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宿州项目调研报告第一部分 城市概况2一、基本情况2二、经济环境3第二部分 城市规划4一、城市区位及整体发展规划4二、城市建设用地布局规划5三、中心城区规划6第三部分 城市房地产市场分析7一、城市影响力分析7二、房地产市场发展阶段分析9三、房地产市场发展潜力分析10四、房地产市场发展趋势分析11五、房地产市场发展风险分析14第一部分 城市概况一、 基本情况(一) 城市概况项 目概况地理位置宿州位于安徽省最北部,与苏、鲁、豫3省11个市县接壤,是淮海经济协作区的核心城市之一。面积人口全市国土面积9787平方公里,户籍人口535万。埇桥区面积2868平方公里,户籍人口178.5万。行政区划辖埇桥区、砀山县、萧县、灵璧县、泗县。交通状况宿州地处安徽北部苏豫皖三省交界处,交通十分便利。京沪线、陇海线、京沪高铁以及在建中郑徐客运专线(高铁)穿行而过。京沪高铁全线设21个停靠站,宿州东站为第11个站。城市产业八大支柱行业:煤炭开采和洗选业、农副食品加工业、食品制造业、纺织业、木材加工及其制品业、化学原料及化学制品制造业、非金属矿物制品业、电力、热力的生产和供应业。旅游资源宿州分布着许多风景名胜和文化遗迹。南有陈胜、吴广起义的涉故台,北有刘邦避秦兵之皇藏峪,东是楚汉相争是“垓下之战”故地,西南有淮海战役主战场双堆集纪念地。二、 经济环境(一) 主要指标分析指标名称单位2010年同比增长%户籍人口万人5351.08%地区生产总值亿元65013.1%地方财政亿元2641%固定资产投资总额亿元40639.5%其中: 房地产投资总额亿元47.1429.8%三产比重%27.9:37.9:34.2社会消费品零售总额亿元19419%人均存款元871019%城镇居民人均可支配收入元1466912%数据来源: 2010年统计公报第二部分 城市规划一、 城市区位及整体发展规划宿州位于淮海城市群和京沪高铁经济带汇合处,有着区域联动发展和产业承接的优势。城市发展职能:中国中部地区新兴的制鞋业和纺织服装业基地;京沪铁路沿线重要的现代加工业和商贸物流业基地;面向华东地区的能源和原材料生产供应基地;省际区域性综合交通枢纽和商贸流通中心;皖北地区重要的战略性新兴产业基地。城市性质:京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心,安徽省新兴的煤电化产业基地,皖北地区的中心城市。人口及城市化水平:市域总人口预测,近期(2015年):612万人;远期 (2030年):711万人。市域城镇化预测,近期(2015年):45.0%;远期(2030年):63.5。二、 城市建设用地布局规划城市发展方向:“东进、北扩、南展、西优”。重点向东、向北发展,向南适当发展,向西优化发展。城市空间规划:规划中心城区形成“一主三副”的城市空间结构。“一主”:一个城市主中心,依托老城区和市级政务文化区,形成城市主中心。“三副”:即汴北新区、城东新区以及城南新区。汴北新区,主要包括汴河以北的规划建成区;依托三角洲公园,以人民路为主轴,连接南部片区、城市中心区,建设汴北新区的城市副中心。城东新区,主要包括沱河以东的规划建成区;依托沱河景观带,以规划的东外环路、银河一路京沪铁路东段为轴线,结合区级政务中心以及商业的建设,打造城东新区的城市副中心。城南新区,主要包括南部的经济开发区;结合经济开发区的用地结构调整,以金海大道、南环路交汇处的用地为主,新建南部城市副中心。三、 中心城区规划发展目标:皖北地区重要的中心城市。城市人口110万人,城市建设用地110平方公里。 发展建设指引:依托老城区和市级政务文化区,形成城市主中心。在汴河以北、京沪铁路以西建设汴北新区副城;在沱河以东结合朱仙庄镇建设城东新区副城;在南部经济开发区结合桃园建设城南副城。第三部分 城市房地产市场分析一、 城市影响力分析(一) 主要综合指标分析1. 所在都市圈架构和排名2010年安徽省GDP以12263亿元位于中国各省市第14位。