物业使用人拖欠账款原因及物业管理公司的催款与管理政策.doc

物业使用人拖欠账款原因及物业管理公司的催款与管理政策0923111044 袁舒婷摘要：物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。本文对现在物业管理费用拖欠问题进行分析，并给出相关的催款与管理政策关键词：物业管理 物业管理费用拖欠 物业公司一 什么是物业以及物业的分类“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。构成物业的要素有：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。由此可知：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。根据使用功能的不同， 物业可分为：商业物业（分写字楼、商场、宾馆饭点等）、工业物业、机关物业（学校、机关单位办公机构、医院、军警单位等）、住宅物业（普通住宅、公寓、别墅）、农林牧渔物业（农业设施、林场、鱼塘、牧场等）、其它物业（公园、道路、绿地、桥梁）二 什么是物业管理物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。通俗地讲，物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2007年修订的物业管理条例将“物业管理”更改为“物业服务”。物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。为避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令建设部关于修改物业管理企业资质管理办法的决定的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 物业管理企业之所以改名叫物业服务企业，从某种程度上是配合物权法的精神，突出尊重个人物权的重要性，物业管理企业实际上一直是第三产业，本质就属于服务行业范畴，这次的物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流，只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。三 物业管理费用的构成及其收取和催缴程序 物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润构成。物业服务成本包括如下九项：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费用等。（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。 （3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。 物业管理费用收取一般分为预缴一个月，三个月和半年。对于预缴一个月管理费：物业公司财务部将于每月日起向各业户发出下月管理费付款通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知书一个月内缴纳下月的管理费。每月的日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出催款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到催款通知书日内缴清欠款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3滞纳金的提示。预缴一季度管理费：物业公司财务部将于每年月日及月日、月日、月日起向各业户发出下一季度管理费付款通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知书一个月内缴纳下一季度的管理费。每年的月日、月日、月日及月日起，财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出催款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到催款通知书一个月内缴清欠款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3滞纳金的提示。预缴半年管理费：物业公司财务部将于每年月日及12月日起向各业户发出次年管理费付款通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知书一个月内缴纳下一个半年的管理费。每年的月日及月日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出催款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到催款通知书一个月内缴清欠款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3滞纳金的提示。催款通知书发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出最后缴款通知书，通知其必须于收到最后缴款通知书5日内缴清，并对所欠款项收取每日3的滞纳金。在最后缴款通知书发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按业主公约物业管理合同规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。四、物业使用人拖欠费用原因一是房地产商遗留下来的房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾；由于开发商的原因，小区开发过程中，因设计、施工等造成工程质量遗留问题往往是住户不肯交费的一个主要原因。