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建筑及商品房基本知识建筑的分类：按建筑的使用性质，城市建筑分为工业建筑和民用建筑两大类。按建筑结构的使用材料分为：砖混结构、钢筋混凝土结构,钢结构建筑，钢筋混凝土结构分为：混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构。按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑名词解释：建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代证的面积容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数（不计容积率的建筑面积除外）建筑面积：是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。建筑密度：住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（%）。建筑面积密度：住宅区总建筑面积/住宅区总用地面（平方米/公顷）。 建筑覆盖率：指建筑基底面积占规划建设用地面积的百分比绿化面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。 绿化覆盖率：指绿化面积占规划建设用地面积的百分比 人均用地：住宅区总用地/住宅区总人口（平方米/人） 人口密度：住宅区人口/住宅区用地（人/公顷 万人/平方公里）。 现房：通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋 期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。 七通一平：上水通、下水通、排污通、配电通、气通、电话通、道路通、场地平整。 框架剪力墙（框剪结构）：在框架结构平面中的适当部位，设置钢筋混凝土剪力墙的建筑结构 房地产证：房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证 五证四图二书：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售（预售）许可证总平面图立面图楼层平面图分户平面图住宅质量保证书住宅使用说明书 土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地，教、科、文、体及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年 销售员应知相关房地产的法律法规：中华人民共和国建设部商品房销售管理办法（2001年）中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国合同法 华汇康城数据及技术指标一、名称及地理位置：1、 发展商的名称、地址、英文、联系方式、电子信箱、邮编、公司简介？名称：华汇置业（南京）有限公司。地址：龙蟠中路317号达美御苑北楼四层英文：HUAHUI ESTATE DEVELOPMENT(NANJING) CO,LTD联系方式：025 84605203、84605205电子信箱：邮编：210001公司简介：二、交通及配套：2、华汇康城小区内部配套总况：（南房）会所：两个会所商场：无学校：无幼儿园：社区幼稚园银行：无社区便利店：有菜市场：无车位比例： 1：0.75左右3、华汇康城周边的配套如何？（南房）学校：麒麟镇小学、中学银行：农业银行超市：苏果超市菜市场： 路边摊点医院：麒麟镇卫生院邮局：麒麟镇邮局商场：路边有部分小商店交通：宁杭公路、开城公路、规划中的二环线途径大巴：55路公交线路营运时间：5：30 20：20路线：悦民路月星家居（共20站）309路公交线路营运时间：5：40 20：20路线：悦民路南京车站（共22站）314路公交线路营运时间：6：00 19：30路线：悦民路华联紫金店（共18站）南汤线公交线路营运时间：5：00 17：30路线：南京车站汤山汽运六队 （共28站）太作线公交线路营运时间：5：30 18：40路线：太阳城作厂（共15站）游5路公交线路营运时间：8：30 15：30路线：雅高巴士明文化村（共28站）4、华汇康城连接哪几条主干道？功能？（南房）宁杭高速公路悦民路直达中山门。5、华汇康城业主子女可入读哪个学校？（南房）麒麟镇小学、中学。6、如何提高小区安防管理？已有的小区安防设施配套？具体数据（工程）可利用安防设备。具体内容为7、如何避免华汇康城后期施工建设噪音对小区的影响？（南房）一期整体交付，二期可利用工地围墙、山体、园区绿化来缓解噪音。严格控制施工时间，尽量避免在业主们的休息时间开工。8、绿化规划、配套、建成时间及功能（有无网球场及泳池）？