东莞市沙田虎门房地产市场调查报告.doc

商品房潜在业主需求研究报告东莞市沙田虎门房地产市场调查报告2011年10月纲 要第一部分 沙田镇概况 第二部分 沙田镇房地产市场分析 第三部分 技术调查第四部分 新政策下的虎门、长安、沙田新趋势第四部分 附 件 附件 1 沙田与附近镇区经济的比较 附件2 2011年沙田与茶山主要经济指标的比较 附件3 沙田镇现有房地产项目汇总 09工管 林国贤 200941206101第一部分 沙田镇概况一、地理概况：东莞市沙田镇地处东莞市西南部，珠江三角洲狮子洋的东岸与东江支流出海口的交汇处，面积107平方公里，具备天然深水港的建港条件，全镇有28公里长的黄金海岸线，沿线建有0.5至3.5吨级泊位码头14个，是广东省重点工业卫星镇和东莞市重要的国际性港区。素有“鱼米之乡”美誉，也是全国第一个“龙舟之乡”。下辖16个村委会和一个居委会。二、人 口：全镇总人口11.28万人，常住人口3.72万元，占全镇人口的32.9%，是目前沙田镇中高档消费层次中当前最大的消费群体。三、经济沙田镇是一个港口乡镇，拥有占全市一半的海岸线，是东莞市发展的重点。随着虎门港的空前建设和东莞市市委市政府提出的发展西部沿海产业带以来，沙田镇的社会经济在仓储业、港口运输业、出口贸易加工业等方面得到了长足的迅猛的发展，后发优势明显（见附件2：茶山与沙田的经济比较）。目前沙田镇民营企业有五百余家，三资企业130余家，全镇有排名全球前20名的外资企业3家，广东省高新技术企业3家，东莞市级民营科技企业9家。GDP：2011年沙田镇工业生产总值166873万元，同比增长49.4%；外贸出口总额36646万美元，同比增长13.6%；利用外资：实际利用外资10474万美元，同比增长70.4%；居民储蓄：城乡居民储蓄存款余额143093万元，同比增长21.9%；社会消费与零售总额41533万元，同比增长14.6%。居民消费：2011年居民人均可支配财政收入为20720元/人，人均消费支出12683元/人。食品支出占消费支出的27%，服务性消费支出同比增长2.4%，农村居民生活费用12002元/人，同比增长10.98%，家庭设备用品及服务支出小幅上升，住房消费随之增大，个人住房面积也有小幅增长，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费明显上升。四、交 通：沙田镇地处珠江三角洲的几何中心地带和粤港深经济走廊中部；东临厚街镇以银河为界；西与广州市番禺隔狮子洋遥望；南与虎门镇连接；北与洪梅、麻涌等镇隔河相对；镇府驻地距离莞城镇20千米。沙田镇的交通配套设施随着沿海产业带和虎门港的建设日趋完善，港口大道和东部快速路成为沙田与市区、东部工业园、松山湖高科技园沟通的重要纽带；107国道广深路段、广深高速、广深铁路以及规划中的沿海高速公路均从其旁经过。另外，厚沙公路跟广深公路连接并通往广深高速公路；沙太公路直通虎门太平和轮渡码头；到广州、深圳、珠海等城市仅一小时车程。五、城市基本设施情况：城市建设步伐迅速，新建了沙田新医院、湖滨休闲公园和湖西路、东港城首期、沙田新汽车站、沙田镇第三小学、广荣中学新教学楼、丽海工业区首期、立沙岛通水河砂胎露水官改造、环保工业城整治。新建道路2462米，改建河提2500米，完成河道治污2条，增加街头绿化3120平方米。生活及用水方面，新建了沙田第一肉菜市场、沙田第二肉菜市场，解决了沙田人民生活的需要。用水用电方面，沙田第一、第二自来水厂的相继建立，极大地满足了全镇人民对水的需求。六、西部沿海产业带对沙田镇影响：本世纪初，东莞市委市政府提出了规划建设以虎门港为依托和龙头的西部沿海产业带的决策，沙田镇迎来了从蓄势待发走向创造辉煌的千载良机。一方面，东莞市委市政府提出的西部沿海产业带恰处广州东莞深圳香港城市发展轴带的中间和珠江三角经济区中心位置，通过临近的虎门大桥与广州顺德中山珠海城市发展轴带相连，并处于A字型框架的重要连接点上，具备优越的经济集聚辐射优势；另一方面，沙田镇作为西部沿海产业带的一部分，拥有占全市一半以上沿海海岸线（28公里），是东莞市委市政府发展西部的重点。