2008年南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告.doc

【锡华集团】南昌意向地块市场报告谨呈：锡华集团南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告北京金网络地产顾问(中国)二八年八月目 录第一章 南昌市整体研究3一、城市概况31. 地理位置32. 幅员面积及人口33. 城市历史及布局34. 城市的构想5二、城市宏观经济发展趋势71. 整体概况72. 近年GDP总量及增长率83. 人均GDP总量及增长率84. 消费85. 十一五发展9三、南昌房地产概况131城市区房地产及住宅投资额分析132近年城市区房地产和住宅成交均价分析143城市区房地产需求发展趋势15第二章 南昌房地产调研19一、土地市场研究191. 南昌市土地供应192. 红谷滩新区土地拍卖19二、板块概况25三、热点板块研究271. 市中心板块272. 朝阳洲板块303. 青山湖板块324. 京东板块345. 象湖青云谱板块376. 象湖象湖新城板块39四、同比区域分析431. 中心区域432. 红角洲板块453. 凤凰洲板块474. 典型性项目借鉴性研究49五、南昌写字楼市场601. 概述602. 供需现状603. 价格及租金水平614. 板块对比分析62六南昌商业641. 南昌市20022010年商业发展规划642. 南昌商业布局规划643. 南昌商业现状684. 南昌现阶段在部分楼盘内的商业状况73七南昌小户型（酒店式公寓）产品分析841. 目前南昌小户型公寓楼市场特点842. 具体项目研究分析85八类比商业紫金城项目商业特性分析941. 经济技术指标942. SWOT分析95第三章 凤凰洲项目规划及价值97一、地块条件研究971. 地形地貌研究972. 规划条件研究983. 项目经济技术指标994. 地面附着物及拆迁研究100二、地块环境研究1011. 交通环境研究1012. 自然环境研究1013. 人文环境研究102项目定位及可行性研判1031. 项目整体SWOT分析;1032项目发展方向定位1043. 项目规划方向建议1124. 按目前土地规划指标执行的产品定位逻辑113四、项目经济测算1161. 试算一（C方案）1162. 试算二（B方案）1233. 试算三（A方案）1274. 物业资产评估130第四章 银湖项目分析132一、区域研究132二、银湖地块条件研究133三、地块环境研究133四、项目定位分析1341. 写字楼可行性分析1342. 购物中心、商铺可行性分析1353. 酒店可行性分析136五、项目定位总结137第一章 南昌市整体研究一、城市概况1. 地理位置南昌市是江西省省会，全省政治、经济、文化、科技和信息中心，国家级历史文化名城，长江中游重要的区域中心城市。南昌市位于东经11527-11635，北纬2809-2911，处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临我国第一大淡水湖鄱阳湖。全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，南北长约112.1公里，东西宽约107.6公里。总面积7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，岗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城区地势偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脉，最高点梅岭主峰洗药坞，海拔841.4米。南昌市水网密布，赣江、抚河、锦江、潦河纵横境内，湖泊众多，有军山湖、金溪湖、青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊，市区湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖(含礼步湖、蝶子湖)，城内四湖：东湖、西湖、南湖、北湖。2. 幅员面积及人口南昌作为江西省的省会，共辖四县五区、一个新区和两个国家级开发区，总人口是：近500万。（含辖市：南昌县、新建县、进贤县、安义县）南昌市区的人口是：约225.00万。全国35个特大城市之一。南昌市中心城区范围为236平方公里。3. 城市历史及布局3.1南昌的历史六千多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至三千年前，南起青云谱北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集区。公元前202年，汉高祖刘邦命颖阴侯灌婴驻守南昌一带。