高港3月份市场报告2014.3.docx

泰州市高港区3月份房地产市场报告2014年3月目录第一篇、区位概况31.1泰州城市概况31.2高港概况41.3项目区域属性概括5第二篇、高港市场研究52.1一级市场52.1.1 2014年13月高港土地总结51）土地出让情况52）公告土地出让62.1.2 本章小结72.2二级市场72.2.1市场供应量与销售量71）2013年各月高港区总销售情况72）高港区主要在售楼盘供应与销售量83）市场现有楼盘销售价格82.2.2本章小结：9第三篇、市场现有项目调查研究103.1市场现有项目调查103.2市场现有项目分析103.2.1、商品房（竞品）对比分析101)市场各楼盘概况111、明发国际广场112、中建锦绣珑湾123、天逸华府144、栖园155. 云墅一号166、恒元城-馨园172)竞品对比分析表183）各楼盘推盘节奏21第四篇、市场分析与总结234.1市场供需层面：234.2项目区域认知：234.3项目客户群：234.4项目品质：244.5户型：244.6项目竞争对手：24第一篇、区位概况1.1泰州城市概况地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。行政区划及人口泰州市人民政府驻海陵区。2014年，泰州市辖3个市辖区（海陵、高港、姜堰）、代管3个县级市（泰兴、兴化、靖江）。面积5793平方千米，人口507.61万。 其中： 区域面积（平方千米）人口（万人）镇（个）乡（个）街道（个）泰州市5787507.1280616海陵区23742.1836高港区28726.2443姜堰区927.5379.38142兴化市2394.96156.12345泰兴市1168.56119.621511靖江市665.5566.4781交通条件公路：京沪高速、宁通高速、宁靖盐高速、沿江高速交汇泰州，江阴长江大桥和正在建设中的泰州长江大桥横跨长江。 铁路：新长铁路北接陇海线，南连京沪和浙赣线；宁启铁路连接京沪线可直达欧洲大陆。 机场：距上海虹桥国际机场250公里，浦东国际机场280公里，南京禄口国际机场150公里，苏中机场正在建设之中。 港口：区内泰州港已建成11座万吨级以上国际化、现代化、规模化码头集群，可常年通航靠泊5万级海轮。泰州长江大桥： 2012年建成通车，泰州长江大桥是江苏省规划的镇江通往江北的三大速通道中最东端的一条通道，该通道结束了扬中岛没有高速公路的历史。1.2高港概况 高港区，是江苏省泰州市下辖的一个区，是泰州市的郊区，有史记载可追溯至五代南唐，北宋初口岸（古称“柴墟”）曾为泰兴县县治所在。1997年8月，国务院批准设立泰州市高港区，时辖七个乡镇，2008 年区划调整后，辖七个街镇（口岸、刁铺、永安洲、许庄、白马、胡庄、大泗），总面积314.33平方公里，人口29.69万人。镇街简介口岸街道 面积53.2平方公里，人口65962人（07年）。刁铺街道 面积27.02平方公里，人口3.2万人。核心港区（永安洲镇） 面积55.9平方公里，人口25937人。白马镇面积25.000平方千米，人口22983人。胡庄镇 面积19.970平方千米，人口21366人。大泗镇 面积32.4平方公里，人口30068人。1.3项目区域属性概括本项目地位于药城高新区与高港商业中心之间。周边有麦德龙、红星美凯龙、高港汽车北站等配套。旁边即是高速入口。整体区域发展及相关配套在未来25年内有望发展起来。不可忽视的是：在高港人心理距离上，距离高港区中心比较远。因此在顾客引导上需要从未来区域发展上入手。第二篇、高港市场研究2.1一级市场2.1.1 2014年13月高港土地总结1）土地出让情况从2014年1月至3月，高港区共挂牌出让3土地。 序号地块编号地块位置出让面积容积率竞得单位用途成交价成交时间单价120141-3高港区永安洲镇润洲路东侧、规划兴洲路东延北侧13489（20.23亩）1.61.4泰州鑫福房地产开发商务金融40年，住宅70年1950万元2014.1.996.39万/亩220141-2高港区永安洲镇迎江路南侧、规划经六路东侧49743（74.61亩）1.21.0江苏苏豪建设集团商务金融40年，住宅70年5900万元2014.1.979.07万/亩320141-1高港区永安洲镇跃进河东侧、规划经五路北侧143187（214.78亩）1.71.2江苏苏豪建设集团商务金融40年，住宅70年22000万元2014.1.9102.43万/亩小结：2014年2月3月暂无土地成交。