盐城市盐渎路南侧地块投资分析报告.doc

盐城市盐渎路南侧地块投资分析报告一、盐城社会经济概况盐城，江苏省中部沿海的一座新兴城市，与日本隔海相望，地域得天独厚，珍禽异兽与人和谐共生，是国家沿海大开发战略的重要一环。盐城设市较晚，民营与县域经济实力不俗，产业结构丰富，生态优美。盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。全市总面积1.5 万平方公里，全市户籍总人口815 万人。盐城市下辖东台和大丰2个县级市，亭湖区和盐都区2个区，响水县、滨海县、阜宁县、射阳县和建湖县5个县。2008年，盐城市实现地方一般预算收入90.3亿元，比上年增长38%。目前，全市已建成等级公路总里程15526公里，宁靖盐、沿海、盐徐等多条高速公路建成通车，市区和各县城15分钟内都可以上高速，沿海等级公路全线贯通，1927个行政村实现村村通水泥路，到上海、南京的车程缩短到2个半小时。民航开通了盐城至韩国首尔的国际航班，是江苏第二个开通国际航线的城市。盐城港和多个国家和地区实现通航，铁路客货运通达全国，大丰港和盐城机场已被国务院批准为一类对外开放口岸。从盐城市发展的趋势来分析判断，虽然2008年受金融危机等诸多不利因素影响，整体经济发展速度有所放缓，但由于政府政策的影响，经济增长拉动作用日益增强，使其保持平稳较快的发展态势。2009年，盐城还将处于稳定发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。盐城地图二、房地产市场概况1、房地产用地概况 2008年盐城市住宅用地供地量为10824.7亩，同比2007年增长96.85%。其中普通商品房用地9460.8亩，同比2007年增长89.45%；中低价商品房用地714.1亩，经济适用房用地579.3亩，廉租房用地33.5亩，同比2007年都有大幅增长。从上看出盐城市近年来住宅用地中，在2008年全国土地市场不景气的情况下，用地数量增幅较大，势头强劲。2、房地产市场概况（1）盐城市商品房及商品住宅概况商品房销售面积下降。2008年，由于受多种因素影响，全市商品房销售从年初快速增长，到4月份起增速逐月回落，到8月份增速持平，到9月份首次出现下降，出现近年来少有的下降趋势。2008年全市商品房销售面积为286.9万平方米,同比下降8.5%,其中住宅销售249.5万平方米,同比下降9.8%。与全市相比，市区商品房销售面积下跌幅度更大。2008年市区商品房销售面积为123.1万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售107.8万平方米,同比下降25.5%。住宅空置面积增加。前两年，盐城商品房市场销售火爆，房子没有建好，都已销售完毕，因此房屋空置率非常低，而且空置的主要是商业用房和办公用房。随着2008年商品房销售市场趋冷，竣工房屋面积逐步增多，一房难求的局面已不复存在，商品房空置面积逐步增多。截止2008年末，全市住宅空置面积为7.3万平方米，比上年同期增长35.4%。其中市区住宅空置面积为3.8万平方米，比去年同期增长18.8%。价格水平总体偏高。近几年来，市区商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。世界银行认为发展中国家房价收入比在46倍之间比较适宜。2008年盐城市区城市居民人均可支配收入15862元，按户均2.87人计算，户均可支配收入约45007元，同期盐城市区商品住宅销售均价每平方米为2924元，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房29.24万元，2008年盐城市区房价收入比达到了6.5倍，高于房价收入正常比值。较高房价令很多有购房欲望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。（2）盐城市商品房及商品住宅销售情况分析 房地产市场的发展受国家宏观政策、市场环境和购房者心理预期的影响很大，容易产生波动。我们认为，当前房地产市场出现的新情况主要是受多种因素综合作用影响所致，主要表现为以下几个方面：国家宏观调控政策影响。从2007年9月份起，国家出台了一系列的宏观紧缩政策。如“二套房贷”、提高法定存款准备金率等，使得对银行依赖程度较大的房地产业资金周转不灵，投资、投机需求遭到遏制。除银根紧缩政策外，房地产行业的其他调控政策也全面启动。