我国住宅商品房将逐渐淡出投资品市场.doc

我国住宅商品房将逐渐淡出投资品市场张 望随着新“国八条”的出台,以及上海、重庆推出房产税试点,2011年我国房地产调控进一步收紧。虽然目前房地产价格仍处于高位，房地产价格对于绝大多数人来说依然过高，房地产泡沫仍未有效挤兑，但是在不断加大的调控措施下，未来涉及广大百姓利益的住宅商品房价格将会出现平稳迹象，住宅商品房也将逐渐淡出投资品市场，商品房价格总体走势将回归到与区域经济增长、居民可支配收入增长相匹配的状态。2011年，住宅商品房价格将出现明显拐点，房地产调控长期来悬而未决的价格泡沫问题也将成为历史。主要基于以下三方面判断：一、最新的限购令已成为所有调控政策中的最具有杀伤力的措施，在没有寻找到新的替代政策措施前，限购令不会取消。进入2011年后，调控政策进一步收紧。一是上海、重庆出台房产税试点，房产税试点终于尘埃落定。预计，房产税试点改革可能在一年内扩大到北京、广州、深圳等一线城市，在5年内将在全国重点城市普遍推开。房产税能否实现抑制房价高涨的初衷，成为两市方案公布之后最受关注的问题之一。从各界的分析判断看，房产税不可能一下子把高房价压下去，但会遏制炒房。至于房产税试点征收范围实际覆盖范围多大，最终能否得以足额顺利征收，多大程度影响到房价，让住房消费回归理性，各界都在拭目以待。重庆和上海试点房产税改革，具有很强的示范作用。虽然只在两个直辖市试点房产税改革，但是对全国投机性购房者，尤其是炒房客有着很大的警示作用，有利于房产消费、投资回归理性。二是出台新“国八条”。截止2月5日，根据“国八条”的最新要求，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。根据有关部门研究估计，按照新的政策要求，从目前市场的情况来看，在全国的范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个，几乎是现在施行限购城市数量的两倍。限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预可能也会带来一定的副作用。一些言论甚至认为这是回到计划经济时代的倒退等等。虽然该政策在市场中显得有些笨拙和机械，其是否科学合理，是否会扭曲市场配置商品房的资源暂且不论，就目前各项政策措施看，对于抑制投机和投资的限购令作用最大。因为该政策直接限制了大量的投机和投资资金进入，从各地房地产中介反映情况看，该政策直接导致了成交量的冰冻，各种需求同时受到限制，尤其对购买多套房以上的，具有抑制投资和投机需求的立竿见影的效果。至于房产税，是否能有效抑制投机和投资尚需要观察，因为税收的具体实施涉及的征收效果及配套政策上，同时，在一些大型中心城市，大量的住房需求是否会导致税收转嫁到租金和其他购买者头上也需要观察。至于其他的政策如买卖年限、二套房的贷款成数提高，三套房的限贷等政策，其效果仍有待观察。所以，在没有有效找到更有效的调控政策外，限购令绝不会随便取消。二、目前的调控政策思路虽然依然处于探索阶段，但已经开始触及房地产背后的深层次问题，住宅商品房的准公共产品可能进一步明确，资本属性将趋于弱化。回顾我国房地产市场化改革及历次调控以来房价不断上涨的历史经验，主要和至少存在两大深层次问题。一是从需求方面看，我国收入差距的扩大化，造成了我国房地产市场购买能力的差距扩大化，是收入差距扩大化问题在房地产市场的反映，是房地产市场的“马太效应”。这就是通常人们议论的财富积累中“二八现象”的负面效应，即财富积累中20%的群体掌握了80%以上的财富。这是导致房地产市场中投资需求不断增加，价格不断拉高的重要因素。中国贫富差距在不断的扩大是一个不言而喻的事实，存在穷者愈穷、富者愈富的“马太效应”。解决收入分配以及收入差距扩大问题，不是本文探讨的内容。本文只是分析收入差距扩大对房地产市场的负面影响。以目前我国居民储蓄看， 2010年6月末，储蓄存款本外币已经达29.2万亿人民币，如果按照“二八现象”分析，20%的高端客户中，掌握了24万亿存款，其释放和潜在的购买力是主要是奢侈品和投资品，其中房产是其中一个主要的投资渠道。据业内分析，目前市场普遍的购房者中，70%为二次购房，主要包括改善型与投资客，而购买三套以上的需求投资客比重快速增加。换句话说，银行储蓄存款中，大部分高端客户拥有三套以上住房。又根据胡润对2009年中国富豪的调查，全国已有82.5万个千万富豪和5.1万个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富豪。北京市富裕人士最多，分别有14.3万个千万富豪和8800个亿万富豪，广东排名第二，上海排名第三。千万富豪中除了商人、高收入人士、股票投资者外，就是炒房者。拥有的多套房产，在过去几年内升值很快，个人资产快速膨胀，而这种资产的增值和膨胀，是以牺牲和侵占广大中低收入阶层的基本住房利益而实现的。所以可以初步判断，我国房地产分配中也存在强者衡强、弱者衡弱的“马太效应”。在以往各部门分析房价与居民收入的关系时，大都是以居民收入的平均水平来测量的。而对于大大超过居民平均收入的高收入和富裕阶层来说，房价依然可以承受。以北京和上海为例，如果20000元单价的住房对年家庭收入5万-10万的普通消费者来说是难以承受，但对于大大高于普通家庭收入水平的投资和消费者来说，根据业内估计，北京、上海的中高端自住和投资需求大致在2-5万的单价区间，具有较强的消费和投资能力。