仅有1月有3块地被拍出，均在永安洲，对本项目威胁不大。 2013年总共拍出土地931.85亩。而2014年1月3月共拍出土地309.62亩。随着泰州市城市重心逐渐南移，对包括高港在内的城南板块的重视，高港区未来的商超、交通等配套将会逐渐完善。但是高港人口只有约30万，且属于人口流出型地区，随着各大新盘如富林丽都、玉兰园等陆续进驻，推房量逐月上升，激烈的市场竞争在所难免。2）公告土地出让从2010年起公告土地出让基本呈现以下特征：从2010年以来泰州城市土地出让的比重开始逐渐向高港、海陵两区倾斜，并且每年出让幅度不断加大，其中包含高港区在内的城南片区占泰州城区土地出让总比值3成以上，并且逐年攀升。土地出让用地指标方面：商住两用用地属性虽然仍旧占据绝对主导地位，但是比例呈下降趋势。 2.1.2 本章小结整体来看，随着泰州市城市重心逐渐南移，对包括高港在内的城南板块的重视，高港区未来的商超、交通等配套将会逐渐完善。高港人均收入近几年增长幅度较大。购买力逐渐增强。但是不可忽视的是包含所有乡镇在内的高港人口只有约30万，且属于人口流出型地区（常住人口不足20万），因此购买者基数难以长期有效的支撑过于大量的推房量。2.2二级市场2.2.1市场供应量与销售量1）2013年各月高港区总销售情况月份住宅销售面积（万）商业销售面积（万）1月2.60.562月1.20.163月1.40.064月1.50.635月1.10.216月1.70.137月3.20.338月2.10.439月2.80.2210月5.80.5911月1.20.3总计24.63.62根据图表可知：在2013年7月开始，高港房地产住宅市场销售逐渐升温；与正常的销售周期有关。而恒元城2013全年（截止12月23日）已销售总面积约1.85万，高港2013年住宅总销售面积约24.6万，恒元城占比约7.5 %。整体表现并不突出。2）高港区主要在售楼盘供应与销售量以下表格是高港区主要在售竞品楼盘近期市场供应、销售情况（截止至2014年4月1日）。项目名称类型在售总套数在售总面积（）建筑面积（）已成交套数去化比率（套）恒元城洋房、别墅、（小）高层38463649.2115344320052.1%明发洋房、高层1249139719.8335000071657.3%中建珑湾洋房、高层78496932.6634065940952.2%天逸华府多层、高层66061349.4439914341362.6%栖园别墅、多层、高层79057473.589855120225.6%根据图表可知：目前市场上在售面积大部分已去化过半。随着后续开发项目及新项目的进驻，剩余供应量依然庞大。3）市场现有楼盘销售价格根据图表可知：明发、天逸华府等楼盘在各自区域内走的“以价取量”的路线，根据去化速度来看，均取得了相对较好的成绩（明发有一部分房源作为安置房来去化）。而高品质楼盘如中建等走高品质高价格路线，也收到了较好的效果。中间梯队价格/品质定位不清的楼盘如栖园等，销售空间被压缩，去化相对较慢。2.2.2本章小结：各楼盘仍然持续开发中，并且2014年中将会有富林丽都、玉兰园等新楼盘进入。目前高港推房量巨大，并且新推房源逐渐由别墅、洋房转为以高层为主，并且逐渐转由去化相对较快的小户型为主。相对高港总计约30万人口比例来说，可以预见到的是2014年高港竞争逐渐激烈。未来高港的大量的供应体量也注定了高港必定呈现红海争雄的局面。本案的主要竞品为明发、中建、天逸华府。明发由于总体量大，所以套数很多，以低价走量的方式为主。中建是央企，走高价精品路线，推出的量不多，但单价高。2013年上半年以洋房为主，并于2013年底加推了2栋高层。天逸华府位置跟明发相仿，走的是低价走量的方式。以多层为主，并于年底加推了高层。竞品楼盘在2013年10月至今陆续推出80120的实用户型，主要如下。中建珑湾于目前主推高层跟多层，面积段93、115、123。2014年加推27层高层，面积段91115；以及6层多层，面积段90134。天逸华府于2013年10月开始主推高层，面积段85、100、115。并于2014年年初加推6层多层，面积段92132。明发于2013年11月加推32层高层，面积段为85、121。并于2014年1月加推32层高层，面积段为83、117。栖园于2013年12月加推小高层，面积82、99、119、125，且大户型去化较慢。于2014年初加推6层多层，面积段82125。