次年(公元前201年)，灌婴率部在今南昌火车站东南约四公里的皇城(黄安)寺附近修建了一个方圆十里八十四步、辟有六门的土城，取“昌大南疆”之意，命名为“南昌”，时人称之为灌城，系南昌建城的开始。3.2南昌的布局南昌城市用地范围包括昌南、昌北两部分。昌南城：城市适度发展，重点在降低人口密度，疏散旧城人口，调整用地结构，逐步外迁老城区的污染扰民工厂，完善交通等基础设施、改善生活居住环境质量，保护历史人文景观和环境，建成具有强辐射能力的全市行政、商业、金融、科技和文化信息中心。昌北城：城市发展新区，高标准、高起点进行建设，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发一片，建成一片，形成规模。中远期吸纳昌南旧城人口和二、三产业。发展外向型工业，保护昌北整体环境。利用昌北良好的山水自然条件，在空间环境布局上重点突出城市与“山”、“水”自然环境的有机结合，采用组团结构形式，使昌北城成为有独特地貌，体现现代化山水园林城市功能和形象的新城区。南昌按区域可划分为：东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、红谷滩区、高新区、南昌经济技术开发区、新建县、进贤县、南昌县和安义县。南昌的主要购物街道分布在中山路、胜利路、民德路、象山路和八一大道。南昌旅游特色街 ：旅游一条街福州路 、茶艺一条街民德路 、饮食一条街孺子路 、服装一条街广场北路。现在楼盘主要集中在青山湖区、红谷滩区、西湖区和南昌县，占南昌市189个楼盘的73.51%，且基本都为500亩以上的大盘。4. 城市的构想南昌市城市发展的总体目标是，将南昌建设成为现代制造业重要的基地和商贸繁荣、布局合理、交通便利、设施完善、科技发达、环境优美、生活舒适的现代区域经济中心城市和现代文明花园英雄城市。据规划，至2010年，预计城市规模发展到350万人，城市建设用地面积350平方公里，形成以赣江为主轴，“一核五片”组团式、多中心、网络化形态。其中核心区由昌南、昌北双城夹江汇合而成，重点发展商贸经济、信息咨询、旅游服务等为主的第三产业及高新技术等知识密集型产业。核心区之外由五片组团：昌东为高新技术产业、文教、科研为主的高新区；莲塘片为生产、生活综合城市组团；望城片为工业、居住为一体的综合性城市组团；湾里片为旅游、休闲服务为主的组团；乐化片为仓储、物流、工业为主的组团。目前初步规划的“一江两城”的构想已经基本实现，“一核五片”这一构想虽尚未实现，但城市的基本发展思路已经清晰。目前“一江两城”的土地开发正在逐片的进行，城市的下一步开发重点将集中在朝阳片区，在我们调查期间朝阳区规划方案评审会议初步方案已经形成。朝阳洲地区用地确定在水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西的11.7平方公里范围内，规划人口为20万人。朝阳洲地区将被打造为南昌的“新四城”，即配套设施完善、生态环境良好、高品质居住生活的“现代宜居之城”，人性化绿色交通、公共交通的“绿色交通之城”，江、河、湖多样性滨水空间的“滨水生态之城”，文化创意、休闲娱乐的“文化休闲之城”。小结：南昌作为南方典型的滨江城市，水景丰富，地势平坦，适合人居；但目前人口基数相对其他省会城市较少，刚性需求相对也较少；城市还处在新的规模拓展期，红谷滩等新城区的配套和人气还不够旺盛，本项目所在的凤凰洲区域处于红谷滩新区的边缘，短期内无产业支持，发展只能依托于红谷滩新区的建设逐步完善。二、城市宏观经济发展趋势1. 整体概况省内：南昌经济上属于周边各经济圈边缘，受发达地区的经济辐射较弱。随着各大经济圈国际产业战略性调整和沿海产业“退沿进中” 战略的逐渐成型，南昌的未来经济潜力将逐步得到释放。省内：江西省省会，江西省的政治、经济和文化中心，首位度明显。指标名称江西省南昌市南昌占全省比例人口（万人）4311451.6110.4%GDP（亿元）4618.8118525.7%固定资产投资（亿元）2683.2594.9622.2%财政总收入（亿元）518.96150.629.1%2. 近年GDP总量及增长率2.1南昌市GDP在近五年期间增长迅速五年年均增长超过15.5% ，最近两年总量增长都在200亿元以上，预计在今后的几年里仍然有很大的上升的空间。但总量与周边各省会城市相比较，处于中下游的位置。3. 人均GDP总量及增长率3.1人均GDP图线及增率3.1.1南昌市人均GDP2005年突破20000元，2006年突破24000元，2007年突破30000元，年年都有新突破，每年都上一大步，从人均GDP图线上显示，2004年-2007年是人均GDP高速增长的三年，但随着GDP总量图线的放缓，人均GDP图线增长的趋势也将放缓；3.1.2根据联合国相关资料显示，人均GDP在8008000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段。