通知后， 在合理期限内未修缮或者采取防范措施的， 业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或采取防范措施， 其费用由专有部分所有人承担 。 物业服务企业对违反装饰 、 装修规定的行为，有权采取相应措施和方案制止其行为，也可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理 。第十四条 因装饰装修房屋影响共用部位 、 共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的， 业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任 。第十五条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及垃圾， 不得擅自 占用共用 部位和公共场所， 业主应严格遵守装修施工时间：法定节假日、周六、周日全天不得施工周一至周五 上午：8：30 时至12：00 时 下午：14：00 时至18：00 时其他时间不得施工， 以免噪音扰民 。第十六条 业主安装空调， 应当按照房屋设计预留的位置安装， 没有预留位置的，应当按物业服务企业事先指定的位置安装， 并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施 。第十七条 业主及物业使用 人使用 电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全， 儿童应在大人陪同下乘坐电梯； 运送货物应使用载货电梯，拆除 、 损坏电梯设备的应承担赔偿责任 。第十八条 本物业区域的停车场（ 库） 仅用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车场规则的有关规定 。 物业管理区域内的机动车停车场（库）， 应当首先满足业主的使用需要 。 建设单位依法取得车位 、 车库权属登记后， 可以向业主出售车位 、 车库 。 拟出售的车位 、 车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时， 每户 业主只能购买一个车位或车库 。 车位 、 车库有空余的， 可以临时出租给业主以外的单位 、 个人， 但是， 每次租期不得超过1年 。第十九条 业主和物业使用人饲养动物，应当遵守我市相关的政策法规， 不得妨碍公共卫生 、 公共安宁及公共安全 。 本小区不得饲养以下动物：大型动物、有危险的动物。 第二十条 业主 、 使用人使用物业， 应当自觉遵守法律 、 法规 、 管理规约的规定和业主大会 、 业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益 。物业管理区域内禁止下列行为：（一） 占用地上或者地下空间违法修建建筑物 、 构筑物（例如：开挖地下室 、 楼顶加层等）；（二）破坏或者擅自 改变房屋外观； （三）损坏或者擅自 变动房屋承重结构、主体结构；（四） 损坏或者擅自 占用 、 改建物业共用部分；（五） 损坏或者擅自占用 、移装共用设施设备；（六） 将卫生间 、厨房改在下层住户的卧室 、 起居室（ 厅） 、书房的上方；（七）存放 、 铺设超负荷物品；（八） 发出超过规定标准的噪音；（九） 存放不符合安全标准的易燃 、 易爆 、 剧毒 、 放射性等危险物品；（十）违反法律法规以及管理规约， 改变房屋用途， 将住宅改变为经营性用房；（十一）乱丢垃圾， 高空抛物；（十二） 损毁树木 、 园林； （十三） 法律法规和管理规约禁止的其他行为 。物业管理区域内发生上述行为时，业主 、 物业使用人有权投诉 、 举报， 物业服务企业 、 业主委员会应当根据物业服务合同或者本临时管理规约及时予以劝阻 、 制止； 劝阻 、 制止无效的， 物业服务企业可以采取以下措施：1 、 禁止施工人员进入小区；2 、 禁止施工材料进入小区； 3 、 禁止施工工具进入小区； 4 、 收取适当的恢复保证金； 5、物业服务企业 、 业主委员会应当及时报告有关行政主管部门， 有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合 。 因上述行为导致权利受到侵害的， 受害人可依法向人民法院提起民事诉讼 。第四章 物业的维护第二十一条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任 。 在保修期内， 存在的质量问题建设单位应及时修复， 建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复 。 修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担 。 建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系 。第二十二条 保修期满后， 业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁 。业主因维修养护物业专有部分的需要， 必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合 。第二十三条 因维修物业或者公共利益， 业主确需临时占用 、 挖掘道路 、 场地的， 应当征得利害关系业主和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状 。第二十四条 本区域物业存在安全隐患， 危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护； 责任人不履行维修养护义务的， 相关业主可以提请物业服务企业进行维修养护， 费用由责任人承担 。第二十五条 物业服务企业对物业的共用部位 、 共用设备设施进行维修养护时， 有关业主应当给予配合 。 业主阻扰维修养护的进行， 造成物业损坏及财产损失的， 应当负责修复并承担赔偿责任 。第二十六条 物业服务企业为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主， 相关业主应当配合和支持 。紧急情况下， 无法通知相关业主的， 为公共利益的需要， 物业服务企业可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修， 并应于事后及时通知相关业主 。第二十七条 单幢建筑物的共用部位 、 共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担， 维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位 、 共用设施设备的维修养护责任， 由全体业主承担， 维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊 。 前期物业服务合同 约定的物业共用部位 、 共用设施设备的日常运行 、 维修养护， 其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付， 物业共用部位 、 共用设施设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支.第二十八条本物业管理区域业主交纳专项维修资金的收取 、使用 、 管理， 按国家规定执行 。 因建设单位或业主大会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业服务企业的责任 。 