GDP总量排名省份GDP亿元常住人口(亿)人均GDP(元)1广东45472.830.9746990.632江苏40903.340.7952106.173山东39416.200.9541710.264浙江27226.750.5252058.805河南22942.680.9623898.636河北20197.090.7228247.687辽宁18278.290.4442019.068四川16898.590.8320408.939上海16872.420.2180344.8610湖南15902.120.6923046.5511湖北15806.090.5926609.5812福建14357.120.3837981.8013北京13777.940.1876544.1114安徽12263.360.6219684.3715内蒙11655.000.2447766.39数据来源:统计局官方网站2. 与本省其他城市主要指标对比城市GDP(亿元)排名常住人口(万人)排名人均GDP(元)排名房地产投资总额(亿元)排名合肥27001510552941 38191芜湖108022301146957 4291.22安庆10003610316393 1292.25马鞍山76041241661290 185.17阜阳710583218534 175014滁州6856415816506 11131.83六安660766729895 1662.413宿州6508535411073 1447.115蚌埠6379365917452 1073.810巢湖61510415714819 13876淮南607112301226391 578.39宣城515122581019961 882.28毫州5051350969921 1543.516淮北455142061322087 642.517铜陵45015741760811 273.311黄山305161481520608 7125.84池州301171601418813966.512数据来源:各城市2010统计公报3. 城市产业功能占位宿州城市产业功能属于第三圈层,是面向华东地区的能源和原材料生产供应基地。4. 城市产业资源占位1) 自然资源宿州市自然资源丰富,名特产品众多。地下矿产资源丰富,煤储量约为60亿吨,是两淮煤田的重要组成部分。灵璧奇石为中国“四大奇石”之一。砀山酥梨为果中精品,为海内外顾客所青睐。2) 产业资源宿州初步形成了八大支柱产业:煤炭开采和洗选业、农副食品加工业、食品制造业、纺织业、木材加工及其制品业、化学原料及化学制品制造业、非金属矿物制品业、电力、热力的生产和供应业。3) 交通位置宿州地处安徽的北部,交通便利,京沪线、陇海线、京沪高铁以及在建中郑徐客运专线(高铁)穿行而过。4) 历史人文自古以来,宿州便是兵家必争的战略要地,史称这里“扼汴水咽喉,当南北要冲”为“百战之道”。秦末,中国第一次农民大起义在这里揭竿而起。楚汉相争,垓下决战,霸王别姬的旷古悲剧在这里绝唱。解放战争时期,刘、邓、陈、粟指挥的中原、华东两大野战军,在这里开辟了淮海战役的主战场。(资料来源:宿州百科)(二) 配合指标分析1. 城市进出口额及外资使用全市外贸进出口总额1.54亿美元,同比增长83.9%,其中,进口总额0.33亿美元,增长85.3%;出口总额1.21亿美元,增长83.5%。全市外商直接投资项目8个,实际到位资金1.46亿美元,比上年同期增长32.6%。2. 外来旅游人口数量全年入境旅游人数8401人次,比上年同期增长5.0%;国内游客541.11万人次;旅游总收入24.99亿元,增长11.9%;国内旅游收入24.71亿元,增长11.9%。(数据来源: 2010年统计公报)二、 房地产市场发展阶段分析(一) 相关城市对比城市GDP(亿元)房地产投资总额(亿元)施工面积(万平方米)竣工面积(万平方米)销售面积(万平方米)销售均价(元/平方米)合肥270081910056500芜湖11082913205196阜阳7105056699123(市区)4893淮南6077810831382143848蚌埠637746932181794583宿州650473721243960宿州GDP介于阜阳和蚌埠之间,房地产投资总额和销售面积和阜阳相当,宿州全市人口535万,全省排名第4,返乡置业群体购买力可观,和阜阳相比房价仍有上升空间。(二) GDP增速与房地产发展关系2010年GDP增速13%,说明房地产市场的发展速度处于高速水平。宏观经济增长房地产发展速度小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定大于8%高速(三) 人均GDP与房地产发展关系人均GDP:12150元,相当于1916美元的水平,房地产处于启动阶段。需求特征以生存需求为主,发展特征是单纯数量型的超速发展。