再者，作为沿海产业带的重要部份，依托得天独厚的港口资源优势，以东莞市为中心，与松山湖科技产业园、东部工业园形成东莞市的东、中、西部地区“三线联动”的发展格局，目前连接中、西、东三地主要交通干道港口大道、松山湖大道、东部快速路的规划建设已基本完成。七、虎门港对沙田镇影响：虎门港的主港区和总部基地坐落于沙田镇西大坦，对于发展沙田镇的港口运输、创储物流业、出口加工、行政办公、贸易及服务业有着积极推进作用。一方面有利于开发利用沙田镇海岸线资源，为沙田镇的外贸出口构建了新通道；另一方面，随着虎门港的建设，港口大道和东部快速路将港区与市区及东部工业园连接，从虎门港经广深高速不足1小时车程可分别直达广州和深圳两大机场，交通四通八达，方便快捷。 第二部分 沙田镇房地产市场分析一、沙田镇房地产发展现状：随着东部产业带的发展和虎门港开发的提速，经过近两三年的市场培育，沙田的房地产市场取得了较大的成绩。目前可以统计到沙田的开发面积已约135万平方米，沙田开发的项目主要有粤港花园、利澳花园、东港城、庄士新都。目前正发售的楼盘有庄士新都二期“海上海”、利澳花园二期“梦景湾”。其中开发规模最大的是利澳花园，利澳花园占地近1000亩，提出了“海景园林豪宅盘”的营销理念，并先后推出二期工程。二、沙田镇房地产市场特征：开发面积与户型：目前已有产品主要以高档别墅和大户型洋房为主。如利澳花园近1000亩，主要为别墅，今年推出的产品也全部为别墅；东港城为135户别墅990套洋房，庄士新都今年新推的洋房也主要是三房、四房，平均面积在167平方米，特别是临江的房子全部为四房的大户型。主要卖点：环境与地段。该区域新建的楼盘，区域位置较佳，有的在镇内的核心地段，有的则依海岸线而建。如庄士新都位于东莞沙田东江回转处、狮子洋畔，整体依海岸线而建，自然景观得天独厚；利澳花园位于沙田镇齐沙管理区，项目西侧为虎门国际深水港，南为虎门轮渡口，与虎门大桥遥遥相望，临近有国家级开发区南沙、威远旅游区及国家级教育基地。开发商开始注重小区内配套和小区周边环境。大型购物中心、会所、医院、市场等配套设施齐全。如利澳花园配套设施主要包括豪华会所、大型购物中心、运动中心、医院、市场、商业街等；黄金海岸的主要配套设施包括人工沙滩、水上乐园、恒温泳池、日光浴厂、华市喷水池、按摩池、池畔BAR、滑水梯、渔人码头、水上活动中心、雕塑廊、观景亭等。厚沙经济一体化、周边镇区需求强劲：通过在东港城、庄士新都的实地访谈发现，在沙田买房的客户中有很多厚街人，这与厚街强劲的经济实力和厚街现有开发项目的有关，厚街的总面积与沙田相当，但人口是沙田的4倍，经济总量是沙田的3倍，土地与资源瓶颈日益显现，厚街要发展，向西扩展是必然，厚沙经济一体化的趋势明显。从厚街的房地产市场来看，目前厚街的高档盘主要在横岗水库一带，以别墅和高档洋房为主，主要面向外资和企业主；其它的楼盘如东逸翠园、世纪绿洲、汇景豪庭全部在闹市区或交通要道边，价格较高（3500元/平方米以上），环境不理想，阻碍了部分客户的置业需求，而沙田的几个大盘，价格相对厚街的房子来说要低（如东港城3300元/平方米左右、庄士新都一期3500元/平方米左右），自然景观优势比较突出，很安静，因此得到很多厚街买家的青睐。三、沙田房地产的发展趋势从以下几个数据可以看出沙田的房地产发展的一些趋势：1、 商业物业有一定开发空间。东港城一期规划的商业面积有4.3万平方米（总建筑面积35万平方米），自2007年8月开盘，到2005年初已经进入全面营业阶段，尽管目前商铺仍处于培育期，但可见商业物业投资需求仍有空间，特别是社区配套商业；2、 大户型需求还未充分满足，中小户型有需求无供应，开发空间大。物业庄士新都一期264套2008年4月23日开盘，二期374套11月5日开盘，半年间推出500多套房子，从推盘速度可见，沙田的房地产市场有很大的空间；特别是目前洋房只有庄士新都一个房源，且以高档、大户型为主，市场上中等（120平米左右）及以下面积的需求还没有被满足。