（工程）绿化率43.2%道路除外，B区陪幼儿园，AB区配会所，B区两栋商铺，B区设网球场。社区没有泳池。9、附近的幼儿园面积有多大？中学面积有多大？小学部面积有多大？师资及相关教育配套。（南房）具体数据为10、交通状况的改造，兴建的相关市政报告数据？（前期）目前宁芜铁路高架方案正在实施。11、华汇康城智能化程度的级别及智能化设施如何配置？（工程）社区内配置红外线监控、二十四小时电子巡更、宽带、有线电视、停车场管理、背景音乐系统等。12、华汇康城的规划设计思路？（工程）华汇康城由6+1多层住宅及11+1小高层住宅组成，项目定位为具备优良社区生活品质的假日风情住宅区和以山地景观及水景园林相结合的健康生态特色小区。将成为南京未来生活环境典范。（内容需具体：如人车分流、山水结合、一区特色、单体等）13、是否集中供暖？如何收费？社区没有集中供暖系统。14、 配电房开闭所的位置？（工程）变压器直供，无配电房。15、小区有无住户直通车？何时开通？运行路线及收费？（总经理室）没有。三、周边楼盘资料16、华汇康城周边利好分析: （南房）华汇康城周边地区整体房地产市场刚起步，发展前景无限；周边环境较好，小区内部有山有水，居住景观好；东郊大环境适合居住，空气质量较高。（内容需丰富）17、附近公园的相关数据？（南房）华汇康城周边无成熟的公园，未来会利用小区内山体建立山体公园。山体占地约100亩，目前其暂为政府城市公用绿地，我司提供部分康体设施。四、开发设计施工资料20、承建商背景？（工程）暂未定。21、监理公司背景及监理过的楼盘? （工程）暂未定。22、设计单位背景? （工程）一、深圳陈世民建筑师事务所：华汇康城的规划及方案设计由陈世民大师亲自指导完成，建筑设计大师陈世民先生直接从事建筑设计已45余年，在建筑创作与实践中积累了丰富的经验，陈世民建筑师事务所是中国的专业建筑师事务所，具有中国甲级设计执照。二、南京汉元建筑设计有限公司：三、中国对外建设深圳园林设计公司：四、民用设计院背景资料：23、代理公司背景? （南房）24华汇置业的开发理念？（总经理室）25、1平方米等于多少尺？一亩地等于多少平方米？1平方米等于10.764平方尺。一亩地等于666.7平方米。26、如何解决华汇康城物管服务以减少业主投诉？（营销）27、建筑质量上的问题找那个部门，负责人协商跟踪，联系电话、办公地址？（工程）由物业反映到公司，研究后由工程部解决。28、是否有飘窗？（材料）有。29、发展商开发过哪些楼盘？本项目是发展商开发的第一个项目 。30、层差为多少？（营销）（南房）暂未定。31、单位差为多少？（营销）（南房）暂未定（一般是一房一价）。32、有无公用洗手间，如果有，是何标准？有，普通装修标准。33、前期的拆迁工作何时开始？何时结束？（前期）项目目前没有拆迁任务。34、二期何时开工？何时起售？（工程）暂未定。五、楼盘资料：35、华汇康城总况：（南房）（工程）园林式社区，以健康生活为中心，以居家为主线，营建“运动、休闲”的生活概念。准备分期开发。（根据推广主题写）项目地理位置： 江宁区麒麟镇麒麟东路华汇康城的使用年限：70年总用地面积：148100平方总建筑面积：234500平方单位总数：1604户 绿化率：42.3容积率：A区1.0，B区1.5一期地面车位， 160 个， 元/月；地下258 个， 元/月；二期停车位 845个。（需核准）华汇康城：用地面积：5093平方米（工程） 住宅面积：61414平方米 会所及商业：686平方米 地上合计：62100平方米 半地下建筑面积：11750平方米 自行车库 地下建筑面积：11750平方米 汽车库 建筑占地面积：8150平方米 建筑密度：16% 容积率：1.2 绿化率：42% 总户数：547户两房一卫：145户小三房：169户大三房：166户复式：67户停车位：地上160个地下226个合计386个36、华汇康城建筑特点：（工程）设计布局独具匠心，在“平行均享”布局的基础上，继续强调景观共有及均衡性。使所有住户均可充分享受大，小绿洲的环境景观，同时更注重楼群的转承围合及公共区域的间隔联络，使各组团既共同构成一个整体，又各具私密性。花园里巧妙布置各种休闲娱乐设施，带给业主全天的好心情，好享受，让生活的快乐与天气无关。主体结构：多层，小高层结构特点：框架剪力墙户型结构户型结构 二房 小三房 大三房 复式 合计 公共部份装修：小区规划风格：超大规模园林式社区，以健康生活为中心，以居家为主线，营建“运动、休闲”的生活概念。一 梯 几 户：一梯两户或一梯三户电梯品牌：品牌电梯37、物业管理：（工程）物业管理公司：暂未定物业管理收费标准：暂未定智能化设施配置：红外线监控，自动防火防盗系统，电信宽带介入社区水、电、煤气收费标准：按政府标准代收费。38、华汇康城荣获过哪些殊荣？目前暂时没有。39、华汇康城的地号？预售证号？土地使用出让合同书号？（前期）华汇康城的地号2003D01. 