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文档简介

1 房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 估价项目名称估价项目名称:阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12 号普通住 宅转让价值评估 委委 托托 方方:冯明 估估 价价 方方:阳江市万联房地产评估有限公司 估估 价价 人人 员员:胡品新 估价作业日期:估价作业日期:2013 年 12 月 1 日至 2013 年 12 月 7 日 估价报告编号:估价报告编号:阳江市万联房估字2013第 35 号 2 目目 录录 致委托方函致委托方函 3 3 估价师声明估价师声明 4 4 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 5 5 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 7 7 一、委托方一、委托方 7 7 二、估价方二、估价方 7 7 三、估价对象三、估价对象 7 7 四、估价目的四、估价目的 1010 五、估价时点五、估价时点 1010 六、价值定义六、价值定义 1010 七、估价依据七、估价依据 1010 八、估价原则八、估价原则 1010 九估价方法适用性分析九估价方法适用性分析 1212 十估价测算过程十估价测算过程 1313 (一)市场比较法(一)市场比较法13 (二)收益还原法(二)收益还原法16 十一、估价结果十一、估价结果 1717 附附 件件 1818 3 致委托方函致委托方函 冯明冯明: : 我们接受您的委托,对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价 时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定,本着独立、公正、 客观、科学的原则,遵循房地产估价的程序,对您提供的与估价对象有关资料 进行了必要的核查审验,并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实,采 用科学的方法进行计算,现将估价结果报告如下: 估价目的估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果估价结果 估价对象建筑面积:143.00 平方米 房地产单价:4241 元/平方米 房地产总价:¥606418 万元 (大写:人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整) 特此函复! 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字:林瑞伟 2013 年 12 月 7 日 4 估价师声明估价师声明 本公司估价师郑重声明:本公司估价师郑重声明: 1、在本估价报告中陈述的事实,是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意 见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价师与本估价报告中的估价对象及有关当事人无利害关系和偏见。 4、估价师依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (GB/T52091- 1999)进行评估分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 5、在参加本次估价的人员中,胡品新等人参与了对估价对象的实地查勘。 我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任,但我们对估价对象的现场勘 察仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委 托方提供的资料进行评估。除非另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构质 量进行调查的责任。 6、没有第三方公司和个人对本次估价提供了专业帮助。 7、本报告的技术测算过程详见房地产估价技术报告 ,该报告仅供有关 主管部门验查所用。 估价师签名: 姓姓 名名 注册证号码注册证号码 签签 名名 5 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一、估价的假设条件 1、本估价报告的估价结果采用公开市场价值标准。 2、估价对象的权利人合法取得土地使用权和房屋所有权,并已按规定支付 完有关税费。 3、估价对象能够按照设定用途持续使用,并产生相应的收益。任何有关估 价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。 4、委托方和当事人提供的资料属实。 二、估价的限制条件 1、本估价报告结果仅为委托方了解估价对象的市场价格提供了参考,不作 其它用途。 2、在房地产市场没有重大变化的前提下,估价报告使用的有效期为壹年, 即自 2013 年 12 月 7 日 2014 年 12 月 7 日止,若房地产市场有较大波动或超过 一年需重新进行评估。 3、委托方及当事人对其所提供的相关资料、各种数据的合法性、真实性 和可靠性负责,并承担相应的法律责任。若由于委托方或当事人提供虚假的情 况和失效的资料致使估价结果失实,应由资料提供方负完全责任。 4、本报告中有关估价对象的权属状况、建筑面积等内容以委托方提供的 阳江市房地产权属证明书及其图纸等资料为准,估价人员并没有对建筑面 积进行测量,也没有到当地相关部门调查核实估价对象的房屋权属状况,如有 差异应以当地国土房管等相关部门确认为准。 5、未经本估价机构书面同意,本估价报告不得向委托方和按规定报送的 有关部门以外的单位和个人提供;本估价报告的全部或任一部分内容不得用于 公开的文书中,也不得以任何方式公开发表。因报告使用者使用不当而造成的 责任和纠纷与本估价机构无关。 三、其它需要说明的事项 1、本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力的 因素对估价结论的影响。 2、本估价报告采用的币种为人民币,估价结果包含土地和建筑物的价值, 6 但未包含估价对象未来发生转让时应缴纳的税费等款项。 3、本估价报告不对房地产权属负责,亦未考虑其权属状况对估价对象价 值的影响。 4、本次估价不考虑租赁权和抵押权等他项权利对估价结果的影响。 