后湖K6地块发展战略及整体定位报告 90P.ppt

“后湖k6地块” 发展战略及整体定位报告,2012年2月,谨呈：,核心目标,我们的任务 寻找项目的真实价值，准确定位； 以前瞻的视角塑造项目的核心竞争力； 最低化风险，实现项目的可持续发展,战略层面： 有周边项目对比地价较高的情况下，如何实现项目的溢价及利润最大化？ 策略层面： 如何实现竞争占位，超越区域价格竞争，实现又快又好的销售？ 技术层面： 多个物业带来的规划协调问题，各物业配比与组合、整体经济测算,项目基本背景概况,研究的问题：本项目作为一个20万方的中等规模的复合体项目如何确定整体发展战略并以此进行的核心价值概念的挖掘。, 项目整体发展战略 | 项目背景 | 发展模式确定 | 项目整体发展战略 项目定位 | 项目各物业定位及发展 | 项目经济测算,“后湖k6地块”整体战略与定位报告,contents,目 录,at first 首先 让我们理解“后湖k6地块”在区域的整体发展战略,项目区域属性研判：该区为城市核心区北向拓展辐射区域，并据守城市三环。区域目前归属于后湖居住新城板块、距离汉口核心区最近的大型居住板块功能和优势。,地理位置：江岸区后湖大道 地块四至：北靠后湖大道，南接兴业大道，西邻塔子湖体育馆西路，东望塔子湖体育馆。,后湖新城定位为汉口居住新城。以居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一体，具有便捷、可持续发展的新城。,古田片区,金银湖片区,常青花园,王家墩cbd,后湖居住新城,常青路板块,汉口核心区,项目区域属性研判：区域已形成了相对完善的路网系统及大型市政配套；但与其同一纬度的常青路、古田板块的城市化复合居住区相比，属于发展相对落后的区域；后期将由传统居住区向城市复合生活区转变,项目金桥大道以东：以金山大道为界，区域发展分为2个板块，其中金桥大道以东开发相对成熟，应形成了完善的居住配套及氛围，目前区域开发处于中尾期，多以在售大盘的持续开发及新建小盘为主,项目金山大道以东后期代表项目：区域后期进入商业地产时代，多个项目均配有一定比例的集中商业、街区商业、社区底商 ；,同安家园5期 总建筑面积约5万平方米， 其中商业面积约2.8万平方米 独立商业，一块为大型超市，另一块独立商业设置为餐饮（设置两到三家大型餐饮商铺，其余为独立散铺） 同时配备3层楼的底层商业,城开后湖综合体 公建物业分为ab地块 a地块：总建面约14.4万m2 其中：办公约4.7万m2 商业约9.7万m2 b地块：总建面约6.3万m2 其中：办公约4万m2 商业约2.3万m2,幸福时代 总建筑面积约35万m2 其中住宅29万,商业6万方 2.4万m2商业街幸福里由住宅底商和独立商业街组成，主要分为生活配套、儿童天地、餐饮休闲 另有3.6万m2的集中商业,金桥大道以东发展小结：区域从启动到进入成熟期，用了6-8年时间；物业开发业应吻合区域发展阶段需求,区域开发历程： 2000年以前以经济适用房开发为主，代表项目后湖生态花园 2003年以后武汉宏宇实业，武汉城开中鄂联、武汉安居工程等品牌房企多个代表项目的开发，使后湖居住新城的概念深入人心 2007年区域地产开发开始走中高品质路线，也开始强调社区配套类商业的建设；此后区域发展一直受制于交通等市政配套，价格也处于洼地。 2011年金桥大道的开通，同时区域多个大体量开发项目进入尾声，从后期物业开发来看集中型区域商业项目将逐渐增多，区域将逐步进入成熟期,商业发展遵循：社区底商 小体量商业裙楼中等规模复合商业 10万m2以上大型综合商业体,项目金桥大道以西：以金山大道为界，区域发展分为2个板块，其中金桥大道以西目前处于城中村改造初期，早期虽有汉口花园的持续开发但区域一直未能成为开发热点,区域东北部为塔子湖体育中心、市民中心；并配有城市绿地 区域目前教育配套多为小学，缺少东片的初、高中教育体系，政府事业机关为江岸区检察院、武汉二医院、劳教戒毒所、市民中心、（规划中长江传媒大厦） 具有相对完善的交通，对外有姑嫂树路、金桥大道等城市干道 