而且人均GDP在30005000美元之间时，大部分国家和地区的小汽车千人拥有水平为100辆左右，因此南昌市场已经具备高价值消费的潜质。4. 消费近年来，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70，低于近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不明显；就消费结构而言，2007年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为8%，处于较低端的消费层次。5. 十一五发展南昌各项规划指标均将有飞跃式的发展：地区生产总值年均增长14%，达到2100亿元以上；人均地区生产总值年均增长11.6%，突破5000美元；社会固定资产投资年均增长23%以上，五年累计突破5000亿元；社会消费品零售总额年均增长15%；城市人口260万人左右，市区面积超过260平方公里。规划中城市分为三个层次空间，中心城东起艾溪湖，西至长堎、麦园，北起蛟桥，南至岱山，面积260平方公里；城市规划区东起罗家，西至梅岭、生米，北起昌北机场，南至向塘编组站，面积1400平方公里；市域为南昌市行政辖区范围，面积7402平方公里。南昌城市发展趋势为南拓、西进、北控、东延由于城中心土地的紧缺性，南昌城市规划逐步像外围发展，在城市发展规划中制定了南拓、北控、西进、东延的方略。本项目地块位于北控的咽喉地带，相对西向和南向发展速度较慢。小结：城市但整体基数较低，在内无产业支柱，外无明显贸易支持的现状下，没有支持城市价值快速提升的重大政策，相对周边的武汉和长沙价值较低，只能跟着全国的脚步发展，面对全国性房地产市场低迷，未来暂时看不到有力的突破点。消费仍处在基础生活消费阶段，居民收入水平偏低，主要依靠内部消化为主，不管是商业还是住宅主要均以南昌内部购买为主，在投资性购买受到抑制后，城市中低端市场的需求是本项目需要面对的。十一五规划城市化进程中人口和城市面积的拓展对项目均带来利好，但项目所在的凤凰洲区域的受到西南方向的红谷滩中心区的辐射，目前很难聚合人气，基本无商业氛围。三、南昌房地产概况南昌市房地产市场发展较早，从2003年到2004年是南昌市房地产市场出现了飞跃的一年，随后经过了2005年和2006年的健康的发展，到了2007年出现了高潮。在2007年，随着股市的牛市行情的到来，南昌各个片区的房地产销售也异常火热，根据我们走访的中心城区和红谷滩等区域大部分售楼员介绍，仅2007年年初到年尾，房屋的单位面积销售价格基本上都上涨了1000元左右。1城市区房地产及住宅投资额分析据政府统计部门公布的数据，南昌市近三年来的房地产开发及销售数据：南昌市2005-2007年房地产开发情况年份2005年2006年2007年房地产开发投资额（亿元）110.15110.76125.60增长率0.5%13.4%住宅投资额（亿元）89.75107.88增长率20.2%施工面积（万平米）11931341.061525.59增长率11.80%12.40%13.80%竣工面积（万平米）426.5427.56371.01增长率63.70%0.20%-13.20%商品房销售面积 （万平米）249383.51478.99增长率17%54.02%24.90%住宅销售面积 （万平米）233.2359.99460.34增长率22%54.37%27.90%完成销售额（亿元）62.47119.88170.43增长率20.80%91.90%42.20%住宅销售额（亿元）57.34109.91161.52近三年来的南昌市房地产开发数据显示：1.1 南昌市今年来房地产投资额度随着市场建材价格和施工面积的增长而增长，近三年投资额成不均匀增长势态；1.2 近三年来南昌市房地产施工面积逐年稳步增加，而2007年竣工面积出现减少的现象，这说明2006年集中开工的商品房面积较多，也预示着2008年，乃至接下去的几年里商品房将集中放量；1.3 2006年商品房销售面积骤然增加，而到2007年没有能够保持住这种增势，有可能在今后的一段时间内销售面积的增速将放缓；1.4 2006年到2007年，销售额呈现大幅增加的现象，销售额的上涨主要是两个方面的原因：其一，销售面积的增加；其二，销售价格的上涨。从销售面积上来看，增幅并没有达到销售额的增幅，因此销售额的增加主要因为销售价格的上涨。1.5 2007年南昌是增加了对经济适用房的投入。2007年全市经济适用住房投资6.69亿元，增长1.8倍；施工面积达134.98万平方米，增长1.3倍。其中，新开工面积90.83万平方米，增长2.0倍，经济适用房的增加将给商品房的销售尤其是项目所在的城郊结合区域商品房带来较大的冲击。 