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第五章 房屋调查,5.1 房屋调查 5.2 共有面积的分摊 5.3 房屋调查的技术要求 5.4 房产面积量算,5.1 房屋调查,一、与房屋有关的名词 1、假层:指房屋的最上一层,四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度,内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层,其高度大于2.2m的部分,面积不足底层1/2的成为假层。 2、气屋:利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设有老虎窗的叫做气屋。 老虎窗(roof)开在屋顶上的天窗 3、夹层:建筑设计时,安插在上下两层之间的房屋。,4、暗楼:房屋建成后,利用室内上部空间添加建成的房间。 5、过街楼:横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋。 6、吊楼:一边依附于相邻房屋,另一边有支柱建筑的悬空房屋。 7、阳台(挑外廊):房屋建筑的上层,伸出屋外的部分,作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。分外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台,画图时把突出墙面的部位画成虚线。 8、天井和天棚:房屋内部无盖见天的小块空间叫做天井;天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。,房屋性质分类,二、房屋调查的内容 房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。 1、房屋的权属 房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、 墙体归属、房屋权属界线草图。 (1)权利人:房屋所有权人的姓名。产权证件上的姓名 (2)权属来源:指产权人取得房屋产权的时间和方式,如 继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调 拨、价拨、拨用等。 (3)产权性质:共划分为全民(全民所有制)、集体(集 体所有制)、私有(个体所有制)等三类。外产、中外合 资产不进行分类,但应按实际注明。,(4)产别:根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两 级分类,一级分8类,二级分4类。房屋产别分类标准 (5)墙体归属:指四面墙体所有权的归属,一般分三类: 自有墙、共有墙、借墙。 (6)房屋权属界线示意图:以房屋权属单元为单位绘制的 略图,表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共 有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的 边长,对有争议的房屋权属界线应标注争议部位,并做相 应的记录。 (7) 房屋权属登记情况:已办理过房屋所有权登记的, 注明房屋所有权证证号。,房屋产别分类标准,部分产权私有房产: 指按照房改政策,职工个人以标准价购买的住房,拥有部分产权。,二、房屋调查的内容 2、房屋的位置 房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。 (1)房屋坐落:描述房屋在建筑地段的位置,指房屋所在 街道的名称和门牌号。单元式的成套住宅,应加注单元号、 室号或产号。 (2)所在层次:指权利人的房屋在该幢的第几层。 幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。 3、房屋的质量 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。 (1)房屋的层数:指房屋的自然层数,一般按室内地 坪以上起计算层数。,当采光窗在室外地坪线以上的半地下室,室内层高在2.2m 以上的,则计算层数。 地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的 楼梯间、水箱间均不计算层数。 屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数,但仍需测绘平 面图且计算建筑面积。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 (2)房屋的结构:根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主 要承重结构的建筑材料确定。房屋建筑结构分类标准 一幢房屋一般只有一种建筑结构,若房屋中有两种或两 种以上建筑结构组成,能分清楚界线的,则分别注明结 构,否则以面积较大的结构为准。,房屋建筑结构分类标准,(3)建成年份:指实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建 竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份,应分别调 查注明。 二、房屋调查的内容 4、房屋的用途 房屋的用途指房屋目前的实际用途,即房屋现在的使用状 况。按两级分类,一级分8类,二级分28类。一幢房屋有两 种以上用途的,应分别调查注明。房屋用途分类 5、房屋的数量 房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共 有面积、产权面积、总建筑面积、套内建筑面积等。,(1)建筑占地面积(基底面积):指房屋底层外墙(柱) 外围水平面积,一般与底层房屋建筑面积相同。 (2)建筑面积:指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围 水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m) 的永久性建筑。,平房建筑面积指房屋外墙勒脚以上的墙身外围的水平面积 楼房建筑面积指各层房屋墙身外围水平面积的总和 勒脚:建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 (3)使用面积:指房屋户内全部可供使用的空间面积, 按房屋的内墙面水平投影计算。 (4)共有面积:指各产权主共同占有或共同使用的建筑 面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、 公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用 房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包 括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积 一半的建筑面积。