由于我国居民的住房购买偏好和刚性的巨大需求，导致高收入和富裕阶层投资房地产一、二级市场获利丰厚。投资收益主要通过价格上涨预期来实现，基本脱离投资租金回报的价值规律，目前北京、上海租金收入已低于一年储蓄存款利率。所以，只要房地产市场中对高收入和富裕阶层没有明显的限制和控制措施，房地产市场的分配格局依然会产生严重的失衡，“马太效应”依然会扩大，房价就不可能真正长久的回归到广大中低收入阶层能承受的区间内。如何控制收入差距扩大化对房地产市场的负面影响，提高国民财富积累的运用质量，应当引起有关部门尤其是房地产政策决策部门的高度关注。除了要有效引导社会财富流动的方向外，当前要尽快利用各种措施等抑制高收入和富裕阶层的投资需求。目前政策中限购令已经开始将大量的投资资金暂时挡在商品房之外，房产税收开始增加投资成本，银行第三套房限制贷款，主要靠消费者自有资金实现投资需求或更好的改善需求。这些政策已经开始消除贫富差距在商品房市场的负面影响。二是从房屋的价值属性看，目前住宅商品房具有准公共产品与投资性商品双重特点的矛盾，公平和效率的平衡问题或者孰者优先问题长期未有明确和共识，资本的逐利性决定了大量资金长期依附在房地产领域，如同寄生虫一样难以有效根治。但是，目前理论界对于重新认识商品房准公共产品属性的呼声在不断增强，住房为什么会引起中央和社会各界如此广泛和深入的关注，重要原因之一住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标，是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。遏制房价过快上涨，更好满足人民群众住房需求，是保障和改善民生的重大任务，是促进经济健康发展和社会和谐稳定的重大课题，这些观点已经广泛形成共识。究竟如何定义我国住宅的属性才具有科学性、政策的可操作性，是一个涉及面和影响广的课题。就我国住房的实际需求巨大、土地供应有限和稀缺、住房在我国和谐社会建设中的重要性来看，未来房地产市场要稳定健康发展，使更多民众从房地产市场的发展中受益，理论上应淡化住房的投资品属性，政策取向应逐步使商品房淡出投资领域，突出住房的准公共产品属性。因为，如果住房带有投资品的属性，任何资本的逐利性决定大量资金依然会依附市场或随时进场。马克思曾经有过经典名言，200的利润可以让人甘冒上断头台的风险！房地产市场投资高额的回报预期，不仅会使大量资金继续打政策擦边球，利用政策漏洞继续投资房地产，而且会跨区域的进行投资，导致未来我国二、三线城市房价也存在隐患，稳定房价也就难以长期进行。从目前政策看，虽然有些政策尚不成熟，还在试点和探索阶段，但更多的政策已经开始倾向准公共产品性质，至少目前已经不鼓励各类资金进入住宅商品房的投资了，换句话说，在没有其他更好政策和更完善政策出台前，现有的政策不会削弱，只会增强。投资和投机资金一方面无法大量进入该市场，而且即便进入该市场，也将面临更大的政策性风险。 三、房地产市场的调控政策将长效化和法制化，从根本上保障最大多数人的基本利益，体现我国和谐社会的住房特点。目前商品房价格依然高位，除了刚性需求，土地价格继续上涨，部分地区政策执行不力等因素外，部分投资和投机客对调控政策依然存在博搏弈心理，心存侥幸，也是一个重要因素，许多手中有多套房的投资和投机客依然观望，同时，市场对政策依然存在不同的声音，房地产商、学者、政府部门、媒体对市场态度依然存在不少分歧。所以，政策能否真正调控到位，关键看政府调控的决心和调控制度的能否长效化。“国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。典型的是：强化差别化住房信贷政策，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。去年9月底的“国五条”曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”。3个多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕见。这一次出拳很重，很明显是不希望投资者再搅和楼市了！为此，有效解决长期来困扰我国房地产市场中问题，政策和制度设计应坚持两个原则：一是要通过完善立法来保障住房市场的政策长效化，避免调控政策短期化和贯彻不到位的情况发生；二是要坚持调控的主要政策目标，不应患得患失，考虑多重目标。经济政策调整中有一种理想状态，就是帕累托最优（Pareto Optimality），也称为帕累托效率（Pareto efficiency）理论。帕累托最优和帕累托改进，是博弈论中的重要概念，是指资源分配的一种状态，在不使任何人境况变坏的情况下，不可能再使某些人的处境变好。帕累托最优是公平与效率兼顾的“理想王国”。但是政策目标总有主次之分，实践中任何政策目标要同时兼顾多重目标都有很大难度，或者几乎不可能，理论上达到帕累托最优，也需要许多假设。所以，房地产调控政策尤其是阶段性政策也有核心目标和次要目标之分。就目前而言，在涉及房地产许多理论问题尚未有效探讨清楚的情况下，必须要在政策目标中有所取舍。以往一些调控政策效果不明显，或者易变，就