2近年城市区房地产和住宅成交均价分析年份2005年2006年2007年整体均价2816.4元/平米3600元/平米4440.9元/平米增幅27.82%23.34%（注：此均价包含南昌县和新建县，2007年整体均价如不含两县为4875.73元/平米。）2007年南昌市（含南昌县、新建县）整体均价为4440.9元/平米，与2005年相比上涨了1624.5元/平米，增长率为57.68%；与06年相比上涨了840.9元/平米，增加率为23.36%。从近三年南昌市整体均价上涨频率来看，表现得比较均衡。2007年整体均价如不含两县，整体均价为4875.73元/平米；由此可见，南昌市中心区域房价与其周边的房价和城乡结合部的房价差距很大。从消费者角度来说，高价位区域房源将使得大部分普通职业者无法接受如此高的房价，可以预见，随着城区范围的不断拉大及交通网络等基础设施的逐步完善，在今后的置业区域里，与置业者收入水平吻合的区域将成为购房族涌入的主要区域。这也将推进如项目所在凤凰洲等城郊区域的发展，从而加速了南昌城市化进程的步伐。3城市区房地产需求发展趋势3.1 城市人口规模及增长率3.1.1近年南昌市人口基本情况表近三年内城市人口情况2005年，南昌市年末户籍总人口为475.17万人，比上年末净增14.82万人，其中非农业人口219.94万人，比重为46.3%。南昌市2006年末户籍总人口为483.96万人，比上年末净增8.79万人，其中非农业人口227.71万人，比重为47.05%。2007年末南昌市年末户籍总人口为491.31万人，比上年末净增7.35万人。其中非农业人口232.76万人，增长2.2%。据2007年全市人口变动抽样调查结果显示，2007年全市年末常住人口458.06万人，自然增长率为7.84。从以上数据显示，近三年南昌城镇人口增幅不大，总人口数额也相对稳定。并且常住人口低于户籍人口，是典型的劳动力输出城市。流动人口少，导致外地购房群体较小。3.2 今年城市区房价和家庭支配收入比3.2.1南昌市各区房屋销售所占的比重老城区为城市生活的重心，是南昌人传统的生活圈，南昌县象湖区域大盘较多，开发商对项目配套的营造相对丰富，红谷滩板块作为新的行政和商务中心，在南昌购房者心中的认可度正在超过象湖区域，加上其已经成型和规划中的商业和生活服务配套，其发展后劲较为强劲，但价格因素也是一大屏障。3.2.2 南昌市家庭收入及相关购房意向、生活成本分析3.2.2.1居民月收入情况3.2.2.2 居民购买住宅的原因 3.2.2.3 居民承受房价情况3.2.2.4 生活成本分析收费项目收费标准水居民生活用水1.10元/立方米行政事业单位用水1.18元/立方米工业用水1.35元/立方米经营服务用水2.00元/立方米特种用水4.35元/立方米居民生活用电0.6元/千瓦时非居民照明用电、商业用电0.98元/千瓦时电非工业、普通工业用电0.669元/千瓦时气管道液化石油气10.5元/立方米管道煤气1.00元/立方米月租20.00元/台固定电话通话费首次0.2元/3分钟，以后0.1元/分钟装机工料费150元移机费120元装移机手续费8元南昌市5000元/月以上收入者占24%，高消费群体较大，生活成本相对华中其它城市较低。所以在前几年市场行情较好时，中高档项目的客户群相对充足。并且均价超过周边的长沙。小结：由于自身经济缺乏活力，江西是劳动力输出省，南昌常住人口低于户籍人口，人才外流、流动人口少，导致外地购房群体较小，本地的潜在购房群体又在向外走，所以南昌商品房以本地客户的自住型购买占绝对主体，房地产项目中商住型公寓和写字楼供应量均较少，并且价格同等甚至低于同区域住宅项目。2006、2007年的开工面积持续高速增长，而2007年的竣工面积增幅却反而减少，这预示着2008年，乃至未来的几年里南昌的商品房将集中放量，再加上2007年拍得土地的成本普遍偏高，未来的竞争将格外激烈，销售周期越长竞争风险越大，安全投资、快速回笼资金，将是本项目操作的原则。2007年经济适用住房投资6.69亿元，增长1.8倍；施工面积达134.98万平方米。随着政府保障性住房建设的大力推行，对商品房的销售，尤其是价格高于经济适用房，但地段差于经济适用房的城郊商品房（如本项目区域）将分流大量客户，并影响购买信心。南昌目前的均价超过了长沙，但由于南昌没有政策（长沙是国家综合改革配套实验区）和城市建设上的重大利好（长沙地铁已经在建）相较华中其它城市在未来的价格增长乏力。第二章 南昌房地产调研一、土地市场研究1. 南昌市土地供应2005年，南昌市实际土地供应量为3234亩；2006年为5151.63亩；2007年实际供应商品住宅面积为4535亩，加上已拟定出让方案待批、待交易面积的1815亩，合计为6350亩。市本级备选地块共计3560亩用地。其中，朝阳地区以2000亩土地的面积，高居榜首。红谷滩新区2008年的土地供应指标为600亩。