2013东西湖黄狮海项目策划方案 74p.ppt

武汉天骥世纪众联 2013.03,东西湖黄狮海项目策划方案,在人口密度高、污染严重的现代化都市，水景更是成为稀缺资源。可谓“有水、更要生活于水”，水文化可谓承载了人们自古到今无数的感情和历史，水不仅是自然的一种生态存在，同时也是一种生活行为方式的体现。,水是永恒的主题，自古对水的赞誉就络绎不绝，“以水为财，依水而筑，择水而居”是中国居住环境固有的文化特色。,是什么让我们与众不同？,探讨远郊、 33万、一线水景，本案如何定位？,策略篇 执行篇,思 路,形象定位 产品定位 规划建议 案名建议,研究 观点,【视野 决定高度】,在探讨项目定位之前，我们先认识一下市场。,市场上典型的水景项目是怎样的？,选取原则： 自身具有良好的水景资源 项目结合水景成功打造高端、中高端产品 通过自身特色的营造，突破市场,3.5,4.35,项目开发于03-05年，地处海珠区纺织路珠江河畔，紧邻江湾大桥南侧，地块呈三角形，所有南面均可看江。,水景项目小结及启示：,注重水景打造，合理利用地形，因地制宜打造景观，甚者可将水景引入社区内部，与外部湖景连为一体。 高层产品的梯户比以二梯四户为主，部分二梯五户、六户，甚至有少量三梯八户产品，把更多的空间留给室外景观。 商业设置一般远离最佳的沿江区域，把景观价值留给沿江的高端产品。,【意识 决定形态】,要有竞争的意识，才会取得长足的胜利,我们将要面对一个怎样的市场？,周边 项目,周边直接竞争项目特点和现状,熙龙湾,赛洛城,赛洛城6期,黄狮海岸,赛洛城在售 熙龙湾在售 黄狮海岸售完,沿海赛洛城,项目占地91万平方米，总建筑面积约145万平米，容积率1.6，绿化率39%，建有多层(6层)、小高层(11层)、高层(18层)、别墅，主推2室2厅、3室2厅、4室2厅及复式、别墅。规划北美中央公园、泰式皇家园林、地中海风情园林、北欧浪漫水花园、中式情景园林等世界风情五大主题公园，独有大型商务中心、休旅区、商业街、别墅区、高尚住宅区。,沿海赛洛城六期翡丽公馆主推89-123户型， 销售良好，尤其是小户型。 销售均价：6000元/,高端物业引入内河水系，充分利用水资源，打造亲水别墅,沿江面亲水码头，设置绿化景观带，增加物业品质,1、 大品牌，北京沿海赛洛城、沈阳沿海赛洛城联动开发，风格传承，品牌效应突出。 2、大社区，能容纳并满足4万多人的城居生活。 3、超长海岸景观。 4、社区配套完整，背依北大附中。,沿海景观线,项 目 优 势,熙龙湾,丰尚时代广场熙龙湾位于以生态旅游区为核心定位的东西湖片区，坐落于东西湖区以产业为集群的吴家山片区，位于片区的景观及居住核心区。金山大道与二雅路交汇处，吴家山片区的市政、生活配套也趋于成熟、完善。该项目占地面积达32453.16平方米，建筑面积110436.05 平方米，绿化率达到25% ，容积率2.95。多路公交可到达此地，交通便利。周围生活设施配套齐全，商业、金融、幼儿园、中小学、医疗药店一应俱全。,项目优势,1、地段较好，金山大道与二雅路交汇处，紧邻中心区域，正处于规划中未来cbd核心地段。 2、配套完善，各项生活设施齐全，超市、学校、医院距离较近。 3、丰尚品牌效应，丰尚开发足迹遍布广州、深圳、成都等全国各大城市。,周边项目给我们的启发,1、水景依然是亮点。,2、小户型走俏。,由于价格上升带来的经济挤压原因，片区小户型成市场新宠，熙龙湾小户型全部卖完，市场反应热烈。,竞争市场小结及启示：,片区特征：片区规划形式利好，将会带来更多的发展机遇，而且目前对近郊土地的严格控制盒已经在改善中的交通配套等大环境，会使区域价值得到进一步提升，必将成为武汉市的一块居住热点地带； 供应特征：东西湖区商品房供应不论是建筑面积还是套数已经逐渐移到以高出为主的产品供应上，说明近郊土地供应在减少，大量的土地被用来建设普通居民生活需求的高出产品；别墅供应量相对较小，成交价较高区域内纯别墅产品差距大； 产品特征：区域内产品面积以90-140平米为主，主要以2房、3房、4房及复试产品为主，其中以90平米左右的户型最多，我们应遵循这个市场规律； 去化特征：区域内产品类型丰富，规模均为中等偏大项目，销售价格的上升速度和去化速度较慢，制约的主要原因是交通环境不足和配套的不完善。,饱和 vs 不饱和,饱和，周边众多的标榜着亲水高尚住宅,饱和，铺天盖地的叫卖式推广和频繁的媒体亮相,不饱和，真正适合市场的产品是什么,不饱和，如何承扬现有产品,思 考,明确“区域价值+项目价值”的整体策略,策略二：紧跟市场趋势，打造小户型典范,策略一：树立区域形象， 营造滨江价值,市场环境：竞争激烈，产品已达到一定水平,趋势判断：市场趋于谨慎，衍生小户需求,区域特色：兼具城市属性和郊区景观的生态居住区,案例启示：水景与产品的优势发挥,客户定位：以东西湖中高端客户为主体的多层次客户群,项目如何打造？,我们的项目 基于区域的形象定位,区域价值 个盘价值,水景特色现代都市社区,我们的项目 基于项目的产品定位,黄狮海边的外滩高层别墅建筑群,在吴家山掀起滨江中小户价值导向,以中高端城市生态社区的引领模式为理念,项目理想,超越传统的江景项目开发模式,价值点打造,配套,规划,入口小广场,建筑外立面,主景观轴,商业,会所,设置集中式商业,打造特色商业街,休闲会所,运动会所,产品,附加值,特色活动空间,节能环保,智能化,多层次产品，小户产品+创新产品+主流产品+别墅，体现项目的舒适性及多元化,活动空间,消费及休闲空间,居住空间,提升空间,满足各阶层需求的 惬意生活空间,【思路 决定出路】,我们有什么样的基础，能够做什么样的建筑？