实战－一世情园项目可行性分析报告

一世情园项目 可行性研究报告,五矿房地产公司 开发二部,一、项目分析,汇报内容,二、住宅市场分析,三、项目投资分析,四、营销推广策略,一、项目分析,1、区位条件,位于通州区马驹桥镇，亦庄开发区南2公里。 西侧紧邻亦庄的主干道永昌路，东距京津唐高速路3公里，向南四公里可达六环。,交通及周边环境,交通情况,本项目周边有927路公共汽车经亦庄到永定门； 927区间车到北京西客站； 732路经亦庄、菜户营桥、动物园、中关村直到颐和园； 项目距离未来地铁5号线延长线仅1公里。,周边环境,凉水河水系 三万平米的天然小山 亦庄中学、亦庄中心小学、北京耀中国际学校 亦庄医院 华润超市、小白羊超市以及正在建设中的超大规模shopping mall.,返回,2、建筑规划条件,户型分布,项目配套,面积为609平方米的物业管理处及会所 规模为1380平方米的底层商业 五矿物业管理公司，物业管理费1.3元/平方米,3、项目背景,由华源京都房地产公司协议转让给霖港房地产公司开发。 五矿物业公司于2003年2月与霖港房地产签订了项目物业管理委托合同 由于资金原因，项目于2004年初全面搁置 五矿房地产拟参与项目的开发后续，并初步拟订合作意向书,4、现状,销售现状 项目已经进行了部分预售，预售套数约为 150套，建筑面积为14000平方米左右。 工程现状 项目于2003年2月14日正式开工，现已结构封顶，二次结构、屋面、外窗、外檐装修及部分设备管线已完工。,4、现状,产权关系现状 该项目于2000年10月13日获得立项批复。 霖港公司与华源京都于2003年11月18日签订项目转让协议。协议规定，待霖港公司付清全部转让费用后，双方办理项目过户手续。 该项目尚有部分转让费未付，项目过户手续未办理，仍在华源京都名下。,4、现状,债务关系现状 项目转让费495万元 霖港公司尚未支付华源京都公司项目转让费465万，及转让费补偿费30万元，合计495万元。 土地出让金366万元 霖港公司应以华源京都的名义，向北京市国土房管屋局支付土地使用权出让金，至今仍有366万元尚未缴纳。 应付工程款1338.33万元 霖港公司拖欠龙建建筑公司工程款1338.33万元。,5、项目SWOT分析,周边配套相对齐全 低容积率 现房 开发周期短,区域整体环境不成熟 远离城区，地势偏远 区域客户群层次较低 产品的外观形象一般 与周边项目比价格高,前期市场运作不成功 未来潜在竞争大,“两轴两带多中心”的促进 亦庄住宅发展重心南移 马驹桥镇未来发展,SWOT,优势,劣势,机会,威胁,劣势与威胁弥补措施,加强服务 充分展示精装现房 及时打出五矿的品牌和实力后盾 项目尽快复工 与莲水怡园建立协作关系，共享客户资源,分析结论,本项目的优势明显，劣势和威胁可以通过多种手段进行弥补，销售前景看好 项目投资周期短，资金回笼快 自有资金投入少 本项目运作的关键节点在于实现低销售成本和高销售速度的成功结合,二、住宅市场分析,研究内容,1、北京住宅市场分析 2、亦庄住宅市场分析 3、马驹桥住宅市场分析 4、竞争项目分析,1、北京住宅市场形势分析,北京房地产市场前景趋好 北京房地产价格变化平稳 外部投资者及本地居民改善居住条件的愿望将拉动需求上升 地铁经济极大地带动房地产的发展,2、亦庄住宅市场分析,亦庄住宅市场总体特征 以低密度、高品质住宅为主，40006000元/平方米占主流 产品前卫、品质高 客群层次高，已成为中产阶级乐园 价格稳步攀升,2、亦庄住宅市场分析,2、亦庄住宅市场分析,2、亦庄住宅市场分析,亦庄住宅市场未来发展趋势 北京市“两轴两带多中心”的新规划对亦庄房地产市场将产生重要的拉动 迅速成长的亦庄开发区存在住宅的强大需求 亦庄已将住宅发展重心南移到南部新区和马驹桥镇，马驹桥镇将成为亦庄开发区的第二生活区,3、马驹桥镇住宅市场分析,北京经济技术开发区的配套协作区，规划了大规模住宅用地，将成为开发区的第二生活区 区域内有通州物流产业园和国家环保产业园区 客群层次较亦庄低,4、项目竞争状况分析,周边现有四个住宅项目。 神龙花园、辛屯花园、金桥花园为乡镇产权，商品住宅只有莲水怡园 莲水怡园一期销售很好，已经以2800元/平方米的价格在项目封顶时全部售磬 从总体上来看，本项目的产品优于莲水怡园,一世情园与莲水怡园价格比较,5、结论,北京住宅市场总体趋势看好，需求将继续增长，价格稳定；热点将集中在城市外围地区，尤其是地铁沿线的外围地区。 亦庄住宅以高品质低密度产品为主，目前整体均价5300元/平方米，仍处于上升阶段。 