在各板块供应规模中排第二位，仅次于朝阳地区。并较2007年500亩的供应规模有20%的提升。2. 红谷滩新区土地拍卖近三年（2006年、2007年、2008年）整个红谷滩新区土地拍卖共计2313亩，建筑面积364万平米。其中，2006年拍卖土地1162亩，建筑面积共175万平米；2007年拍卖土地108亩，建筑面积26万平米；2008年拍卖土地1042亩，建筑面积161万平米。其中三年间，红谷滩新区的凤凰洲板块仅在2006年拍卖土地一块红谷滩新区凤凰洲A-1地块，占地面积8488平米，容积率6.5，建筑密度35%，商服公建用地产权40年，楼面地价473元/平米。2008年在红谷滩新区拍卖地块的楼面地价均在9001400元/平米之间。（土地成交信息详表，见附件EXCEL图表）分析：整个红谷滩新区三年的总体供应量达到364万平米，预示着区域市场未两年内整体供应将大大超出红谷滩新区的购买需求，竞争激烈。在土地成交信息中显示，红谷滩新区拍卖的土地多集中在红谷滩中心区域，有利于红谷滩中心区形成项目的聚合效应，配套与资源共享。而凤凰洲片区仅一块土地成交，供应量较小，未来两年内还将长期处于配套不完善的时期。从目前项目周边的现状来看，土地储备丰富，但是从政府的土地推售策略可以判断，政府的近期目标在两年内全力打造红谷滩中心区域，然后再逐步向红角洲、凤凰洲等区域发展。因此，本项目必须从目前的政府规划现状出发，以规避销售风险为前提，尽量调整住宅和公建部分的配合策略，放大住宅部分，减少公建部分，并尽量以低门槛的紧凑型产品去吸引客户。附件表：土地成交信息编号地块编号地块位置占地面积容积率建筑密度建筑面积用途/出让年限成交价/万元竞得人/公司交易时间平米挂牌/预估价楼面地价（元/）2006年DGC0623红谷滩中心区C-11地块中段8440.155.8 40%48952.9商业金融用地，兼容办公、公寓写字楼、高级公寓/40年1645.748 江西省海威房地产开发有限公司 6月12日-6月23日1645.748336.19DGC0624红谷滩中心区C-05地块20112.342.5 50%49657.362商业用地/40年3318.37江西光贸实业有限公司6月12日-年6月23日3318.37668.25DGC0626红谷滩新区凤凰洲A-1地块8488.0246.5 35%55172.16 商服用地、配套公建用地/40年2609.937江西省南昌滕王阁房地产有限公司6月23日-7月6日1400.45 473.00DGC0627红角洲控规A-07-1/3/4，A-11-2地块162073.031.8 无291731.45 宅用地、配套商业用地、配套公建用地/40-70年21927.385 上海绿地(集团)有限公司6月23日-7月6日21927.385 751.6FGZ0601红谷滩中心区B-14地块36609.16无无无宾馆用地2.21亿元(房地产总价)江西省泰耐克置业有限公司6月23日-7月6日无DGC0632红谷滩周边区B-20、21地块1333402.0 28%266680.00 宅用地、配套商业用地、配套公建用地/40-70年18000 南昌市政公用投资控股有限责任公司7月31日8月11日12000.00 673.9DGC0641红角洲控规B-02-04134100.032.0 28%268200.06 宅用地、配套商业用地、配套公建用地/40-70年36205.2南昌市奥克斯置业有限公司 11月1日11月14日23533.38 1349.9DGC0638红谷滩周边区C-10地块28001.42.5 25%70003.50 宅用地、配套商业用地、配套公建用地/40-70年5880 南昌市房地产经营公司11月13日-11月24日3150.00 839.90 DGC0647红谷滩新区与昌北开发区交界处、蝶子湖区域内346684无无无住宅、商业、办公、酒店、俱乐部用地6000 南昌铭雅欧洲城实业有限公司11月20日-12月1日6000 无DGC0650红角洲控规B-08部分地块193389.71.7 30%328762.42 住宅、商服、配套公建用地/40-70年26396.37新中源(南昌)房产开发有限公司11月27日12月8日26396.37802.90DGC0652红角洲控规A-02-01地块164782.232.2 28%362520.90 宅用地、配套商业用地、配套公建用地/40-70年30895.125江西联泰实业有限公司12月11日12月22日30895.125852.20 2007年JDG0706红谷滩新区红角洲控规B-14-2号地块10000.52.0 30%20001.00 商服用地/40年1500 中国网络通信集团公司江西省分公司 2007年2月16日2007年3月6日1500 