在建工程抵押评估的特点与评估范围.doc

在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。一、 在建工程的含义及其特点(一） 在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。 要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产 。中评协(96）第3号资产评估规范意见(试行）对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。按照建设部56号令城市房地产抵押管理办法第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从城市房地产抵押管理办法中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。在建工程，其涵义有广义和狭义之分。广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态，而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特点。综合有关的观点和意见，参照有关的文献和评估方面的丛书，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目”。 (二）在建工程的特点在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是已停工多年的“烂尾楼”。在建工程有着与一般房地产不同的特点。1所有权的相对确定性指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。2合法性房屋在建工程，必须是经国家法定机关或有权部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。3可变价性在市场经济条件下，房屋在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。但是由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，即该在建工程是否具有可变价性，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。只有那些在市场上能够变价的、抵偿金钱债权的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的物的范围，列为司法评估的对象。(三) 1、在建工程资金投入与工程实际进度存在着时差和量差，这时在建工程抵押评估中经常会考虑的因素。建设资金的投入量与实际形成的工程资产价值量和形象进度往往不尽一致。花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的抵押价值。2大中型尤其是特大型工程项目建设周期长，资金成本较高，其所含实物资产价值与货币资金的时值存在着价值背离问题。3、在建工程存在着债权债务问题和投资风险问题，在估价中要注意格外关注。而且在其竣工投产之前表现为投资的积累，通常无收益可言，且未来预期收益难以确定。4、在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程。这些完工进度差异巨大的在建工程，自身可比性较差，评估时不易找到合适的参照物。5、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。有的项目还没建成在市场上就已经落后了，市场价值远低于实际的投入。6、在建工程的价值并非各项投入的累加，要根据市场情况体现出其潜在的利润，这也是对在建工程采用成本法和假设开发法估价时的难点之一。7、按照工程项目的建设程序，土地费用和不构成工程实体的前期费用往往是先行投入的，与工程的实际进度无关，在估价时不可遗漏。8、对在建工程的估价往往无法直接采用一般房地产估价的方法，应结合 在建工程的特点对各种方法进行修订后灵活地综合使用。因此，在传统评估技术路线中，一般采用成本法和假设开发法，但由于在建工程资产的收益率并不是总处在社会平均水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会平均水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他估价方法，以便更好地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响，从而使其估价结果进一步贴近市场。 （四）在建工程抵押价值评估范围的界定房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。 1. 土地权属 在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。 2. 项目权属 对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。 3. 工程进度 在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。4. 销售状况 有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知各区（县）国土资源分局、各区（县）房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业：为规范我市在建工程抵押登记工作，保护抵押权人、抵押人及相关权利人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法及城市房地产抵押管理办法（2001年建设部第98号令）等有关法律法规的规定，现就我市房地产开发项目在建工程抵押登记工作有关问题通知如下：一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行（包括其它法定金融机构）作为偿还贷款履行担保的行为。二、房地产开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局（以下简称市国土局）及各区（县）国土资源分局负责办理。北京市建设委员会（以下称市建委）及各区（县）房屋行政管理部门按照职责分工负责相关工作。三、未取得北京市商品房预售许可证的房地产开发项目拟办理在建工程抵押登记，需由房地产开发企业向市建委申请核实未办理商品房预售许可证的情况。市建委核实后为房地产开发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证的证明，房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区（县）国土资源管理部门申请办理在建工程抵押登记手续。四、未取得北京市商品房预售许可证的房地产开发项目办理在建工程抵押登记期间，市建委对房地产开发企业提出的预售许可申请不予受理。房地产开发企业办理在建工程抵押登记审批事项完毕后，方可申请预售许可。五、房地产开发企业申请办理北京市商品房预售许可证时，对预售项目已办理了在建工程抵押登记的，需由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明。六、已取得北京市商品房预售许可证的项目，以未售房屋抵押的，需由提供贷款的金融机构和房地产开发企业共同向项目所在地的市、区县建委、房管局申请查询拟抵押房屋未销售情况。市、区县建委、房管局通过北京市房地产交易管理网查询后，为提供贷款的金融机构和房地产开发企业出具拟抵押房屋未销售（指未网上认购、网上签约）的证明。房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区（县）国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手续。市、区县建委、房管局在出具拟抵押房屋未销售证明的同时，在北京市房地产交易管理网上将拟抵押房屋进行限制。房地产开发企业在办理完成在建工程抵押登记后，需持国有土地使用证、土地他项权利证明书原件、复印件和抵押权人同意抵押房屋销售的证明到市、区县建委、房管局办理网上解除限制和抵押确认手续。七、房地产开发企业销售抵押房屋的，在与购房人签订商品房买卖合同时，必须在买卖合同中写明房屋抵押情况并附抵押权人同意抵押房屋销售的证明。八、抵押期间，抵押房屋出售的，市、区（县）国土资源管理部门可以不分别办理抵押变更登记手续（购房人要求单独办理按揭贷款的，按购房人的要求办理），但每售出3000平方米，抵押当事人应申请办理已售出房屋及其占用的土地的抵押注销登记手续。该种抵押变更登记不改变原抵押登记的顺位。九、市、区（县）国土资源部门在办理在建工程抵押登记时应到现场核实，其抵押部位必须是实际完工部分。十、房屋已竣工验收或实际投入使用的，房地产开发企业应依法抓紧办理房屋初始登记，不得再按在建工程办理抵押登记手续。十一、已经办理在建工程抵押登记的房地产开发项目已竣工验收或实际交付的，房地产开发企业应在依法办理房屋初始登记后，向市、区县建委、房管局申请办理在建工程转现房抵押登记。然后再向市、区县国土资源部门申请办理土地使用权抵押变更登记手续。十二、办理在建工程抵押登记时有关司法查封的问题按照最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发20045号）有关规定执行。十三、本通知自印发之日起执行，此前规定与本通知不一致的，以本通知为准。二七年九月二十九日在建工程抵押登记一、 提交证件：1申请表，2土地使用权证，3建设用地规划许可证，4建设工程规划许可证，5用地红线图，6贷款合同，7抵押合同，8房地产评估报告书，9抵押双方法人资格证明，10法定代表人身份证复印件，11可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料，12法人授权委托书或代理人身份证复印件及委托书,13建设单位书面具结书，14登记机关认为必要的其它文件及资料。二、 办案时限：符合规定条件、手续齐全的，自受理收件之日起十个工作日内办理完毕。三、收费标准：序号 税费项目 税费标准1 住宅他项权利登记费 80元/套2 非住宅他项权利登记费 按非住宅登记费60%计算3 印花税 5元/本襄樊规定预购商品房抵押多层住宅应到主体结构封顶(2007-07-10 09:09:01)荆楚网消息（楚天都市报）（记者崔瑞波 通讯员李琨 范文强）昨日，襄樊市房管局正式出台襄樊市在建工程和预购商品房抵押登记管理办法，该办法规定：多层住宅应主体结构封顶；高层住宅应完成项目总投资三分之二，只有这样的预购商品房才能办理抵押登记手续。此外，预购商品房抵押还应符合以下条件：开发项目已取得预售许可证；抵押