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文档简介

涪陵高笋塘商业中心提案,商业定位,项目概述,项目总建筑面积:18万方 商业建筑面积:10.7万方 容积率:5.1 绿化率:20%,优势 区位优势:涪陵城区核心位置 地段优势:成熟黄金口岸 交通优势:通达各地的主要交通要道 规模优势:唯一大型商业MALL 价值优势:商圈价值最大 产品优势:集中式商铺,划分灵活 租金优势:全城租金价格最高,项目宏观,劣势 商业竞争过大 缺少大型商业所带来的人气 消费水平有限,档次一般 商业业态分布一边倒 部分建筑未拆迁,商业形象和动线受到影响,项目宏观,虽然临街铺面较多,竞争压力较大;但业态分布不集中,使得人流分散。 早期的购物中心,档次偏低,现在已经不能适应城市的发展。 我们总结出,商业市场的特征:集中、高档、环境,主导思想: 站在世界的高度,仰望涪陵核心商圈,打造全球化商业复合 体。 整体定位: 涪陵唯一大型商业MALL,打造集购物、休闲、娱乐、运动、居家、办公于一体的商业中心。,项目定位,结合项目的优势,对商业进行定位: 主题定位 商业步行街、商业中心 辅助定位 生活广场、百货,商业定位,涪陵高笋塘商圈 兴华中路:服装、金融、电子、百货 兴华东路:餐饮、药店、金融、服装、专卖 高笋塘路:服装、通讯、酒店 北斗支路:美容美发、教育、家电维修,商业分布,可以看出,在涪陵服装专卖和综合百货成为目前商业中的主要业态。因此,我们需要对项目的商业形态进行定位,整合现有的商业业态的同时,提升品牌及档次。,业态划分不仅仅要考虑周边商业状况以及后期销售租赁,还需要考虑内部动线以及合理布局的问题。 -3F车库 -2F超市 -1F餐饮、精品店 1F综合百货、电子数码 2F家电及服装 3F服装及餐饮 4F影院、文化、餐饮 5F影院、电玩、健身娱乐,业态定位,-1F主要经营特色小吃及精品店 特色小吃:牛羊肉开胃粉、酸辣粉、手工刀削面、一品牛肉、兔子面等 精品店:各种玩具、挂饰、配饰等,业态细分,1F主要经营综合百货 化妆品:lancome兰蔻、Versace范思哲、巴黎欧莱雅等 香水:Hugo Boss、登喜路、Dior迪奥、香奈儿等 精品男女鞋:路易威登、金利来、百利等 皮具:老人头、瓦伦蒂诺Valentino、古琦Gucci等 快餐:肯德基、麦当劳、永和豆浆、日式面馆等 便利店:屈臣氏、万宁等 电子数码:三山电脑、八达电脑等,业态细分,2F主要经营家电及服装 家电:华帝、樱雪、海尔、LG、SONY、三星等 女装:ONLY、Vero Moda、卡罗琳娜 Carolina Herrera等 男装:CK、JACK&JONES、G-Star等,业态细分,3F主要经营运动服装及餐饮 餐饮:日本料理、两岸咖啡、米罗咖啡、星巴克等 服装:阿迪达斯、耐克、PUMA、KAPPA李宁等,业态细分,4F主要经营影院、网吧及餐饮 影院:UME、保利、“放”电影 餐饮:顺风123、外婆桥、韩国烧烤、巴西烤肉等 网吧:大型网城,业态细分,5F主要经营影院、电玩城及健身娱乐 影院: UME、保利、“放”电影 健身:超越、宝利豪等 娱乐:富侨、大浪淘沙等 电玩:大规模电玩城,业态细分,目标 功能 面积(万方) 百货商场 商品多样丰富,供应量大 2.5 数码城 满足各种客户需求的电子通讯商品 1.5 步行街 商品多样丰富,供应量大 1.5 娱乐 辅助性商业配套设施,完善商业功能 0.3 文化 辅助性商业配套设施,完善商业功能 0.5 超市 提供必要的生活用品 1 餐饮 辅助性商业配套设施,完善商业功能 0.5 洗浴会所 休闲设施配套,满足各层次消费者需求 0.5 8.3万方 经过调整后的商业体量为8.3万方,业态面积配比,根据项目现有资源,同时将项目的价值最大化,我们建议: 1、取消商业次入口的广场,修建成全落地玻璃塔楼的形式;既可以作为形象展示,也可以作为商业运营。 2、商业内街人流动线做调整,最好是循环路线; 3、主入口处的主力店原是从第3层起,建议改为从第2层起; 4、建议每个商铺可以打通,方便客户灵活选择。,产品建议,有价值才有所回报,于是,让10万方的大体量商业在市场中发挥最大的价值是我们的终极目标。,销售策略,我们销售什么? 单套面积在30-1500之间,包括负1层/1层/2层/3层/4层/5层的不同形态商业,销售策略,我们销售给谁? 重庆主城区投资客户群体 三大客户主力* 涪陵本地投资客户群体 国内外经商客户群体,销售策略,如何销售? 