图解建筑物区分所有权构成及业主权利.doc

图解建筑物区分所有权构成及业主权利、义务和法律责任 一、物业、物业管理的概念 物业是指已建成并投入使用的各类建筑物以及与之相配套的设施设备和相关场地。 物业管理（property management），是指业主以管理规约为基础，自行管理或者通过选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 二、物业相关专业用语的含义 （一）自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；（二）自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；（三）共用部位：是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室；（四）共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。三、建筑物区分所有权构成现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地、住房紧张，出现多层建筑、高层建筑；第二，城市功能区域化，住宅小区等各类物业区域的出现，引起法律的变化。多层、高层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。业主物业的所有权人，其所有权既包含着对于建筑物独立使用用途部分的所有，也包含着对建筑物的全体所有权人共同拥有的共用部分的共同所有，同时也包含着共同关系而形成的管理团体的成员权。在这种特殊的所有权中，标的物是建筑物，但该建筑物各个独立部分效能的发挥，离不开楼梯、供水、供电、供气、电梯、中央空调等设施设备这些共用部分的共同使用，即该建筑物中各个具有独立使用用途和功能的部分，虽然可以成立所有权，但该所有权的行使，是要以整个建筑物共用部分的用益权为前提，否则不能成立完全独立的所有权。这种单独所有与共有以及共同关系成员权的结合，便构成了现代民法中逐步发展起来的一种新所有权类型物区分所有权。物业的所有人即物业管理活动中的业主。业主拥有的可以独立使用用途的部分，通常在建筑物区分所有权中被称为区分所有建筑物的专有部分，业主就是专有部分的所有权人。而全体业主共同拥有的共用部分的所有权是全体业主的 ，对于每一个单个的业主而言，是与全体业主共同所有，每一个单个业主所拥有共用部分的只是建筑物共用部分的一种持分拥有。这种持分拥有就如股份公司的股票一样，对每一个持有该股份公司股票的投资者，所拥有的实际上就是以股票比例享有的该股份公司的持分所有权。因此，在建筑物区分所有权中就将每一个单个业主拥有共用部分所有权的权利直接称为区分所有建筑物共用部分的持分权。对于众多业主共同拥有的这样的区分所有建筑物，必然要涉及大家共同的许多利益问题，在涉及这些利益时，如果每一个单个业主都从自己利益考虑，就会造成相互之间的混乱。如果众多业主们就涉及到业主共同事务的事项，总是一个个相互之间或一个个单独与物业服务企业交涉，那么业主的这些共同事务就可能一事无成，即使可以完成这些共同事务通常也非常艰难，而且全体业主的合法权益也很难保证。因此，在物业管理活动中业主行使物业管理权利往往不能由单个业主独立行使，必须借助于一个管理团体，这个管理团体就是在物业管理活动中的业主大会。 由业主大会这个管理团体将全体业主召集在一起共同决定大家的共同事务，业主通过业主大会行使物业管理的参与管理权、选举权、选聘权、请求权以及监督权等各项权利，业主大会代表全体业主行使物业管理的这些权利。对于单个业主来说就是业主大会这个管理团体的成员之一。因此，在建筑物区分所有权中就将这种单个业主所拥有的业主大会这个管理团体的权利称之为成员权，由于这个成员权是基于共同关系而形成的，往往也将其称为因共同关系所形成的成员权。因此，建筑物区分所有权就如下图所示，是由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权及因共同关系所形成的成员权三者复合而成。在处分、继受或抵押时，这三部分所构成的特别权利是不可分割的整体。 住宅小区的业主所有权实质上就是区分所有权。高新幸福城临时管理规约第一章 总 则第一条 为维护高新幸福城全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共安全、公共环境和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、陕西省物业管理条例等相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第三条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时规约一致。第二章 物业基本情况第四条 本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：高新幸福城；坐落位置：渭南市高新开发区崇业路 ；物业类型：住宅 ；建筑面积：30万平方米。物业管理区域四至：东至： 崇业路 ； 南至：西兴街 ；西至： 恒通西路 ；北至：胜利大街。第五条 物业服务企业基本情况：企业名称：陕西曼联德威物业服务有限公司 资质等级：三级 资质证书编号：西房物【2009】285号注册地址：西安市解放路77号裕朗国际大厦邮政编码：714000联系电话029-87432603第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1.由单栋建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该栋建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；2由单栋建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该栋建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；3由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1 小区命名权 ；2 地下车库 ；3 商务会所 。