东莞2014年10月房地产市场报告.docx

东莞 2014 年 10 月房地产市场报告月刊：2014 年 10 月写日期：2014-11-5“银十”成色足 销售面积金额双丰收市场走势相关报告北京 2014 年 10 月房地产市场报告上海 2014 年 10 月房地产市场报告深圳 2014 年 10 月房地产市场报告广州 2014 年 10 月房地产市场报告佛山 2014 年 10 月房地产市场报告内容摘要：宏观经济：9 月,我国居民消费价格指数(CPI)增长 1.6%(同比,下 同),增速低于 8 月的 2.0%和 7 月的 2.3%。虽然基数效应的变动 在一定程度上解释了增速的放缓,但 CPI 增速连续放缓实际上反 映出近几个月的消费需求仍然相对疲软。环比来看,9 月 CPI 增 长 0.5%,而上年同期增长 0.8%。我们注意到,食品和居住类价格 同比增幅从 8 月的 3.0%和 1.9%下降至 9 月的 2.3%和 1.6%。 中央政策：10 月 29 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务 会议。会议要求重点推进 6 大领域消费，包括移动互联网和物 联网、绿色节能、住房保障、旅游休闲、教育文体、养老健康。 进一步放开和规范银行卡清算市场，提高金融对外开发水平。 地方政策：东莞地铁 2 号线从 4 月份开始铺设轨道以来，目前 已经铺好 28.478 公里轨道，占到 2 号线铺轨总量 77.664 公里 的 36.67%，2 号线有望于 2015 年年底开通试运营。 据了解， 全线 15 个车站均设有公共厕所，目前有 13 个车站开始设备安 装。地铁交通的便利将带动周边区域的发展，也将给周边物业 带来增值空间。 市场运行：2014 年 10 月，东莞全市供应土地 5 宗，面积 15.96 万平米。本月东莞土地总成交 6 宗，面积 36.74 万。全市商 品房供应套数为 7947 套，批售面积 88.46 万平方米。其中住宅 新增供应共 6130 套，住宅供应面积为 70.65 万 平米；非住宅供应 1817 套，供应面积为 17.81万平米。市场监测报告系列周报、月报、季报、年报市场周报深圳市场研究部2011 年第 9 周【2011.02.212011.02.27】一级市场：2014 年 10 月，东莞全市供应土地 5 宗，面积 15.96 万平米，环比下降 74.15%，同比下降 87.65%。本月东莞土地总成交 6 宗，面积 36.74 万，环比上升 86.50%，同比下降 38.42%；成交金额 1.71 亿元。本月土地供应和成交均以工业用地为主，数量有限，土地市场较冷清。二级市场：2014 年 10 月，全市共 22 个镇区，39 个项目有新增预售，商品房供应套数为 7947 套，批售面积88.46 万平方米，环比下降 11.83%，同比上升 9.90%。其中住宅新增供应共 6130 套，环比下降 25.53%，同比 下降 13.22%，住宅供应面积为 70.65 万平米，环比下降 15.50%，与去年同比下降 7.10%。非住宅供应 1817 套，供应面积为 17.81 万平米。本市商品房成交面积为 65.58 万平米，环比上升 8.70%，同比下降 17.94%，楼 市成交较火热。其他：2014 年 10 月新开工面积为 189.55 万平方米，较上月环比下降 18.44%，竣工面积为 92.99 万平方米， 较上月环比下降 43.06%。截至 10 月底，东莞住宅可售存量为 547.88 万平方米，可售库存持续增加。总体来讲：10 月房地产市场持续回暖，增强了各大房企和购房者的信心。其原因主要在于：第一，930 政 策出来后各大银行纷纷落实，“认贷不认房”的政策落地，贷款利率实现了一定程度的优惠。第二，开发商 抓住“银十”节点，积极开展营销活动：明星见面会、特价房、圈层活动、相亲活动刺激客户购买欲。 政府政策给市场注入活力加之房企发力，10 月东莞商品房成交面积、金额均达到今年以来最高点。1. 宏观经济1.1 工业生产指数 2014 年 10 月，中国制造业采购经理指数（PMI）为 50.8%，虽比上月回落 0.3 个百分点，但仍高于临界点， 表明我国制造业总体上继续保持平稳增长态势。 分企业规模看，大型企业 PMI 为 51.9%，比上月微落 0.1 个百分点，仍位于临界点以上，是制造业 PMI 保 持扩张状态的主要因素；中型企业 PMI 为 49.1%，比上月下降 0.9 个百分点，跌至临界点下方；小型企业 PMI 为 48.5%，比上月下降 0.1 个百分点，继续处于收缩区间。 