张江总部办公案例研究项目研究.ppt

张江板块总部型办公市场格局,张江集电港,世和商务中心,展想广场,矽岸国际,张江大厦,张江创新园,惠生中心,莲花研创广场,科研用地,办公用地,目前区域内主要在租/在售的总部型办公市场分布格局： 科研性质用地项目：张江集电港、世和商务中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场 办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、矽岸国际、张江集电港一期,科研用地性质总部型办公市场,项目基本概况,张江集电港为大型总部办公项目，总建面达250万方，包含3层的独栋型总部办公、小高层办公，当前以出租为主，不同期数产品因建筑年代、产品差异，租金差异大；单栋面积在1500-5000。 张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右，目前均已售罄，其中张江创新园单栋面积在1800-3000左右，世和商务中心单栋面积在1000-2000左右； 惠生中心、莲花研创广场为新建项目，以多层总部办公为主，单层面积2000-2300，单栋面积在8000-9000左右，标的较大；,销售情况分析,当前莲花研创广场暂无成交数据，张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态； 小独栋多层：张江创新园总体量仅24221，年去化量最多仅10513，参考性不大，整体成交价格逐年上涨；张江集电港二期由于开发年代较早，近期去化量最高为2011年36833，整体价格逐年上涨至2013年达26018元/； 小高层：张江创新园共3栋小高层，12年去化2栋，去化量56840，集电港一期12年成交1栋房源，由于小高层单栋体量大标的高，整体单价实现度不高，最高为张江创新园2010年18706元/；,总部型办公档次分类,品质：大盘规划，品质、产品力较好，档次较高 配套：自身配套完善 运营：速度较快，价格实现较高，目前已运营成熟,品质：建筑品质、产品力打造较高 配套：新建项目，配套一般 运营：莲花标的大，无成交；整体运营及客户入驻情况不理想,品质：建筑品质一般，档次较低 配套：有一定配套设施 运营：客户出租及入驻情况良好，运营较为成熟,重点研究案例：张江集电港、张江创新园（独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）,总部型办公参考案例张江集电港,张江高科技园区产业基地园区之一，规划面积达3.75平方公里，科研用地性质为主，各项配套设施完善,占地面积：规划面积约3.75平方公里 分区分期：共分为a、b区，a区包含集电港一期、二期科技领袖之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期（四期西块建设中），b区建设中 用地性质：一期有部分办公用地、其他均为科研用地 自身配套：龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等 交通配套：二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公共自行车租赁 租金：一期2.0-2.6元/天，二期2.5-3.0元/天，四期3.0-3.2元/天,总部型办公参考案例张江集电港一期,一期规划为8栋6-10层小高层，除2栋办公性质纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以石材为主,张江集电港一期规划图，总共规划8栋小高层建筑，6-10层，其中1#、4#楼为办公性质，其他为科研用地性质，6#为两层食堂，9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻。,地上车位+地下车位，满足客户停车需求。,一期立面用材：石材+玻璃幕墙； 6-10层为主； 单层面积700-2000；,总部型办公参考案例张江集电港一期,由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%；当前租金水平在2.0-2.6元/天,集电港一期由于开发年份较早，供求主要集中在2005-2007年，办公性质产品成交均价5500-6000元/，科研性质产品成交均价4500-5000元/；同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%； 2012年成交1栋10层楼房，单层面积约2000 ，总成交面积19178，成交均价14000元/； 租金情况：基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.0-2.6元/天。