区域南片基本形成的相对完善的道路骨架,项目金桥大道以西：区域后期地产发展，将主要围绕3大城中村改造进行，其开发量（包含产业及还建用地）将达到500万m2，预计区域将在68年内区域将实现一定的城市化意向,项目金桥大道以西：地块处于区域核心地段，项目开发过程中将长期面对“星悦城”、“福星城”、“新春村城开、百步亭置业”等大盘和品牌房企的竞争,问题一、地块处于区域改造初期，面临多个大盘及品牌房企的竞争，项目在规模及企业品牌不占优势的情况下如何从区域脱颖而出,项目金桥大道以西：早期汉口花园作为传统的国企开发，一直采取平民化的开发模式；而作为区域第一个大规模城中村改造项目“星悦城”也采取了低价入市的策略，使区域后期的价格发展遭遇瓶颈,问题二、常规的住宅开发模式难以实现额外的溢价空间，如何突破区域价格瓶颈成为项目住宅发展的关键,项目地块属性：项目地块总建面约20万平方米，其中公共设施建筑面积约4万平方米，占总建面20%；此外地块周边缺乏自然或人文资源,梦湖香郡：别墅14000元/m2起，住宅10000元/m2,问题三、地块缺乏外部资源来提升项目地块价值，而较高的商业面积比例为项目发展提供了新的发展思路,面对以上的限制条件及问题，我们该采取什么样的发展模式实现价值最大化？,案例借鉴：中高密度社区下的定位新模式-深圳万科金域华府,总用地面积：68310.37m2 总建筑面积 :207229m2 其中：住宅建筑面积：177880m2 公建建筑面积：29349m2 容积率：3.0 总户数：2049户 建筑密度：45% 绿化率：30% 停车数：1412辆 其中地上/地下：686辆/726辆 车位比：0.68 建筑层数：高层住宅33层，公寓5-8层，七合院、联排3-4层,项目位于主城区的边缘，临近高铁车站和轻轨。用地基本呈矩形，其中东西长约290m，南北长约350m。一条道路把地块分为南北两区,关于产品我们思考,高容积率,混合物业,资源匮乏,万科如何在提升项目档次的收益和规避市场风险两者之间的抉择？别墅可以提升项目整体档次，促进主力产品的销售（市场同期高价、高速）；而千套84、88m2的高层单一产品，显示了定位的准确与坚定； 同时地块属性决定了别墅产品显而易见的市场风险，合院别墅的产品对客户的吸引力，小规模的体量也体现了对风险的控制，从整个项目的规模来看属于可以承受的范围； 产品创新，townhouse、公寓、高层三种建筑形态均体现了创新的概念，townhouse的七合院、围合式的loft多层公寓、精装舒适空间+高赠送的高层产品，在理念上、体验上实现了”创新“的营销牌,案例借鉴：街区复合开发的代表-北京苹果社区&二十二院街,南区规模约36万平方米，为青苹果、红苹果公寓组成的苹果住区，共8栋楼；,北区规模约29万平方米，转基因苹果，由evd大厦、蒙太奇soho、苹果block酒店式公寓及苹果二十二院街组成的苹果商区，共3栋塔楼,在苹果社区规划中，连通cbd核心区的市政规划路网将苹果社区分为相对独立的南、北两区，实现了住区与商区的分离；,地产、商业、文化创意的结合,新的产品形态多元复合的开发模式,单一、封闭化的产品 城市化感觉较差的普通社区,多样化住宅产品，复合物业开发 创新低密度产品，适度的社区与公共交流空间 传承城市风貌，多元开放的社区规划及商业发展理念,集约化产品 高密度的钢筋水泥森林,传统社区,复合型开发,城市综合体,基于项目“多元复合”发展模式，确定项目整体开发策略,项目发展战略： 确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型,领导者,垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥,追随者,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,行业老大,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,k6地块 |定位策略选择|,k6地块整体发展战略,以商业作为项目盈利根本，在此前提下，根据用地指标确定项目低密度物业的比例与体量，实现利润最大化,低密度物业最大化，去化速度和溢价能力考虑，同时结合建造成本和进入销售周期长短，确定以低密度物业最大化为原则,在低密度物业最大化的前提下，以高容积率堆放形成高低搭配的产品线,商业价值最大化，在地块商业价值最大的临街面，最大化的排布商业，以特色街区的形式实现住宅和商业的双赢,k6地块操作思路通过商业驱动模式，并结合特设街区的打造实现公建物业的最大化利益，同时形成区域中心带动住宅价值提升,作为一个定位于“居住新城”的中等规模开发项目，如何选择一种差异化的开发模式，决定了项目的整体发展战略及运营方向 脱离目前区域主流开发模式，希望项目能够跳出 “大社区”单纯的住宅开发理念，更多融合主题地产、创意地产等模式的优点，实现项目的最终成功。,以主题性、特色性的商业街区，实现项目由“普通地产开发“转向”创意、文化地产“开发模式 实现整体项目品牌形象的溢价,挑战者,k6地块操作思路高溢价产品+快速走量产品；结合项目地块自身条件，本项目住宅选择多种物业类型并存的开发模式，有利于优化解决本项目的核心问题,市场需求旺盛，能够实现快 速走量，但溢价能力能力弱,普通小高层住宅，均质化产品,城市豪宅、别墅产品,vs,市场需求旺盛，能够实现快 速走量，同时实现溢价能力,中高端定位 复合住宅产品线、商业价值最大化,能够实现较高的利润，但基于项目所处区域，此类产品的市场需求将影响产品去化速度，背离资金运营效率,优化解决项核心问题,中低端定位,高端定位,补缺者,the second 其次 在确定了项目整体战略后，我们如何解决各物业定位的问题,part1:k6地块住宅类物业定位,区域住宅市场分析 典型代表项目分析 项目住宅市场定位及发展建议,后湖住宅物业分布图,南国北都,星悦城,汉口花园,梦湖香郡,尚都一品,绿色新都,同安家园,百步亭现代城,摩尔柠檬墅,圣城和园,楚邦汉界,紫轩美佳,金桥世家,区域住宅分为金山大道东西2个板块，目前东片相对成熟；西片项目主要分布于后湖大道沿线，开发项目较少,区域未来供应量不低于315万m2，其中主要供应量来自于星悦城,区域城中村改造将是项目所在区域未来的开发重点，合计供应量将超过500万m2,新春村 可用地：约58万m2 总建面：约140万m2（按2.5的容积率） 除去产业用地，预计可开发面积约为110万 其中住宅为110万m2，商业面积约为10万m2,石桥村 总建面：190万m2（含还建及产业用地） 住宅约150万m2，除去还建约110万m2 商业面积30万m2，公寓及其他17万m2,星悦城 总建面：180万m2（含还建房及产业物业面积） 住宅及配套约150万m2， 商业及产业建面30万m2,城中村改造释放土地,区域住宅均价大约在8000元/m2左右，但项目所在版块受星悦城影响，价格出现加大下滑，跌至7300元/m2左右,区域产品供应：在售楼盘的普查表明：满足刚性需求的两房、三房户型为主打，面积紧凑有利于楼盘的销售，考虑在受楼盘主力空间，增强项目信心, 两房、三房是市场高层项目的主流户型，所占套数比例较大； 自住型购买中的首次置业，对面积需求更偏紧凑； 户型面积紧凑消化速度更快，更有利于达成本项目快速去化的目标，并且减少风险。,区域项目户型面积及市场表现,区域各产品去化：舒适性的四房、三房是区域成交的主体，但仍整体看，户型面积需求趋小。,各户型各面积段的成交顺序： 二房：80-9070-8090-100 三房：120-130110-120100-110 四房以上：180以上150-160160-180、140-150,“2极化”的户型产品结构是项目产品发展方向,客户来源分析：以金桥大道为界，金桥大道以西市场客户和以东市场客户的区隔比较明显，较少跨区置业；杨汊湖区域主要吸引分布于区域内及唐家墩涵洞方向过来的市区客户。,姑嫂树路,常青路,新华路,香港路,发展大道,三眼桥路,建设大道,金桥大道,黄埔大道,根据对汉口花园、尚都一品、星悦城的客户访谈,区域市场小结：项目面临低价、高供应的市场竞争；但同时区域较低的价格带来了相对稳定的刚需客群及城市中心的价格挤压客户。