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房地产开发与经营 案例集第七章 房地产市场营销和物业管理案例一：买房不给看资料，业主怒告开发商【背景】买了房子，却看不到房屋公摊面积明细资料，业主唐某将开发商告上法庭。在起诉书中，唐某等人起诉称，2000年他们分别与开发商签订了购买朝阳区某花园住宅的房屋预售合同，此后他们多次提出要求开发商出示公摊面积明细资料，但都没有得到肯定答复。而开发商则认为，开发商按照法律规定委托了有测绘资质的北京房地产勘查测绘所，对花园住宅楼进行了测绘并出具了报告书，此后，他们就将报告书、房屋面积测绘表及楼内分摊部位，数次张贴在办理入住的办公室墙上。【问题】1.开发商应该出示公摊面积明细资料吗？2.分摊部位包括哪些内容？每个建筑物一样吗？案例二：要求开发商提供图纸，业主知情权获得法院支持【背景】业主购买商品房后对房屋质量存疑，要求开发商出示商品房施工设计图纸。没想到开发商断然拒绝业主这一权利主张。原告诉称，其购买了被告开发销售的位于河东区某小区的住房一套，入住后发现室内供电线路、室外电视线、电路分户箱、一户一表均不符合国家规定，原告通过小区物业公司业主委员会多次向被告开发商索要上述图纸以证实被告的工程质量是否符合购房时的约定，但被告一直拒不向原告出示图纸，因此提起诉讼。针对原告的起诉，被告在法庭答辩时称，原告购买商品房已超过三年，原告的诉讼请求已超过时效，被告作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕，另原被告之间就商品房买卖合同来看，并没有看图纸的约定，原告的主张没有法律依据，被告没有义务向原告提供图纸。【问题】1.开发商应该出示商品房施工设计图纸吗？2.商品房质量诉讼时效应如何看待？案例三：开发商条款不规范，业主起诉法院获支持【背景】1999年11月20日，袁先生与A开发商签订内销商品房预售契约。约定购买房地产开发有限责任公司某小区5号楼1单元122号房屋，建筑面积(暂测)85.24平方米(包括套内建筑面积、分摊的共有共用建筑面积)，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准；房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的3%(含)时，按约定房屋单价据实结算；如实测面积多于暂测面积的3%，袁先生不再为高出部分补交房款；如实测面积少于暂测面积的3%，A开发商应在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交房款；结算房价款时，A开发商保证使用面积与建筑面积比率不低于81%，如未达到则按使用面积/81%面积交费，A开发商在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交的房款；A开发商交房日期为1999年12月31日，交房同时应向袁先生提交建设工程质量监督部门出具的北京市建设工程质量合格证书和测绘部门实测面积数据。协议签订后，袁先生依约支付了定金和首付款。1999年11月12日，当地房屋土地管理局出具了袁先生所购楼的测绘明细表。袁先生的122室建筑面积为86.63平方米，其中套内建面(含阳台)75.55平方米、分摊公用建面11.08平方米、阳台建面8.06平方米。A开发商于同年12月31日发出入住通知书。2000年1月4日，袁先生办理了进住手续，随后付清了剩余房款，知悉了上述实测数据。袁先生认为A开发商交付的房屋不符合“使用面积与建筑面积比率不低于81%”的约定，遂找到A开发商的销售代理公司。该公司工作人员李某承认是自己未表述清楚套内建筑面积与销售建筑面积比率不低于81%的意思致袁先生产生误解。2000年2月9日袁先生收取了李某给付的7000元，并在其书写有“经双方协定进行违约补偿，款额为7000元”的收条上签字。此后，因袁先生没交纳公共设施维修基金而未能取得所购122室的权属证。A开发商亦未给袁先生开具购房正式发票。 2001年10月，袁先生起诉到一审法院，要求房地产开发有限责任公司退还多收取的房款3.2万余元，支付自2000年8月17日起的滞纳金（按日万分之三计算）；A开发商在交房同时没有提交建设工程质量合格证书，已构成违约，应当承担迟延交房的违约责任，即给付2000年1月1日起至同年4月30日止的滞纳金7364元（计算标准同上）；要求A开发商办理产权过户手续、出具正式购房发票。A开发商则认为，袁先生所述房屋不符合约定系其个人对合同条款理解有误，公司的销售代理商已补偿其7000元作为了结，现又主张退还房款，没有道理；因其未交纳公共设施维修基金，拒绝补齐实测面积与暂定面积间的房款差价，故没有也不能给其开具正式发票并办理产权过户手续，因此，不同意袁先生的各项诉讼请求。一审法院经审理于2001年11月判决后，双方均不服，分别上诉到二中院。【问题】1.你认为一审法院的判决合适吗？2.商品房销售中建筑面积应如何规范？案例四：售房广告不实被判降价赔偿【背景】1999年4月15日，济南市民夏先生与山东某地产有限公司签订购房合同。