面对日益激烈的市场竞争，各个楼盘均以快速回款为主要销售目的，因此都转为主推80120的实用户型，以求快速去化，在日渐饱和的市场份额中争抢客户。而本项目剩余一期大户型房源本身去化较慢，在市场竞争争抢客户中处于不利位置。第三篇、市场现有项目调查研究3.1市场现有项目调查l 目前高港区版块竞争压力大，随着新盘富林丽都、台湾城、金通玉兰园等入驻，版块后续竞争压力加剧； l 现阶段恒元城地理区域内推盘主要竞争对手为明发国际广场；但客户主要分流项目为中建锦绣珑湾、天逸华府。栖园销量长期不佳，尚未对本项目构成主要威胁。3.2市场现有项目分析3.2.1、商品房（竞品）对比分析1)市场各楼盘概况 1、明发国际广场 开发商：明发集团泰州房地产开发有限公司 开盘日期：高层2013年6月底 物业公司：南京燕辉物业 交通线路：11路刁铺立交桥 物业类型：住宅,商铺 区域所属：高港区 售楼地址：泰州市高港区高港大道与环港大道交汇处（扬子江大道东侧） 楼盘地址：高港区北邻宁通高速公路，西邻扬子江路，东至高港大道，南至解放路 许可证号：FY2012006 装修：毛坯 交房日期：2013年10月 建筑面积：350000平方米 绿化率：32.2% 容积率：2.25 占地面积：292487平方米项目名称房屋用途总套数总面积（M2）面积区间主力户型明发住宅1249139719.8385-17085120主力户型：（/archive.php?aid=1415&addno=4）户型整体分析：整体而言，明发的户型均比较紧凑，整体户型方正，赠送空间大而实用。2、中建锦绣珑湾 开发商：泰州中建地产楷昕房地产开发有限公司 开盘日期：2013年9月28 物业公司：中建昕庭物业 交通线路：11，50，53，56，507 物业类型：住宅,别墅,公寓 区域所属：高港区 售楼地址：高港区扬子江南路中建锦绣珑湾营销中心 楼盘地址：高港区扬子江南路100号 许可证号：2013010号 装修：毛坯 交房日期：2014年9月1 建筑面积：340659平方米 绿化率：35.8% 容积率：1.50 占地面积：227106平方米项目名称房屋用途总套数总面积（M2）面积区间主力户型中建住宅62879794.39033090110主力户型图：（/archive.php?aid=2068&addno=4）户型整体分析：户型基本为三室，少量为两室。原始户型方正，大部分户型均带有前庭后院等可赠送面积，采光较好。其中厅占面积较大。整体布局比较紧凑。同时部分户型书房打通露台可以改造成卧室。也是主推的“N+1多变户型”。3、天逸华府 开发商：江苏宇泰置业有限公司 开盘日期：2013年9月份 物业公司：宇润物业 交通线路：11,53,55路 物业类型：住宅,商铺 区域所属：高港区 售楼地址：大润发肯德基向北100米 楼盘地址：高港大道与港城路的交汇处 许可证号：2013012号 装修：毛坯 交房日期：2015年上半年 建筑面积：399143 绿化率：35 容积率：2.23 占地面积：226亩项目名称房屋用途总套数总面积（M2）面积区间主力户型天逸华府住宅66061349.448511585 108 91主力户型：（/tb107578/huxing/a2.shtml）户型整体分析：客厅和主卧较大，带有阳台设计。赠送面积较多，南北双阳台或者三阳台（边套），采光较好。主卧均带有飘窗。4、栖园 开发商：泰州市亿嘉置业有限公司 开盘日期：二期高层2013年6月底 物业公司：泰州市高港区锦天物业服务有限公司 交通线路：52、56、59、11 物业类型：住宅,别墅 区域所属：高港区 售楼地址：高港区金港北路刁铺菓果农贸市场东 楼盘地址：泰州市高港区金港北路东侧 许可证号：FY20130029 装修：毛坯 交房日期：2014.12.30 建筑面积：98551 绿化率：36% 容积率：1.499项目名称房屋用途总套数总面积（M2）面积区间主力户型栖园住宅79099890.898211980100,120130主力户型图（/archive.php?aid=372&addno=4）户型整体分析：整体来说采光比较好，动静分区相对独立。客厅相对较大。5. 云墅一号 楼盘位置：许庄街道振北路南侧，现状河道西侧楼盘地图 物业类型： 别墅、高层写字楼 建筑类别： 高层 开盘时间：待定入住时间：待定 装修情况：毛坯 开 发 商：泰州恒兴投资有限公司注：云墅一号为新开楼盘，暂无户型图信息。