例如，屋面、阳台漏水、化粪池设计位置欠妥，排污管水平铺设过长，造成严重堵塞等问题。业主或不知道或嫌太麻烦，本应该找开发商进行交涉、处理这些问题，而往往把一肚子怨气撒在身边的管理处身上。一旦问题解决不了，就拖欠物业管理费。二是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗；在实际的管理服务中，由于物业管理公司没有及时、妥善地处理业主提出的一些问题，抑或服务态度不好，服务不到位而导致部分业主认为我们所提供服务质价“不等”，而拒交物业管理费。三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；各个小区或多或少有部分业主当时为了投资购买房产而久未居住或租售，抑或因公司经营不善撤离小区，为了贪图小利而躲避、逃避缴纳物业管理费。四是物业公司与业主委员会之间有矛盾，致使物业费用难以收缴；物业服务收费管理办法第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定，政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价，业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上，业主几乎很少参与服务费定价。首先，在前期物业管理阶段，业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开，业主委员会尚未成立，根据物业管理条例第二十一条的规定，前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价，没有机会表达自己的意志，更不能讨价还价。其次，由于一系列复杂的原因，很多小区撤换前期物业公司困难重重，业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业费定价。这就导致业主委员会从一开始就可能与物业公司产生无法调和的，在价格方面的矛盾。五是一些业主恶意拖欠物业费。五 拖欠物业管理费用带来的影响对物业管理公司，物业费是物业服务企业生存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费进行周转，业主拖欠物业费，物业服务企业入不敷出，公用设备设施运行维护困难，区域环境卫生和相关秩序维护艰辛，无力支付服务人员薪资，造成服务内容减少或服务质量下降，引发更多业主拒交费用，导致恶性循环，后果堪忧。对业主来讲，物业公司因为资金不足，可能会降低服务质量。更严重的有可能断电断水，从而影响业主们的正常生活。部分业主欠费的最终后果，是物业难以实现保值增值。一人欠缴，殃及众人，这是物业管理服务的不可分割性决定的。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫，改成两次或一次。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业公司再减人降成本，这就进入了恶性循环。 一些物业公司为了按时收取物业费，不得不“讨好”业主，还有一些还会在业主缴费后送小礼品给业主，这严重影响了行业的正常发展。还有一些物业公司为了追讨拖欠的管理费用，在小区周围公布拖欠管理费用的业主的名单和详细情况，使得业主的名誉受到损害，同时也是一种违法行为，这对于业主和物业公司的影响都是无法弥补的。六 物业公司对于拖欠管理费的管理政策1不断提高服务质量和效率，寓管理于服务中。 物业管理关系到千家万户，物业管理水平的高低，不仅对小区的整体环境相当重要，而且直接影响到业主和物业管理公司的自身利益。严格执行公司IS9000质量认证体系，确保物业管理更加规范化，让业主从心里觉得深业物业很规范，深业物业的员工很有素质，从而使业主认同我们所提供的每一项服务，得到业主普遍认同，才能消除业主对交纳管理费的不满情绪，为解决收费难问题创造良好的条件。 2加强正面的宣传和引导。 坚持在日常的物业管理小区中利用（eg.温馨提示、有奖问答等）不同的宣传形式在公告栏、宣传栏中向业主进行宣传、引导，让业主知道：根据物业管理合同，交纳物业管理费用是每一个业主的法定义务。一部分业主不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业管理公司的钱，对交费的业主也是不公平的。长此以往，势必影响小区的正常维修、养护、运行、管理，造成小区环境变差，物业贬值，最终利益受到损害的还是小区全体业主。 3建立健全收费跟踪机制。 往常，我们采取的最主要的追收方式是定期发放催收通知单或电话联络。实践证明，这对于空置或联系不到业主的房产，意义似乎不大。如何更有效地保证管理费的及时回笼呢？ a)定期检查落实收款率，了解欠费原因，责任到人，跟踪追收情况,直至问题解决。 b)密切注意欠费的时效性。尽可能让欠费户有对欠费的确认单据，并保存完整。 c）对长期空置或联系不到业主的房产，可采用在其门上贴上“催款通知单”，并拍照的办法，保留追收的证据。注意在拍照的过程中，一定要字迹清楚可见，并有房号、催收时间、催收人。 d）对于法院查封的房产，应尽快同法院执行庭执行法官取得联系。函件告之所查封房产欠我司物业管理费等费用情况，并签收。通过立案等程序，争取在该房产处理时，能够最大限度地保护我司权益。 4、强化法制观念，通过法律手段，维护自身的合法权益。法律诉讼是追缴拖欠物业管理费的最佳方式 物业管理费的追讨工作是一门管理艺术，收费员一定要有较高的文化素质和沟通能力，一般来说，这对管理费短期拖欠者有一定效果，但对长期拖欠者或者欠款上千上万元时，这种“管理艺术”的追讨工作就很困难了，这时法律诉讼是最好的办法。 有人担心法律诉讼会给业主与管理者之间造成新的不愉快，让业主与管理者之间形成对立，会影响企业的服务形象和管理服务品牌，这是杞人忧天。因为我们要清楚个别人拖欠管理费，受害者不