,项目 规划,part one1,项目整体规划设计建议,项目整体规划建议,项目整体规划概览,地形分析,地块分为四块，北侧两块临黄狮海，但由于靠近黄狮海边缘，水质不是很好，水域视野不宽敞。另外两块临三店中路，为双向四车道街道，缺乏现代都市氛围。内部地形较为平坦，现在为菜地和民房，厂房。,三店中路是项目的主要临街面。 项目东边为已建成海景小区紫云黄狮海岸，已入驻，为项目带来居住氛围。 项目存在私房拆迁需求。,52,规划亮点,沿文化路建设的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面,强调建筑的整体形式感，完整、流畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素,项目体验空间1. 沿街建筑立面,点式塔楼集群,弧形板楼,突出建筑群整体的气势，需要一定的体量体现城市感,展示面的造型突出“气势”，可以通过一定的曲线变化吸引眼球,略带弧形的外立面，和滨江的感觉紧密结合,项目体验空间1. 沿街建筑立面,立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受 材料的使用上要强化对比。不同材料的穿插运用可以强化部分材料的质感 建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显,选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象,项目体验空间1. 沿街建筑立面,可以很生活 慵懒的午后在广场小坐 在咖啡中 把别人当作风景 或成为别人的风景,开放的小广场，可以带来很生活也很城市的感觉,项目体验空间2. 入口小广场,项目体验空间3. 亲水售楼部,先期建设售楼部，利用水上售楼部，做形象展示。让客户亲身体验滨江氛围。 多利用水上栈桥、码头，增加立体感和空间感。,项目体验空间4. 外江内河景观,由于项目本身水景资源有限，而又有可利用的优势，因此考虑引入外江内河景观体系，增加项目景观层次，提升品质。以避免项目临水岸视野不畅的劣势。 注意水系之间的勾连和过度。,设置连接地块的中心广场，在延续项目整体性的同时提供社区休憩空间,项目体验空间5. 中心广场,part two3,a,会所,项目整体规划建议,项目配套建议,商业配套,项目整体规划设计建议,本项目的商业定位 主要服务于片区商业功能，同时兼顾本项目社区的服务功能。,商业形态的选择原则 利润最大化原则 市场可接受原则,即使沿街底商影响了临近住户的居住品质，但综合来看，有利于项目利润最大化 由于内部商业价值还需要时间成熟，目前选择经营集中式商业需要长时间的资金投入，及市场培育 从项目的后续开发的角度来看，区域价值的成熟和人气的积聚，后续需要有集中式商业作为项目的配套，同时也有利于发挥项目的辐射能力,项目的主要商业形态沿街底商+部分集中商业的形态,c,本项目商业位置价值判断,进入性,积聚性,开放性,容易到达,易于聚集人流,昭示性强,社区商业选取原则,a：沿规划路，由于紫云黄狮海岸项目的带动，人气较旺，商业价值高,c：道路尚未修通且为区域内道路，商业价值稍低。,b：沿三店中路，旧有商业形态落后，但具备商业氛围。,d:作为集中式大商业，底商和步行街都有较大的促进作用，但要成功引进一家大型的商业机构进驻。,part two4,项目整体规划建议,项目配套建议,商业配套,会所,b,项目整体规划设计建议,精品意识原则本项目为区域的领袖楼盘之一，客户定位在本地中高端客户，考虑到会所与整体建筑的协调统一，以及客户对会所的较高要求。 树立卖点原则突出会所特色，可以成为支撑项目销售的卖点之一 可经营性原则考虑到项目的规模、资金回笼以及真正满足住户需求，会所的设立应该考虑到其可长期经营性,本项目会所设置的三大原则,会所建议,可利用水上售楼部作为后期会所经营，也丰富商业的业态,会所建议,为运动注入生命的意义,sports club,part two5,项目整体规划设计建议,项目整体规划建议,项目产品建议,将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”,基本原则,优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局 压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度 赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣,户型设计核心理念,张弛适度的精准设计带来的舒适空间,关键动作,户型品质化的基本原则、核心理念与关键动作,产品建议,建议除主流户型、别墅外，增加特色小户型,增加6080小二房。 设置100左右小三房。,丽岛美生59小二房参考,丽岛美生82小二房参考,98小三房参考,墙体的装修，主要有：乳胶漆、喷漆、墙纸(布）、瓷砖、木板饰面、石头漆、石膏模板。 在大堂设置休息沙发、茶几、垃圾箱、投递箱，提供人性化的大堂空间 。 地面：花岗石、抛光大理石。,入户大堂墙面、地面,电梯厅的装饰必须与紧临着的入户大堂的风格相匹配。 所以建议参照入户大堂的设计风格。从屋顶处理到墙面修饰，再到地面装修，要处处都散发出高品位和人性化的气息。 现