6、恒元城-馨园 开发商：泰州市恒元置业有限公司 开盘日期：2012年01月 物业公司：润泰物业 交通线路：11路 物业类型：住宅 区域所属：高港区 售楼地址：泰州市泰高路与创业大道交叉口 楼盘地址：江苏省泰州市泰高路与创业大道交叉口 许可证号：FY2011017 装修：毛坯 交房日期：2013年10月 建筑面积：153443 绿化率：40% 容积率：1.785 占地面积：72883项目名称房屋用途总套数总面积（M2）面积区间主力户型恒元城住宅38463649.21100200140150主力户型图2)竞品对比分析表楼盘名称明发国际广场中建 锦绣龙湾天逸华府栖园地址高港区高港大道与环港大道交汇处高港区扬子江路(生态公园旁）高港区区政府向东900m高港金港北路229号热线电802799990523-809111110523802299990523-80802888占地面积2200亩306亩226亩65701建筑面积350万方44万方40万方98551分几期开发4期2期4期3期在售是几期一期 (13#15#16#17#)一期一期三期建筑类型多层 小高层 双拼 联排 多层 高层多层小高层高层 多层 别墅面积区间85-170903308511582119主力户型面积85 1209011085 108 9186.74 123.2 121户型两室两厅一卫 三室两厅两卫两室两厅一卫 三室两厅两卫两房两厅一卫，三房两厅两位两房两厅一卫 三房两厅一卫均价4100元/51005300元/多层均价4900元/；高层4650元/5000元/ 优惠政策按揭9.6折一次性付款95折 三天内签约降三个点一次性9.8折 按揭9.9折首付30%减100元/ 40%减160元/ 50%减260元/一次性付清减360元/一次性付款9.8折 按揭9.9折代理公司高策新聚仁上海弥高安派世纪开发商明发集团泰州中建楷昕地产江苏宇泰置业亿嘉置业优势单价便宜，小户型居多，多层畅销地理位置优越离学校医院近，品牌大户型面积 小易走量离菜场近劣势拆迁安置区，居住人群较杂，容积率高没有高的生活品质，地理位置偏，出行不便价格高，户型利用率不高，无现房，处于泰高路繁华地段，嘈杂；离药厂近有污染容积率高，无人车分流档次低，离药厂近，有污染菜市场边上的房子人多嘈杂，且出行不安全，地理位置偏，户型不好，价格高楼盘名称水岸帝景天然居格林美郡金通 玉兰园云墅一号地址高港区金港中路生态公园对面高港区创兴大道高港区全港北路8号港城路与高港大道交汇处许庄街道振北路南侧，现状河道西侧热线电话0523-869148880523-861118880523-86115555400-606-6969占地面积3214826万方11万方7万方54296建筑面积459346.8910万方22万方14万方109430平方米分几期开发5期2期3期在售是几期四期 五期一期 二期建筑类型小高层 多层联排 洋房小高层 高层 别墅 高层联排、双拼、独栋别墅、写字楼面积区间72-356266-32092-14290280主力户型面积110-130266 290 320119 126 133 户型三室两厅两卫五房两厅四卫三室两厅两卫均价4600元/-5300元/11000/4880元/优惠政策一次性付款9.8折 按揭9.9折一次性付款9.8折 按揭9.9折按揭9.5折 一次性9.4折代理公司长三角汉阳开发商江苏兆达房地产开发有限公司长三角泰州海西职置业有限公司鹏宇房产泰州恒兴投资有限公司优势学区房，产品多别墅区，户型奢华现房多劣势人口杂，安置房多房源少，可选择性小，二手房居多楼间距短，位置偏，离壁纸厂近有污染离齿轮厂近有噪音离化工厂近，有污染，学区房南移靠电厂，有辐射，没有大型商业配套3）各楼盘推盘节奏l 开盘节奏项目名称开盘时间去化情况中建2013年9月28日首次开盘推143套4900元/2013年12月8日开盘推208套5100元/，去化75套2014年1月8日别墅、洋房、高层2014年3月29日156套，91115明发2012年9月开盘总计推出200套房源，均价4200元/2013年8月3日开盘总计推出144套房源，均价3800元/2013年9月20日开盘总计推出166套房源，均价3800元/2013年11月15号楼，户型85-119平米；17号楼140、170平米户型2014年3月8日14#高层，124套，户型85122天逸华府2013年12月7日开盘推出280套房源，均价5000元/，去化60套2014年3月29日13#21# 78套，96136栖园2013年8月10日开盘推出108套房源2013年10月18日开盘总计推出37套叠