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北京市密云县商品房(住宅)市场分析根据公司要求,我部针对密云县商品房(住宅)市场情况,进行了基本的了解,现将密云县商品房(住宅)市场基本情况做如下介绍:一、 密云县土地及人口基本情况简述:密云县总面积2,229.45平方公里,山区面积占79.5%,1,771.75平方公里;平原面积占11.8%,263.4平方公里;水面面积占8.7%,194.3平方公里。密云县辖17个镇、2个街道和1个地区办事处:密云镇、溪翁庄镇、西田各庄镇、十里堡镇、河南寨镇、巨各庄镇、穆家峪镇、太师屯镇、高岭镇、不老屯镇、冯家峪镇、古北口镇、大城子镇、东邵渠镇、北庄镇、新城子镇、石城镇、鼓楼街道、果园街道、檀营地区(檀营满族蒙古族乡)。 截至2012年末,密云县常住人口47.4万人,其中:城镇人口26.2万人,占常住人口的55.3%;乡村人口21.2万人,占常住人口的44.7%。密云县户籍人口43万人,按户籍属性分,农业人口25.3万人,非农业人口17.7万人。二、 密云县商品房(住宅)市场情况分析: 截至2013年5月密云县招拍挂(住宅)出让土地中,规划建筑面积2,942,720.54平方米;以其中80%为住宅面积,其余为配套、商业估算,住宅建筑面积约为2,354,176.43平方米;若以平均100平方米/套计算,可提供住宅约23,542.00套。截至2013年5月密云县取得预销售许可证、房屋所有权证(现房销售)商品房(住宅)共计7,353.00套,已经签约5,883.00套,尚未签约1,470.00套,平均销售约80%;其中,位于密云县城范围内、总价100.00万元/套左右的普通商品房销售良好。以密云县常住城镇人口26.2万人计,约合8.7万户,由上述情况可知,密云县自土地出让采用招拍挂方式(2002年以后)以来,新建(未建)商品房(住宅)约23,542.00套,加上土地协议出让时期可建商品房(住宅),以及建成十年以上的旧房(住宅);如密云县常住城镇人口没有较大幅度增长,则密云县商品房(住宅)市场潜力不大,且现有消费能力有限。鉴于目前北京市“限购、限价”政策,具有购买能力的基本上都不具备购买资格,具备购买资格的购买能力有限;我部因工作需要自2012年9月至今,每周在密云县城居住5天,往返北京市区、密云县城一次,无论居住地区,还是往访途中均很少遇到北京市区人员,由此可见北京市区人口在密云县城购房者很少。综上所述,密云县高端商品房(住宅)受限购政策影响,目前销售情况相当不好,君山高尔夫、观唐云鼎等别墅项目售楼处基本见不到购房者;而普通商品房(住宅)销售良好,城区内的新项目基本销售完毕,且售价可达12,000.00元/平方米左右,但因其人口基数的原因,且受政策影响,外来购买力不强,市场潜力不大。据此,我部认为,现阶段开发密云县城区普通商品房(住宅)项目应是最佳选择。【附件】1、密云县土地招牌挂(住宅)出

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