749.96JDG0729红谷滩周边区B-18部分地块10747.23.0 48%32241.61 商业、办公用地/40年2821 上海老街投资发展有限公司12月10日-12月21日2821 875 JDG0730红谷滩周边区B-16-1-3地块6927.0136.0 45%41562.08 商业、金融业用地/40年2306.58 中国江西国际经济技术合作公司12月10日-12月21日2285.80 555 JDG0731红谷滩周边区B-4-a-01地块9213.7944.45 34.9%41001.38 办公、商业、宾馆用地/40年2073 南昌市金久投资有限公司 12月10日-12月21日2073 506 JDG0732红谷滩周边区B-4-a-02地块9600.484.45 33.4%42722.14 办公、商业、宾馆用地/40年2160 江西奥林匹克花园置业有限公司12月10日-12月21日2160 506 JDG0733红谷滩周边区B-4-b-01地块8847.1094.44 31.6%39281.16 办公、商业、宾馆用地/40年2056.85江西博能投资发展有限公司12月10日-12月21日2056.85524 JDG0734红谷滩周边区B-4-b-03地块8867.114.43 36.3%39281.30 办公、商业、宾馆用地/40年2394 江西恒盛房地产开发有限公司12月10日-12月21日2061.50 609 JDG0737红谷滩周边区A-8、A-10部分地块8000.42.95 30%23601.18 办公、商业用地/40年2194.56 南昌融泽房地产开发有限责任公司2007年12月21日-2008年1月2日2194.56 930 2008年JDG0805红谷滩中央商务区B-5、6地块58448.92计容积率建筑面积总量不大于25万平方米50%250000.00 金融、办公、商业、酒店用地（金融、办公建筑面积大于计容积率总建筑面积的60%）/40年22793.94 金融街控股股份有限公司/南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限2008年2月26日-3月10日22793.94 912 JDG0806红谷滩中心区B-7地块47739.725.0 30%238698.60 酒店、办公、商业、高级公寓用地/40-70年25808.9506嘉里置业（中国）有限公司、香格里拉中国有限公司2月26日-3月10日25808.95061081 JDG0807红谷滩中心区B-9、10、11地块115481.83.6 40%415734.37 商业服务、旅馆、文化娱乐、办公、高级公寓用地/40-70年59758.83 上海绿地（集团）有限公司2月26日-3月10日59758.83 1437 JDG0802红谷滩红角洲片区C204地块1735741.6 30%277718.41 科研设计用地（从事创意产业方面的研究）和商业、住宅（公寓式）用地/40-70年32543.5 南昌红江实业发展有限公司、江西慧谷投资建设发展有限公司2月26日-3月10日32543.5 1172 JDG0808红谷滩中心区B-24-6地块9880.6944.0 45%39522.78 金融、商业、办公用地/40年3853.278国盛证券有限责任公司2月26日-3月10日3853.278974 JDG0809红谷滩周边区C-3地块5268.2635.0 45%26341.32 商业、宾馆、办公用地/40年2370.6 南昌澳中实业发展有限公司2月26日-3月10日2370.6 900 JDG0814红谷滩红角洲片区B-18、19、20地块241134.1B-18、19:R0.8，B-20:R1.425% 30%265247.51 居住用地 /70年37976.715 南昌卓越房地产开发有限公司、南昌红江实业发展有限公司2008年5月5日-5月16日37976.715 1432 JDG0821红角洲片区E-11，位于学府大道以东地块333351.35 28%45002.25 办公、旅馆业、科研设计用地/40-50年5150 中国瑞林工程技术有限公司7月4日2008年7月17日5150 1144 JDG0822红谷滩中央商务区B-16-2地块，位于会展路以北、丰和西路以东10811.875.0 50%54059.37 商业金融、办公用地/40年5448.912 南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司7月4日2008年7月17日5448.912 1008 二、板块概况南昌市内的房地产板块主要有依托于老城区的市中心板块，依托于青山湖的青山湖板块，位于象湖和市中心之间的朝阳洲板块，依托于高新科技园的京东板块，位于南昌县和象湖之间的象湖板块、青云谱板块，位于江北的红谷滩板块等七大板块。