2014 年 10 月，在构成制造业 PMI 的 5 个分类指数中，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数位于 临界点以上，从业人员指数和原材料库存指数位于临界点以下。生产指数为 53.1%，比上月回落 0.5 个百 分点，继续高于临界点。新订单指数为 51.6%，比上月回落 0.6 个百分点，仍高于临界点。新出口订单指 数为 49.9%，比上月下降 0.3 个百分点，抵近临界点。供应商配送时间指数为 50.1%，与上月持平，微高 于临界点。从业人员指数为 48.4%，高于上月 0.2 个百分点，仍位于临界点以下。原材料库存指数为 48.4%， 比上月下降 0.4 个百分点，低于临界点，表明不少企业仍在去库存化中。1.2居民消费价格指数 2014 年 9 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%。其中，城市上涨 1.7%，农村上涨 1.4%；食品 价格上涨 2.3%，非食品价格上涨 1.3%；消费品价格上涨 1.4%，服务价格上涨 2.3%。1-9 月平均，全国居 民消费价格总水平比去年同期上涨 2.1%。 9 月份，全国居民消费价格总水平环比上涨 0.5%。其中，城市上涨 0.5%，农村上涨 0.4%；食品价格上涨0.8%，非食品价格上涨 0.3%；消费品价格上涨 0.5%，服务价格上涨 0.4%。 9 月份，食品价格环比上涨 0.8%。其中，鲜菜价格上涨 3.9%，影响居民消费价格总水平上涨约 0.11 个百 分点；猪肉价格上涨 2.3%，影响居民消费价格总水平上涨约 0.07 个百分点；鲜果价格上涨 1.5%，影响居市场周报深圳市场研究部2011 年第 9 周【2011.02.212011.02.27】百分点。9 月份，非食品价格环比上涨 0.3%。其中，衣着、娱乐教育文化用品及服务、居住价格分别上涨1.0%、0.9%和 0.1%；家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品价格持平（涨跌幅度为 0）；交通和 通信、烟酒及用品价格分别下降 0.3%和 0.1%。2.市场政策2.1 中央政府 10 月 9 日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，通知规定：职工连续足额缴存住房公积金 6 个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾 经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满 6 个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心 出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，通知强调，住房公积金贷款对象为购 买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭 发放住房公积金个人住房贷款。 10 月 14 日， 中国政府网发布国务院关于同意设立四川天府新区的批复。批复指出，设立并建设好四 川天府新区，对于积极探索西部地区开发开放新路子、构建内陆开放型经济高地、推进经济结构战略性调 整等具有重要意义。 10 月 16 日，住房城乡建设部表示，当前要积极推进管理信息化建设，进一步加强城镇个人住房信息系统 联网建设。以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管 理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化。 10 月 24 日，根据财政部、国家税务总局联合发布关于金融机构与小型微型企业签订借款合同免征印花 税的通知，自年月日至年月日，对金融机构与小型、微型企业签订的 借款合同免征印花税。小型、微型企业的认定，按照工业和信息化部 国家统计局 国家发展和改革委员 会财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知（工信部联企业2011300 号）的有关规定执行。 10 月 24 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定创新重点领域投融资机制、为社会有效投 资拓展更大空间，会议决定，一是进一步引入社会资本参与水电、核电等项目。二是支持基础电信企业引 入民间战略投资者。三是加快实施引进民间资本参与市政基础设施建设。