夏先生购买了地产公司开发的的公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米、地下室14.8平方米，住宅价格为1400元平方米，地下室价格为800元平方米，促销折扣1500元，总计价款19.8万元，夏先生按约交齐了房款。同年10月，夏先生入住。但随后提起诉讼，要求地产公司退房退款并双倍赔偿。2001年4月3日，济南市某区人民法院受理此案。夏先生的诉讼理由是：开发商售楼时的宣传材料与事实不符，使他对环境的期望成为泡影。签订合同时，开发商发给夏先生一份公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两层小建筑楼(实为锅炉房)，楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。而且，广告宣称：“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。”夏先生说，基于对上述内容的期望，自己才与开发商签订了购房合同，并履行了付款义务。但是，开发商在他及其他业主入住后，却在2000年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售。2001年4月，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工，兴建3号楼。同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。夏先生认为，虽然开发商所建的公寓1号楼、2号楼及即将进行的三期工程的建设，均有济南市高新技术产业开发区管委会规划土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。针对这一诉讼地产有限公司承认，他们的宣传材料中确有不实之处，但不构成根本违约。开发商认为，宣传图不构成欺诈，购房合同真实有效，开发商为追求施工方案的尽善尽美，并在不损害原告利益的情况下，对原宣传材料内容略作变动，无可厚非。为维护交易安全，不宜草率认定为欺诈，请求法院驳回原告的诉讼请求。【问题】1.你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？2.商品房销售中广告与承诺应如何规范？案例五：购房订金不等于购房定金，购房者投诉消协退回订金【背景】杨先生最近看中了一套103.8平方米的商品房，房价51.83万元，与房产商签下了认购协议。但杨先生付了1万元订金后，看到主卧室只有12.5平方米，而房型图上写的是13.8平方米，马上决定不买了。可房产商却以签好的认购协议为由拒绝退还订金，于是杨老先生赶到虹口区消协讨说法。接待的陈先生看了认购协议，隐约看出有猫腻。经多次向专家请教，他讨得权威说法：房屋的认购订金不超过房价的千分之五，以51.83万元的房价算，3000元都不到。但房产商不买账，以其它法律规定的认购定金不可超过20为由，拒绝退还杨先生1万元定金。【问题】1.你认为订金与定金有何区别？2.杨先生能从房产商手中拿回了1万元订金吗？案例六：盲目买房草签合同，被人侵占上诉被驳【背景】草率与开发商签订购房合同，支付房款后却发现自己的房屋被他人侵占的陈某，由于未能出示相关购房证件而被法院驳回了上诉。2002年3月，陈某与开发商王某签订商品房购销合同一份，约定陈某向王某购买某地C楼401室住房一套，售价35万元，交付时间是同年4月30日，但王某未出示商品房销售许可证等相关证件。合同签订后，陈某按约给付开发商王某35万元。同年4月30日，开发商王某将房子钥匙交付给了陈某。同年8月，陈某准备开门装潢时，发现该房被林某占有控制，且林某拒不迁出。陈某去找开发商王某时，发现王某早已不知去向，陈某遂以林某非法强占房屋为由，将林某告上法庭。【问题】1.你认为陈某为何会败诉？2.陈某的败诉给我们的警示？案例七：房屋未建先买卖，价格暴涨引纷争【背景】 2002年1月份，河南省新郑市某房产公司对新郑西郊某小区进行旧房改造，王某的独家小院在该公司房屋改造之内，房产公司与王某签订了拆迁改造房产交换协议书，双方在协议书上约定：房产公司交付给王某门面房一间和四楼住房一套（不少于120平方米），王某向房产公司交出空房及土地使用证和房产所有权证。经有关部门作价，王某当时的独家小院为125078元。双方按照条件对等的原则进行交换。2002年3月，王某的好友高某得知其房屋被房产公司拆迁改造后，就与王某商量，表示愿意以12万元的价格购买她与房产公司置换的门面房和四楼的住房，王某当时也急着买房用钱，就同意以12万元的价格将房产公司未建的房产卖给高某。于是，双方达成了一份房产协议：王某原有的独院与新郑某房产公司置换的一间门面房和四楼住房一套以12万元的价格卖给高某；房屋建成后，王某负责为高某办理房产登记手续。协议上还规定了高某多付3000元的保证金。合同签订的当天，高某就履行了合同，支付给王某房价和保证金12.3万元。4月4日，高某为了让王某更好地履行协议，又支付给王某6000元房款。因当时房产公司没有把房屋建成，高某只好等到房屋建成之后才能拿到王某办理的房屋登记手续。可是，谁也没有想到，在之后不久，市场房价微妙的变化，使协议成了一纸空文。2002年5月，王某怎么也没有想到，她卖给高某的房产价格成倍疯长，按照新郑某房产公司预售该小区的套房和门面房市场价格该房产价值已达38万元。王某越来越觉得自己吃亏了，决定不履行合同。