容积率、建筑密度、绿化率如何计算.doc

容积率、建筑密度、绿化率如何计算？ 知道容积率如何计算层数？有一项目用地6500M2，规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/227510层；但是，就像二楼所说的，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在1824左右。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积率？按照成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。 （1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等 （2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 （3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3、容积率0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合34层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4、容积率0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6、容积率1.52.0，正常的多层+小高层项目。7、容积率2.02.5，正常的小高层项目。8、容积率2.53.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9、容积率3.06.0，高层项目（楼高100米以内）。10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。面积单位换算公式 面积单位转换如下：1平方厘米=100平方毫米 1平方分米=100平方厘米1平方米=100平方分米 1平方米=10000平方厘米1平方米=1000000平方毫米 1公顷=10000平方米1平方千米=100公顷=1000000平方米 1平方公里=1000000平方米=1平方千米国际上一般使用千米、米、分米、厘米作为普通计量单位，它的各个单位进率为10x10，等于100.面积的物理量符号为S1公顷=15亩 1公顷=100公亩 1公亩=0.15亩1亩 = 666.666667 平方米 1公亩=100平方米 1公顷=10000平方米1平方公里=1000米x1000米=1000000平方米=1平方千米1500亩 1公顷=0.01平方公里ha,hm2都是指公顷;ha是以前用的单位，现在一般用hm2hm是hundred metre 的缩写，即百米，即1公顷=1hm2=10000平方米在面积中，最特别是平方米和公顷之间的进率，是10000都是100进制面积单位换算表 土地面积和地价单位换算的简便方法由于历史原因，我国土地面积的计量单位在不少场合仍沿用“亩”这个单位。基准地价也往往用“万元/亩”作单位。但我国土地面积的法定计量单位是“平方米”。土地面积单位在“亩”与“平方米”之间以及地价在“万元/亩”与“元/平方米”之间的换算，还是土地价值评估中经常要遇到的事情。1.最笨的土地面积单位换算方法土地面积单位换算时，常见许多人采用:1亩=666 .6666平方米，这一公式来进行换算。土地单价“万元/亩”换算成“元/平方米”时，将分子乘以10,000，分母乘以666.6666后，再用分子的数值除以分母的数值计算出具体的结果。假设某宗地的基准地价为D万元/亩，用这一公式换算的计算过程如下: D万元/亩=(D 10,000) /666.6666元/平方米这样的换算，既繁锁易出错，又不精确。虽然用计算器，由于数字多，稍不小心，还会出错。由于1亩=666.6666平方米，小数点后是除不尽的小数。我们作计算时有时只取整数部份667或666.67等，但不管取多少位，式中的等号将变成约等号。 在评估测算中，有时须将土地面积从“平方米”换算成“亩”，以后又要将“亩”再换算成“平方米”。如果换算中计算不精确，对于面积较大的土地，经过这一来回，也许会少掉或多出好几平方米。怎样的换算方法，能使计算相对简单，而又不因为小数点后的取舍造成精确度不高呢?现在向大家推荐一种土地面积、地价换算的简便方法。2.平方米”与“亩”、“万元/亩”与“元/平方米”之间换算的简便方法我们从1公顷=15亩换算式(由于1公顷=10000平方米)，就能够推导出:1平方米二0.0015 (1)即:1亩=1/0.0015平方米。 (2)从而我们可以推导出土地单价换算的计算公式:1万元/亩=10000 =1 /0.0015(元户1叻米)=15元/平方米 (3)还可得出:1元/平方米=1/15(万元/亩 (4)从公式(3)、公式(4)，我们可以看出，将“万元/亩”的地价换算成“元/平方米”，只须乘以15。反过来要将“元/平方米”换算成“万元/亩”，只须除以15即可。例如某地块，其基准地价为18万元/亩，要换算成“元/平方米”，根据公式(3)只须乘以巧，即:18万元/亩=18 x 15=270元/平方米实际上，一个数乘以15，简便的算法，就是将这个数加上它的一半后乘以10(也就是在个位数后加个0)，即:18万元/亩=18+ (18令2)l x 10=189 x10=270元/平方米采用上面简便的算法，不用计算器就能心算出来了。将土地面积单位“平方米”换算成“亩”，根据公式(1)，只须乘以0.0015。将土地面积单位从“亩”换算成“平方米”，根据公式(2)，只须除以0.0015即可。例如某地块，土地面积为24000平方米，要换算成亩，只须乘以0.0015即:24000平方米=240000.0015=36亩实际上一个数乘以0.0015，就是将这个数加上它的一半后，除以1000(也就是小数点往前移动三位)。我们再来看一下上面这块土地面积的简便换算方法:24000平方米=24000+ (240002)1000=24000+120001000=36亩上面这个例子中，我们也可以先除以1000后，再加上它的一半，计算会更简单。3.简便换算法的总结和口诀从上面分析、测算中，我们可以得到土地面积、地价单位换算的简便方法。为方便记忆，我们再加上相应的口诀。“万元/亩”与“元/平方米”，“亩”与“平方米”之间单位换算的方法及口诀叙述如下:在将地