前期物业管理内容.doc

前期物业管理内容一、通过投标来接洽物业管理业务无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并能协作配合，等等。以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。（1）具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。（2）投标竞争、洽谈、签订物业管理合同（协议）。（3）选派管理人员运作前期物业管理。二、建立与业主式租户的关系物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。（1）听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。（2）了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。（3）参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。三、察看工程建设现场前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。（1）审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。（2）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。（3）在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。（4）参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。四、设计管理模式拟定管理制度物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。（1）筹建业主管理委员会。（2）与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。（3）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。（4）制定上岗人员的培训计划，并实施计划一、物业管理前期介入的重要作用物业管理的前期介入是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源，从维护业主利益的立场出发，为发展商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满。1.前期介入实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。采用前期介入就可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。2.前期介入在物业建设期间便实现了建、用、管的有机结合。没有前期介入时，发展商只顾建房，不会充分顾及使用与后期管理，结果房子交到业主与物业管理企业中的时候，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷一大堆，发展商晕头转向，业主怨声载道，物业管理企业里外不是人。有了前期介入，物业管理企业不仅从发展商的角度，更会从使用人与管理者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向发展商提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使发展商省钱省力，使用人舒适满意，管理者专心服务。3.物业管理前期介入有利于物业管理公司日后的管理，有利于促进销售。为配合销售，物业管理前期介入的物业管理顾问在项目售前，将完成明确物业管理的服务内容、明确设备配置、确定物业管理企业的组织架构、明确项目的财务预算（即收费标准）、完成所有合同文本及入伙资料等工作，对项目的销售起到有力的支持作用。二.物业管理前期介入的阶段划分1.项目设计阶段由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题，站在业主的角度，哪怕服务再及时，维修再到位，即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有发案率等于零，社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”，在规划设计方案出台前，就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要，提高设计品质。优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素，以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素，而没有从有利使用和管理的角度，从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺，并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。2.项目施工阶段在项目的施工阶段，物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。在物业建设中，质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的，必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况，发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力，利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心，协助施工监理、安装调试和竣工验收，将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度，以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。3.物业管理准备阶段物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础，通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料，分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡，让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。在物业管理准备期间，发展商可以与物业管理企业共同协商，共同策划，并对前期物业管理方案进行审核与把关，确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。三.施工阶段，物业管理前期介入的业务重点1工程建设方面l为方便后期的维修、保养和管理，前期介入重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后的管理进行确认。l消防方面重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。l给排水方面重点了解供水的系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面了解雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。l土建施工方面重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为用空心砖砌成，以方便日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时注意。l公共供水、供电方面了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因走不够最低用量，而造成用户多出钱。同时对公共用水、用电，在设计时我们应该要求其尽量集中在一起，使用一块计量表。2.保洁绿化方面l对于保洁方面应关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，在电梯轿厢内进行吸尘工作，用电是否方便等。同时还应关注天台是否设置了照明及水龙头，是否方便进行清洁，以及关注物业是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的设施。l对于绿化的维护，应关注绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，是否适宜以后长期保持相应的花期，以及各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。如果物业还配有泳池设备的，还应注意其设计是否合理，补水、溢水、排水是否完善。3.安全防护方面物业的前期介入在安全防护方面，重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是否合理，各种监控镜头的设置是否足够、合理。对那些商住混合的物业，充分考虑能否对住户与商场的门进行控制，