之后不久，新郑某房产公司房屋落成后，高某要求王某办理房产登记手续，可王某表示，现在房屋价格涨到38万元，怀疑其中有欺诈行为，显失不公平。该房产以12万元卖出，是其利用她的无知，她绝不会履行。高某听到王某的这一番话，肺都气炸了。她声称，她当初签订合同，是因为王某急着用钱，双方是在平等自愿的基础上签订合同的，完全是按照当时市场价格购买的，况且，她也没有预见房产会暴涨，根本就不存在合同欺诈行为。但王某就是铁了心不履行合同，双方平等自愿签订的合同怎么能单方毁约呢？2003年5月，高某把王某推上了被告席，请求法院判决王某办理房产登记手续，履行双方所签订的合同。原告高某向法庭提交了如下证据：2003年3月7日高某与王某签订的换房合同协议一份，此协议注明被告已收到123000元。原告诉称此协议应视为收据，此合同的定性应当是权利转让协议书，该协议的效力应当是有效的，此合同符合合同成立生效的规定，是在双方平等自愿的条件下达成的，原告当即履行了合同规定的义务付了有关款项，说明此合同已履行，只是被告没有按合同的规定交付给原告与房产公司签订的合同原本，合同的内容真实有效，是双方意志的体现以及2002年4月4日，王某收款条一份，金额为6000元；2002年3月6日，被告与新郑某房产公司签订的拆迁改造房产交换协议书。被告辩称，原告称在2002年3月7日与被告签订一份房屋买卖纯属虚构，上述时间被告从未与原告签订过一份房屋买卖协议，而是一份换房合同协议；原告在与被告签订合同协议采取欺诈行为，原告应承担一定的法律责任；被告和原告签订的合同有失公平，原告利用被告的无知，想取代拆迁房的地位，以此来享受相关的优惠待遇，其目的严重违反了法律、法规的强制性规定，其非法目的不应得逞；原告要求被告履行2002年3月7日的换房合同无法律依据，并且违反了法律、法规的强制性规定，是无效合同。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法撤销双方签订的房屋买卖合同。对此，被告向法庭提交如下证据：被告向新郑某房产公司交付的房屋交换证明书一份，说明被告已严格按照与房产公司签订的协议规定的内容履行了全部义务；被告与新郑某房产公司签订的拆迁改造房产交换协议书，此协议也说明被告作为拆迁应当享有的优惠待遇，他人无权享有；新郑某房产公司预售套房及门面房价目表复印件，说明四楼套房及门面房一间现在的市场价格为38万元。【问题】1.你认为高某和王某谁的权利能够得到保护，为什么？2.本案例给我们的警示？案例八：按套售房“缺斤短两”，业主起诉开发商获赔【背景】1995年5月24日，肖某在某报上看到一则由“销售代理”北京A房地产咨询公司发布的售房广告，广告称，某复式住宅现房出售44004800元平方米。几天之后，肖某便与A公司签订了认购登记证和认购协议书，并向A公司交纳了定金79050元。在认购登记证和认购协议书中，双方约定的建筑面积为109.54平方米，总价为52.7万元。同年6月16日，肖某与开发商北京市某房地产开发总公司签订商品房销售合同。合同中，B公司写明“所购房屋基价为4800元平方米，按朝向、楼层、环境等因素调剂后房屋总价为52.6万元”。并确认“由A公司转交15房款”。但关于房屋面积，B公司只注明“下层建筑面积为74.54平方米”，没有注明跃层的建筑面积。当时开发商给的说法是“将来按照北京市测绘所实际勘察的建筑平方米数字填写跃层面积，多退少补，避免涂改、重写合同”。签约当日，肖某交纳房款420800元，开发商为其出具了等额发票。同年12月18日，肖某交纳尾款26150元后接收所购房屋。2001年5月，经开发商同意，房屋的主人换为肖某的儿子刘某（本案原告）。不久，经北京房地产勘察测绘部门测量，该房屋面积为106.71平方米。原告认为，开发商所售房屋面积缩水2.87平方米，理应承担缩水面积的价款1.3万余元的退还义务。为此，肖某不断与开发商联系，要求其退还多收的房款及利息均遭到拒绝。与此同时，肖某拿着商品房购销合同和购房发票去办理产权证时得到的答复是，房屋面积与实测面积不符、发票金额与合同约定金额不符，不予办理。肖某只好找消协与开发商联系。谁知，开发商的回答让肖某始料未及。首先，开发商认为双方已在合同中共同确认按套计价的方式和房屋总价，并没有对房屋单价进行确定。原告用总价除以房屋基价得出房屋应有的实际建筑面积是一种臆断行为。其次，与肖某签订认购协议书的B公司是一个中介公司（即居间人），并不是其销售代表，故肖某与B公司的认购协议书内容不能约束开发商。肖某无奈，只好求助于法律。【问题】1.复式结构与跃层结构如何区分？他们的建筑面积计算有何区别？2.本案例给我们的警示？案例九：使用面积缩水，业主退掉房屋【背景】北京A公司于1997年9月30日，与开发商北京B公司签订商品房预售契约及其补充协议，购买C花园建筑面积162.87平方米的房屋，房屋交付时实际面积与暂测面积的误差不超过6%，超过6%时，买方有权解除本契约。签约后，A公司支付了全部房款，B公司于1998年2月交付房屋。2000年10月，B公司称，房屋的实测面积为172.47平方米，要求A公司补交房款近1.2万美元。而A公司认为使用面积过小，经海淀测绘队测量，使用面积为100.71平方米。根据合同约定的使用面积与建筑面积之比计算，房屋使用面积比应提供的使用面积少32.95平方米。