5、委托人以及相关部门在使用本估价报告时,对因忽视本估价报告揭示的 相关事项所引起的相关法律责任,本估价机构以及估价人员不承担任何责任。 6、本报告由广东正元土地房地产评估咨询有限公司负责解释。 7 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 一、委托方一、委托方 委托单位:阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12 号普通住宅 地址:阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12 号 法人代表:冯明 联 系 人:冯明 邮政编码:529500 二、估价方二、估价方 受托估价机构:阳江市万联房地产评估公司 机构地址:阳江市江城区漠江路 739 号 证书编号:建房估证字14008号 房地产评估资质级别:一级 法人代表:林瑞伟 联 系 人:林瑞伟 联系电话:0662)3623636 邮政编码:529500 三、估价对象三、估价对象 估价对象为阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12 号房地产,建筑面 积为 143 平方米, 有 3 室 2 厅 2 卫,共一层,朝南 ,全修装修,个 人完全产权。 1、估价对象位置 估价对象位于阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12 号 8 2、估价对象权利状况 个人完全产权 3、估价对象建筑物及使用状况 估价对象是阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12 号房地产,房屋建筑面 积为 143 平方米。 房屋用途:住宅 建筑结构:框架结构; (3) 外观:朝南,全修装修,带花园 (4)房屋楼层: 1 层 (5) 平面布局:现房屋平面布局呈三室、两厅、两卫的格局; (6) 配套设施:给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施 完备; (7) 装修情况: 全修装修。 4、估价对象区位描述与分析 阳东碧桂园位于 325 国道旁,紧邻阳东县汽车站、地处阳东县 中心地块,属于阳东县政府行政区域;离市区只需 3 分钟的车程, 享有市区繁华和交通便利的优势,总占地面积为 1492 亩,住宅占地 面积 799 亩,更坐拥 427 亩燕山湖的天然景观,总体建筑容积率 0.99,绿化率达 40,是碧桂园又一倾心之作。 阳东碧桂园由三大片区组成:分别是住宅区、酒店和商业街组 成的商业区和燕山湖城市广场组成的休闲娱乐区。 估价对象所处住宅区,建筑面积由 76至 138不等,有二房 9 二厅至四房二厅的单位可供选择,首层单位附带私家花园。室内布 局合理,厅与房方正实用,装修设计时尚新颖,汇集了其他碧桂园 最受欢迎、最经典的户型。另外,在湖中央及湖边的是“尚邻”别 墅蓝天半岛和映翠湾,位置得天独厚,户内设有专用车位或车库,精 致园艺的大花园,给我们一个享受自然、赏心的空间。 周边商业区包括以五星级标准建造的三面环湖阳江凤凰酒店, 建筑高 6 层,共有客房 340 间,大堂宏伟的西斯廷拱廊设计,堂皇 而艺术的装修尽显其气派。酒店内有商务客房、豪华套房和总统套 房,另外还设有商务会议室,中、西餐厅,康体娱乐设施,室外泳 池、网球场等等。当酒店投入使用后将成为阳江地区首席商务酒店 项目。与酒店相邻的是具有地中海风情的湖滨商业街,总占地 63 亩, 共规划有 105 间商铺,其中地铺 78 间,商铺类型分配合理,两旁的 商铺更有空中走廊相连,为您提供多姿多彩的购物环境,日后将成 为阳江地区又一购物休闲热点。 周边还有休闲娱乐区,依湖而建的是燕山湖城市广场,总占地 180 亩。整个广场设有老人活动区和绿化区。广场内不仅有休闲长 堤、花之广场等供业主、老人活动区,还设有滨水平台、儿童乐园, 休闲活动平台和延伸至湖心的赏景亭,让人们更加亲近水岸,享受 自然。 阳东碧桂园周边渐渐形成师资优秀的教育体系,东城一小、阳 东一中及阳东广雅中学将成为这一体系的代表。东城区两大农贸市 场丰富了社区业主的菜篮子需求。当阳东碧桂园开发日趋成熟,届 10 时,不仅仅是引领阳江地产市场的代表作,而且成为阳江地区引领 生活潮流的城市新名片。 四、估价目的四、估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考 五、估价时点五、估价时点 2013 年 12 月 1 日至 2013 年 12 月 7 日 六、价值定义六、价值定义 本估价报告的估价结果,是指估价对象在估价时点、法定用途 和符合本报告设定条件下的房地产公开市场价格。 七、估价依据七、估价依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法; 2、中华人民共和国土地管理法; 3、中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291- 1999); 4、国务院、地方政府及有关部门颁布的法律、法规; 5、委托方以及当事人提供的估价对象的相关资料; 6、估价人员实地勘察、调查获取的资料。 八、估价原则八、估价原则 1、合法原则 估价时遵循国家和地方政府颁布的相关法令、法规、条例和政 策。 11 2、最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带 来不同的收益,且房地产权利人都期望从其所占用的土地上获取更 多的收益,并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所 以,房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提的。 3、客观、公正原则 本次估价在充分调查、了解分析估价对象的实际条件的基础上, 严格按照国家、地方政府有关部门的政策规定,遵循科学的估价程 序,选用合理、适宜的估价方法,经过准确的测算来确定房地产价 格。 4、综合分析原则 在房地产市场中,房地产价格受一般因素(自然、社会、经济、 政策等)、区域因素(商业服务繁华程度、基础设施配套完善程度、 交通条件、环境状况等)、个别因素(位置、地势、临街状况、形 状等)诸多因素的影响,因而进行房地产估价时,必须从综合的角 度出发,全面分析作用于房地产价格的各种因素。 5、替代原则 房地产价格遵循替代原则。某宗房地产价格,受与其用途相同、 区位相近、具有可替代性的其它房地产价格的影响和牵制。在市场 竞争机制作用下,其价格趋同或趋于一致。 6、供需原则 在特定区域和用途的条件下,房地产价格受供求规律支配,即 供求均衡时形成均衡价格,当供大于求时价格下降,反之供小于求 时价格上升。 