第三部分技术报告研究目的1、在当今房地产新政策下，一年内可能购房的受访者，想在哪里买房及其原因、能否买得起房、想买什么样的房（面积、户型、价格等）、买房时考虑的主要因素；2、了解受访者对利澳花园项目的认知程度、对该项目的定位、在此购房的兴趣；3、了解受访者的媒体接触习惯，包括受访者获取楼盘信息的渠道、接触媒体的类型、对媒体内容的偏好、收看电视的时间，为我们的广告策略提供参考。研究方法拦截访问与入户访问相结合调查区域虎门镇镇区执行时间2011年7月7号2011年7月11号访问对象要求 年龄20-50周岁； 有打算在未来一年内购置住宅商品房； 是未来购买商品房的主要决策者或决策的主要参与者。抽样方法简单随机抽样+方便抽样样本量计划完成样本量为360份，实际完成有效样本量为368份。受访者背景性别频数百分比男性22962.2 女性13937.8 总计368100.0 年龄频数百分比20-30岁14038.0 31-40岁19553.0 41-50岁339.0 总计368100.0 户籍频数百分比虎门本地居民349.2 外来移民359.5 外来打工族21759.0 其它8222.3 总计368100.0 婚姻状况频数百分比已婚21458.2 未婚15441.8 总计368100.0 最高学历频数百分比初中及以下184.9 高中/中专13336.1 大专10227.7 大学本科及以上11531.3 总计368100.0 家庭月平均收入频数百分比10011999元318.4 20002999元5815.8 30003999元9024.5 40004999元7119.3 50007999元5916.0 80009999元215.7 1000014999元174.6 15000元以上123.3 拒答92.4 总计368100.0 职业频数百分比机关/事业单位干部246.5 专业技术人员/教师/医生/律师5916.0 企业管理人员/厂长经理328.7 私营业主/合伙人/私营老板9726.4 白领/职员/办事员8924.2 工人/服务员/一般职工349.2 离退休人员10.3 警察61.6 保险从业员20.5 酒店钢琴师10.3 家庭主妇51.4 销售/业务102.7 自由职业20.5 拒答61.6 总计368100.0 在当地已居住的时间频数百分比1年及以下328.7 13年11230.4 35年9425.5 510年7520.4 1020年287.6 20年以上277.3 总计368100.0 本次受访者的男女比例为1.65:1；已婚未婚比例为1.39：1；大专以上学历占总体的59；从年龄层次来看主要集中在3140岁这个阶段，占比为53，其次为2030岁这个阶段，占比38，这两个阶段的人员都属于购房需求最强的群体，共占样本总量的91，从而提高了本调查的可信度；从受访者的来源来看，在虎门居住10年以上的占样本总量的14.9，这几近对应样本中9.2的虎门本地居民以及9.5的外来移民，居住5年以上的占样本总量的35.3；从受访者的购买力水平来看，属于高收入群体的厂长经理占8.7、私营老板占26.4、白领/职员/办事员占24.2，属于收入稳定群体的教师/医生/律师占16、机关事业单位干部占6.5。作为购买力最强的两个群体共占总样本的71.8。因为，受访者会回避或者隐瞒对收入的回答，所以我们并不能将71.8这个数据和家庭收入的数据对应起来。研究的主要发现一、受访者购房决策身份与目前居住情况（一）受访者购房决策身份在368名受访者当中，是购房主要决策者共262名，占样本总量的71.2。图：决策身份（二）主要决策者特征受访者中作为购房主要决策者的，年龄阶段主要集中在3140岁，占60.7；已婚的占59.2；职业划分中私营企业老板和白领/职员/办事员共占52.3；具大专学历以上的占61.9。图：性别图：年龄图：婚姻状况图：学历表：职业频数百分比机关/事业单位干部218.0专业技术人员/教师/医生/律师3613.7企业管理人员/厂长经理2911.1私营业主/合伙人/私营老板6926.3白领/职员/办事员6826.0工人/服务员/一般职工197.3警察62.3保险从业员10.4酒店钢琴师10.4家庭主妇10.4销售/业务62.3自由职业20.8拒答31.1总计262100.0（三）决策主要参与者特征受访者当中，是购房主要参与者的占28.8，其中女性占比72.6；年龄阶段集中在2030岁占56.6；已婚的占55.7；职业划分中，私营老板占26.4、专业技术人员/教师/医生/律师占21.7，白领/职员/办事员占19.8；具大专以上学历的占51.9。