A公司认为，开发商已违反了合同，要求终止合同，并返还房款、支付房款利息，双倍返还定金，同时赔偿经济损失20万元。【问题】1.商品房销售中建筑面积应如何约定？2.本案例给我们的警示？案例十：商铺面积变大起纠纷，一个“约”字引发购铺官司【背景】黄某于2000年10月和乐昌市某房地产公司签订了商品房购销合同，合同约定乙方购买铺面，面积约40平方米，并规定上述面积以房地产产权登记的实际测定面积为准，多退少补。合同签订后，黄某先后支付17万元给房地产公司。当时购买该铺面时黄某看过设计图纸，被明确告知面积为40平方米，但被告交付铺面时，却告知铺面面积为48平方米。黄某认为，房地产公司的行为属欺诈，是严重的违约行为。根据中华人民共和国建设部令第88号商品房销售管理办法第二十条规定，买卖合同约定面积与产权登记合同误差处理办法，面积误差比绝对值超出3%的产权归买方所有，3%以内由买受人补足房款。房地产公司要求按原价每平方米4800元计价无法律依据，黄某要求解除合同，退回购房款17万元，并支付违约金34000元。乐昌市某房地产公司辩称，当时合同约定的面积为“约40平方米”，而不是规定40平方米，而且实际面积48.36平方米属于“约40平方米”的范围。同时，合同还规定铺面的实际面积以房地产产权登记机关的测定面积为准。因此，要求黄某按时支付剩余房款及利息损失。【问题】1.商品房销售合同影如何约定建筑面积的大小？2.本案例给我们的警示？案例十一：房产商隐瞒真相售房，消费者终获双倍赔偿【背景】2001年3月15日，家住鹤壁市的李某与A建筑公司（以下简称A建筑公司）签订售房协议书一份，双方约定，A建筑公司将位于鹤壁市朝阳街东段路南二层A建筑公司综合楼西单元2楼西住房一套出售给李某，该楼房面积为93.97平方米，价款为65780元，李应一次性交清房款，以A建筑公司财务手续为准，A建筑建公司配合李某负责办理房产证。而在签订合同之前的3月13日，由于双方已就买、卖房达成了一致意向，李某已向A建筑公司交纳了房款54800元。被告也为原告出具了收到房款65780元的财务手续，因李某尚欠10980元未交足，她向A建筑公司出具了欠房款10980元的欠条1份。签订合同的当天，李某即入住该房，并对房子进行了装饰性修理。入住以后，李某从其他途径得知，尽管该房屋已由A建筑公司办理了房产证，但包括该房在内的二层楼房是A建筑公司在1999年未经城市规划部门的规划而私自建设的，为此，鹤壁市建设委员会已于1999年12月16日对A建筑公司作出拆除超过规划审批范围建设部分和罚款8000元的行政处罚，并已申请法院强制执行；2000年9月8日，A建筑公司与鹤壁市某城市信用社签订了房地产抵押合同，已将此房产抵押贷款，抵押期限为2000年9月7日至2001年9月7日，而李某的购房日期，也正在此期间内，且该房屋未经过质检部门的验收。了解该房屋的实情后，李某即与A建筑公司交涉，提出退房，并赔偿自己装修房屋的经济损失。双方在未达成一致意见的情况下，2001年10月，李某向鹤壁市山城区人民法院提起诉讼。【问题】1.这是第一例双倍赔偿案例，你怎样看待？2.本案例给我们的警示？案例十二：开发商售楼不开票，业主起诉争权益【背景】1999年6月9日，原告章某与被告如皋市经济开发区某房地产开发商签订商品房预（销）售合同一份。原告向被告购买店面房约定单价为1450元平方米，总价为377000元，并约定：“实际销售面积以有权部门审计面积为准。”当天，原告向两被告交纳房款209000元，同年8月13日，原告交清其余房款，两被告出具收款收据一份，并向原告交付了房屋。2002年下半年，原告向房产部门申请办理所购房屋产权证，被告之必须出示购房正式票据，原告遂要求被告开具正式票据，但被告认为原告必须补足超出约定面积部分的购房款才能开票。另据有权部门的测算，被告所售房屋面积为256.23m2，比合同面积少3.77m2。被告的行为已构成违约，现要求被告为原告开具正式的商品房销售发票，返还给原告多收的房款5466.50元，为原告所购房屋提供土地使用权证。【问题】1.购房者交购房款后，开发商是否必须出示购房正式票据？2.开发商为什么要求原告必须补足超出约定面积部分的购房款才能开票？有关联玛？案例十三：开发商一女二嫁，业主获双倍赔偿【背景】2000年夏，北京的杨女士与河南省某置业公司签订购房合同书一份，约定购买某商业广场一层的两套铺面门脸房。杨女士随后交纳定金15万余元。但是，在2001年上半年，由于某种原因该房地产项目改由另一房地产开发公司来开发。杨女士想退回定金，但开发商不同意，杨女士没有办法，只得在2002年5月又与新的房地产开发公司重新签订购房合同书，约定购买该商场东起一层1、2、3号门面铺位房，房款合计73万余元。鉴于当时的特殊情况，杨女士很担心一房卖两户的情况发生。为了打消杨女士的疑虑，开发商同意在合同中作这样的特别约定：“此房位只售给杨女士本人一户，如若出现第二户，单位加倍赔偿乙方。”有了这样的约定，杨女士觉得有了定心丸，于是她在当日就付清了房款。然而，杨女士担心“一女二嫁”的事情果然发生了，她购买的铺面房真的有另外的买家，出现了第二户。更让她难以置信的是，2002年2月，河南省某市中级人民法院将杨女士购买的房屋判归了另一购买该房的业主。杨女士用半生积蓄购买的房子就这样不明不白地没有了。为了维护自己的合法权益，她依法向法院提出了诉讼。【问题】1.