新时期房地产公司财务风险管理探讨.doc

新时期房地产公司财务风险管理探讨杨巧敏个人简介：杨巧敏，女，1979年1月，四川成都人，汉族，讲师，硕士，主要研究研究方向：公司财务，国际金融。（电子科技大学成都学院经管系 四川成都 610051）摘要：房地产行业是国民经济的支柱产业，随着国际的政治环境与经济环境变化，房地产公司面临的冲击与影响越来越大，而充满了不确定性的市场经济竞争，使房地产公司的财务风险无处不在，无时不在，严重影响着企业的运营与金融市场的稳定，管理部门应不断增强财务风险控制，提升自身管理水平。本文将对房地产行业的财务风险管理进行分析，探讨，使企业更好的控制和管理房地产公司的财务风险，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。关键词：房地产公司；财务风险；控制管理一、财务风险的概念及特征（一）财务风险的概念 财务风险是财务成果和状况风险，由于财务结构缺乏合理性，融资方式不当减弱了公司的偿还债务的能力从而降低了投资者的预期收益。从狭义来说，财务风险仅是指筹资的风险，是企业由于负债经营所产生的财务风险，即企业投资收益率与借款利率的高低对借入资金的比例与企业收益率的比例变动产生的财务风险。广义的财务风险包括了筹资风险在内的所有由于财务活动过程中的财务成果不确定性如投资风险、收益分配风险、资本运营风险等给企业带来的可能损失及损失程度。（二）财务风险的特征 财务风险的特征包括客观性、全面性、不确定性、双重性和可度量性，客观性是指企业的财务风险是不以人的意志为转移的客观存在性，为此企业应积极坦然面对，以最有力的措施降低财务风险；全面性是指企业地整个经营活动中的每个环节每个部门都有存在财务风险的可能，这就要求企业全面分析财务风险，做到全面控制；不确定性是指企业由于财务活动的多种因素和这些因素的不断变化导致企业无法及时准确了解财务风险的大小；双重性是指企业在对财务风险进行全方位的把握控制和利用方面的能力给企业带来的可能损失或者意想不到的收益；可度量性是指通过一系列的专门数学方法可以计量出企业财务风险的大小进行有针对性的风险控制。二、房地产公司财务风险的特点及现状分析（一）房地产公司财务风险特点 （1）筹资压力大，资金周转率偏低。房地产行业根据它自身的特点，分为征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段，每个阶段都需要资金的投入，真正能够收回资金的只有在最后的第四阶段，部分符合预售条件的公司才可以在房屋开发的第三阶段进行部分资金的回收，而房屋建成出售因其价值大一般都采用分期付款，使资金无法迅速的短时间内收回，加大了筹资压力。（2）资产期限不匹配。房地产公司的业务多数选择举债来经营，这就要求公司的借款必须匹配相当数额的资产以防短期资金不足的危机，房地产行业的流动资产主要是存货，而存货一般是流动性差不易变现的的资产，这就导致流动资产容易与流动负债匹配度低，偿债压力大。（3）财务杠杆使用过度。财务杠杆的作用在提高股东权益收益率的同时也使股东的权益收益率存在极大不稳定性，公司股东用少量自有资本对拥有大量外来资本的公司进行运营，这些大量资金来源多为贷款，这就造成了资产负债率过高，财务杠杆使用过度，虽然产生了很好的税盾效应，但还款压力巨大。（4）现金流入期限不均衡。公司正常运营的根本保证和运营命脉是良好的现金流，而房地产公司在项目开展期间以预售获得资金流入，又极易忽略预售期与销售期的匹配使主营业务产生的现金流入不均衡导致现金流入低时面临短期偿债的流动性风险，现金流入高时又会产生大量冗余现金，现金利息的涵盖比例从长期看来无法得到保证。（5）项目调整能力弱。房地产项目的投资巨大，开发和管理的周期长，实施计划难以调整，项目不易转手，期间的不确定因素多，因某个不确定因素导致项目停滞将使无法收回已经投入的资金降低现金流的产生，造成公司经营损失。（6）土地储备。土地储备的数量和质量体现着房地产公司的竞争力，土地的增值决定着公司的利润水平。