,总部型办公参考案例张江集电港一期,一期共有约73家企业入驻，基本为小型企业，占比达81%,一期共有约73家企业入驻，基本为小型企业，占比81%，大、中型企业分别仅占比4%、15%。,总部型办公参考案例张江集电港一期,大型企业全部为整栋购买后自用，使用面积一般在20000-22000,一期大型企业仅3家，均为整栋购买10-11层小高层自用，使用面积在20000-22000之间； 当前3家大型企业均属于不同行业，分别是制造业、信息软件类、科学研究；,大型企业分析,总部型办公参考案例张江集电港一期,中型企业基本为整层或半层，使用面积一般在1000-2400；行业为科学研究类、建筑业为主，其次为高新技术制造业,中型企业共11家，基本为租赁使用，使用面积在1000-2400之间； 行业以科学研究类、建筑业为主，占比分别达36%、27%，其次为制造业，占比18%；,中型企业分析,总部型办公参考案例张江集电港一期,小型企业使用面积一般在400-800；行业为制造业、科学研究、信息软件类为主，另外有部分小型贸易企业,一期小型企业共59家，基本为租赁使用，使用面积在400-800之间； 行业以制造业、批发和零售为主，占比分别为37%、19%，其次为科学研究、信息软件类，均占比17%；,小型企业分析,总部型办公参考案例张江集电港二期,张江集电港二期科技领袖之都规划图，沿张东路分为东西区，总共80多栋单体建筑,立面用材：铝板+玻璃幕墙，局部为石材； 基本为3层建筑； 层高3米； 单栋建筑面积1500-5000，单层面积500-1600；,地上车位+地下车位，满足客户停车需求,二期科技领袖之都规划为80余栋独栋多层独栋型办公，科研用地性质，铝板+玻璃幕墙为主，单栋建筑面积1500-5000 ，单层面积500-1600,总部型办公参考案例张江集电港二期,近三年主力成交集中在2011年，单栋主力面积在1600-2800左右，年均去化规模约在1.5万方；整体成交均价呈上涨趋势，当前租金2.5-3.0元/天,科技领袖之都总部办公楼基本为企业买下自用为主，成交集中在2005-2008年，2011年至今共成交20栋独栋办公，成交面积45521，单栋面积1600-2800，年均去化量约在1.5万方； 成交均价整体呈上涨趋势，12年均价24256元/，2013年达26018元/； 租金情况：目前基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.5-3.0元/天；,近3年集电港二期成交情况,总部型办公参考案例张江集电港二期,二期共有约62家企业入驻，以中型企业为主，占比为60%,二期共有约62家企业入驻，以中型企业为主，占比60%，大型、小型企业分别占比18%、22%。,总部型办公参考案例张江集电港二期,大型企业基本为购买后自用，使用面积基本在2栋楼以上，面积3000以上；行业以高新技术制造业为主，其次为金融业,大型企业共11家，基本为购买自用，一般使用基本需要2栋楼，使用面积一般在3000以上； 行业以高新技术制造业为主，占比达37%，其次为金融业，占比达27%，其他为信息软件、科学研究类；,大型企业分析,总部型办公参考案例张江集电港二期,中型企业基本为购买后自用，使用面积一般在1600-2800；行业以高新技术制造业、能源电力类为主，其次为科学研究、信息软件类,中型企业共37家，基本为购买自用，使用面积一般在1600-2800之间； 行业以高新技术制造业、能源电力类为主，占比分别31%、22%，其次为科学研究、信息软件类，占比均为14%，其他为金融类等；,中型企业分析,总部型办公参考案例张江集电港二期,小型企业多为租赁使用，一栋分两户居多，使用面积一般在1000以内；行业以信息软件类为主，其次为科学研究类、高新技术制造,小型企业基本为租赁使用，使用面积一般在1000以内； 行业以信息软件类为主，占比达43%，其次为科学研究、高新技术制造业，占比分别为22%、21%；,小型企业分析,总部型办公参考案例张江集电港三期,三期为天之骄子人才公寓，规划12栋小高层/高层人才公寓楼，立面色彩艳丽；另设置5栋商业配套楼房，满足居住者日常商业需求,张江集电港三期天之骄子人才规划图，总共17栋小高层、高层建筑，其中人才公寓楼12栋，商业配套楼房5栋。