图：性别图：年龄图：婚姻状况图：学历表：职业频数百分比机关/事业单位干部32.8专业技术人员/教师/医生/律师2321.7企业管理人员/厂长经理32.8私营业主/合伙人/私营老板2826.4白领/职员/办事员2119.8工人/服务员/一般职工1514.2离退休人员10.9保险从业员10.9家庭主妇43.8销售/业务43.8拒答32.8总计106100.0（四）受访者目前的住房情况从受访者目前的住房情况来看，租赁的比例最高，占44，其次为居住在单位宿舍的占20.1，再次为自购商品房的占19.8。按户籍所在地将受访者进行划分，考察其住房状况，我们发现：虎门本地居民55.9选择了自购商品房，自建住房的比例为41.2；外来移民中51.4选择了租赁住房，居住在单位宿舍、自购商品房、自建住房、单位福利房的比例大致持平；外来打工族45.6选择租赁住房，28.6选择了自购商品房；其它部分指的是外来经商人员，54.9选择了租赁住房，只有29.3的选择了自购商品房。从居住时间来考察购房者的居住情况，居住一年及以下的主要是租赁住房，占34.4，其次是居住在单位宿舍和自购住房的各占25；居住1年以上5年以下的主要还是租赁住房占50以上，其次是居住在单位宿舍的，居住在这两类住房的比例占子样本的75以上；居住510年的主要依然是租赁住房，但占子样本的比例相比15年的下降到40，同时自购住房的比例上升到32；居住1020年的最多的是自购住房，占子样本的42.9，其次为租赁住房的占25，同时自建住房的比例上升到17；居住20年以上的多为本地居民，他们最多的是自建住房，占子样本的59.3，其次是自购住房的占29.6。 图：受访者目前住房情况注：只要受访者的住房为其家庭成员（直系亲属，父母、兄弟、姐妹）购买，我们就将该行为视为自购商品房。表：不同户籍的购房者目前住房情况虎门本地居民外来移民外来打工族其它频数百分比频数百分比频数百分比频数百分比租赁住房/1851.49945.64554.9单位宿舍/617.16228.667.3自购商品房1955.938.62712.42429.3自建住房1441.238.673.244.9单位福利房12.9411.4219.722.4亲戚朋友家/12.910.511.2总计34100.035100.0217100.082100.0注：外来移民指的是原籍不是虎门，但目前户口已经迁至虎门，目前以后都在虎门居住；其它的指外来经商的，但户籍未迁入虎门。23表：在本地居住不同时间的购房者目前的居住情况1年及以下13年35年510年1020年20年以上频数百分比频数百分比频数百分比频数百分比频数百分比频数百分比租赁住房1134.46053.65356.43040.0725.013.7单位宿舍825.03127.71819.11317.3310.713.7自购商品房825.098.01212.82432.01242.9829.6自建住房13.132.711.122.7517.91659.3单位福利房39.487.11010.656.713.613.7亲戚朋友家13.110.911.3总计32100.0112100.094100.075100.028100.027100.0居住520年的租赁住房的比例居于25以上，可能的原因占样本总量22.3的其它部分，这部分人原籍不属于虎门，但在此经商时间很长，却未加入虎门户籍、也未开展买房的活动。二、购房心理因素（一） 购买商品房的最主要目的从购房的目的来看，用于自住的占90.5；用于未来给家庭其它人员居住的占4.9；用于投资的只占4。图：购买商品房的最主要目的（二）最有可能购买商品房的省市地区从受访者的可能购房地区，选择广东的占94.8，且占样本总量的78.3选择东莞。