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,商业地产第一讲,商业地产基本概念知识,,前 言,房地产是国民经济发展的一个基本要素，任何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。,,“商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业地产之前，首先应对房地产业做初步了解。 1什么是房地产？ 2什么是商业地产？ 3目前国内的代表有哪些？,,目 录,,一：地产概念,1.房地产,房地产具体是指土地、建筑物 及其地上的附着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益,1）土地 2）建筑物及地上附着物 3）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押 权、土地使用权、典当权等。,,2.土地使用年限,最高年限,居住用地：70年 工业用地：50年 科、教、文、卫用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或者其他用地 ：50年,,3.基本名词,总建筑面积： 也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。 容积率： 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度： 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。 七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或 煤气、平整土地 净地、毛地、生地、熟地：,,4.商业地产,商业地产是包括购物中心、社区商业、商业街、批发市场、复合型地产,商业地产,习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业 物业的功能多样化，既有能满足市民购物、 饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有 能满足商家经营、商务活动、市民投资等 需要的经济功能。,,5.商业地产的特征,固定性 个别性 耐用性 稀缺性 多用性 外部性 先导性 长期性 政策性,九大特征,,6.商业地产发展的三个阶段,第一阶段：萌芽阶段 时间：1980年-1992年 影响区域：东南沿海改革开放特区 介入方式：1、自已开发自己经营 2、公司成立策划部 第二阶段：觉醒阶段 时间：1992年-2002年 影响区域：中心城市，如广州、北京、上海 介入方式：1、城市老商业区改造 2、新兴业态兴起，如大卖场、超市 3、委托专业管理公司经营 业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮） 2、大卖场、超市,,6.商业地产发展的三个阶段,第三阶段：冲浪阶段 时间：2002年-2012年 影响区域：1、全国大中城市，重点是直辖市和省会城市 2、区域中心城市，重点是交通枢纽城市和资 源城市 3、重视构建城乡商品市场体系的市、县 介入方式：1、新城区建设 2、拆违与旧城改造 业种业态：1、商业步行街 2、购物中心（shopping mall） 3、cbd（称城市中心商业区更准确一些） 4、专业市场,,7.商业地产与住宅房地产的区别,商业地产,住宅房地产,发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的,发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待,,8.商业地产的四元素,商业地产的四元素,商户,消费者,,9.商业地产的发展特点及趋势,高品质商业地产,分割商铺领风骚,国际资本加紧抢滩,第三方经营管理发展趋向显著,商业地产发展 趋势及特点,,市场型商铺,底商型商铺,10.商业地产投资市场产品类别,,10.商业地产投资市场产品类别,,目 录,,二：商业地产分类,一.购物中心,广州天河城/北京金源mall/华南mall 元一时代广场/国购广场/新都会环球购物广场,二.专业市场,安徽大市场/长江批发市场 站前街服装市场/建材/电子it/农产品,三.社区商业,金色池塘社区商业/柏景湾社区商业/安居苑社区商业,,四.商业街区,复合型街区: 南京路王府井春熙路芜湖中山路合肥淮河路 主题特色街区:中西街哈街苏州婚纱街三里屯酒吧街,五.复合型商业地产,北京东方新天地华南mall 明发商业广场信地城市广场,,2、商业地产的三种类型,销 售 型,出 租 型,订 单 型,三种类型,,3、商业地产的客户,投资者最关心什么？,,物业是否能增值! ! !,3、商业地产的客户,,怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？,3、商业地产的客户,,背景环境大的经济环境是否健康发展 行业环境商业地产行业是否是投资热点 地块价值地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况某个地产项目预计经营的业态目前是否 有发展空间 项目规划商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理销售价格是否与实际价值趋同,3、商业地产的客户,,影响客户决断的因素,客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。,4.影响客户决断的因素,,影响客户决断的因素,参与开发的公司品牌,项目本身,内在因素,外在因素,客户自身实力、知识、年龄、偏好、,其他 （唯一性）,4.影响客户决断的因素,,（1）外在因素,参与开发的公司品牌,开发商,物业、运营公司,发展商,建筑设计公司,实力 信誉 经验,,（2）内在因素,硬件,软件,,硬件,软件,地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施 ,销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理 ,（2）内在因素,,目 录,,三：商业地产的专业名词,在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 区位带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如潜山路板块。,,商圈零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。,核心商圈,次级,辐射,,商业中心规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。 地段传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。 节点规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。 地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必要性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。,,2. 业 态,（1）业态定义 业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 （2）商业业态共有17种 食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物。,,3. 业 种,（1）业种定义 商业业种指的是商业经营、贩卖、代理商品（物品+服务）种类，业种店是根据经营商品种类的不同来区分的。 （2）商业业种分类,购物类,批发、零售,生活服务类,家庭服务、洗染服务、保健服务、美发美容、洗浴服务、婚介服务、殡葬服务、彩扩服务、社区服务,,3. 业 种,餐饮服务类,正餐服务、快餐服务、休闲餐饮、其他餐饮,文化类,电影院、歌剧舞剧院、话剧院、戏院、马戏场、文史馆、图书馆、博物馆、档案馆、文化遗址、展览馆、纪念馆,休闲娱乐类,室内游戏、主题乐园、休闲健身、其他娱乐,,4.业态店与业种店的区别,,5.商业地产的流行概念,1、mall:中文俗称摩尔，英文shopping mall 的简称，可译为超级休闲购物中心，是20世纪50年代初兴起于美国，现在欧、美、日、东南亚广为流传并开始风行世界的一种全新商业模式，其定义为：以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的综合性商业聚合体。 2、rbd是英文recreational business district的缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。 rbd的定义为：建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定零售商业区。,,3、“奥特莱斯”是英文outlets的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。基本上是一家工厂一个outlet store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。 outlets吸引顾客有三样法宝： 驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质 量上乘； 难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价 廉，消费者趋 之若鹜； 方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。,5.商业地产的流行概念,,4、cbd：中央商务区 (central business district)，许多国际大都市都形成了相当规模的cbd，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的cbd确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。cbd应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 5、cld：中央居住区，指由若干个居住区组成的可以满足城市居民居住、教育、购物、娱乐、休闲的大型集中型居住区，国际上普遍称为central living district（简称cld）。cld最重要的两个因素是空间和环境。如，北京的亚运村、上海的徐家汇虹桥沿线、深圳的香榭里社区。 6、cod：中央行政区，全称是central official district ，其名称源于该区内汇集了多家国家部委、 机关、办事机构,5.商业地产的流行概念,,目 录,,四：投资概算与投资回报收益,（一）：投资概算,,四