商品房销售中如何避免“一女二嫁”？2.本案例给我们的警示？案例十四：说好“东屋”却给“西屋”，某家园业主获赔两万【背景】2002年4月，王先生看中了某家园一期第1幢2单元102号住宅。签订合同之前，他明确提出购买一层朝东侧的两居室房屋一套。后双方签订了合同。2002年12月25日，王先生拿到了朝西方位的住房。王先生诉至法院，要求按照约定判决。如果所有的一层东侧的两居室房屋都已售出，城乡建设公司应补偿其损失5万元。【问题】1.为什么会出现购买朝东方位的住房，开发商交付的却是朝西的房子？2.本案例给我们的警示？案例十五：阳台观景成泡影，业主起诉判退房【背景】2000年12月5日，王先生与北京某房地产开发公司签约，约定王先生购买某花园3层B单元房屋一套。双方在北京市内销商品房预售契约户型图中，明确约定了王先生购买的房屋阳台为全落地观景阳台。合同签订后，王先生向开发商北京某房地产公司支付了购房首付款。2001年7月，王先生发现房屋阳台变成了混凝土封闭阳台，只有正北面有一面窗户，与双方约定的全落地观景阳台不符。王先生向开发商提出退房要求，在多次交涉没有结果的情况下，起诉到法院，要求解约退房。【问题】1.全落地观景阳台变成混凝土封闭阳台该如何处理？2.本案例给我们的警示？案例十六：开发商延期交房，业主获赔28万元【背景】王先生于2000年12月与北京某房地产公司签订了商品房买卖合同及补充协议书，双方约定：若出卖人逾期交房时，出卖人从2001年1月16日开始，按总购房款的日万分之四即每天700元付给购房人违约金。在延期交房达一年多之久后，王先生向法院提起诉讼，其在起诉书中称：开发商于2002年3月4日才办完全部交房手续，延期付房达412天，开发商应承担违约金28万余元。庭审中开发商认为违约期限应从2001年1月16日至2002年1月28日计算。【问题】1.法院会支持王先生的诉讼请求吗？2本案例给我们的警示？案例十七：维修基金不到位，业委会找回265万【背景】某大厦位于西康路xxx号，建筑面积31646平方米。前期物业管理阶段，是由开发商的物业管理部负责小区的物业管理。该小区业委会于2002年2月8日成立后，查实维修基金不到位，迅速聘请了律师，依法上法院起诉追讨，并申请了财产诉讼保全。静安区法院经审理查明，业主们该缴纳的维修基金已交给了开发商，而开发商却没有把这部分钱和自己该缴纳部分存入账户。【问题】1.房屋的维修基金管理应如何规范？2.本案例给我们的警示？案例十八：物业管理企业单方增加物业服务费无效【背景】2002年5月28日，黔西南州某物业管理有限责任有限公司向兴义市法院起诉，称在向该市吉利一区业主袁某收取物业管理费时，被其以未签订物业管理合同为由拒绝（袁某只同意按原与开发商黔西南州某房地产开发总公司的约定交纳管理费），公司称袁某拒交纳按有关规定应收取的98.26元物业管理费，诉请法院判令被告交纳所欠的物业管理费及滞纳金，责令被告今后按期交纳管理费。同样的事情发生在南京，某物业公司因增加治安护卫员，进行24小时巡逻，便贴出告示，告知全体业主（住户），将每户的物业管理费提高。物业管理公司在事先未征求业主意见的情况下，便擅自将物业管理费提高，一些业主对此十分不满，于是也出现拒缴物业管理费的现象。【问题】1.增加物业服务费应如何规范？2.业主为何出现拒缴物业管理费的现象？本案例给我们的警示？案例十九：商铺装修期间要求交物管费，物管公司不合理起诉被驳回【背景】申请人广州市某物业管理公司和被申请人某贸易公司于2001年7月3日签订了商业广场商铺物业管理合同，约定由某物管公司对某贸易公司所承租的商业广场四楼商铺进行物业管理，综合管理服务费的收取从商铺交付使用之日起计算，后者向前者交纳35万元管理保证金和10万元装修押金。某贸易公司于2001年11月21日接收了场地并进行装修。装修完，还没有实际经营之前，某贸易公司和商铺的出租方解除了租赁合同。物管公司称已经提供物业管理服务，要求其交纳物管费。某贸易公司提起仲裁，要求不承担物管费。【问题】1.增加物业服务费应如何规范？2.业主为何出现拒缴物业管理费的现象？本案例给我们的警示？案例二十：小区车库是配套设施，管理权属业主【背景】广州某房产发展公司上诉称：小区二期车库从规划报建至施工、竣工验收、预售等环节均独立进行，与小区是两个完全不同的房地产开发项目，并非原审认定的是小区的配套设施和组成部分，也不属小区物业的共有部分和共同事务。业主联合会仅仅是小区的业主代表，并不能代表包括上诉人在内的诉争车库的广大业主，其委托被上诉人广华物业管理有限公司管理车库的行为在法律上是无效的。而上诉人广州某房产发展公司作为建设单位，享有对地下车库的管理权和委托管理权。 人民法院经调查认为，上诉人、被上诉人以及业主联合争诉的第二期车库虽然是一个独立的房地产开发项目，但其是作为小区的地下停车场领取的预售商品房许可证的，上诉人广州某房产发展公司以该车库从规划报建至施工、竣工验收、预售等环节均独立进行运作为由，要求确认其并不附属小区依据不足，支持原审认定该车库属于小区的配套设施和组成部分。【问题】1.你认为本案例中车库属于小区的配套设施和组成部分吗？2.本案例给我们的警示？案例二十一：物管不作为，被判双倍返还物业管理费【背景】由于物业管理公司的不作为，住户在几年间终日被叫卖声吵得不得安宁，不得不将物业管理公司告上法庭。本案的原告刘某几年前购买了一套商品房，位于二层。