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。第三章 物业的使用第八条（业主的权利与义务）业主在物业管理活动中依照中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、陕西省物业管理条例以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。第九条（相邻关系）各业主同意，遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、共同协商、方便生活、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理在供（截）电、供（截）水、供（截）气、供（截）暖、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。对共有、共用的门、厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施、供暖（冷）设施以及通风设施，应共同合理使用并承担相应责任。第十条（物业的使用原则）各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。第十一条（物业的装饰装修）业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：（一）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事下列禁止行为：1损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，改变建筑物原有外观材质、颜色。2擅自改变房屋设计用途；3占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；4擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；5利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；6堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；7未经申请擅自装修、安装（太阳热水器、各种接收设备、防盗网等），擅自对阳台露台进行任何形式的封闭。（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响。晚间6时至次日上午8时、中午12时至14时和节假日期间，不从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。（三）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。（四）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。（五）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。第十二条（物业转让、出租的相关事项）居住房屋租赁，遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件。不得擅自改变房屋原设计功能。业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的，业主或承租人应予纠正，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。第十三条（物业的用途）业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。第十四条（违法搭建处置）业主、使用人在物业使用过程中，不发生违法搭建建筑物、构筑物的行为。业主、使用人有违法搭建行为的，其他业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门报告。受侵害的相关业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。 第十五条（物业使用的其它约定）业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：（一）车辆停放：按先来后到顺序停放，不妨碍其它车辆及行人的通行；爱护停车环境及停车设施；如停放在消防通道，物业管理处有权制止，并采取必要措施；（二）电梯使用：遵守电梯使用规定，爱护全体业主共用财产；（三）宠物饲养：遵守政府有关规定，不妨碍其他业主、使用人的正常生活；爱护小区环境，及时清理宠物排泄物；不饲养家禽家畜；（四）阳台：按照两书要求使用阳台；防护网安装符合政府有关规定，定期检查安装的稳固性，定期粉饰，不影响安全和建筑物外观美观； （五）晒衣架安装：为可伸缩的，并定期检查安装的稳固性，定期粉饰，不影响安全和建筑物外观美观； （六）禁止擅自安装卫星电视接收设施； （七）不得擅自张贴或通过外观可看到的任何标识牌、广告牌或标语等。不得在户内及绿地等处另行建筑地下室、地窖、地下掩体等建筑物、构筑物。 （八）爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其它公共设施设备。（九）本物业共用部位、共用设施设备及公众责任险的保险，由全体业主按其拥有物业权属份额大小享有权利、履行义务，实施物业服务的物业管理企业可代为办理相关手续。