（二）房地产企业的财务风险现状 房地产行业由于自身的高风险，投资与收益周期长，房地产行业在复苏、发展、繁荣与衰退四个时期的循环中，面对衰退期或突发状况或国家政策变动时容易产生交易量的锐减；原材料与工资成本会与通货膨胀一起上升，使自有资金缩水，资金压力上升，通货膨胀与利率调整等原因也会导致企业增加筹资成本，使实际收益低于预期，尤其近年来央行的加息增加了房地产企业的借贷成本，按揭贷款买房的客户资金成本攀升，降低了投资者购房热情和企业成交量；现金流的不稳定，资金周转率偏低等都需要企业对现金流量加强管理；国家的宏观调控影响着公司的房产市场，国家从税收金融等方面对企业实施宏观调控，提高二套房首付比例、贷款利率优惠门槛以及异地置业的投资门槛，使房地产成交量下降，影响着房地产企业的资金流，同时房地产企业在国家宏观调控政策与货币政策的影响下，企业获取银行贷款的门槛增高，资金链一旦断裂，大批商品房就有闲置的可能，出现坏帐呆帐，使社会财富受到巨大损失，税收政策也会在住房消费和房地产收益中起到调节作用；很多房地产公司没有建立预算管理制度和资金运作、征地成本与投资回报率等各方面的财务分析，财务部门不能根据项目的需要对预算额度支出的必要性与合理性进行正确判断，企业的管理效率降低，分散的资金管理又加大了财务管理与风险控制的难度。这些从各个方面引起的财务风险对企业的经营与发展时刻产生着威胁，只有准备识别财务风险的影响因素，才能对企业的财务风险进行有效预防和控制，影响公司财产风险的因素包括了内部与外部因素，内部因素主要包括资金来源单一、结构不合理、对项目的开发缺乏合理的规划，外部因素包括了经济、市场、法律、资源等环境的影响。三、房地产行业财务风险的控制（一）偿债风险控制 偿债风险是企业对无法偿还的各种债务所引发的财务风险，房地产企业由于债务负担重、短期融资和必要的现金持有量缺乏导致企业高负债率从而使企业具有很高的偿债风险，需要通过资金结构的合理控制来规避偿债风险，降低房地产企业的损失。具体包括（1）加强资本结构的控制。资本结构很大程度上决定了企业的偿债、融资和盈利能力，根据企业长期负债与权益间的分配情况反映企业债务与股权之间的比例关系，房地产行业的负债经营给企业带来杠杆效益的同时也扩大了财务风险，甚至与日益增的负债还会导致企业破产，所以企业应根据融资环境、经济形式、自身规模、未来发展实际需要等因素来确定权益与债务比例，在良好的融资环境、稳定的财务状况、开发规模与项目市场需求大的情况下销售利润率高，负债比例可以适当增加，反之是应降低负债比率，增加权益资金比率，比较合理的资金权益结构一般采用自有资金：银行贷款：预售资金=1：1：1。（2）合理搭配债务期限。房地产企业要合理进行债务融资，对长期、中期和短期负债之间的比例关系要搭配好，长期贷款缺少灵活机动性，投资资金成本高，但其偿债风险最小，短期借款借款期短，资金成本低，灵活机动，但偿债风险较大，合理的债务融资应从房地产开发周期长这一特点考虑，在采用中长期负债为主，短期负债为辅的债务组合方式的同时对预售资金加快回笼，并利用担保贷款按揭资金减轻融资压力，降低财务风险，对国家财政政策密切关注，对息税前资金利润率的发展趋势和利率发展趋势进行及时了解和认真预测，及时调整筹资方案，提高企业对财务风险的抵御能力。（3）合理规划偿债资金。合理的规划偿债资金可以使企业债务按时得到偿还，在保持企业良好信贷记录的同时也避免了企业在需要还款时没有足够的偿还资金而面临巨大的偿债风险给企业带来不必要的损失。房地产企业的存货主要是商品房，而其成本高使房地产行业流动资产比率高，不易变现性的特点又是影响房地产企业偿债和发展的重要因素，企业在进行房地产开发项目的债务融资决策时主要是针对项目开发后期的预售及开发完成后的销售，企业销售与财务部门需紧密配合，保证及时收回预售和销售资金并充分准备偿债资金，按时还款。（二）运营风险控制 运营风险是企业在运营过程中对外部环境的复杂波动性缺乏应变，认知和适应环境的能力存在局限性，各项资产的周转变现能力不同导致可能无法达到预期业务目标与效果或者运营失败产生的财务风险。（1）有效的销售收款计划。房地产企业的固定资产相比较而言比例较少，商品房在项目的开发、销售、收益等阶段对房地产企业的销售工作的完成情况是企业资产顺利变现的关键，一般而言，资产变现能力的强弱主要体现在房屋出售的时间早晚与销售量。在消费者方面，消费者的付款买房方式主要有分期付款、银行按揭贷款和一次性付清，其中分期付款使房地产企业应收帐款的收回成为长期工作，需对分期收款制定有效的计划使企业能够较短时间内收回资金。（2）合理的资产结构。房地产企业流动资金比率高，本身的变现能力差的特点使房地产企业加快流动资产周转率成为重要内容，要想使企业资金在项目开发时周转顺畅就要保持企业总资产与长期资产、短期资产、对外投资等各类资产之间比例关系合理，总资产周转速度过慢会导致流动资产比重低，影响企业的整体效益，甚至会导致大量的长期资产闲置，所以企业的资产结构是否合理影响着企业的经济效益。（三）现金流量风险控制 现金流量风险是企业不以获得足够现金等所产生的企业经营活动无法正常运作的财务风险。（1）加强日常现金流控制。