12 九估价方法适用性分析九估价方法适用性分析 根据估价对象的具体状况,在对其进行实地勘察和类似房地产 调查后,估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素,考虑 到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃,且类似交易案 例较多,故确定采用市场比较法和收益法作为本次评估的方法。 遵循市场比较法可比实例的的选取原则,根据估价人员掌握的 房地产交易市场资料,在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对 象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可 比实例,对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析,建立估价 对象与可比实例的价格可比基础,并分别进行交易情况修正、交易 日期修正、区域因素修正、个别因素修正,求取估价对象房地产比 准价格。 收益法是预测估价对象未来收益,然后利用合适的报酬率或资 本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的 方法。 13 十估价测算过程十估价测算过程 (一)市场比较法 1选择可比案例 根据替代原则,选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交 易案例进行比较。具体条件见表一: 可可 比比 案案 例例 情情 况况 表(表一)表(表一) 比较因素估价对象实例一实例二实例三 项目名称 阳东碧桂园 12 号 阳东碧桂园裕东雅筑碧湖雅苑 单价(元/m2)待估1049287 土地用途住宅住宅住宅住宅 交易日期2013.122013. 112013. 122013.11 交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售 交割方式现房现房现房现房 区域繁华程度一般一般一般一般 道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道 交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交 公共设施完备度较完备较完备较完备较完备 基础设施完备度完备完备完备完备 区 域 因 素 环境质量优劣度较好较好较好较好 小区环境一般一般一般一般 小区配套一般一般一般一般 学区情况一般一般一般一般 层 次1/17/78/103/8 户 型三室二厅三室二厅三室二厅三室二厅 朝向南北向南北向南北向南北向 结构形式框架框架框架框架 房屋配套设施完备完备完备完备 建筑年代2008200820102009 个 别 因 素 装璜情况精装精装毛坯中装 14 2比较因素的选择 根据可比案例与估价对象实际状况,选用影响房地产价格的比 较因素,主要包括:交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和 个别因素。详见表二: (转下页) 可比案例比准价格系数修正表(表二)可比案例比准价格系数修正表(表二) 比较因素估价对象实例一实例二实例三 项目名称 阳东碧桂园 12 号 阳东碧桂园裕东雅筑碧湖雅苑 土地用途100100100100 交易日期100100100100 交易方式100100100100 交割方式100100100100 区域繁华程度100100100100 道路通达度100105100100 交通便利度100100100100 公共设施完备度100100100100 基础配套完备度100100100100 区 域 因 素 环境质量优劣度100100100100 小区环境100100100100 小区配套100100100100 学区情况100100100100 层 次1009810598 户 型100100100100 朝向(卧室)100100100100 结构形式10099100100 房屋配套设施100100100100 房屋成新100100100100 个 别 因 素 装修情况10010098104 3比较因素修正 将可比案例与估价对象进行比较,从交易情况、交易方式、交 易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正,得出估价对象 的比准价格,详见表三: (转下页) 15 可比案例比准价格修正表(表三)可比案例比准价格修正表(表三) 比较因素实例一实例二实例三 案例单价(元/平方米)596135874137 土地用途100/100100/100100/100 交易日期100/100100/100100/100 交易方式100/100100/100100/100 交割方式100/100100/100100/100 区域繁华程度100/100100/100100/100 道路通达度100/100100/100100/100 交通便利度100/100100/100100/100 公共设施完善度100/100100/100100/100 基础设施完备度100/100100/100100/100 区 域 因 素 环境质量优劣度100/100100/100100/100 小区环境100/100100/100100/100 小区配套100/100100/100100/100 学区情况100/100100/100100/100 层 次100/98100/105100/98 户 型100/100100/100100/100 朝 向100/100100/100100/100 结构形式100/100100/100100/100 房屋配套设施100/100100/100100/100 房屋成新100/104100/99100/101 个 别 因 素 装修情况100/100100/98100/104 比准价格(元/平方米)584635104017 采用简单算术平均综合得出比准价格为: (5846+3510+4017)/34457.67 元/m2 估价对象评估总值=4457.67 元/m2143m2=637446 元 509956.8 阳江市万联房地产评估公司 2013 年 12 月 7 日 16 (二)收益还原法二)收益还原法 1、确定房地产年总收益 根据调查,按出租房屋每月 26 元/平方米计算,估价对 象房地年总收益为 44616 元。 2、确定房地产年总费用 经了解,当地房地出租年总费

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