土地使用出让合同书号001167555,001167556. 预售证号暂无。40、华汇康城相关部门联络电话表？（办公室）工程处：84605209-8402 财务室： 84605209-8201管理处：暂未定 投诉电话：暂未定律师所：暂未定 按揭银行：暂未定41、市内售楼处地址？联系电话？华侨路79号42、华汇康城如何改善现有不完善的交通配套？ （南房）公交公司在悦民路施工完成之后，将会把55路公交延长到华汇康城附近，改善小区业主出行。43、华汇康城商业的建成及使用时间，其经营性质、收费标准如何？（营销）暂未定。44、华汇康城的开发、竣工、入伙时间 ？（工程）暂未定。45物业管理：（营销）物业管理公司：暂未定物业管理收费标准：暂未定水、电、煤气收费标准：暂未定。46、会所面积有多大？商业配套有多大？管理配套面积有多大？（工程）会所面积AB共1700平米（含管理面积）、商业配套 、 管理暂定300平米。49、华汇康城的功能分区及定位？（南房）华汇康城的定位是运动的，健康的，原生态的居住小区。定位：新东郊原生态大型健康社区。50、华汇康城的外形特性、主体色彩、外立面材料？（工程）暂未定。外立面材料以磁砖为主。51、物业管理具体内容（安装空调、防盗网的要求、电话线路、电视天线的安装要求）？（工程）空调在指定空调位，防盗网及电视天线不许装、电话线路按予留。（物业公司确认）52、外墙涂的是什么高级涂料？（工程）（材料）外墙主体为品牌砖，涂料未定。54、华汇康城的楼价与东郊其他楼盘相比如何？（南房）暂未定。55、本楼盘用地性质？使用年限？住宅，使用年限为70年。56、本项目的层高？多层2.8米。小高层暂未定。57、本项目的物业类型？多层、小高层。58、本项目的得房率？（工程）暂未定。59、小区业主自行车如何摆放？（工程）在小区半地下室停放。60、小区的发电机组？（工程）无62、窗框是用什么材料做的？（材料）窗框是用彩铝做的。63、是否有屋顶花园？（工程）六、楼盘销售：65、华汇康城一期推售总策略：（南房）华汇康城 销售诉求点：新东郊良好的环境该地区较大的升值前景小区内部的山水景观价格策略：根据市场动态，分批分量销售，严格做好销控工作，价格低开高走66、购房流程：服务洽谈购房洽谈认购洽谈价格洽谈合同洽谈付款洽谈。（详细标准）67、单位名义买房需要什么条件？1） 营业执照 2）法人代码证 3）法人身份证复印件 4）授权委托书 5）委托人身份证复印件。68、个人名义买房需要什么条件？1） 具有完全民事行为能力；2） 具有合法有效的身份证；69、办理按揭手续、费用、收费标准是什么？提供（个人住房按揭（抵押）贷款申请表）有效身份证、收入证明、婚姻状况证明等。具体程序有：1） 申请人提交按揭资料，向银行提出住房按揭贷款申请；2） 行审查申请人的按揭资料、准备抵押借款合同，保证合同及相关 材料3） 银行审批申请人提交的按揭资料及律师准备材料4） 审查通过后银行通知申请、律师行、保险公司及公证处参加联合 办公5）发展商签署保证合同6）联合办公后，办理合同及其它资料，申请人按月交纳贷楼款。70、契约更名需交什么手续费？（南房）71、交付时间、费用、需办哪些手续? （工程）（南房）见华汇康城入伙收费项目及标准及入伙流程。华汇康城入伙收费项目及标准序号 收费项目 收费标准 收费方式 收费根据1 物业管理费 2 本体维修基金 3 装修拉圾清运费 4.剩余房款。5.其他费用。72、华汇康城的按揭银行？年限？贷款方式？成数？（财务）按揭银行为建行中山支行，按揭年限为最长不超过30年，同时不超过借款人法定退休年龄。贷款方式：商业贷款、公积金贷款、组合贷款。成数：暂未定。73、卖方不能按约定时间交付房地产给予买方使用应怎样处理？按照商品房买卖契约上约定的条款进行处理。74、对于已预售的房地产项目，假如发展商要变更公共设施设计，要征得多少业主的同意？（南房）需在公开的媒体上发公告函，并尽快通知业主。15天内书面通知业主75、按揭收费标准？（大陆、港、澳、台）（财务）1、建行贷款收费公证费: 政策性贷款40元/户，组合性贷款80元/户，商业性200/户。抵押费：80元/户。保险费：(客户自愿)保险年限1-5年，房屋保险为贷款额（或房价）*0.5%*贷款年限保险年限6-10年,房屋保险为贷款额(或房价)*0.45%*贷款年限保险年限11-15年，房屋保险为贷款额(或房价)*0.4%*贷款年限保险年限16-20年，房屋保险为贷款额(或房价)*0.35%*贷款年限保险年限21年以上，房屋保险为贷款额(或房价)*0.3%*贷款年限。76、办理房产证的费用？（财务）按房屋面积（测绘面积）3元/平方米交纳，另交80元办证费用，5元印花费，15元共有权证费用。77、认购书签订的程序？选择好房号后交定金，签定认购书；一旦交定金签定认购书不得随意更名、换房；业主须保证在认购书上的通讯地址及电话属实确认清楚购房程序，在购房须知上签字。79、华汇康城开发周期？ （工程）约2年半至三年。