,户型产品：两房以紧凑型产品，三房以110-120m2为市场需求 两房产品多为刚需首置客户，强调面积的紧凑型 因区域单价不高，三房不一味追求紧凑性，以面积适中的板式房型最为热销 区域大户型面临一定的市场机遇（低供应及晋合、梦湖香郡等高端盘的存在）,价格表现：区域价格相对稳定，金桥大道以东突破8000，以西仍在低位徘徊 以东因开发较早，多个品牌社区带动了区域价格 以西的汉口花园一直处于低位，新进入的星悦城进一步地价竞争,供求竞争：以金桥大道为界，以西将取代以东的传统后湖居住区，成为新的开发热点。区域供应量将大量持续存在。,典型竞争项目分析：汉口花园，老牌社区，工薪阶层置业性价比首选。目前在售六期幽兰居北区均价7300元/平米。属于汉口花园80万m2的收官之作,户型分析：小高层户型南北通透，采光充分；户型无明显亮点，110三房舒适度不高,汉口花园优势成熟大社区+地产集团品牌+一梯两户低公摊,典型竞争项目分析：尚都一品目前区域具有一定品质感的地产开发项目。高层716套，84-138平米两房三房，均价7800元/平米。,户型分析：高层户型中规中矩，客厅舒适度一般；98两房改三房，138三房主卧舒适。,典型竞争项目分析：星悦城，区域第一个大规模城中村改造项目，总建面180万m2，函告住宅、商业、公寓、公园等多种物业，定位为“泛公园主题社区”,启动区k6地块，16万方高层项目，其中79-95平米两房三房占比65% ，符合首置刚改主流需求面积,户型特点：各户型均有突出卖点，且可塑性强,79平米高实用2房，采光好，阳台可改房,95平米高实用3房，3大阳台，板式结构,117-121平米高舒适3房，4.2米宽客厅、阳台可拓展,典型楼盘：金桥世家品牌企业、精装修,均价：折后均价约14800元/ ； 加推：加推二期8#、9#楼 成交情况：当天成交42套,5、6号楼95-147平米精装修房源，5号楼均价11800元/平米，6号楼均价13500元/平米。,典型楼盘：鼎盛华城主打建设大道延长线概念,推售情况：下半年推出14号楼，32层，2梯4户，共118套房源 均价：折后8300元/ 去化分析：两房是其去化主力,典型楼盘：盛世东方延续东方社区品牌、泰式园林,推售情况：本期推出12号楼，18层，2梯3户，共108套房源 均价：折后8300元/ 去化：目前去化接近尾声,推售情况：下半年推出北部的208，209，211，217号楼，分别为32层和18层，208和209号楼一二层为商铺，其他首层架空。208，209和211号楼两梯四户，217号楼两梯三户 均价：高层8000元/平方米，小高层8500元/平方米 销售：目前加推产品基本售罄,典型楼盘：百步亭现代城大社区的品牌、商业配套的逐步完善,项目住宅面临的竞争市场背景：,多个大盘社区的持续性供应与竞争；区域普通住宅产品同质化,突 破,价格突破： 能打破目前区域低价竞争的价格瓶颈，实现利润最大化；保证合理的利润空间 形象突破： 跳出区域社区大盘竞争，及同质化得产品竞争，实现差异化的形象，在区域独树一帜,项目住宅的定位及物业发展将围绕以上2个突破进行推论和延展,限制因素： 较高的楼面地价，低迷的市场环境决定项目不可能采取较大成本投入的附加值,我们回头看看区域竞争项目的卖点,在后湖缺少全国性品牌开发商，同时以本土国企为主导的地产开发市场上，我们可以发现区域的地产开发一直处于较低的发展水平，强调外部配套和自身价格,区域的产品：单从立面来看多为毫无建筑品质感的欧式或现代简约风格，从布局来看多为简单的兵营式布局，在园林方面虽有一些概念但缺乏细致的打造,我们发现项目的突破点： 我们需要打造的是一个真正高品质的产品，实现对区域长期以来处于低水平开发的超越,同时打造一个具有较高品质感的社区，对项目高层的刚需产品实现溢价，低层别墅产品实现其价格至关重要,万科作为产品品质包装打造的高手，其在项目产品品质塑造手法方面值得我们借鉴,建筑风格：合院叠墅采用赖特主义建筑，通过立面用材营造一种人文与历史的尊贵厚重感,采用深锗色的色调，立面用材采用红砖、砂岩等突出项目的厚重感,案例：万科红郡,建筑风格：高层采用art-deco的建筑风格，属于目前市场上高端物业常用的建筑风格，与现代建筑缺乏品质感形成明显的差异化。