业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。（十） 第十六条（物业的维修养护）业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业自用部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关或者居民委员会到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第十七条（专项维修资金的筹集和使用）业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：（一）按照规定交纳专项维修资金；（二）专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行； （三）业主在转让或者抵押其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共有部分、共用设备设施的维修、更新。第十八条（业主提供通讯联系方式的义务）业主应当向建设单位、物业服务企业提供联系地址、通讯方式；发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或者未及时提供联系地址、通讯方式或变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式送达。第十九条（未按规定交纳有关费用的责任）业主未按规定交纳物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。第二十条（业主违反物业使用禁止行为的处理）业主或使用人违反本规约第十1一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条约定的，物业服务企业有权劝阻、制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：（一）禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域； （二）停止相关服务；（三）报政府行政主管部门处罚； （四）申请仲裁或向人民法院起诉。 第二十一条（连带责任）物业使用人违反本临时管理规约的，相关业主承担连带责任。第二十二条（矛盾纠纷的调处）业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，同意由居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）设立的人民调解委员会居间调解处理。 第四章 业主的共同利益第二十三条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：1.根据本临时规约配合建设单位制定物业共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2.以批评、规劝、公示、信函投递、赔偿损失等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时规约和规章制度的行为。3. 对故意欠费损害已交费业主利益的少数人，物业公司有权停止对其相应的服务，并采取其他有效措施和法律手段。也可以在房地产行政主管部门登记、备案，在欠费业主未缴清相关费用及违约金之前，限制其物业转让等交易行为。第二十四条 物业管理单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、告知。第二十五条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。物业服务收费报经省（市）物价部门备案。业主、使用人应按照前期物业服务合同的约定按月足额交纳物业服务费用。逾期交纳物业服务费的，物业服务企业有权收取从逾期之日起未交纳部分按每天3的违约金，逾期三个月仍拒绝缴纳的，物业服务企业可停止相关服务或申请仲裁或向法院提起诉讼。第二十六条 物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第二十七条 物业服务企业应严格按照物业收费所对应的服务等级，配置人员，积极热情为业主服务，维护小区公共秩序，加强小区安全防范。第二十八条 业主对物业服务中存在的问题应及时提出意见和建议，必要的可向建设单位反映。第五章 附 则第二十九条 本临时规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房间、空间、场地及相关设施设备。本临时规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时规约。第三十一条 本临时规约由建设单位、每位业主各执一份。第三十二条 本临时规约自首位业主收房签约起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。规约制定：陕西裕华房地产开发有限公司住宅室内装饰装修管理办法为保障业主顺利进行室内装修，避免出现违章行为，根据国务院物业管理条例、建设部住宅室内装饰装修管理办法及前期物业服务合同、高新幸福城临时管理规约的规定、约定，制定本办法。第一条 业主装修管理及验收流程图一、 业主装修管理流程 填写装修申请表业主提供与装修公司签订的装修合同复印件装修单位提供资质证书、营业执照、装修方案等资料业主补充相关资料审核 物业管理处与业主签订装修协议、消防安全责任书等业主及装修单位交纳装修保证金及有关费用，办理装修施工许可证等物业人员对装修过程进行管理纠正有违章整改装修完毕业主提请验收不合格合格6个月退还保证金二、装修验收流程装修完工后，业主和施工单位到物业管理处提请验收（可电话预约）验收时若发现有违章项目，装修监管人员对违章项目进行监督整改后，再经装修管理人员验收，验收合格签名经物业管理人员验收，无违章项目，验收合格签字验收合格后6个月退还装修保证金第二条 装修手续细则一、装修申报（一）业主装修房屋前，需向物业管理处提交以下书面材料：1装修申请表；2与装修单位签订的装修合同复印件；（以下资料可由装修单位提供） 3装修设计方案及相关施工图； 4地面设计资料； 5厨房、卫生间、洗衣房等给水、排水、防水设计； 6动用明火申请； 7装修企业的营业执照、资质证书和有关证件原件及复印件； 8装修企业从业人员身份证原件及复印件。 （二）管理处对业主提交的上述资料，核对备案，并于3个工作日内根据本管理办法对装修申请表给予文字答复。（三）如答复通过，核发装修许可证，并为其施工人员登记办理“施工人员出入证”。二、签订房屋装修管理协议业主与物业服务企业签订房屋装修管理协议，明确双方在装修活动中的权利义务和禁止性规定。三、装修期间的收费1装修管理服务费由于装修时间长、其过程有大量不同工种的施工人员参与，对小区的环境卫生、共用部位和共用设备使用、治安防范和已居住业主的生活影响都很大。物业服务企业在这一特殊阶段的工作量均超出常规的管理与服务。因此向装修人收取每平方米 2 元的装修管理服务费。2装修履约保证金装修履约保证金按每户 500 元交纳，用于装修对物业共用部位、共用设施设备损坏的修复。装修未造成共用部位、共用设施设备损坏的，物业服务企业应在装修验收后6个月经相邻业主签字确认无异常的情况下，无息全额退还装修履约保证金。3装修垃圾清运费为统一管理，保障环境卫生和安全管理，装修垃圾由物业服务企业统一组织清运，小于等于100平方米的向装修人收取 110 元/户、大于100平方米的向装修人收取 130 元/户。4装修施工许可证、施工人员出入证工本费：装修公司持业主的装修许可证到物业管理处办理施工人员出入证，5元/证（有效期2个月），提供施工人员身份证复印件及本人的签名、联系电话，该证为一次性使用，遗失补办。5装修期间电梯使用费装修期间电梯用于装修材料的运输，其使用频次与污、损较大，一次性向装修人收取每平方米 元；一层业主不收取。6灭火器租用价格： 25 元/ 月/具，另外收取押金 100 元/具，如果使用后请自行补充药粉后归还。四、装修过程的监管1物业服务企业的工程人员、保安员、物管员随时进入装修施工现场巡查，业主以及装修施工人员应全力配合。2装修材料即卸即入户堆放，装修垃圾袋装或捆扎，送往指定地点堆放。3装修现场符合消防要求。 4装修施工现场原则上不能留宿，业主确有需求，应到物业管理处办理装修人员留宿担保书。第三条 装修施工禁止性规定为确保物业安全，装修中严格遵守建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法，严格按照住宅质量保证书、住宅使用说明书使用、装饰物业，禁止下列行为：（一）物业的结构及外观装修禁止事项：1损坏原房屋结构、改变房屋外貌、（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）；改变房屋及配套设施的使用功能；在外墙上拆改、增设门窗；损坏共用设施设备；2擅自拆移住宅建筑的任何梁、柱、墙、（墙体、门窗、空调孔洞）及设有暗专业的内隔墙（有插座、开关、控制器件的墙面必有管线），不得在承重墙上切割或开孔，不得在楼板面上凿洞开槽，安装水管。3在楼板、层面板、梁、柱等钢筋混凝土结构上打洞穿管，擅自拆除复式楼内的钢筋混凝土楼梯、走廊、或铺装超重的地面材料；4擅自在外墙安装护拦、空调、遮阳罩、招牌、防护网或其他伸出物、悬挂物等；5在庭院、平台、屋顶以及道路，或者其他地方搭建建筑物构建物（包括在其单元外部及庭院或该单元之屋顶固定、安装私家天线、太阳能热水器及设置广告、晒衣架、安装铁窗、铁门等），凡未经许可安装放置的，物业管理处有权清除，其拆除费由安装或放置该等物品之业主或使用人承担；6在房间的墙壁隔热保温层上钻孔钉钉。（二）阳台、露台装修禁止事项；1在阳台或露台上安装防盗网、铁艺、防护栏（隐型防护网安装应经物业管理处同意）、安装木柜子及有碍外观观瞻的物品；2更改阳台及露台外墙面砖；3. 在外墙装饰花架、卫星天线、招牌（包括在玻璃上张贴向外展示具有广告意义的文图）或任何形式附加物。（三）装修门窗及共用走道使用禁止事项：1在窗外安装防盗网；2更改已安装的进户门，拆卸窗内防护网，扩大进户门洞和在进户门外侧包边；3在进户门前的共用走道上铺设地砖；4改变窗台、窗框、玻璃、阳台的外观及颜色，或改变门、窗的开户方向；5擅自占用公用通道、天台屋面，或在共用地方堆放杂物或增设其他附着设施。（四）智能设施及管线装修禁止事项：1更改智能设施管线、智能系统所属设备的安装位置等；2擅自移动或封闭厨房内的天然气管道、阀门；3乱拉电线、超负荷用电或私自增加线路负荷。（五）装修厨房及卫生间禁止事项：1更改厨房、卫生间的给排水（排污）管道；2将污水排入雨水管；3敲打、更改厨房、卫生间排烟、排气管道及位置；4厨房、卫生间已做防水层，严禁凿打地面、墙面或重力碰撞、震动给排水管道，以免造成渗漏；5封闭原设计预留的管道、烟道检修口；封包或改变天然气管道；6将建筑垃圾及其他废弃物（如油漆、水泥、砂浆等）倒入排水、排污、通风的管道内。7改变厨房及卫生间的使用功能。 (六)地暖装修及禁止事项：1严禁封包和拆卸分水器裸露的管子，避免接触有机融液。如酒精、汽油、油漆等；2严禁在铺设地暖的地面上打孔、钉钉、开凿或使用硬金属物之敲击；3严禁破坏地面防水层、地热管道，或在天花板上钻孔（深度超过3厘米）；4装修前请认真阅读地暖使用说明书；（七）消防及安全秩序禁止事项：1未经许可擅自动用明火作业；2不按规定时间施工，制造噪音，干扰小区正常生活秩序；3未经批准在小区内留宿。（八）其他注意事项1装修施工人员如厕在物业管理处卫生间，严禁在地下室、安全通道、走廊、天台等处大小便。2. 空调安装：应严格按照原设计中预留的位置安装，空调冷凝水应接到预留集水管内。