图：受访者可能购房地区从户籍所在地来考察受访者选择的购房地区，虎门本地人、外来移民、外来打工族80以上都选择在东莞购房；且划为其它部分的外来经商人员也有68.3选择在东莞置业。表：不同户籍的购房者最可能购买商品房的省市地区虎门本地居民外来移民外来打工族其它频数百分比频数百分比频数百分比频数百分比东莞3088.22880.017480.25668.3广州25.9411.4104.678.5深圳25.925.7104.667.3其它省份/136.067.3广东其它地区12.9104.678.5总计34100.035100.0217100.082100.0（三）东莞购房者最可能购买商品房的镇区再将选择在东莞置业的，细化到镇区，选择在虎门的占49.7，其次为莞城占12.2、东城占7.6、长安占6.3、厚街占5.2，选择在沙田置业的占4.5。表：东莞购房者最可能购买商品房的镇区频数百分比莞城区3512.2石龙镇20.7虎门镇14349.7东城区227.6南城区62.1望牛墩31.0麻涌镇31.0石碣镇10.3大朗镇41.4沙田镇134.5（续上表）频数百分比厚街镇155.2长安镇186.3大岭山124.2樟木头10.3塘厦镇10.3凤岗镇20.7常平镇51.7谢岗镇20.7总计288100（四）选择虎门、厚街、沙田的受访者特征描述1.选择在虎门购房的购房者特征选择在虎门购房者的特征：男性占58；已婚的占60.8；2030岁、3140岁这两个年龄阶段的各占40左右；大专以上学历的占44.8；最多的是外来打工族占55.2，其次为外来经商者占23.8。从职业构成来看，私营老板占比最高为35.7，其次为白领占18.2，这两个具有有效购买力的群体占了子样本的53.9。选择在虎门购房的购房者日常主要使用的交通工具，最多的选择了公共汽车，其次为出租车、摩托车。图：性别图：年龄图：婚姻状况图：学历图：户籍表：职业频数百分比机关/事业单位干部74.9专业技术人员/教师/医生/律师139.1企业管理人员/厂长经理107.0私营业主/合伙人/私营老板5135.7白领/职员/办事员2618.2工人/服务员/一般职工2014.0离退休人员10.7警察21.4家庭主妇42.8销售/业务53.5自由职业10.7拒答32.1总计143100.0表：家庭月均收入频数百分比10011999元1812.620002999元1711.930003999元3323.140004999元2517.550007999元1913.380009999元96.31000014999元85.615000元以上74.9拒答74.9总计143100表：选择在虎门购房的购房者日常主要使用的交通工具应答数百分比公共汽车8358.0出租车5236.4摩托车4531.5私家小汽车2819.6其它1611.2小区城市交通巴士139.1单位配备小汽车117.7自行车/电单车53.5总计143176.92.选择在厚街购房的购房者特征选择在厚街购房者的特征描述：男性占80；已婚的占46.7； 3140岁这一年龄阶段的占60.7；大专以上学历的占80；最多的是外来打工族占60，其次为外来移民占13.3。从职业构成来看，专业技术人员/教师/医生/律师、白领/职员/办事员，这两个具有有效购买力的群体各占子样本的26.7。选择在厚街购房的购房者日常主要使用的交通工具，最多的选择了公共汽车，其次为出租车。图：性别图：年龄图：婚姻状况图：学历图：户籍表：职业频数百分比机关/事业单位干部16.7专业技术人员/教师/医生/律师426.7企业管理人员/厂长经理16.7私营业主/合伙人/私营老板320.0白领/职员/办事员426.7工人/服务员/一般职工16.7酒店钢琴师16.7总计15100.0表：家庭月均收入频数百分比10011999元16.720002999元213.330003999元640.040004999元320.080009999元16.715000元以上16.7拒答16.7总计15100.0表：选择在厚街购房的购房者日常主要使用的交通工具应答数百分比公共汽车853.3出租车853.3摩托车426.7私家小汽车320.0单位配备小汽车213.3总计15166.73.