1999年底，住户王某在刘某楼下一层地下室开了一家馄饨铺。从此以后，刘某及其家人便不得安宁。楼下的叫卖声吵得全家心烦意乱，无法安心休息和学习。更令刘某一家难以忍受的是，由于王某私自将其店铺的废水废料倒于楼下，时间一长气味难闻，令人作呕，以致刘某一家终日不敢开窗。刘某多次到物业管理公司投诉，请求物业管理公司依照物业管理条约制止王某的行为，但物业管理公司没有采取有效的措施加以制止。王某于2000年6月将馄饨铺扩建成饺子城，又于2001年底改建成饭店。忍无可忍的刘某将物业管理公司告上了法庭。【问题】1.你认为本案例中物业不作为表现在哪些地方？2.本案例给我们的警示？案例二十二：物业管理企业对业主罚款被法院叫停【背景】张先生入住位于顶层的新房后，未经开发商同意封了观景阳台并加了防护栏。开发商根据物业公约中约定的“为维持小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏”的约定，要求他拆除，张先生认为这房子是自己的，这是自己应有权利范围内的事，拒不拆除，于是开发商决定对张先生罚款1600元，张先生拒不交纳，不得已，物业公司对他采取了断水断电的“制裁”措施。在此期间，因为开发商在顶楼做了霓虹灯广告影响了张先生晚上休息，张先生便把霓虹灯的电源掐断了。最后，因双方纠纷无法解决，开发商把张先生告上了法庭。开发商提出的诉讼请求是：1.张先生拆除护栏并交纳罚款；2.张先生以后不得再破坏楼顶广告牌，并赔偿因破坏广告牌给开发商造成的损失；3.此案诉讼费用由张先生负担。张先生提出了反诉，他的诉讼请求是：1.开发商不得妨碍业主基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维持居住安全的措施；2.赔偿因断水断电给自己造成的损失；3.开发商应拆除楼顶广告牌。若业主委员会同意在楼顶安装，开发商应把收入交业主委员会，并将其12付给顶层受影响最大的住户；4.此案诉讼费用由开发商负担。【问题】1.物业管理企业能对业主罚款吗？2.本案例给我们的警示？案例二十三：购房合同中没有作约定，业主赢得官司有权封阳台【背景】被告业主12人于2001年6月至7月分别与某开发公司签订商品房买卖合同，购买某花园1号楼房屋各一套。商品房买卖合同中约定，“该商品房阳台是封闭阳台、非封闭阳台”。附件三“某小区装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但某开发公司没有给购房人出示过施工图，某小区售楼处的小区沙盘中某花园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后,1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。2002年6月，北京市小区办审核批准某开发公司报送的某小区房屋使用、管理、维修公约，该公约中规定由某开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。物业管理服务合同规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和某小区室内装饰装修管理细则；该细则规定“为保持整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。”业主公约中的“装修管理公约”规定了上述相同的内容。被告12位业主入住后，要求封闭南阳台，认为交付使用的阳台违反了国家技监局和建设部联合发布实施的住宅规范关于阳台部分的相关规定；并称2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101室及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等。并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的一楼业主封闭阳台的决议暨送达某物业管理公司的通知；在原告不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。【问题】1.什么是阳台？为什么一定要封闭呢？2.本案例给我们的警示？案例二十四：蜘蛛盗高楼行窃，业主起诉物业公司获胜【背景】2001年12月5日凌晨1时许，正在杨浦区武川路某居民小区入室盗窃的另一个广西人罗某（已判刑）被巡逻的小区保安当场抓获。经讯问，罗某交代了自己伙同覃某于前日在政立路一小区作案的犯罪事实。就在警方全力侦破此案的同时，2002年1月14日凌晨时分，杨浦区某小区一晚上又接连发生了四起攀爬阳台入室盗窃案件，被盗人民币5200余元、手机二部、手表一块。2003年9月27日，杨浦区人民检察院对覃某等六人依法提起公诉。发生盗窃案后，一个受害者在密切关注此案的进展情况的同时，又一纸诉状把他所在小区的物业管理告上了法庭，理由是，案发当日，他安装的联网报警装置发生故障，物业公司没有及时进行修理，致使小偷施盗时这些装备毫无作用，让小偷得以进出自如，而他们浑然不知，蒙受了重大经济损失。他的诉讼请求得到了法院的支持。法院认为住户每月支付物业管理费，物业公司就要承担起保卫安全等应尽的职责。