亦庄发展重心南移，马驹桥镇将成为亦庄开发区的第二生活区 马驹桥镇目前住宅供给有限，本项目基本处于竞争真空状态。价位在3600元/平方米的精装产品在整个亦庄的属于稀缺产品，需求量大。,三、项目投资分析,项目投资方式,五矿房地产无偿受让霖港公司的控股股权，再以股东贷款方式解决霖港公司目前的债务危机； 在霖港公司取得该项目权利后，五矿房地产选择实现债权或者将债权转让为股权（拟取得项目公司60%的股权，处于控股地位）。,法律风险规避对策,法律风险规避及对策,土地使用权问题 为合法取得项目的土地使用权，我公司先以借款形式，借款366万元给华源京都公司，使其向北京国土房管局补交滞纳的土地出让金。在土地使用权证办理期间，以其上级公司的资产作为担保。,法律风险规避及对策,项目转让问题 在本项目合法取得土地使用权之后，我公司以借款形式向霖港公司借款465万元，使其向华源京都公司支付拖欠的项目转让费。在项目转让期间，以霖港公司的合法资产或股东个人财产作为担保。项目转让成功后，我公司与霖港公司签定的项目合作协议自动生效，对霖港的债权转为股权。,返回,五、项目投资分析,1、项目进度实施计划 2、静态经济指标 3、项目成本分析 4、不确定性分析,1、项目进度实施计划,敦促华源京缴纳土地出让金，力协霖港与华源京都签署土地转让合同，交齐项目转让费，完成项目的转让，理顺法律关系。 与霖港公司签署项目合作协议，五矿房地产正式开始项目的开发经营。 解决与先期总承包方龙建集团的拖欠工程款纠纷 与雅筑建筑公司签署后续工程的承包协议,1、项目进度实施计划,项目后续施工进度计划：项目拟在7月初复工，4个月完成后续工程的施工，10月底达到交房条件。 项目销售工作进度计划：于8月初正式开始预售，力争12月底完成90%的销售率，2005年第一季度完成100%的销售率，回款率达到100%。,2、静态经济指标,四、营销推广策略,内 容,一、项目具体分析 二、调改建议 三、营销建议,一、项目具体分析,1、项目优势分析 现房 项目道路交通条件较好 周边配套尚齐全,2、项目劣势分析 离城区及亦庄距离较远 周边农村环境 项目外立面差，品质不高 与周边项目比，项目价格偏高 园林环境设计不吸引人 精装修交房 工程停工所带来市场负面影响 河流污染，臭气熏天,3、客户群体分析,客户群分析 依目前销售价格计算，2居室总价为：35-42万左右 首付20%为8万元，20年还款期，月供为1800-2200元左右。 以月供为个人月收入1/3计，则购房者月收入应为4000-6000元左右。 这样收入者一般为外企白领或为外企中层经上经理收入。 上述人群购房特点： 距离工作地点与居住地点要近 交通（地铁） 讲究生活品质 对社区配套及物业管理及周边环境要求较高。,结论 优势不足，劣势大于优势 目标客户群体分析对本项目认同感较小 未来销售与推广工作应更多研究项目劣势，有针对性加以解决 如劣势能得到有效弥补，项目未来销售前景应看好。,二、项目调改建议,1、外立面调改 改为部分面砖 色调偏红或加深，增加质感 2、社区园林环境设计调改 强调艺术与人性化,3、增加和强调服务配套 增加会所 增加社区服务内容 强调后期完善物业管理 4、沿街商业房包装 暂停销售 商业招商 考虑社区服务配套,三、销售建议,销售一 总体思路 本项目剩余只有2万多平方米，在北京属于小盘，开发周期短，市场依附性比较弱。 其销售关键在于如何突出自己的特色优势，以实现短期快速销售的目标。,定价 精装修价格不变 推出部分毛坯房，起价为3000元，冲击市场。后期通过总价找平。,销售二,销售三,销售周期,销售周期为两个季度，即2004年6月至年底前 销售目标是实现完全项目剩余的95部分，销售总额约8000万,（2004年7、8、9、10四个月），完成销售70% （2004年11、12两个月）,完成销售25,3、目标客户,1、居住和工作在亦庄地区的置业人群。 2、北京南部地区居住和工作中层经理人。 3、工作在CBD区域的白领人士 4、马驹桥镇区域的富有人士,项目推广,总体思路 受后期推广费用额度所限，推广应针对目标客户群体通过务实推广手段，进行有效推广。 与目标客户群体机构合作，如“外企置业者俱乐部”。通过多种有效的联谊活动制造人气，以实现快速销售。,推广措施： 通过改变外立面设计和销售现场的包装，提升项目的品质和形象 通过与已购买客户的联谊活动，以形成良好的口碑传播 通过在亦庄区域的高密度的户外路旗广告和有计划的促销活动，扩大项目的影响和知名度 通过强调完善物业管理服务及增