四是支持农民合作社、家庭农场 等投资生态建设项目。五是落实支持政策，吸引社会资本对教育、医疗、养老、体育健身和文化设施等加 大投资。 10 月 28 日，国务院印发关于加快科技服务业发展的若干意见，部署培育和壮大科技服务市场主体， 创新科技服务模式，延展科技创新服务链，促进科技服务业专业化、网络化、规模化、国际化发展，为建 设创新型国家、打造中国经济升级版提供重要保障。这是国务院首次对科技服务业发展作出全面部署。 10 月 29 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议要求重点推进 6 大领域消费，包括移动互 联网和物联网、绿色节能、住房保障、旅游休闲、教育文体、养老健康。进一步放开和规范银行卡清算市 场，提高金融对外开发水平。 10 月 30 日，财政部、商务部、国家邮政局日前联合下发了关于开展电子商务与物流快递协同发展试点 有关问题的通知，决定在天津、石家庄、杭州、福州、贵阳个城市开展电子商务与物流快递协同发展 试点。财政部将划拨专项资金，帮助个试点城市推进电商快递协同发展工作。2.2 地方政府 10 月 28 日，为防止因夜间施工管理不到位而造成生产安全事故，市住建局要求市城建局、市轨道公司及 相关施工企业，做好夜间施工安全管理。无特殊情况，原则上不安排夜间施工，杜绝为赶工期而盲目安排 夜间施工；严禁恶劣天气情况下进行夜间施工。 10 月 28 日，莞穗两地新增两条公交线路，市民出行又多了一个选择。368 路（夏园至麻涌）、369（茅岗新村至麻涌）两条公交线路。将途经玖龙宿舍站、麻涌汽车站、麻涌一中、中大新华学院（麻涌校区）总 站等站点。 10 月 29 日，市人力资源局民生专场发布会现场，人才入户成媒体关注的焦点。我市实施新政策后，对东 莞市过去出台的所有人才入户政策进行全面梳理和分析，高技能人才入户政策也被整合在新政策里。符合 相关条件，高级工以上的高技能人才可以直接申请入户，中级工且在莞参加社会养老保险满 3 年的也可以 申请入户。统计发现有 65.9%入户东莞市民拥有本科以上学历，南城成为了积分入户的最热门区域。 10 月 29 日，东莞市教育局下发关于做好东莞市普惠性民办幼儿园认定工作的通知，首次在全市范围 内认定普惠性民办幼儿园，并要求各镇街统筹规划辖区内普惠性民办幼儿园的布局，努力保障普惠性民办 幼儿园区域全覆盖。 10 月 30 日，市委副书记、市长袁宝成主持召开市政府常务会议。会议审议决定，从 2015 年起，我市将“医 药分开”工作从当前的 5 所试点医院扩大至全市所有公立医院。届时，所有药品将实行零差率销售，全面 取消公立医院现行药品加成政策。 10 月 31 日，东莞市发改局发布消息，东莞巴士公司的跨镇公交 806（南城汽车客运站至沙田汽车客运站）、808（虎门中心区汽车配客点至道滘汽车客运站）即将开通，线路分别实行分段收费和分段递减统票的收费 方式。 东莞地铁 2 号线从 4 月份开始铺设轨道以来，目前已经铺好 28.478 公里轨道，占到 2 号线铺轨总量 77.664 公里的 36.67%，2 号线有望于 2015 年年底开通试运营。 据了解，全线 15 个车站均设有公共厕所，目前 有 13 个车站开始设备安装。1.一级市场1.1 供应分析2014 年 10 月，东莞全市供应土地 5 宗，面积 15.96 万平米，环比下降 74.15%，同比下降 87.65%。本月东 莞土地总成交面积 36.74 万，环比上升 86.50%，同比下降 38.42%；成交金额 1.71 亿元。全市供应土地共 5 宗，其中 1 宗为商住商服用地、4 宗为工业用地，该宗商住商服用地位于清溪镇重河村， 用地面积为 3.54 万平方米，起拍价 16060 万元。2014 年 10 月东莞房地产市场土地供应一览表性质供应数量（宗）供应面积（平米）总出让金额（万元）主要供应区域商住、商服用地135385.6516060清溪镇商业金融用地工业用地4124173.415493虎门镇、常平镇、樟木头科研设计用地其他（仓库）合计5159559.0621553清溪镇、虎门镇、常平镇、樟木头1.2 成交分析2014 年 10 月，东莞全市共有 6 宗土地参与公开交易，6 宗均顺利拍出。本月东莞土地总成交面积 36.74 万，环比上升 86.50%，同比下降 38.42%；成交金额 1.71 亿元。