本物业管理区域内发生物业专项维修资金政策法规规定的危及公共安全的紧急情况， 需动用物业专项维修资金的， 由物业服务企业或业主委员会经物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府） 出具证明后， 直接向区 、 县（ 自治县） 房地产行政主管部门或业主大会书面申请预先拨付专项维修资金进行抢修 。 维修费用经所在物业管理区域内公示后， 从相关业主物业专项维修资金分户账中列支 。 第二十九条 物业所有权因买卖 、 交换 、 继承 、 赠予等原因发生变更时， 专项维修资金不予退还， 原业主名下的专项维修资金归物业继受人所有 。第五章 物业的管理第三十条 在业主大会成立之前， 业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：（一） 制定业主临时管理规约； （二） 选聘物业服务企业， 签订前期物业服务合同； （三） 制订物业共用部位和共用设施设备的使用 、 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 。第三十一条 本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修 、 养护 、 管理， 环境卫生管理，绿化管理， 公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理 、 公共物业经营等等 。第三十二条 为保证有效的管理， 全体业主同意在管理服务工作中采取以下措施： （一）根据本临时管理规约制定必要的规章制度， 并以有效形式督促业主和使用人遵守；（二）采取批评 、 规劝 、 警告等措施制止业主和物业使用人违反本临时管理规约及公众管理制度的行为；（三） 在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节； （四）对欠费业主停止特约服务直至其履行交费义务；（五） （六） （七） 第三十三条 全体业主同意， 以下条件下造成的损失， 可免除物业服务企业的责任：1 、 因物业本身固有瑕疵造成的损害； 2 、 因维修 、 养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停止共用设施设备的使用；3 、 因不可抗力导致的中断服务；4 、 因非物业服务企业责任造成的供水 、 供电 、 供气 、 通讯及其他共用设施设备的障碍和损失 。第三十四条 本物业管理区域的物业服务收费 元/平方月的标准缴纳 ，其中包含电梯费 元/平方月、水电公 元/平方月。 业主向物业服务企业交纳物业服务费后， 物业服务企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务 。第三十五条 共用的专项设备运行的能源消耗及损耗， 有约定的， 按约定执行，没有约定或不明确的， 应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用 。 第三十六条 业主同意自购房合同约定的交付之日，或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的全额服务费用。 物业的服务费按月交纳， 各业主应在每月10日履行交费义务 。业主接房时一次性交纳半年物业服务费 。第六章 业主的共同利益第三十七条 建筑物的外墙面 、 楼顶平台 、 公共走道等， 非经相关业主和物业服务企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用， 变更构造和颜色或设置广告物； 物业管理区域内的道路 、 绿地 、 围墙等设施， 业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途 。 但业主基于对住宅 、 经营性用房等专有部分特定使用功能的合理要求， 无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的除外 。第三十八条 利用物业共用部位 、 共用设施进行经营的， 应当在征得相关业主 、 业主委员会 、 物业服务企业的同意后， 按照有关规定办理有关手续， 经营所得收益归业主共有，经营所得收益原则用于补充专项维修资金 。 第三十九条 关于停车场的约定： 1、 本物业管理区域内以下停车场地由建设单位所有。2、 已售车位业主有权按500 元个 月 的标准向建设单位交纳停车费，优先使用上述停车场地 。 物业服务企业从停车场收益中按照车60 元个 月的标准提取停车管理服务费 。3 、 业主自行购置车位的， 应按60 元个 月的标准向物业服务企业交纳停车场清洁维护使用服务费 。第四十条 特约服务实行明码实价，双方自愿的原则。第四十一条 因破旧 、 地震 、 火灾 、 水灾 、 风灾或其重大变故致使建筑物存在危害公共安全的危险时， 经业主大会决议，可以拆除或重建 。第四十二条 建筑物及其附属设施的拆除 、 改建 、 重建等重大事项， 应当经物业专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 。 建筑物及其附属设施的费用分摊 、 收益分配等事项， 有约定的， 按照约定； 没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定 。第四十三条 个别业主违反本临时管理规约， 侵害全体业主的共同利益的，在业主大会成立之前， 可由建设单位或授权物业服务企业向相关业主主张权利 。第七章 违约责任第四十四条 业主 、 使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定， 未能按时足额地交纳物业服务费，按每日5的标准收取滞纳金。物业服务企业可依据合同，向违约业主提起诉讼 。第四十五条 业主违反本临时管理规约关于物业的使用 、 维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损坏或损失的，相关业主可以授权物业服务企业制止，也可依据本临时管理规约自行向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼， 请求排除妨碍，恢复原状 、 赔偿损失 、 消除影响 。第四十六条 业主违反本临时管理规约关于业主的共同利益的规定， 怠于履行应尽义务的， 导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任， 全体业主可授权物业服务企业予以处理， 必要时可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼 。第四十七条 建设单位未能履行本临时管理规约第九条 、 第二十一条规定的， 业主可向房地产行政主管部门投诉， 还可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼， 请求赔偿经济损失 。第八章 附 则第四十八条 本临时管理规约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施， 物业的共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的， 属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所 、空间 、设施和设备， 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路 、 绿地占地除外 。第四十九条 建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏， 用于张贴各项管理规章制度以及根据本临时管理规约应告知全体业主的通知及布告 。 除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达相关通告外，在公告栏上张贴通告连续 （时间） 后