3装修期间必须采取有效措施关门作业，并控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废物及噪音、振动对环境的污染和危害，保障他人正常的生活和安全。4装修时应严格使用防火材料，严格遵守建筑装饰装修防火规定，严禁吸烟及使用易燃、易爆物品；操作电焊、气割、煤气罐、电炉等必须有安全措施；5. 装修期间每户应自备两支以上的“1211”灭火器。6装修期间的用电、用水，不得私自在户外接驳，违者按窃电、窃水处理。7装修中因搬运装修材料、家具器具等造成共用部位、共用设施设备或他人财物损失和人身伤害的，由责任人负责修复和赔偿。8因装修确需使用共用部位、共用设施设备的，应事先告知物业管理处，办理相关手续，并在约定的期限内恢复原状。若造成损失负责赔偿。9施工人员的人身安全由施工企业负责。组织高空作业、带电作业时，必须规范操作，有安全保护措施。10. 严格按照装修申请表的项目进行，超出范围的及时向物业管理处补充申请，装修许可证一户一张，严禁转借。11. 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如有必要，物业管理公司有权安排拆除隐蔽部分的遮挡再进行验收，由此造成的损失由业主自己负责。12装修工程完工半年内如发现因装修施工造成管道阻塞、渗漏水、停电、损毁他人物品或共用设施等仍由装修户负责修复和赔偿。13装修前发现的凡属质保期内的问题由物业公司协调联系开发商处理； 14凡违反本装修协议的，物业管理处有权责令停工，暂收、没收装修工具或责令其限期整改。造成损失的，由业主负责赔偿并承担相应的法律责任。15. 遵守高新幸福城临时管理规约中其他禁止性的规定。第四条 装修期限本小区为分期建设逐步入住，为减少对已入住业户生活的影响，房屋交付后业主应在3个月内装修完毕，允许装修施工时间见装修许可证规定。房屋出租、转让管理规定为维护大厦/小区良好的生活秩序，保障全体业主的合法权益，根据高新幸福城临时管理规约的授权结合本大厦/小区实际，制定本办法。 一、居住房屋租赁，遵守国家、陕西省关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。二、居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件。不得擅自改变房屋原设计功能。三、业主转让或者出租物业时，须将高新幸福城临时管理规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。四、业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。五、房屋租赁，当事人应当依法签订书面租赁合同。六、房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向政府的房屋租赁管理部门登记备案。七、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的7日内，持下列文件到物业管理处登记备案：1. 房屋租赁/转让合同复印件；2. 当事人身份证原件、复印件，并留存真实有效的联系电话；3. 委托代管房屋出租，还需提交委托人授权出租的证明。八、出租人应当承担下列责任：1. 对承租人进行登记，并核对其身份证件，不得将房屋出租给无身份证件的人员； 2. 督促承租的外来人员及时办理暂住登记和申领暂住证；3. 发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的，应当及时报告物业公司及公安机关，不得包庇、纵容； 4. 积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作，发现疑问及时向物业公司及有关部门报告； 5. 对房屋自用部位、自用设备进行经常性安全检查和维护，保证房屋使用安全。6. 承租人应当如实向出租业主提供身份证明，及时办理暂住证，不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。7. 物业管理处有权对房屋租赁情况进行检查。承租人应当予以配合，并如实提供有关资料，不得隐瞒或者弄虚作假。8. 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与承租人约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。出租人或承租人欠费超过三个月的，物业有权暂停或拒绝提供有关服务。九、本规定自公布之日起施行。宠物饲养管理办法为规范小区业户饲养宠物行为，保障业户身体健康和人身安全，维护小区秩序和环境卫生，防止各种动物传染疾病的发生，根据高新幸福城临时管理规约的授权对饲养宠物作如下管理规定： 1饲养犬只须持有政府颁发的有效牌照，并持牌照的原件和复印件到物业管理处登记备案； 2犬只出户时必须挂犬牌，由养犬人牵领并携带清洁用具，及时清除宠物粪便，维护公共卫生； 3携带宠物外出时，请将其置于宠物笼、宠物袋内或牵引宠物外出，防止宠物在管理区域内四处游荡，骚扰或袭击他人； 4请勿在电梯使用高峰期携带宠物乘坐电梯； 5烈性犬、大型犬必须拴养或圈养，不得出户。因登记、检疫、治病或交易需要携犬出户的，应采取措施确保安全。物品进出管理规定 为维护本大厦/小区业户的权益，根据高新幸福城临时管理规约的授权，特制订物品进出管理规定。 一、本规定所指业户含业主、使用人以及与业户有往来的访客。 二、物品进出的管理 1. 大厦/小区内业户、访客，携带便携物品（包括手提袋、夹包、提包）外出时，无须持物品放行单；但门岗认为有必要时应出示由物业管理处开具的物品放行单，经门岗核对无误后予以放行。 2. 大厦/小区内业户、访客，携带大宗物品，如电脑显示器、主机、大件电器、家具、纸箱等离开本大厦/小区时，应向门岗出示由物业管理处开具的物品放行单，经核对无误后予以放行。 3. 租户搬离本大厦/小区时，应持有业主无纠纷证明和物业管理处开具的物品放行单方可搬出。 5. 装修/施工人员退场或搬出工