首付款降低 面积空间整合、分隔 先出租再销售,保证投资收益形式促进投资信心 现场商业氛围包装渲染 工程形象配合 进驻商家免费形象包装 各种推广活动 形象宣传活动,销售策略,1、先确定主力店,再全面招商 2、为客户度身订做开店全面解决方案 3、人员、媒体、大型主题活动立体化“整合宣传推广策略“ 4、招商进度、质量、费用统一控制,招商策略,招商队伍的团队知识结构,需要事先精心策划,最好具有国际化招商视野,睿翰地产顾问公司在实际招商工作中,对10万平方米左右MALL或商业步行街招商专门配备了人员组合。,招商队伍建立与优化,1、招商队伍的最佳组合:国内招商人员6人组合 2、组长或招商总监1名,担任过大商家主管商业拓展工作的副总经理,出任领导职务; 3、前期选择一名担任招商经理:担任过选址工作,或对大商家有研究,主要是负责主力店招商; 4、招商经理:负责各种商业业态的洽谈工作以及银行服务等工作。,招商队伍建立与优化,推广策略,坐庄公元2009 涪陵高笋塘项目商业推广建议, 形象定位,关于项目价值: 位置之核心:涪陵高笋塘核心商圈龙头。 业态之丰富:旗舰商业街+酒店式公寓+商务办公+住宅。 资源之集萃:江山皆有,城市名片。 商业之比重:10万方总体量,城市前所未有。 产品之配置:大堂、泳池、天街、星级配套等。 投资之稀缺:商业巨无霸,升值空间大。,涪陵高笋塘复合型商业旗舰 开启涪陵国际化中心生活,高笋塘商业广场 渝东南门户 复合型商业旗舰,泽胜*国际购物广场 涪陵高笋塘 复合型商业旗舰,泽胜*国际中心 渝东南门户 复合型商业旗舰,关于案名的思考: 先看龙湖与金科, 龙湖花苑、金科花苑。 而后有了“龙湖”与“金科” 这两个地产品牌。 项目是品牌建立的最好契机。,LOGO,备选LOGO,推广的突破原点 由表及里、舍形取“意”: 本案的独特之处,并非局限于产品形态的简单叠加, 更在于其带来的对城市生活方式的深层影响。 丰富的、多元的、中心的、集粹的、前所未有的, 充斥着探索欲望和想象空间的 它是这座城市特有的、不可复制的。 它带给城市的影响也是独一无二、不可取代的。 本案最大的差异化价值就在于: 它的特权性。,他之于城市, 它的特权性就在于绝无仅有、舍此再无它。我们把它描述为: ONLY CITY,什么样的人将成为他的FANS? 前瞻的眼光、开放的心态。 对新鲜事物接纳的热忱。 冒险精神、探索欲望。 理想的践行者。 中产、富人、多次置业投资者, 一个跨越了“阶层”的特殊“圈层”。 以“品味”甄别身份、以“格调”界定财富。 他专属于: ONLY CLASS,ONLY CITYONLY CLASS 无疑是与他的气质最相符的描述。 ONLY CITY是场所精神,ONLY CLASS是圈层感召。 ONLY,代言着产品价值的唯一、第一,同时也标志着圈层的绝对尊崇。,线上:主打“特权与荣耀”, 线下:产品价值对位沟通。,如何让传播更具杀伤性、沟通性?,“全世界,看这里”。,创意转换,“特权与荣耀”,城市进化的里程碑 涪陵前所未有,城市资源集萃者 江山、商圈、城市名片皆有,城市未来的预演者 未来城市新地标 时尚中心、商业中心、生活中心,代表着财富的格调 世界级品位 大师级工艺、传世级配置,前瞻的智者决策 渝东南门户、核心商圈、旗舰之作,圈层的身份标识 特权象征、不可复制、舍此无它, 推广计划,11月,1月,2月,5月,6月,商业形象入市,招商中心亮相 商业产品入市 大型歌舞晚会,专卖本地加盟会 招商手册 主力店洽谈及签订,旺铺全城发售 吸纳主城投资人群,以世界为主题,序城市中心生活,全世界,看这里,40000平米主力专营 全球招商,大型知名品牌商家入驻,30-60平米临街旺铺全球发售,意向招商单位确定,平 面 媒 体,主流媒体:涪陵报媒、晨报为主。考虑其它报纸重点节点配合,新闻报道跟进。爆发式集中推广,调节投放的频率获得最优效果;建议通过封锁固定版面(如封底版)或版面创新强势形成视觉品牌,强化项目形象。,政经类媒体(蓝筹地产、新地产):以战略的眼光传播涪陵市场的投资前景,可适量考虑专业媒体上的投放,侧重经济特区大背景、区域发展前景、开发实力、项目优势等诉求,为商业项目辐射目标人群。,车身:率先考虑车况良好,并往返于项目商业圈的公交车辆或出租车。,线 下 系 统,短信息:根据销售节点(如销售中心开放、放号、开盘、房交会)发布相

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