,设置5栋商业配套楼，满足居住者日常商业需求；,三期立面用材：涂料为主； 外立面色彩艳丽、容易吸引眼球； 小高层6-14、高层18-25层为主；,主力设置65左右户型，月租金在2000-2500元/左右；,总部型办公参考案例张江集电港四期,张江集电港四期东块规划图，总共3栋9-11层小高层建筑，均为科研用地性质，包含一栋综合展览中心和2栋办公楼，当前处于招租中，当前租金3.0-3.2元/天,四期立面用材：铝板+玻璃幕墙，局部石材； 9-11层小高层为主； 1号楼标准层面积约2436、2号楼标准层面积约2000； 标准层净高2.7m；,四期西侧地块当前处于打桩阶段； 预计2014年底竣工；,四期东块规划为3栋9-11层小高层建筑，科研用地性质，铝板+玻璃幕墙为主，当前对外招租中，租金3.0-3.2元/天,张江集电港案例总结,小高层单体由于单栋体量较大，除少量大型企业整栋购买自用外，其他基本为小企业租赁使用； 由于全部为小高层单体，除大型企业使用三栋外，其余基本为小型企业租赁使用，租金在2-2.6元/天； 使用面积来看，大型企业单栋单体约在20000左右，中型企业一般在1000-2400左右，小型企业使用面积一般在400-800； 行业特征来看，差异不明显，主要集中在高新技术制造业、信息软件类，科学研究类等，主要在企业规模的差异。,集电港一期,集电港二期,基本为企业整栋购买自用，中型企业占绝对比例，少量小型企业为租赁使用；比例来看，中型企业占约6成； 使用面积来看，大型企业一般需2栋以上，面积3000以上，中型企业单栋使用面积在1600-2800，小型企业使用面积一般1000以内； 行业特征来看，大型企业以高新技术制造和金融服务业为主；中型企业以高新技术制造业、能源电力类为主，小型企业以信息软件类、科学研究和高新制造为主；,张江创新园位于2号线张江高科站，总建面9.5万方，9栋3-5层多层独栋+3栋10-11层小高层组成，单层面积在530-1717左右,总部型办公参考案例张江创新园,张江创新园位于张江高科技园区，临近地铁2号线张江高科站，交通便捷，周边配套齐全； 独栋每幢面积1200-3000平方米左右，单层面积在530-1717平方米左右，其空间可以自由分割组合；,张江创新园是为高科技创新型企业量身定做的办公基地，景观打造较好，内部配套完善,其人性化设计理念，无论在园区内部还是外部都彰显的淋漓尽致。在11号楼和10号楼底层均设有咖啡厅和便利店，11号楼2-4层员工食堂。,张江创新园一个专为高科技创新型企业量身定做的别墅型办公总部基地。人性化构建车行系统，人流车流各行其道，并用连廊连接各幢建筑。,总部型办公参考案例张江创新园,总部型办公参考案例张江创新园,2006年-2012年底12栋楼全部售完，年去化规模在1.8万方，独栋单栋面积集中在1200-3000不等，均价水平17000-19000元/；当前基本处于满租，少量层面对外出租（主要集中在11号楼），租金3.5-4元/天,12栋楼均为整栋出售，当前全部售罄，5年去化约9万方，年均去化约1.8万方，平均售价约17000-18000元/； 当前基本处于满租，只有11栋楼当前有少量层面对外出租，租金水平在3.5-4元/天。,总部型办公参考案例张江创新园,张江创新园当前共有约18家企业入驻，以中型和小型企业为主，分别占比45%、33%，大型企业占比22%。,当前共有18家企业入驻，以中型和小型企业为主，占比分别达45%、33%,大型企业全部以整栋购买自用，使用面积基本在5000以上，企业类型为信息软件类、科学研究类,总部型办公参考案例张江创新园,大型企业仅4家，全部以整栋购买入驻自用，使用面积基本在5000以上，少量使用面积达40000 ； 企业类型为信息软件类、科学研究类；,大型企业分析,由于小独栋数量较少，部分中型企业选择小高层整层租赁使用，使用面积在1000-2100，企业类型以信息软件类为主，其次为科学研究、金融业,中型企业共8家，多为整层租赁使用，使用面积1000-2100之间； 企业类型主要为信息软件类为主，占比达40%，其次为科学研究、金融业等；,中型企业分析,总部型办公参考案例张江创新园,小型企业基本为租赁小单体单层面积进行办公，使用面积一般500-600；企业类型基本为信息软件类，少量为金融业、科学研究类,小型企业共6家，使用面积500-600，由于需求面积较小，基本选择租赁小独栋单层面积进行办公； 企业类型主要为信息软件类，占比达67%，其次为金融业、科学研究类。