物业管理统一服务口径.doc

物业管理统一服务口径一.收费及服务 1、物业管理费的收费标准?包括了哪些服务费用?怎样确定? 管理费的收费标准以销售(建筑)面积 元/m2月按以下标准收取,管理费自交付使用之日起开始计付管理费(最终以公示标准为准)。 高层住宅:_元/月 商业物业:_元/月 停车场物业服务费:_元/个月 管理费的成本包括了以下内容: 1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3)物业管理区域清洁卫生费用; 4)物业管理区域绿化养护费用; 5)物业管理区域秩序维护费用; 6)物业管理企业所管物业支付的办公费用; 7)物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧; 8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9)经业主同意的其它费用。 2、为何要预收三个月的物业管理费? 目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运,保证为业主提供优质服务,预防业主长时间外出,而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运作,故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业管理费。 3、公共分摊费用由那些组成?公共电费有那些? 公共分摊费用有:公共区域的水、电费用和线损、变损、电损、电梯、水泵、楼梯照明等能源费用为业主平均分摊。 公共电费包括有:电梯运行电费、楼梯、走道、大堂等公共照明电费、水泵电费、差额电费(表损、线损、变损)。 4、水电费、煤气费的收费标准是多少?有线电视的收费标准? 水电费按照市场价格收取. 管道燃气开户费是_元/户,燃气单价为_元/立方。 有线电视开通费为:初装费_元/户,收视费_元/年户,合计_元(如果需办理有线电视迁户手续,可直接带原来的广西有线电视用户证、户主身份证及_元到惠州市有线电视台收费站进行办理) 5、何时开始正式收取管理费? 房屋买受人自向出卖人收楼成为享有房屋的业主之日起,按物价部门核准的物业服务费标准,依时交纳物业服务费。 6、为什么要收取维修资金?如何收取?什么时候收? 一、根据国家物业管理条例、住宅共用部位设施设备维修基金管理办法、惠州市关于加强市区住房专项维修资金管理的通知惠市房200356号及有关物业管理规定,业主有责任与义务缴纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金,该项维修资金将作为专款专用。业主应在购房时按购房款总额的2%交纳维修基金。当实际支出大于收入时,经业主大会讨论决定,由全体业主按规定分摊。 二、该项费用由甲方代收代缴,并开设独立的资金帐户。 三、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划,经南宁市物业管理行政主管部位审核和业主委员会同意后使用。 四、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金不敷使用时,经南宁市物业管理行政主管部门审核批准和业主委员会同意后,按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。 五、乙方转让房屋所有权时,结余房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户。 7、对于售买或赠送的私家花园收取管理费,你如何理解? 管理费的计收是按购房合同约定的建筑面积计算,对于赠送的私家花园是否应收管理费,将根据双方签署的合同约定(最终以房产证标示之建筑面积计算)。一般情况下,私家花园不另外计收管理费,但如果业主要求物业公司对其花园提供服务的,将按有偿服务形式另外收费。 8、楼宇外墙清洗什么时候进行一次,是否要收费用? 根据楼盘的档次和服务要求,基本应建议一年清洗外墙一次,管理费用已包含外墙的清洗服务,不另设收费。 9、管理费会否上调?如上调,幅度有多大?根据什么标准上调? 在业主委员会成立之前,管理费一律按与业主签署的合约计收,业主委员会成立后,管理费标准则由业主委员会与管理公司协商核定。 10、房屋的免费保修期年限? 