本案中，物业公司没有履行保证报警装置正常使用，发生故障及时修理，防止或减轻危害结果发生的职责，所以理应承担赔偿责任。【问题】1.发生盗窃案后业主为什么要起诉物业管理企业呢？2.本案例给我们的警示？案例二十五：没交保管费摩托被盗，业主诉至法院判决照赔【背景】林某将自己的摩托车借给同事周某使用，从2001年12月起，这辆车就存放在利大厦停车场，每月交纳50元保费。第二年2月20日，周某取车时发现摩托车不见踪影，即刻报警，并同负责利大厦物业管理的广州伟物业发展有限公司交涉，双方交涉未果，车主林某遂将伟物业公司告上公堂。庭审中原告林某诉称：伟物业公司管理不善，导致其摩托车被盗，理应赔偿4800元。被告伟物业公司辩称：原告交纳的月保费有效期到2001年1月24日，其摩托车被盗时双方的保管合同已终止，因此自己并不负有保管此车辆的法律责任。因为过了保管期限后，保安员一再通知原告办保管手续，但原告置之不理，却继续把摩托车存放停车场，这是自己无法控制的，并不表明双方保管合同成立或延续。【问题】1.本案例中双方的保管合同成立吗？合同成立的条件？2.本案例给我们的警示？案例二十六：停车费少收1元，丢了车照赔钱【背景】2002年8月3日，原告李某把他的一辆豪爵摩托车借给朋友梁某前往医院探病。当日22时30分，梁某把该车交给荔湾区某医院（下称医院）后勤服务部的第063车辆保管站保管。当时，他交了1元停车费领了保管凭证。之后，他就进该医院住院部看望病人。第2天上午9时30分，梁某准备离开医院，便拿着保管凭证到063保管站取车，却发现“豪爵”不翼而飞了！于是，梁某马上报警，并联系车主李某要求医院赔偿。9月2日，在协商无果后，车主李某一纸诉状把医院告上法庭，要求赔偿其2.32万元的车款。在法庭上，医院极力开脱丢车的责任，认为李某向法庭出示的停车收费凭证只是说明了“豪爵”在医院保管过，不能证明该车就是在保管期间丢失的。而且梁某当时只交了1元钱的保管费，仅为规定收费的一半，因此他与医院的保管合同关系仅持续到8月3日24时。而“豪爵”的丢失发生在8月4日凌晨，也就是保管时间之外，因此丢车与医院没有任何关系。【问题】1.本案例中双方的保管合同成立吗？合同成立的条件？2.本案例给我们的警示？案例二十七：业主家中遇害，物管赔偿【背景】两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，先来到北京某小区寻找作案目标，由于该小区保安员盘查，两人没有得逞。随后，他们又来到北京另一小区某楼。因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业管理人员，以检修煤气管道为名，进入关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟一的儿子惨遭杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元。关某夫妇经向法院起诉负责小区物业服务的物管企业后，法院一审判决北京某公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。【问题】1.本案例中物业管理企业的失职在何处？法院一审判合理吗？2.本案例给我们的警示？案例二十八：保安半夜进宅，物业被判赔款【背景】张先生夫妇是居住在某花园的业主，而某花园的物业管理由北京某物业管理公司负责。事情发生在去年1月19日凌晨3点左右，据张先生回忆，当时夫妇俩被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有满嘴酒气的陌生人已走到客厅和卧室间的过道处，当时便质问来人：“为什么闯入住宅？”此人自称是物业公司聘用的保安员，并声称在检查时发现张家房门没关，认为室内无人，就进来检查情况。张先生讲熄灯前已经锁上门，而且质问来人：“既是保安为什么不着装？”来人无言以对。于是，张先生当即找来物业值班经理，这位经理讲可能是误会。第二天，张先生就到物业管理公司投诉，但物业管理处只是在口头上表示歉意，当张先生要求物业公司解释这名保安入室的原因时，物业公司只说已经开除了这名保安，但拒绝给予明确答复。张先生则坚持要求物业管理公司方面就保安入室的解释、物业管理公司的调解结果和开除保安的原因等问题给予答复。张先生称，当天下午，自己就接到骚扰电话，此后多次在深夜接到骚扰电话。张先生已报案。张先生夫妇认为，作为接受物业管理服务的消费者，具有知情权。物业公司匆忙把保安开除，拒绝向张先生夫妇给予保安入室事件的解释，使张先生夫妇的合法权利受到侵害。而且，在保安被开除当天，张先生夫妇就不断接到骚扰电话，严重影响了正常生活。物业公司在解决事件的过程中一直采取消极的、不负责任的态度，致使问题不但没有解决，也使张先生夫妇精神受到了巨大的伤害。张先生讲“夫妻在事发后很长一段时间深夜不敢睡觉，听到门响就会惊恐万分，听到电话铃声就极度紧张。”因此，张先生夫妇要求物业公司就保安深夜入室原因、处理及在解决该事件中的消极、不负责任的行为向张先生夫妇书面道歉，并赔偿每人精神损失各5万元。物业公司辩称：保安员是由于在深夜值班时发现张先生家的家门虚开，经按铃房内无反应的可疑情况下，进入房内进行检查，完全是在履行职责，对张先生夫妇的安全负责。根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先生家的钥匙，而张先生没有任何物品丢失、门锁及其他损坏后果。