选择在沙田购房的购房者特征选择在沙田购房者的特征描述：男性占92.3；已婚的占46.2； 2030岁、3140岁这两个年龄阶段的各占38.5和46.2；大专以上学历的占61.5；外来打工族占61.5，其次为虎门本地居民占23.1。从职业构成来看，私营业主/合伙人/私营老板、白领/职员/办事员，这两个具有有效购买力的群体占子样本的53.9。选择在厚街购房的购房者日常主要使用的交通工具，最多的选择了公共汽车，其次为出租车。图：性别图：年龄图：婚姻状况图：学历图：户籍图：家庭月均收入表：选择在沙田购房的购房者日常主要使用的交通工具应答数百分比公共汽车969.2出租车753.8私家小汽车323.1摩托车323.1自行车/电单车17.7小区城市交通巴士17.7总计13184.6（五）选择在虎门、厚街、沙田购房的原因1.选择在虎门购买商品房的原因选择在虎门购房，主要原因是工作便利（工作在虎门、上班方便离上班地方近）、生活便利（虎门环境好/空气好/污染少、亲人朋友在这儿/家人都在这里、交通发达/交通方便）、事业发展的需要（经济比较繁荣/经济比较发达、事业在这里/在这里做生意、在虎门有发展前途机会）；其次是情感因素（在虎门时间长了产生了感情、历史悠久名城）。表：选择在虎门购买商品房的原因应答数百分比工作在虎门3826.6上班方便离上班地方近3524.5经济比较繁荣/经济比较发达3021.0虎门环境好/空气好/污染少2215.4亲人朋友在这儿/家人都在这里2215.4事业在这里/在这里做生意1913.3对这里比较熟悉1611.2交通发达/交通方便1510.5治安不错117.7在虎门有发展前途机会85.6打算长期在这里发展希望呆在这里74.9本地居民家乡在这儿重视乡情64.2做生意方便64.2商业比较发达53.5在虎门时间长了产生了感情53.5商品房投资值潜力大力房地产发展好53.5生活已习惯53.5历史悠久名城32.1生活比较便利32.1地理位置好21.4这边的房子不错21.4子女在这里工作方便与儿女联系21.4地区和谐21.4商机多21.4靠海风景好21.4经济实惠10.7商品房比较便宜10.7房屋质量好10.7资源丰富10.7虎门能够挣钱10.7娱乐场所多10.7总计143195.1再来考察不同户籍的受访者选择虎门购房的原因。对于虎门本地居民来说，主要原因是情感因素（本地居民家乡在这儿重视乡情）；其次是生活及工作上的便利（亲人朋友在这儿/家人都在这里、事业在这里/在这里做生意、对这里比较熟悉）。对外来移民来说，主要原因是生活便利（虎门环境好/空气好/污染少）；其次是工作便利和事业发展的需要（上班方便离上班地方近、经济比较繁荣/经济比较发达）。对外来打工族来说，主要原因上工作便利（上班方便离上班地方近、工作在虎门）。对于外来经商的来说，主要原因是事业发展的需要（事业在这里/在这里做生意、经济比较繁荣/经济比较发达）。第四部分 新政策下的虎门、长安、沙田新趋势 虎门、长安、沙田:经济重镇打造地产新宠 东莞市副中心、按中等城市的标准来建设、海滨新城区。把这些词汇集在一起，就是东莞沿海片板块的标杆。虎门、长安、沙田。不仅仅是名声在外，更在于高度的城市化、发达的商业、优良的居住环境，沿海片板块，成为东莞地产发展强有力的高地，将吸引大量置业者的目光，片区潜力无限。 万科高价拿地，布局沿海片区，就是看好它的未来；这是一个信号，也是一种风向。市内轻轨、城际轻轨“广-深-港”、“广-莞-深”的设站，广深高速、沿江高速，交织成的网络枢纽，把沿海片区的交通优势凸显，人流、物流和资金流，汇集到这片土地，沿海片区的区位优势将更明显，半小时经济生活圈启动,交通的便利,房产将得到越来越多的青睐。 沿海片区，楼市的发挥空间给人无限的遐想。虎门交通枢纽 潜力无限 经济发达、交通便利，轻轨R2线和穗莞深城际轻轨有站点交接; 2个高速出入口，最近还要增加4个。这就是虎门。 虎门将成为东莞交通最方便的镇区。若以镇为单位，拥有6个高速出入口，在全国也算第一。所以每当有地块出让，都会受到发展商的热捧。