板块代表楼盘市场认知开发特征配套设施主力客户群市中心板块恒茂国际都会、金龙华府、蓝天碧水、江中紫金城、外滩铭座、金龙华府、隆鑫广场、玉河明珠、景河星宫、高能金域名都、明珠广场城中心板块地理位置优越，人文景观丰富，交通便利，生活配套设施完善，以及市中心情结，使其具备其他板块无可比拟的区位优势。由于开发地段的稀缺性,大盘较少，除恒茂国际华城、金域名都、规模较大外，其他楼盘规模都在10万平米左右 ；价格在6000-8000元/平米，属于南昌的高价位楼盘。配套齐全市中心原居住客户为主、投资客青山湖板块香溢花城、竑鼎福第、天水怡景、白金瀚全景高层、恒茂湖滨、西格玛国际商务、青山湖花园、秀泊经典、中大青山湖花园具有生态环境优势，青山湖是南昌最大的内湖， 有317万平方米水域和植被，空气质量高；楼盘大多是6000-8000元/平米的中高档多层住宅。部分道路交通设施尚不完善；铁路从湖滨西路、洪都北大道，青山北路通过，对居住环境有一定影响,大多楼盘都临湖而建，充分利用了青山湖畔的景观优势；市场、社区商业、公交少企业客户、事业单位工作人员及养老型高干为主。象湖（包括青云谱、象湖新城）板块水榭花都、蓝堡国际公寓、江西奥林匹克花园、平安象湖情、九里象湖城、居住主题公园、绿地兰宫、保集半岛产品呈现多样化，有低层花园洋房、小高层、高层，还有一体化的别墅项目，提供多样化的购房选择，是众多购房者心目中的CLD。依托象湖生态环境；昌南大道、生米大桥的开通，使象湖和整个城市连为一体，具有较大升值空间,物业类型丰富，后续开发量大。公共交通生活配套设施需要进一步完善工业区企业客户及部分市区客户板块代表楼盘市场认知开发特征配套设施主力客户群高新京东板块中兴和园、中凯蓝域、万科四季花城、世纪风情、精英汇、水岸菁华高新京东板块现已成为除南昌老城区以外，配套设施最齐全，规划最完善，产业结构最合理的居住区。随着南昌市政府城市建设重心向红谷滩的转移，高新区的开发建设逐渐淡去，渐无后续强势发展的趋势。社区商业为主，生活设施配套尚不完善当地居民及其他。朝阳洲板块星河国际、皇冠国际、上林春天、天高峰尚、康桥绿城、滨江一号由于是老城区，大楼盘稀缺，但市场认知度较高。朝阳洲板块具有得天独厚的水资源，交通便利,将是未来几年内南昌高速发展的区域配套齐全以市区客户为主红谷滩（中心区、凤凰洲、红角洲）板块第一街区、红谷凯旋、万达华府、正荣红谷现代城、联泰香域滨江、新里梵顿公馆、联发江岸汇景、东方海德堡、丰和新城、天赐良园、凤凰城、红谷滩是南昌近几年发展变化最快的区域，“一江两岸”的实施，使红谷滩迅速成为新南昌的CBD中心区域；高起点的规划定位及江湖水资源，大大提升了区域价值，南昌的城市整体规划方向奠定了红谷滩的发展后劲；楼盘品质高、设计现代，众多大型开发商在此共同开发，打造一个中高档居住区；生活配套设施尚不完善，产业结构调整尚未成熟，目前居住环境人气不足；楼盘规模大，大部分在15万平米以上，楼盘形式的多样化。作为政府重点打造的新城区，生活配套设施尚不完善，但发展前景看好公务员、城区居民为主三、热点板块研究1. 市中心板块1.1 区域概况本区主要指东湖区、西湖区(朝阳洲板块除外)以及青山湖区的老城区区域。区域内路网密集，交通方便，基础设施、生活配套齐全，更有沉淀多年的文化底蕴，是南昌市的政治、经济、文化中心，集中了南昌市大部分常住人口。传统的城市中心区，人口密度大，区域发展成熟；配套完善，生活便利；交通等环境问题突出，居住环境杂乱；老城区发展规模受到限制，未来发展空间小；城市土地出让受到限制，土地稀缺性比较明显。近几年市政府加大对市区环境的建设，使得南昌市中心的居住环境有很大的改善。目前区域内的房地产开发向北部纵深发展，主要集中在沿江板块，其生活环境优越，高层住宅较多。1.2 个案分布市中心个案分布较散，在售个案：隆鑫广场、金龙华府、景河星宫、恒茂国际都会、左邻右舍、高能金域名都、恒立百年经典、蓝天碧水、江中紫金城、外滩铭座、金龙华府、隆鑫广场、玉河明珠、明珠广场。区域重点个案比较表：案名总建(万)产品形态在售面积(万)主力面积()均价(元/)销售率高能金域名都36小高层/高层3期4.5四房150-152750095%酒店公寓3一房29-39精装800030%恒立百年经典2多层/高层多层酒店公寓0.1一房38-54精装680070%景河星宫10小高层/高层1期小高层1.6三房113-120510090%2期小高层1.9三房113-114618090%3期高层1.9二房85四房217680060%隆鑫广场18小高层/高层2期高层2.75三房125-134685055%恒茂国际都会36小高层/高层2期高层4.6三房116-122600095%3期高层2.6三房120-130830085%左邻右舍1.1多层/小高层小高层1.1三房116-123579060%金龙华府2.6小高层小高层1.6三房103-119582095%江中紫金城110高层/街区商业少量商铺、一期高层精装修三房116-292890040%蓝天碧水购物广场15小高/高层2期酒店公寓1.3一房39-48精装780045%经纬府邸20多层/小高层/高层2期6.3二房92-105三房132-142670095%3期多层0.3一房51二房78-79700035%3期公馆0.7一房51-55精装780010%红原星城18多层/小高层/高层3期第1批2.8三房130-1374800100%3期第2批1.4二房92-93三房101-129510010%信息截止时间：2008年月1.3产品状况目前区域在售个案规模参差不齐。