82、退保条件一、乙方同时符合下列条件并征行甲方书面同意，可以提前还款：1、 乙方提前30日向甲方提出提前还款的书面申请；2、 乙方已经清偿所有到期的借款本金、利息（含罚息、复利）及相关费用；3、 乙方提前归还部分借款的，提前还款金额符合甲方的最低额度要求；4、 乙方已经支付甲方损失赔偿金。损失赔偿金的计算方法如下：二、如提前归还部分借款的，扣减本金后，按剩余本金、合同规定的原档次利息和剩余期限重新计算每期还款额。84、停车位的收费标准？（营销）暂未定。87、是否有柜式空调排水管？（工程）有。88、内部认购及首期发售价？均价（营销）（南房）暂未定。89、折后最低价，均价？（营销）（南房）暂未定。90、首期发售的付款方式及折扣？交付情况？（营销）（南房）一次性付款、按揭付款、折扣暂未定（目前市场情况是，在付款方式上没有任何折扣）91、内部认购期有无优惠？（营销）（南房）暂未定（一般情况会给予98折的优惠）。92、首期发售有无特别优惠？（营销）（南房）暂未定（一般情况会给予98折的优惠，不可与其他折扣重叠）。93、华汇康城可否外销？华汇康城是内销房。94、办理两证需要多长时间？办理完入住手续后，房产证十个工作日内完成。土地证15个工作日内完成。95、房产证最多能写几个人的名字？（南房）不限。96、楼盘有无看房车？有。97、做完按揭后多久向银行还款？多层、小高层封顶后才可按揭，特殊情况由银行另性通知。手续可在签定买卖契约时办理。98、是否可以办理户口迁入手续？可办几人？可以。每60平米可以迁入直系亲属三人户口。七、开发商承诺：100我们的服务宗旨？（办公室）“对客户负责，塑优质服务”或“客户第一，真诚服务。”业 务 工 作 流 程接听电话须知接听电话时先向致电者说“您好”，然后报知本项目名称，即“华汇康城”,“有什麽可以帮到你”。（要求：来电要求接听迅速，应答准确、简短，以保证最大进线量，保证电话线畅通。接听电话时应准备好业务记录本及笔，随时将问询情况记录在案）；当听不清对方的说话时，应说“请问您找谁/那一位” 或是“对不起，请您再说一次”； 与顾客或可能成为顾客之人士结束对话时，应礼貌地向对方说“欢迎您光临现场”；如谈到人名、地名或重要的信息，务必重复一遍，必须按“来电客户登记表”要求内容仔细询问、做好记录切记：接听电话的目的就是促使客户来售楼处，做更深一步的面谈和介绍。作好每天进线电话统计；（组长负责）将留下电话的客户姓名及联系方式立即记录在客户登记本上。针对不同客户，选择好电话复访的时间，并做好电话复访后详细记录；接待上门客户客户推开大门是我们服务的开始；第一时间起身迎接；（微笑接待）问候：“您好！欢迎您来到华汇康城”；询问客户是否初次来访，使用征询用语：“我是*，您是否初次来华汇康城”等。初次来访的客户，必须讲解模型；声音柔和，音调不宜过高；介绍清晰、专业、不繁琐，强调规划、突出卖点；带客户看样板房必须亲自带客户看房，用请托用语：“请随我来或请往这边走”等；在样板房重点把握，最大限度突出卖点；分析、确定客户需求 。初步洽谈样板间及现场参观完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。基本动作倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座，给其项目资料，并对项目的价格及付款方式做介绍。在客户未主动表示时，应立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。根据客户所喜欢的单元，在更详尽的说明。根据客户要求，算出其满意的楼层单元的价格、首付款、月均付款及各种相关手续费用。针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。适时制造现场气氛，强化其购买欲望。在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。讲解楼书使用征询用语：“请那边入座，让我给您详细介绍好吗”介绍属实、突出卖点、详细、专业；不得作出不实承诺；不得诋毁别的楼盘。作好客户登记在尊重客户的前提下，要求客户填写登记表；客户执意不留电话，不得勉强；将上门客户的详细情况及时记录在客户登记本上。客户登记本由公司统一印制编号，人手一本，简要记录每次跟进情况，每个客户记一页，连续登记， 不留空页或撕页；项目经理有权随时检查业务员客户记录本；主动出示合同样本（客户确定购买时），讲解合同内容；认真、礼貌、专业，使用法律术语；不得回避敏感问题，不得误导；不得超范围承诺；（这一点非常重要）礼貌送客至大门口礼貌道别；且目送客户走出五米外。签署商品房买卖合同（与缴纳首期款同时进行）买方签名一定是本人或有买方委托（必须是公证后的）的代理人；通知办理按揭讲清客户必须携带的资料，办理的地方、时间；提前三天第二次提醒客户；提前一天第三次提醒客户，重复第一次通知内容。催交房款、首期款、入伙提前五天