因此保安入室没有任何过错，不构成侵权。因保安的解聘属于违纪行为，在法律上不能说违纪就构成侵权，故解聘保安与本案侵权在法律上没有任何必然联系。在事件发生后，物业公司主要领导，包括物业总经理，物业经理、保安经理于事发当天和次日两次登门进行解释、致歉并呈送了鲜花，为张先生家免费更换了门锁，加装了防盗链，还曾委托律师进行书面答复。因此物业公司在处理本案纠纷中始终是积极主动的，并无任何不当之处。张先生夫妇无任何证据证明骚扰电话确实存在且与物业公司有关联，因此骚扰电话与本案侵权无关，张先生夫妇无权为此要求物业公司承担责任。其提出的精神损害赔偿，没有法律和事实依据，不应予以支持。因此，物业公司不同意书面道歉和赔款。【问题】1.本案例中保安失职最终由物业管理企业赔偿，合理吗？2.本案例给我们的警示？案例二十九：楼上救火楼下被淹楼下起诉楼上赔钱【背景】1999年11月2日下午，楼上王某家发生火灾，当时室内没人。消防队员接到报警赶到现场，迅速进行扑救。由于火势较大，用水较多，大量的水浸入楼下史某家中，使室内物品及装修部分受到浸泡和污染。2000年8月3日，内蒙古高院技术鉴定中心对原告室内受损物品进行了评估，结果是重置价值为18917元。【问题】1.本案例中楼下史某家的损失应由楼上承担赔偿吗？2.本案例给我们的警示？案例三十：北京佳安别园的物业管理【背景】购房人注重房型、朝向、面积、价格，这是一种倾向；而关心房产的环境、 安全、配套、物业则是一种潮流。面对众多可选择的房产，购房人在实践中已经发现，前四项要素固然重要，但后四项要素却是同样的投资而不一定能买到的。尤其是作为居民，过去大家有事都习惯找居委会，而今后有问题，有困难还需请小区物业管理公司帮忙解决。所以，如今购房人除了对房产的建造情况表现出特有的热情外，其物业管理有否品牌，水准如何，也已逐渐被列入考虑购房时的重要组成部分之一。 关于物业管理，佳安开发商是这样认为的，即良好的硬件设施是优秀物业的坚实基础，而好的物业管理则是房地产开发的健康发展，延伸和完善。因此，在开发佳安别园时，房地产开发商始终坚持“三分建造，七分物业设施管理”的宗旨，把物业管理与房屋开发放在同等重要的地位。在佳安破土动工之处，佳安房地产开发有限公司就专门抽调工作人员成立了佳安物业管理有限公司。也就是说，开发与物业管理同步运作，从而使物业管理人员对佳安别园的基本情况了如指掌，便于日后的管理和操作。如今，佳安物业管理专业人员已有二十多人，其中小区的保安已全面启动并进入正常的工作状态。 佳安别园大致分为南片和北片两大区域。目前南区房屋已经竣工，物业管理公司已着手进行南区的房产管理，并向北区延伸。为了让购房者以及来看房的客人都能体会到佳安特有的温馨，确信入住佳安定能安居乐业，并得到一份完善的服务，佳安物业确定了三条基本工作思路： 一是为住户提供完善的基础配套设施：1.运用高科技手段，采用先进监控系统，对小区实施24小时保安服务，如红外线电子报警器、电子防盗门、电子监控器等；2.配备联网的双向通话系统，即物业管理中心通过联网可与任何一户住户进行通话，以解燃眉之急；3.全区的水、电、气表一律采用今年的新型科技成果，如电磁远传水表系统、IC卡燃气计费系统、电表入户最大功率可达到80A等。 二是为住户提供高品位的休闲娱乐设施。如网球场、健身房、乒乓室、露天游泳池等体育活动的专业场地，以及2500平方米的中心绿地、各种组合绿地等供人们休闲活动的娱乐场所。 三是为住户提供完善的社区服务设施。1.佳安物业对汽车库，自行车道，道路临时汽车停位都有严格而便利的管理措施，有效的保持了小区的和谐安宁；2.把小区的卫生工作当重头来抓，定期植树、栽花、施肥、定期灭蚊灭鼠，每天对所有公共设施进行卫生清洗；3.为所有的住户提供最方便的、快捷的服务功能，即设置干洗房、小超市、餐厅、理发店、修理部、家政服务中心等。物业管理公司配备的专门维修中心，对住户的所有用电、排水、公共道路进行定期维修，对部分住户内部的小修小补及家电、照明设备等维修、采取酌情收取成本费的办法提供服务。对于有特殊情况的住户，如有接送小孩、为病人服务、预定车船机票等服务要求的，均可用电话向物业管理中心求助，物业管理中心将用最快的速度圆满的为住户解决困难。总之，佳安物业管理公司的服务宗旨就是“高品位的服务，低成本的收费”。当然，佳安物业从主观上讲，现虽已有了“建管衔接”的良好基础，但由于住宅小区管理走向社会化已是大势所趋，即将由后勤服务性管理体制逐渐向经营服务型过渡，因此，佳安物业管理的专业水平尚待不断提高。再今后的服务内容、服务质量、服务水准上，佳安物业将会更注重管理人员素质的提高，从而使管理者与入住者在共同遵守的规范操作守则下进行合作，形成良好的物业管理运作体系，为住户提供完善的管理服务，努力打好佳安物业有限公司的品牌。【问题】1.试评价该案例的前期管理？2.规范前期物管？如前期物管企业正准备大干一番时，业主委员会要解聘它，该怎么办？案例三十一：深圳物业管理实行行业重组【背景】深圳物业管理经过近20年的发展，从当初的“拿来主义”发展到今天，已拥有许多具有中国特色的全国知名品牌物业公司。现在仅正规专业注册公司就有430多家，管理单位100多个，管理面积超过100万平方米的大型物业管理公司达50多家。其规模和数量已稳居国内前列。但从发展的眼光来