随着虎门城市化水平突飞猛进，吸引了众多消费者的眼光，并有意在虎门进行投资。城市发展自然离不开房地产业，由此吸引了众多开发商的目光，尤其是万科地产进军虎门市场后，虎门楼市更是被人们寄予厚望。 地王带动 万元可达自金洲片区连升路旁拍出一块天价地王，周边区域价值全面提升。预计2010年虎门住宅均价可达万元。虎门的发展潜力让众多发展商竞相进驻，其中不乏国内知名房地产企业。万科直言不讳：我们对虎门未来的市场前景相当看好。虎门地价能屡创新高，在于目前的交通路网规划及珠三角中心镇定位，无疑令众多开发商及业界人士看好该镇未来的城市价值。 联华国际集团李启远表示：发展商看好东莞后市,东莞楼市还有很大的上升空间，同时也表明资源向优势镇街与优势企业集中。瑞峰置业负责人表示，目前各地发展商已经看到了虎门区域未来无可限量的发展潜力及城市价值，因此有机会一定会进入。 城市副中心为未来赢信心虎门城市规划新定位东莞市副中心，城市发展步伐与时俱进，其确定的“三轴、三带、多中心”格局，确定了虎门城市发展的重点建设对象，这将是政府大力投入的重点区域。 港口商城奠基预示着虎门具有国际化城市的发展潜力，以虎门港为依托的物流经济带的东莞市产业结构调整规划，更将虎门成为东莞，乃至珠三角的一大经济核心区。近几年来，虎门的发展变化很大，经济实力和消费力都有明显的提升。这无疑增强了市民对虎门未来的信心。 “要按中等城市的标准来建设”，让人对一个新的虎门充满着期待。 从南城中心区到虎门，本来就不远，而轻轨的规划，让虎门物业的升值空间有了更大的想象空间。东莞市轨道交通R2线在虎门有站点，轻轨的出现，使“住在虎门，工作在城区”成为一种愿景。城市交通枢纽虎门港作为东莞唯一港口，是广东除深圳之外，离香港最近的港区，肩负着东莞经济发展重任，在政府的大力扶持和发展下，虎门必将展示出其成就国际化都市的无限潜能。经济的迅猛发展，必然会带来人们对于生活水平要求的提高，而集合现代、时尚等规划理念建设一体的高档住宅必受追捧。随着武广高铁开通，东莞用广深港高铁作为武广高铁的延长，在虎门白沙设站点。虎门成为东莞接驳武汉、长沙、广州、深圳、香港的唯一的中心站。在这一次站点的取舍上，虎门已成为可同国际大都市相提并论的区域交通枢纽城市，无疑其物业的升值潜力也将不可限量。长安 购买力强 孕育生机万科牛了一把，3月以10.04亿元的价格拍得长安一地块，长安也再次引人注目。折合楼面地价4021.6元，引发业界猜想，将来的长安将会以怎样的市场表现来显示自己楼市的坚挺。长安房地产市场一贯以自住型消费为主。可以预见，随着轻轨等轨道交通的通车，以及深莞惠一体化的日趋融合，来自深圳等周边地区的投资者有可能进入该区域。长安一直没有将房地产开发作为重点产业，但商贸作用的提高，使该区域商贸和住宅的发展变成大势所趋。长安一贯坚挺的购买力，将有效支撑该镇的高端物业销售。 高地价带来高房价东莞万科继1月高价拿下虎门地王后，又在3月以10.04亿元的价格将长安长青路一地块收入囊中。3月另一幅高价拍出的长安商住地块位于新安社区，经过近130轮竞拍，最后竞价5.36亿元，其楼面地价也达到了3866元/平方米。长安在3月风光无限。 东莞万科直言：进入长安、虎门的意义在于，万科完成了在东莞的全面布局。 沿海片板块的虎门、长安等镇，镇域经济实力在东莞各镇街名列前茅。万科这次将手伸向沿海片区，确实是具有战略意义的动作。高地价将带来高楼价。从东莞万科的眼光看过去，不难发现，强大的购买力，才是最重要的。强大的购买力还表现在2008年整体楼市低迷、城区楼价有所下降的时期。那时候，东莞大部分镇区的楼盘价格都低于市区，但长安是个特例。业内人士认为，长安镇楼盘价格高，主要是由于开发量不多、供求不平衡。本地人大多有自己的住房，购房者集中于私营企业主、公司高层管理人员等。这些人倾向于购买别墅、高档洋房，但这类住宅比较稀少，价格也就居高不下。长安拥有几十万外来人口，楼房需求量大，但楼盘放量却极少，因此价格一直高企。居住氛围成熟在东莞楼市城建规划“更新换代”、镇区三旧改造工程分批动工及交通路网全面一体化的诸多带动下，长安地产在今年表现出整体向上、项目开发遍地开花的热火局面。 