独立使用的地下室,车棚、车库、为多幢服务的警 卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。,(5)房屋的产权面积:指产权主依法拥有房屋所有权的 房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行 政主管部门登记确权认定。 (6)总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和;等于计算容 积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。 计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面 积和未分摊的共有面积。 容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的 比值。容积率=地上总建筑面积总用地面积 容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。 一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层 住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。,住宅分类 低层住宅:指1至3层高的住宅,主要指(一户)独立式 住宅、(二户)联立式住宅和(多户)联排式住宅。 多层住宅:指4至6层高的住宅,借助公共楼梯解决垂直 交通,是一种最具代表性的城市集合住宅。 小高层住宅:一般而言,主要是指7至11层高的集合住宅。 从尺度上说具有多层住宅同样的氛围,而又是较低的高层 住宅,故称为小高层。 高层住宅:一般指总高12层以上的住宅。它是作为解决 城市用地紧张的一种高密度居住手段,在反映城市建设经 济原则的同时,也满足了居民在城市中心区“职住相近”的 居住便利性和城市生活丰富性的需求。,(7)成套房屋的建筑面积:由套内房屋的使用面积、套 内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 (8)套内房屋使用面积:为套内房屋使用空间的面积, 以水平投影面积按以下规定计算: 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、 卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;套内 楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结 构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积; 内墙面装饰厚度计入使用面积。 山墙:房子端头以及和端头平行的墙,山墙大多是承重墙。由 于中国古代的房子大多是长条形状的,短方向的墙是山墙,长 方向就叫纵墙,即和山墙垂直方向的墙。纵墙大多都是非承重 墙。相对于纵墙,山墙也叫做横墙。,(9)套内墙体面积:是套内使用空间周围的维护或承重 墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔 墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共 有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内 自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 (10)套内阳台面积:均按阳台外围与房屋外墙之间的水 平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建 筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 三、房产要素的编号 1、房产编号 房产编号全长17位,字符型。 户地农村居民点的宅基地。,1、房产编号 编号前13位为该房产/户地所属的宗地的编号。第14位为特 征码(二值型),以“0”代表房产,以“1”代表户地。第15、 16、17三位为该房产/户地在所属地块分为内按“弓”形顺序 编的房产序号/户地序号。,宗地编号 前6位为省、地市、区县的代码;7、8位为街道/乡/镇代码;9、10位为街坊/行政村代码;11、12、13位为宗地在街坊/行政村内按弓形顺编的序号。,2、房屋及构筑物要素编号 房屋、构筑物编号全长9位,字符型。第1、2位为房屋 产别,用两位数字表示到二级分类。第3位为房屋结 构,用一位数字表示。第4、5位为房屋层数,用两位 字符表示,199层用199表示,100层以上用字母加 数字表示,A代表“10”,B代表“11”,依次类推。第6、 7位为建成年限,用两位字符表示,取建成年份末两位 数。1999年以后的用字母加数字表示,A0代表2000 年,C4代表2024年。1900年以前建成的表示,在宗地 图上特殊注记。第8、9位为房屋用途,用两位数字表 示到二级分类。,房屋及构筑物编号,5.2 共有面积的分摊,一、共有面积的含义 共有面积由两部分构成:应分摊的共有面积和不应分摊的 共有面积。 应分摊的共有面积主要有室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内 外廊、门厅、电梯房及机房,多层建筑物中突出屋面结构 的楼梯间、有维护结构的水箱等。 不应分摊的共有面积是前项所列之外,建筑报建时未计入 容积率的共有面积和有关文件规定的不进行分摊的共有面 积,包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、 半地下室、设备用房、梁底标高不高于2m的架空结构转 换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。,对于应分摊的共有面积,如果多个权利人拥有一栋房 屋,则要求分户分摊;一个权利人拥有一层,分层分摊,即使用面积按层计算,房屋的共有面积按层分摊。 自然层数等于或大于2的建筑物,一定有共有面积。 二、应分摊共有面积的分摊原则 1、按文件或协议分摊: 有面积分割文件或协议的,实际情况并不多见。 2、按比例分摊:按其使用面积的比例分摊 各单元应分摊的共有面积分摊系数K各单元套内建筑面积 K应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和,3、按功能分摊: 对有多种不同功能的房屋(如综合楼、商住楼等), 共有面积应参照其服务功能进行分摊。 (1)对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同 分摊,否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。 (2)住宅平面以外,仅服务于住宅的共有面积(电梯房、 楼梯间除外)应计入住宅部分进行分摊。住宅平面以外的 电梯房、楼梯间,仅服务于住宅部分,但通过其他建筑功 能的楼层,按住宅部分面积和其他建筑面积的各有比例分 配相应的分摊面积。 (3)建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。,(4)共有面积的分摊除有特殊规定外,一般按所服务的功 能进行分摊,分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊; 服务于整栋的共有面积整栋分摊;只为某部分建筑物服务 的共有部分只在该部分分摊。 建筑物天顶部分的共有面积,如无特别要求,无条件由整 栋建筑物分摊。 商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积 将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅 部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的 全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面 积再各自进行分摊。,商住楼共有建筑面积的分摊方法 住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部 分本身的共有建筑面积,依照按比例分摊的方法和公式, 按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的 共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各 层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建 筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内 各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房 屋分摊得到的共有建筑面积。,三、应分摊共有面积的区分及分摊方法 在房屋调查过程中,正确的区分及计算是保证房屋面积测算准确的关键。,综合概念楼立面图,(1)G1只服务于A部分,则只在A内分摊。 (2)G1只服务于B部分,但通过A,则由A、B两部分按比 例分摊。 (3)G2只服务于B部分,但通过A,则由A、B两部分按比 例分摊。 (4)G2同时服务于A、B两部分,则整栋分摊。 (5)G3只服务于B部分,则只在B部分分摊。 (6)G4为天顶部分,整栋分摊。 (7)G5只服务于B部分,但不通过A,则只在B部分分摊。,T2为在整栋房屋中本层应分得的共有面积。 T1为本层的共有面积,仅服务于C、D两部分,C、D两部 分为功能不同或权利人不同的使用面积。 CDT1相对于整栋房屋来说是使用面积。 T1T2作为本层的共有面积分摊到C、D两部分。,综合概念楼层面图,四、应分摊共有面积的特点 1、产权是共有的。其产权应属建筑物内部参与分摊共有面积的所有业主拥有,物业管理部门及用户不得改变其功能或有偿出租(售)。对于不应分摊的共有面积也是如此。 2、应分摊共有面积的相对性。如层面图上的T2、T1。 3、各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。只拥有数量上的表达,而无空间位置界线的准确表达。 4、从理论上讲,任何建筑物都有使用面积和共有面积,无共有面积的建筑物仅限于只有一层的建筑物。,5.3 建筑面积计算,一、计算全建筑面积的范围 (1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各 层建筑面积的总和计算。 (2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20m以上部位计算建筑面积。 (3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。 门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积 计算。 (4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按 房屋自然层计算面积。 (5)房屋顶面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水 箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围 水平投影面积计算。 (6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。,(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。 (8)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其 柱的外围水平投影面积计算。 (9)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。 (10)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的, 按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。 (11)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围 水平投影面积计算。 (12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。 (13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积 计算。 (14)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其 高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 (15)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。,二、计算一半建筑面积的范围 (1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结 构外围水平投影面积的一半计算。 (2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建 筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。 (3)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影 面积的一半计算。 (4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 (5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。,二、不计算建筑面

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