如加强闲置土地清理、严格土地增值税征收、调整住房供应结构、加强保障性住房建设等等。这一系列调控政策的出台，对房地产开发影响较为明显。开发商谨慎投资。紧缩的宏观调控政策使得开发企业不敢轻易投入资金，怕增加开发风险，特别是2008年8月份，央行和银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，通知明确要求：严格商业性房地产信贷管理，禁止向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让价款的贷款。这对于目前资金压力重压下的开发企业无疑会更加困难，加之开发商对未来行情信心不足，观望情绪严重，开始谨慎买地，放缓在建项目施工速度，推迟新建楼盘，减少投资，规避风险。购房意愿有所下降。2008年以来，国内高位房价地区接连释放出房价有所回落的信息，使老百姓对房价下降的心理预期明显增强，购房意愿有所下降，购房行为更趋谨慎，观望气氛愈发浓厚。受国家政策和媒体舆论的影响，加上老百姓“买涨不买跌”的心理，本来应有的刚性需求也变成了暂时的“持币观望”。三、地块投资分析1、地块概况（ 查看公告：20090502 ）盐城市盐渎路南东侧块位于盐渎路南侧、跃马路西侧；规划用地总面积61136平方米（合91.7亩）；规划用地性质为商业住宅用地；规划容积率为2.0；建筑密度为30%；绿地率为40%。2、地块配套情况盐城市跃马路东侧地块周边有成熟住宅小区阳光康居园、新嘉源公寓，有便利店、学校、医院等，可见地块周边配套设施比较完善。3、地价分析该地块位于盐城市住宅用地五级地范围内，盐城市住宅用地基准地价是指基准日为2004年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通讯，宗地红线内土地平整“四通一平”的开发水平下，平均容积率为1.0，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，盐城市住宅用地四级地基准地价为550元/m2。该地块地价的基准日为2009年3月27日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，容积率为2.0，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在评估基准日、容积率方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价为2250元/m2。4、投资可行性分析在国际金融危机不断蔓延的大环境下，影响经济增长的不确定因素明显增多，盐城市经济运行平稳的同时，制约经济增长的因素仍然存在：原材料价格持续上涨、物价上涨较快，房地产市场疲软、企业融资困难等等。近期，我国出台了一系列刺激经济增长的相关措施，有效的缓解了金融危机对我国经济的影响。2008年，在国家不断加强对房地产市场调控的大背景下，随着盐城社会经济快速发展和城市化进程的加速推进，全市房地产市场得到了稳步发展，投资平稳增长，商品房供应结构趋向合理，房价小幅上涨趋势。但由于全球性金融危机愈演愈烈，盐城房地产市场面临一些新情况和新问题，需要积极应对和认真解决。 积极应对形势变化。正确理解国务院宏观调控稳定住房价格各项政策的实质内容，加强房地产市场的宏观调控。建议由市政府牵头，相关职能部门参加，建立房地产市场联席会议制度，认真分析房地产市场形势，加强对房地产价格的监控，积极应对土地供应紧缩、信贷政策抽紧、消费者持币观望等困难，稳定各项优惠政策，充分挖掘出地方房地产市场潜力，创造良好的消费与投资市场心理预期，积极引导项目投资与住房消费，避免房地产价格大起大落，促进房地产市场持续健康发展。2008年以来盐城市CPI和PPI双双回落。10月份市区居民消费价格指数（CPI）和全市工业品出厂价格指数（PPI）与去年同月相比，分别上涨3.6%和6.7%，涨幅比9月份分别回落了1.5和0.7个百分点，1-10月份累计增幅分别下降1.2和0.5个百分点。同时，工业企业原材料购进价格比去年同月回落了3.9个百分点，盐城的通胀压力近期有望进一步减轻。消费需求放缓，对经济拉动作用降低。受国际、国内经济下滑的影响，以及预期收入不稳等因素的共同作用，居民消费支出明显萎缩。1-10月份，市区居民人均总支出同比下降9.5%，与去年19%的增幅相差了28.5个百分点，其中，装潢、购房、家用设备、医疗保健、教育文化娱乐下降较大，降幅均超15%，尤其是购房和建房支出下降了97.1%。另一方面，居民储蓄存款大幅增加