根据2000年1月30日施行的建设工程质量管理条例(国务院令第279号),商品住宅质量保证书的最低保修期明确如下: (1)地基和主体结构:设计文件规定的合理使用年限; (2)屋面防水:5年; (3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏:5年; (4)地面空鼓开裂、天面饰面开裂:2年; (5)门窗翘裂、五金件损坏:2年; (6)管道堵塞:2年; (7)卫生洁具:1年; (8)灯具、电器开关:6个月 11、顶楼天台位置是否为全体业主公用? 顶楼天台属于公摊面积,属于全体业主所有。 12、停车场月租是多少,是否还要另外加收管理费? 二.配套 1、小区设有哪些智能化系统?(视楼盘具体而定) 小区智能系统包括:1)楼宇自控系统(公共设备监控系统)。2)综合保安管理系统。3)闭路电视监控系统。4)机电设备监控系统。5)公共广播系统(消防系统)。6)车辆管理系统。7)可视对讲系统(信息发布系统)。8)巡更系统。 住户室内的有:1)智能抄表系统(三表远程抄表系统)。2)防盗报警系统。 (视实际楼盘情况而定) 2、会所具体有什么设施? 住户专用会所配套设施具体有:儿童活动中心、乒乓球、健身室、阅览室、水吧 等等(视楼盘的实际情况而定)。 三.管理 1、由哪个物业管理公司进行物业管理?会提供什么服务? 1)xx.东江府由广东xx物业管理有限公司进行物业管理。 2)我们将以业主至上,服务第一为工作宗旨,并聘请享誉全球的物业管理专业机构xx国际物业进行顾问管理。力求为业主提供优质的物业管理服务。提供基本服务包括: 工程管理:主要是对物业及配套设备、设施的管理(包括供水、供电、供气、通讯、空调、照明、排水、排污、排气以及其他公用休闲设施等)的维修、养护、管理,确保这些设备设施处于良好的运行状态。 治安保卫:通过门卫、巡逻、电视监控等为防盗、防破坏、防意外灾害事故以及防止其他违法行为而开展的一系列治安管理工作,从而排除各种干扰,解除用户的后顾之忧,保证用户的生命财产安全。 消防安全:物业管理企业的每一个员工都成为义务消防员。通过贯彻预防为主,防消结合原则,认真做好消防日常管理、消防设备管理、消防演习和防火知识宣传及火警应急处理等,达到预防火灾发生、对火灾隐患进行整改、最大限度地减少损失、确保业主和租户的安全为目的。 环境卫生:清洁员定时收集和清运垃圾废物,经常打扫卫生、清洗外墙等,确保物业区域内的公共地方和公用设施卫生、整洁。 园艺绿化:主要包括道路绿化、公共地方绿化、公共设施绿化等,通过对花草树木的设计、培植与养护,为住户提供清新怡人、树绿花香的生活环境。 车辆管理:统一物业区域的车辆停放,保持辖区内的道路、过道等通畅,确保用户车辆安全、不受损坏。 社区文化建设:定期举办社区文化活动主要是为丰富xx.东江府住宅业主的文化生活,加强业主与公司、业主与业主之间的联络、营造和谐、健康的社区氛围。往后的管理工作容易取得业主对管理工作的理解和支持。同时亦可巩固xx地产的品牌形象,为连锁经营打下坚实基础。 除以上的基本物业管理服务外,xx.东江府项目物业管理将具有如下特点: 为迎合xx.东江府的品位,利用社区的智能化系统,配合人性化的物业管理,为xx.东江府的业主和住户提供整合便捷的全方位服务。建议采取贴心管家式的服务。 xx东江府的管家,相对于一般意义上的物业管理人员,除了提供一般社会化服务的保安、清洁、绿化、工程等专项服务外,参照贴心管理的个性化服务内涵,充分利用社会的综合资源,对业主所提供的服务面更宽、在服务层次上也要更深入一些。举例来说,为业主订机票、安排度假、策划酒会等也属我们的职责。业主在享受在高素质硬件设施的同时,也理应享受到高素质的软件服务,针对不同的业主提供不同的个性化服务,也是我们管家的职责。我们管家的主要任务就是为业主带来极品的生活享受。 业主或住户只需向他们的管家提出服务要求,许多难题即可迎刃而解,如同拥有了一位私人秘书般的特别管家,而每位为您服务的管家上面都有实力雄厚的物业管理公司作为诚信的担保,严格遵守职业操守;背后则有一支训练有素、经验丰富的物业管理队伍,具备保洁、保安、维修、绿化等专业人员,随时为业主提供各种尊贵的服务,并有物业管家监督验工,确保按时、保质完成。 xx东江府特设贴心管家服务为高素质的业主-生活主人-配备专职的贴心管家,我们管家实行24小时值班制,每位管家负责照顾一定数量的业户。如需服务,只需一个电话即可,让生活轻轻松松,自然自我,务求提供尽善尽美的管家服务。 2、装修/二次装修管理? 租户/业主应当在装修前一个月左右向管理公司提交有相应资质的装修单位 所出具的装修设计方案和图纸,经管理公司及相关政府部门审核同意后方能施工。(具体施工守则,请详细阅读装修手册) 3、业主临时公约、前期物业管理服务协议 物业管理条例规定建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同应当包含