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段缓慢发展阶段人均GDP(美元)800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存改善兼有改善为主改善为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展,以数量为主、数量与质量并重平稳发展、以质量为主,数量与质量并重缓慢发展综合发展型三、 房地产市场发展潜力分析(一) 城市发展拉动1. 经济基础宏观指标2010年GDP同比增长13%,GDP总量在安徽排名第8,未来经济发展形势良好。人均GDP、房地产投资在安徽省排名靠后,有较大提升空间。2. 产业格局和拉动宿州致力于打造中国中部地区新兴的制鞋业和纺织服装业基地和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心。东向发展,全面承接长三角的发展战略将促进城市经济和房地产市场的发展。3. 城市基建投资、城市规划拉动2010年固定资产投资总额406亿元,同比增长39.5%,说明固定资产投资力度较大。从宿州房地产市场目前的低价位和高销量来看,随着十二五期间宿州城市化进程的加速和深入,主城区扩张和城镇体系建设将成为驱动当地房地产市场发展的双重动力。(二) 刚性需求拉动1. 人口增长宿州现有人口535万人,根据宿州市城市总体规划(20102030),宿州市域总人口预测,近期(2015年)612万人,远期 (2030年) 711万人。城市化水平近期(2015年)45.0%,远期(2030年)63.5。城市人口的增加和城市化水平的提升将拉动商品房的刚性需求。2. 改善动力推动指标指标值(元)增长率人均GDP1215013%人均可支配收入1466912%人均储蓄871019%个体消费者经济实力快速增长,支撑改善动力需求的快速增长。四、 房地产市场发展趋势分析(一) 整体趋势分析1. 开发量、销售量、价格变化2010年房地产投资47亿元,同比增长29.8%;商品房销售面积为124万,和09年基本持平;销售均价3434元/,同比上升33.8%。(数据来源:统计公报)指标房地产投资(亿元)销售面积(万平方米)销售均价(元/平方米)2009年3612325672010年4712434342010年,宿州房地产市场没有出现较大波动,整体呈现出供销两旺的良好态势。这主要是因为宿州房地产市场起步较晚,市场规模有限,投机炒房成分较小,加之市民刚性需求持续有力,居民的消费心理也日渐成熟。从目前情况来看,未来几年市民购房需求仍将维持较高水平,房地产业将继续良性发展。(二) 政策影响分析1. 宿州房价调控目标2011年3月,宿州市政府办公室日前发出通知,要求进一步做好全市房地产市场调控工作。该通知共计六条,其中第四条是稳定住房价格。2011年住房价格控制目标是,全年新建商品住房价格平均涨幅低于当年城镇居民可支配收入增长幅度,也就是说房价增幅基本控制在12%以内。2. 宿州个人住房公积金贷款新政一是首次使用住房公积金贷款购房的职工家庭,首付款比例不得低于房款总额的30%;二是对二次申请住房公积金贷款购买第二套自住住房的职工家庭,须结清上笔住房公积金贷款满一年,贷款首付比例不低于60%,贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行;三是停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人贷款;四是提高住房公积金贷款最高限额,规定市城区职工一方缴存公积金的最高额度为20万,夫妻双方缴存公积金的最高额度为30万,各县区最高额度严格按中心的授权执行。(三) 竞争压力分析1. 土地压力年份土地面积(亩)建筑面积(万平方米)楼面地价(元/)20072008200920102011合计(数据来源:中国土地市场网)2. 发展商水平压力3. 产品竞争水平压力五、 房地产市场发展风险分析(一) 房地产综合预警体系房地产投资增幅:2010年房地产开发投资47亿元,同比增长29.8%,大于25%,有异常,主要由于房地产市场刚起步,建设项目多,发展迅速。(房地产开发投资/GDP)=(47/650)=0.07,基本正常,说明经济发展足以支撑房地产发展。(房地产开发投资/固定资产投资)=(66.5/356.9)=

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