企业日常现金流出主要是销售费用、人员工资、营业成本与利息等，应对这些日常流出进行合理安排，对可以延期支付的进行支付成本的考虑和企业信誉影响的考虑进行资金在重要领域的使用；企业日常现金流入主要是企业每天的营业收入，在企业的三种付款方式 中，应对分期收付款进行还款期的尽量缩短来保证早日收回房款。（2）重点控制大额现金流量。企业应对回款计划进行合理的制定，严格监控现金支付数额较大的项目的合理支出，重点控制规范存在疑点的项目，对土地收购成本、采购等日常业务中的问题应采取特殊的审查手续，防止企业利益受到损失。（四）发展风险控制 （1）合理的资产规模扩张。资产是企业发展的基础，可利用借款和经营利润的创造来获得，借款是较快的资产规模扩张的方法，同时又增加了企业的债务，风务风险较大，后者是一种比较保险的方式，是企业的自有资本，资产规模扩张方式需要企业根据自身的发展与抗风险能力进行合理选择。（2）增加自有资本的累积。可以增加营业利润，投资者收益和调整利润分配方式来增加自有资本，在企业初期和需要增大资产股份扩张时还可以进行吸收投资增大企业自身股本。（五）加强内部控制 企业内部控制制度是企业维持日常经营和正常运转的基本制度，加强内部控制需从几个方面入手：（1）改善内部控制环境。首先，改善企业内部控制环境需要先进的管理体制和房地产行业风险规范的加强，这就要求公司高管必须依靠及时有效的信息系统建立适合现今社会发展的管理理念，提高企业职工对自身内部控制的责任感；其次董事会的独立地位尤其在决策与监管过程中应严格强化企业监事会权利，明确法律责任和会计制度的职责。（2）实施内部控制标准体系。国家出台的内部控制标准体系相关制度使企业对自身内部控制的设计有据可循并根据自身情况对内控制度进行相应的运用来加强企业内部的监督，企业应有技术性的对风险的接受、转移、回避和分散进行战略管理的制定来完善风险预测、评估、控制和约束管理体系来降低控制风险。（3）完善内外部控制监督体系。完善企业内部审计机构的设置和内部控制的强制审计的控制，企业建立制衡机制将内部审计与财务控制有机结合，有效加强企业风险管理，对内部审计机构的业务开展要向审计委员会负责并进行报告的同时接受监事会指导，行政方面的工作向总经理负责并报告，这种双向负责和报告模式可以加强业务处理的权威性，使内部审计很好的完成对内部控制的监督，同时对房地产上市公司的内部控制进行强制审计。（六）盈利风险控制 盈利风险是企业无法进行有效销售使企业收入和利润降低导致企业业务萎缩、规模减少甚至破产的一种财务风险，对盈利风险的控制需要从几个方面入手。（1）科学定价。项目的可行性评估的重要参数是价格的高低，影响着变现能力和速度，定价不当会引发财务风险，过高则会使企业失去市场而无法及时回收资金，过低则获利能力减弱，为保证企业的销售节奏和资金回收需对商品房价格有科学的制定，同时对楼盘的质量、竞争楼盘订价、价格弹性、购房者心理作出分析后对价格进行策略调整。（2）合理促销。企业开发周期长，消费者的买房决策也需要长期考察，因此企业的销售前策划及项目推广对企业的销售起着重要作用，如利用广告、报导、人员推销等促销手段使消费者了解企业产品，使消费者将企业的开发项目列入考虑购买范围，提高有效销售，增加预售，使企业的偿债资金增多。（3）不断开拓新市场。结合企业自身情况对市场区域综合考虑和选择，可以对不同特点的区域市场进行分散投资来规避风险。（4）树立企业良好形象。企业的经营者要有良好的利润等盈利能力的一系列财丿指标来维持企业在投资者心中的形象，另一方面，违法违规行为也会影响企业良好形象的形成，对企业产品质量的把关，对企业日常法律事务的处理，对相关法律法规的实施情况等都会影响到企业的社会形象。四、房地产行业财务风险防范措施（一）资金回收和收益分配风险的防范。 首先，企业应制定有效的销售战略和完整的服务体系，采用最合理的售销方案，最恰当的销售时机，最多机化的销售渠道，运用各种手段进行产品的宣传推销，建立健全售后服务体系，建立良好的声誉和企业形象。其次，企业应加强对应收帐款的管理，加强资金回收和集中管理，需建立稳定的信贷政策，确定客户信用等级，评估企业偿债能力，确定应收帐款的比例是否合理并建立销售回款责任制，减少企业坏帐损失，同时企业应对资金占有量逐渐减少，降低房产空置，建立合理的融资、投资和风险相对应的各种管理机制，确定企业的供血造血功能。再次，企业应制定长期利润分配政策和合理的利润分配政策，避免分配随意性，优化资本结构，同时充分发挥内源性融资功能，增大企业资本规模，减轻融资成本，增加企业的竞争力。（二）积极应对国家宏观调控。 房地产企业区域性强，发展不均衡，只有加强异地合作，改变发展战略，在发展的各个环节尽快确立自身优势，同时坚持自己的品牌经营开发，以优质产品与良好形象增加产品附加值，创立品牌个性，强化品牌