,万科红郡“归家礼仪”园林,市场有影响力的园林景观设计由早期绿化主题的营造，发展到目前开始注重景观的人文性，及细节的景观节点的塑造，园林不再以面积大小来取胜，更多的是园林细节空间的塑造及人文精神的赋予，在此背景下“归家礼仪”的概念由此产生。,“归家礼仪园林”注重园林场景的设定，自然与人文的结合以及景观序列的排序，营造出极富层次感及立体感的园林景观意向，植物搭配叠次呈现；利用社区动线节点的各个空间的实现独特化打造，更将归家心境以礼仪的场景铺陈，层层上升，实现曲径通幽的趣味感和形式感。,关键词：人文、体验、情景,关键词：人文、体验、情景,k6地块前期顾问,产品定位： 高层住宅以73、83m2的1房变2房，89平米的2房变3房为主，同时辅以少量舒适性的137平米高赠送空间的3房 合院别墅以132190m2的紧凑性产品，其中以148m2的产品去化较好.采取较大的地下赠送空间，并控制总价,案例借鉴：武汉万科红郡-原创高端生活体，赖特主义人文社区，首席纯改善主义社区,项目岁在线上高调定位为改善需求社区，但在实际产品定位和销售中瞄准的是刚需客群，同时满足刚需客群对高端改善产品品质的一种满足感,项目住宅发展策略：从引领住宅品质升级转变入手，从提交产品和配套上升到提交服务和体验，改变区域普通社区的同质化低端竞争,打造区域第一个具有城市公馆气质的品质楼盘,在产品品质塑造上采用万科的做法，强调对外部客户可直接感知的空间进行打造，并上升为一种人文精神； 从而改变区域缺乏标杆性品质项目的历史,人文+产品 是项目可以实现核心竞争力的突破点,住宅产品的核心竞争力选打造：,市场主流产品 市场热销产品 热销产品市场供应,总价段在51万-60万的88-92平的两房，总价段在67万-90万的110-140平的三房为区域内及区域周边的主流产品。 星悦城的80小两房和120左右的三房去化好于95m2的小三房。 目前市场上88平两房市场同质化竞争激烈 区域内及周边高赠送户型去化较好，但目前已不太可能实现,本区域的潜在客户与汉口花园、星悦城一致，以刚型首置客户及刚性改善客户为主，对紧凑型产品需求凸现，未来市场发展此类需求将继续放大。 本项目高层产品应规避风险，保证去化速度，复制区域主流项目的产品线，但应对去化难点89平米产品提升产品力,项目户型面积定位：结合区域客户构成及项目自身地块资源，确定项目最终的户型面积定位,k6、k11、k12地块前期顾问,本区域的目前存在一定的高端产品，如晋合金桥世家、梦湖香郡、尚都一品别墅，表明区域存在一群追随品牌、资源占有的高端客户 以上项目高端产品的定位，多在220m2250m2左右，总价达到300万以上,本项目在缺少外部资源及品牌支撑的情况下，与以上项目并不具备绝对优势；并且较高的总价在一定程度上增加了产品的区划风险，我们看到了区域未来以下的客群：,武汉市民之家总建面12万方，拟进入该大楼的政府部门和单位为45个，包括市公安局出入境管理处和消防局等，常驻工作人员600-800人。,本项目的类别墅产品将主要针对以上中高段客群，而非绝对的高端客户,项目住宅产品的户型定位：建议采取万科红郡的定位模式，高层住宅已刚需目标客群为主，别墅类产品定位为改善性需求，均强调对面积及总价的控制,part2:k6地块商业类物业定位,区域商业市场分析 区域典型商业分析 项目商业定位及发展建议,金桥大道以东商业发展,区域目前商业多为基本的生活配套商业，以社区底商的形式出现，经营业态单一,区域商业目前存在着分布较为分散、体量小、经营业态缺乏规划性以及辐射消费范围狭窄等制约现象。 除去少量社区供配套商业外，居民的购物场所仅局限于极个别的中百仓储、武商量贩及社区的便民商店。 区域社区底商租金多在30-45元/m2/月，一般不超过60元/m2/月。