规模最大的是江中紫金城、高能金域名都和恒茂国际都会，特别是江中紫金城：总建筑面积逾百万平方米，其中有30万平方米欧洲风情商业小镇，70万平方米高尚住宅；住宅规模最小个案为左邻右舍1.1万平方米。个案产品形态以高层和小高层为主，多层产品比较稀缺。在主力户型面积上，以113-130平方米的三房产品为主，由于本区个案地段优势都比较明显，因此也存在一些个案以大面积户型产品和一房酒店式公寓产品，如：景河星宫推出了中央景观217平方米大四房产品；高能金域名都推出了150-152平方米四房和精装修酒店式公寓产品；恒立百年经典推出了多层酒店式公寓产品。1.4价格行情相对与其他区域个案而言，本区个案地段优势都比较明显，目前价格水平基本都在6000元/平方米之上，尽管南昌开始执行的新政策和国家宏观调控对整个房地产市场影响比较大，但是位于市中心区域的个案价格都比较稳定，同时一些个案仍然继续上涨。由于区域内个案地段的差异以及产品品质的差异，本区个案之间的价格也有比较大的差异，区域住宅价格较高的有恒茂国际都会3期8300元/平方米和高能金域名都3期7500元/平方米（二个个案不仅地段好，社区环境和产品品质都不错）；区域住宅价格相对较低的有左邻右舍5790元/平方米（其所处地段相对较差、没有社区环境、产品品质一般）；精装修酒店式公寓的价格行情在6800-8000元/平方米。1.5去化情况受到房地产新政的冲击和市场普遍观望后，本区多数个案销售速度都大幅度下降，尤其是酒店式公寓产品，基本都处于滞销状态。恒茂国际都会依靠开发商强大的品牌实力，10月份新政之后推出的3期依然保持良好的销售势头，从06年底开始一共推出3期约14.7万平方米，目前接近售磬。嘉合万世推出的135-150平方米的大三房产品，推出了近1年，去化较差；景河星宫于2007年8月推出的217平方米大四房产品，基本没有售出。可见，由于本区价格已经上升到了一个较高的水平，大面积产品市场接受度差。2. 朝阳洲板块2.1区域概况本区主要指赣江以东，抚河以西，水产路以北，整个区域呈三角形状。东部与中心板块连接紧密，属于城市中心区。东部生活配套成熟，区域成熟度仅次于中心板块。区域内西部有大量的专业市场和工厂，环境较差本区属纯居住区，是连接老市区与红谷滩新区的纽带，CBD的延伸。作为一江两岸沿着赣江两头延伸的主要组成部分，在南昌的城市发展过程中，早前已确定了“启动昌北、改造城南、储备朝阳”的目标。该区域人文气息浓厚，市政规划、交通、医院、学校等生活配套设施齐全，并坐拥赣江与象湖之美景，自然景观优越。近年来，以洪城广场为中心，带动周边区域逐步发展起来的各项商业配套设施活跃着该区域的经济与政治，大大改变了先前基础设施薄弱的面貌，改善了市民的居住环境，欲意重树“南昌楼市的风向标”的称号。2.2 个案分布区域内个案呈点状分布，在售个案：中山一品、天使商务广场、东方百灵、天高峰尚、莱茵金座、星河国际。区域在售个案比较表：案名总建(万)产品形态在售面积(万)主力面积()均价(元/)销售率莱茵金座2.1高层2.1一房37-43精装修760095%东方百灵1.2高层1.2一房41-64精装修720065%星河国际6高层0.5一房34-40精装修710075%中山一品4高层4三房110-1126900100%天使领域1.4高层0.8一房40-55680085%天高峰尚5高层1期2.3二房984400100%2期2.4二房98630055%信息截止时间：2008年月2.3 产品状况 区域内规模最大的是星河国际6万平方米，由1栋写字楼和2栋酒店式公寓组成；其次为天高峰尚总建约5万平方米，规模最小的东方百灵总建1.2万平方米。东方百灵、莱茵金座、星河国际、天使领域的产品均为酒店式公寓，其中前三个个案均为精装修小户型，带部分家具和家电，对外公布的装修标准在800-1200元/平方米，而实际装修标准约在600-800元/之间。在产权年限上：莱茵金座70年产权，星河国际50年产权，东方百灵、天使领域40年产权。在产品形态上，本区个案以高层产品为主。在个案主力户型面积上，以34-64平方米的一房酒店式公寓为主。2.4 价格行情区域内带精装修的小