,小型企业分析,总部型办公参考案例张江创新园,张江创新园案例总结,科研用地性质，已全部销售完毕，年去化规模在1.8万方左右，小高层单体+小独栋单体组合； 除少部分为大型企业整栋使用外，中小型企业基本为租赁使用；比例来看，中型企业占约50%； 使用面积来看，大型企业使用面积基本在5000以上，中型企业多为整层租赁使用，使用面积在1000-2400左右；小型企业使用面积一般在500-600； 行业特征来看，行业差异不大，主要以信息技术和科研为主，主要在于企业规模的差异。,总部型办公案例借鉴点,产品组合基本为小独栋单体+小高层单体形式来做，且以小独栋单体形式为主； 租售特征以张江集电港为代表的项目，采用以销售为主体，租售并举模式操作，灵活性较强；年去化规模在1.5-1.8万方左右，同期销售的科研性质产品较纯办公产品价格低约20%。 企业类型中型企业约占5-6成，占据绝对主力，余下大型企业和小型企业各约一半； 使用面积中型企业基本为一栋独栋单体使用为主，面积集中在1000-2800左右；大型企业为大单体或多栋独栋单体结合，面积一般在3000以上；小型企业多为分割租赁使用面积一般在400-800左右； 行业特征入驻企业多集中在信息软件、科学研究、高新技术制造等行业为主，行业差异不大，多为企业规模大小的差异；,纯办公用地性质总部型办公市场,项目基本概况,项目周边主力在售/在租的纯办公性质项目有4个，张江大厦、展想广场均为5a甲级办公楼，建筑面积在5万方左右，单层面积1800-2800 ，当前主力租金水平4.5-6元/天； 张江集电港一期有2栋办公性质写字楼，单层面积1500-1700，当前以出租为主，租金2.8-3.0；矽岸国际为新建办公楼，包含多层、小高层产品，单层面积1100-1400，当前以出租为主，租金2.8-3.2元/天；,纯办公性质档次分类,地段：靠近地铁站，交通便利 品质：甲级品质、产品力出众，档次高端,地段：区位较偏、距地铁站有一定距离 品质：建筑品质、产品力打造一般,纯办公参考案例张江集电港一期1#,一期1#楼为办公用地性质办公楼，整体产品打造较好，单层面积1500-1700,纯办公参考案例张江集电港一期1#,一期办公性质办公楼入驻企业均为小企业，使用面积一般在120-800，已全部出租完毕；行业以制造业、信息软件类为主，其次为商务服务、科学研究类,一期1#办公性质办公楼入驻企业均为小企业，无中大型企业，使用面积一般在120-800之间； 当前共入驻50家企业，行业以制造业、信息软件类为主，占比分别达38%、28%，其次为商务服务、科学研究，占比分别为12%、8%，其他为建筑业、金融业等；,张江大厦为张江科技园区内第一座5a智能现代化商务大楼，总建面约4.7万方，由a、b区域组成，单层面积在1800-2000左右,纯办公案例研究张江大厦,张江大厦具有“中国硅谷”美称的张江高科技园区第一座5a甲级智能化现代商务大楼，并成为张江园区内的标志性建筑。 大厦办公楼为4-18层，1-3层为商务配套裙房。,由著名的德国asp建筑设计公司精心设计，采用双层玻璃幕墙，大厦内部还配备智能化系统,大厦由著名的德国asp建筑设计公司精心设计，秉承人与自然和谐统一的现代设计理念。 大厦在建筑设计上，在国内首次采用了独一无二的可呼吸、自由开启的双层玻璃幕墙，双层玻璃幕墙之间的间距达60厘米。大厦内部还配备了完备的国际尖端智能化系统。 张江大厦占地面积大，建筑覆盖率低，绿化率高，环境十分幽雅。大厦是目前张江高科技园区内的第一高楼，较适宜观景。,纯办公案例研究张江大厦,从2009年至2013年有12层面（半层）成交，单层分成a、b两套进行销售，目前成交均价为25185元/，租金水平约4.5-5.5元/天,纯办公参考案例张江大厦,当前区域内办公楼基本以出租为主，目前仅张江大厦一个纯办公项目在售； 张江大厦13年至今成交11套房源，成交量11014，成交均价25185元/； 目前办公租金均价水平在4.5-5.5元/天。,当前共有约10家企业入驻，以大型和中型企业为主，分别占比40%、60%；,当前共有10家企业入驻，以大型和中型企业为主，占比分别40%、60%；目前企业入驻率约5成,纯办公案例研究张江大厦,大型企业使用楼层在1层半以上，面积在3000-5000 之间，行业以信息软件类为主,张江大厦当前入驻大型企业有4家， 使用楼层1层半以上，面积在3000-5000 之间； 企业类型以信息软件类为主，占比达75%，其次为房地产业；,大型企业分析,纯办公案例研究张江大厦,张江大厦当前入驻中型企业有6家， 使用楼层基本为半层，面积在1000 左右； 企业类型以金融业为主，占比50%，其次为房地产业、信息软件业；,中型企业使用楼层基本为半层，面积在1000 左右，行业以金融业为主,中型企业分析,纯办公案例研究张江大厦,广兰路地铁站旁5a智能甲级办公楼，品质高端，总建面5