2014 年 10 月东莞房地产市场土地成交一览表市场周报深圳市场研究部2011 年第 9 周【2011.02.212011.02.27】性质成交数量（宗）成交面积（平米）总成交金额（万元）未成交数量（宗）未成交面积（平米）流拍率市场周报深圳市场研究部2011 年第 9 周【2011.02.212011.02.27】商住、商服用地商业金融用地工业用地5278051.4913398科研设计用地其他（仓库）189339.883708合计6367391.3717106二级市场2.1 供应分析据东莞世联市场监测数据显示，2014 年 10 月东莞商品房供应 7947 套，其中住宅 6130 套，占比 77.14%， 非住宅供应 1817 套，占比 22.86%。新增供应类型面积分布图中，纯住宅物业（含住宅、公寓和别墅）占比 79.87%， 商铺、办公、车库、公寓各占比为 12.94%、6.62%、0.54%、0.03%。10 月批售面积依然保持较高水平，共计 88.46 万平方米，其中住宅供应 70.65 万平方米，非住宅的供应 17.81万平方米，供应区域主要集中在厚街镇、莞城区、常平镇和道滘镇。厚街镇主力供应楼盘为世纪绿洲花园，莞城区供应楼盘为恒大金碧华府，常平镇供应楼盘为小城大爱公馆和富盈都市华府，道滘镇主力供应楼盘为碧琴 湾花园。市场周报深圳市场研究部2011 年第 9 周【2011.02.212011.02.27】东莞 13.05-14.10 新房批售一览表时间供应套数(套)供应面积(万平米)时间供应套数(套)供应面积(万平米)住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅13.0584801440105.314.5214.031418261117.4417.8513.064562152563.24.3314.04493028146.981.8613.074938169051.1719.8314.053610163235.136.1513.085994506961.1528.9514.064807121955.966.7413.098210111697.428.914.074514218853.90320.2713.10706478376.054.4414.082760414431.279.9913.116696339371.9913.0314.098232481783.6116.7213.126565343168.8221.5914.106130181770.6517.8114.01501429765111.81环比-25.53%-62.28%-15.50%6.52%14.02785276985.58同比-13.22%132.06%-7.10%301.13%2014 年 10 月，全市共 22 个镇区，39 个项目有新增预售，商品房供应套数为 7947 套，批售面积 88.46万平方米，环比下降 11.83%，同比上升 9.90%。其中住宅新增供应共 6130 套，环比下降 25.53%，同比下降13.22%，住宅供应面积为 70.65 万平米，环比下降 15.50%，与去年同比下降 7.10%。非住宅供应 1817 套，供 应面积为 17.81 万平米。本市商品房成交面积为 65.58 万平米，环比上升 8.70%，同比下降 17.94%，楼市成交 较火热。2.2 成交分析2014 年 10 月，东莞全市共成交 7406 套商品房，环比上升 23.50%，同比下降 6.22%；成交面积为 65.58万平米，环比上升 8.72%，同比下降 17.94%。其中住宅成交 5029 套，成交面积为 56.97 万平米；非住宅成交2377 套，成交面积为 8.61 万平米。全市一手房总成交额为 64.79 亿元，环比上升 22.13%，同比下降 10.33%； 成交均价为 9879.54 元/平米，环比上升 12.35%，同比上升 9.29%。其中住宅均价为 9489.6 元/平米，非住宅 成交均价为 12459.3 元/平米。10 月房地产市场持续回暖，增强了各大房企和购房者的信心。其原因主要在于：第一，930 政策出来 后各大银行纷纷落实，“认贷不认房”的政策落地，贷款利率实现了一定程度的优惠。第二，开发商抓住“银 十”节点，积极开展营销活动：明星见面会、特价房、圈层活动、相亲活动刺激客户购买欲。政府政 策给市场注入活力加之房企发力，10 月东莞商品房成交面积、金额均达到今年以来最高点。