,金桥大道以东商业发展,百步亭商业发展进入高峰期，其商业将集中于百步亭花园路和后湖大道交汇处,武商量贩5000平米,幸福时代商业7万m2,华庭商业4万m2 一层0.5万m2商业 二、三层1.5万m2超市 四、五层为loft产品,新生活摩尔城商业3万m2,总建筑面积约8.7万平方米，其中商业面积约5.5万平方米 集精品时尚百货、中百仓储、天河院线、电玩、ktv、美食餐饮一条街为主导；建材家居、家电及金融网点为一体的大型商业综合体,金桥大道以东未来商业发展,金桥大道沿线目前多以中小规模的集中商业裙楼形式的小体量项目开发,2#总建面：5.7万m2 住宅：2.7m2 商业：1.9m2 写字楼：1.1m2,1#总建面：4.4万m2 住宅：3.8万m2 商业：0.6万m2,另三元公司的k11、k12地块，也类似于以上项目的小规模开发物业供应；（绿色新都5期的1栋公建物业）,嘉锦苑：2.8万m2 住宅：2.2万m2 商业：0.6万m2,金桥大道以东未来商业发展,在板块中心区将形成超过25万m2的集中商业体量，成为城市商业副中心,同安家园5期 总建筑面积约5万平方米， 其中商业面积约2.8万平方米 独立商业，一块为大型超市，另一块独立商业设置为餐饮（设置两到三家大型餐饮商铺，其余为独立散铺） 同时配备3层楼的底层商业,城开后湖综合体 公建物业分为ab地块 a地块：总建面约14.4万m2 其中：办公约4.7万m2 商业约9.7万m2 b地块：总建面约6.3万m2 其中：办公约4万m2 商业约2.3万m2,幸福时代 总建筑面积约35万m2 其中住宅29万,商业6万方 2.4万m2商业街幸福里由住宅底商和独立商业街组成，主要分为生活配套、儿童天地、餐饮休闲 另有3.6万m2的集中商业,金桥大道以西商业发展,井南大道,区域商业发展从未来规划看将主要集中在后湖大道沿线，在井南大道重要节点位置也会出现部分商业体； 同时目前兴业路建成的2个商业体，一个为南国北都3万m2的商业裙楼；而中一花园的商业因区域发展问题，长时间空置,k6地块的商业处于2大远期轨道交通枢纽处，目前规划了相对较大的的商业体量，总商业规模约为13万m2 考虑到中一花园后期极有肯那个开发商业，地块商业将和k8地块10万方的商业体连为一体,考虑到金桥大道以东区域目前可入住人口约为22万人，核心区新建大型综合商业未来供应将超过25万m2 本区域未来可入住人口约为19万人，从总量来看核心区商业23万方是可以承受的商业体量，结合轨道交通其将成为“汉口北部城市级商业副中心”,后湖商业租售情况,后湖片区商业以底层商业为主，入住率依赖住宅社区成熟度，目前整体租金水平低,南国北都城市广场,商铺已带返租的形式销售，投资回报率为6%，例如总价在100万商铺，每月返还6000元租金,项目功能分布及售价,k6,众联国际：5万m2公寓+2万m2商业,汉口花园商业：约2万m2,35万m2综合体： 1：1的公建与住宅建面,尚都一品及教委预留地,项目商业定位,项目处于区域中心，以后湖大道塔子湖西路十字路口为中心，结合城际铁路和地铁出站口将形成区域商业中心，总体商业体量将达12万方，本项目是区域商业中心的重要组成。（根据其建筑形态基本可确定其均会有一定体量的集中商业+社区底商的存在）,商业定位及分析,商业定位发展方向二：区域补缺型商业,区域型：项目所在片区相对成熟，项目商圈基本覆盖整个区域 餐饮零售中心：项目为区域内提供特色餐饮和零售服务，填补区域空白 优质生活：为项目所在及周边新兴社区提供优质生活保证 项目档次：中档，但确保特色，保证品质,区域型餐饮零售中心；社区优质生活配套,项目所在区域缺乏商务洽谈、中高档餐饮、娱乐休闲等商务配套功能,三大需求： 商务谈判 餐饮需求 休闲娱乐,项目商业发展项目存在商业开发机会，价值最大化原则确定以商业街结合底商的形式实现最大化销售，根据规划具体落实体量,集中商业 商业街 住宅底商,对于大型集中商业开发经营的研判： 周边商业氛围日趋成熟，经营业态基本齐全，但项目所处区位与市级商圈进行百货经营的竞争不存在机会； 以批发零售为主的经营业态将会严重影响住宅的居住品质，降低开发价值。 大型集中商业的开发经营