市场周报深圳市场研究部2011 年第 9 周【2011.02.212011.02.27】7/1东莞 13.10-14.10 成交一览表时间成交均价成交套数(套)成交面积(万平米)（元/平米）住宅非住宅住宅非住宅13.109039.936814108372.817.1113.119113.626853142974.2011.7113.1210159.485721179362.659.6414.0110542.023668181640.637.5114.029672.282137174623.066.6614.039493.752792145231.606.4114.0410185.973444265138.306.9214.059570.383713197940.879.414.069875.293102170735.786.3614.079940.713953190546.297.6814.0811229.743392140838.267.4814.098793.364237176045.1515.1714.109879.545029237756.978.61环比12.35%18.69%35.06%26.18%-43.24%同比9.29%-26.20%119.48%-21.76%21.10%）2014 年 10 月东莞各区住宅成交情况一览表区域签约套数签约面积（平米）成交均价元/平米）均价环比（%）区域签约套数签约面积（平米）成交均价（元/平米均价环比（%）南城739707089953-7.64%道滘8911918695312.00%凤岗503501369620-1.33%松山湖81153411476512.76%虎门424573201362317.90%石排80922661541.94%寮步3443265490292.88%大朗7978736444-2.50%厚街305328919718-4.76%清溪66803271975.11%区域签约套数签约面积（平米）成交均价元/平米）均价环比（%）区域签约套数签约面积（平米）成交均价）（元/平米均价环比（%）市场周报深圳市场研究部2011 年第 9 周【2011.02.212011.02.27】东城292477561317813.52%望牛墩63629854861.04%樟木头2432652078205.29%沙田6297607233-7.62%莞城229217629438-6.70%长安54580311207-6.20%塘厦1952404610675-15.13%茶山51602862783.14%常平1892232562919.43%石碣4656377075-6.75%桥头132153425362-8.21%横沥4438865270-2.42%中堂119121256455-10.04%黄江345162108262.94%企石118105135939-10.18%东坑1618764895-12.95%万江1111591182570.70%高埗1517556783-1.19%麻涌1111135963481.07%洪梅000大岭山104106926590-11.34%谢岗000石龙9191587526-2.86%合计502956972594909.72%从区域成交来看，10 月东莞共有 31 个区域住宅签约成交 5029 套，其中四大城区签约成交 1371 套，占比 为 27.26%。东莞楼市成交区域较集中，南城区、凤岗镇、虎门镇分别以销售 739、503、424 套位居前三。南 城区、凤岗镇、虎门镇这三个区域成交面积总量占全市比重为 20.10%。从成交均价来看，本月东莞住宅成交均价突破九，价格较上月有所上升。10 月全市住宅成交均价约 9490 元/平米，环比上月上升 9.72%。其中均价过万的地区有 6 个，分别是松山湖、虎门、东城、长安、黄江、塘厦， 其中松山湖以 14765 元/平米的均价居首位。2.3 批售成交情况分析10 月东莞全市总批售面积 88.46 万平米，环比上月下降 11.83%，同比上升 9.90%；成交面积 65.58 万平 米，环比上升 8.72%，同比下降 17.94%；批售成交比 1.35。2.4 成交排名 TOP10 楼盘分析10 月成交量排名 TOP10 的楼盘依次为：恒大御景、虎门万科城、半山逸品花园、金色里程、天骄御峰、中惠松湖城、东城国际、富通自在城、保利生态城、中惠香樟绿洲。10 月成交前十的楼盘成交总量 1282 套，占东莞全市住宅成交量的 25.49%。10 月成交排名中，恒大御景勇夺冠军，上月签约 307 套，签约面积 2.97 万平米；排在第二、三的分别是市场周报深圳市场研究部2011 年第 9 周【2011.02.212011.02.27】位于虎门镇的虎门万科城和位于凤岗镇的半山逸品花园。成交 TOP10 楼盘中，南城、东城、莞城三大城区均 有楼盘上榜， 樟木头镇有两个热销楼盘分居第九和第十。2014 年 10 月东莞房地产市场成交排名 TOP10 楼盘一览表排名项目名称区域签约套数(套)签约面积(万)签约金额（亿元）1恒大御景南城区3072.972.872虎门万科城虎门镇1843.005.103半山逸品