长安镇市政配套相当完善，镇区的城市规划也相对合理，加上其经济基础雄厚，长安消费水平超过东莞整体水平。目前长安中心区住宅项目比较集中，居住氛围也较好，人气旺，生活便利是该中心区的优势。不过对于地产市场而言，中心区可供开发的土地较为有限，未来房地产发展趋势向中心区周边拓展。 未来几年，长安镇将以高层作为主要的建筑物类型。高层楼盘将成为开发商针对中档消费人群最佳的开发方式，无疑这将吸引大量市民的置业目光。未来会有大起的机会据悉，长安目前的在售楼盘，如东莞博业旗下的长安花园均价在6800元/平方米，信义长安1号目前单价在12000元/平方米以上，2007年轰动一时的长安“地王”沃多夫公寓均价更在13000元/平方米，当时楼面地价在5891元/平方米。长安这两年的供应不多，楼市未曾大起大落。但未来，长安会有大起的机会。对于未来的区域发展，业内人士有着十分乐观的预期。东莞大规划中，长安被纳入了高新产业区域的定位，以后区域产业会往高新产业靠拢，这无疑为区域带来了更多的置业需求。而镇政府往北区域，以及滨海新区的开发，虽然地段离中心区稍远，但毕竟是新区，区域有着更大的发展前景。沙田无限海景 地产新宠今年3月份最后一幅成功拍出的用地出现在沙田镇，三明物业4亿元拿下三块地。沙田已然成了东莞地产的新宠，这出乎很多人意料，又在很多人意料之中。 目前发展商对地块素质的要求越来越高，除了一些房价较高的热点开发区域如长安、虎门等沿海片区，开发商不惜重金进入，对区域未来楼市发展充满信心，同时，同属于沿海片区的沙田也吸引着发展商的目光，引起开发商的兴趣。交通优势凸显原来只是虎门港，现在又多了轻轨的诱惑，这个寂寞的海边小镇立马让开发商们有了遍地黄金的猜想。未来交通的便捷让沙田楼市后发优势凸显。 虎门港建设提速、广深港客运专线列入计划、穗莞深城轨、沿江高速、轻轨R2线等重大基础设施被写进规划蓝本，沙田成了继虎门之后，第二个东莞的海滨形象镇街。 而目前沙田的地产开发进度远不及虎门、厚街两邻镇，已然成为这两镇楼市的“价格洼地”，目前虎门和厚街楼市均价均在6000元以上，而沙田仅有4000元左右。该区域楼价缓慢上行成为预料中的事情。经济发展支撑点够硬沙田给予外界的不仅仅是交通的优势。CMI游艇制造投产；590亩土地“三旧”改造将成商住核心区域；进出口货运车检场、蓝星大汇再生环保塑料处理中心、ESCO公司物流配送中心等项目建成投产。所有的消息，都指向一个方向，沙田将是一个崛起的海滨新城，有大型高端产品制造产业，有高标准高平台的商业中心，有效盘活的土地资源，将大大提升沙田的城市形象。海滨新城将吸引大量人群置业投资，地产潜力无限。当地产商们在长安、虎门等经济重镇争得不可开交之时，另一边的沙田却悄无声息地上演着一场地产商的宝地之战。 受沙田区域价值升级的影响，一向并不是房地产热土的沙田得到了汇景、金地等众多发展商的青睐。区域价值一直是土地市场的风向标，从另一个侧面看，发展商以豪掷的态度拿地，在一定程度上正是对楼市的信心和区域价值肯定的体现。毕竟在市场化的运作下，没有一个发展商愿意花心血造出楼盘来亏钱。滨海城市的打造，就是沙田板块价值的有力支撑点。得天独厚的海景资源并不是每个城市都有海景，并不是每个人都能拥有海景。沙田有28千米的海岸线。在海边，晴天时，夕阳西下，落霞满天，归来的渔船和远航的货轮就从眼前缓缓驶过。雨天时，大虎山和小虎山在雨中若隐若现。在都市中享受如此惬意的世外桃源般的生活，是每个人追求的梦想。而拥有便利交通的沙田，让珠三角生活一体化成为可能，让最浪漫的海滨居住成为现实。与东莞市区以及虎门等动辄过万的豪宅不同，沙田的房价始终波澜不惊，就连以豪宅标准打造的滨江豪园均价也仅仅在5000元/平方米。沙田楼价目前在东莞来说比较低，但随着地理位置、海岸景观以及港口发展的带动，它将成为东莞楼市发展最有潜力的地方。届时，可能改写东莞房地产格局，有望成为楼市高地。目前东莞房地产市场并不缺乏以山景、湖景为特色的楼盘，而真正拥有海景资源的楼盘屈指可数，位于滨海之都沙田，拥有1.3公里海景资源的沙田庄士新都滨江豪园则是东莞凤毛麟角的滨海楼盘。业界观察东莞成隆实业投资有限公司项目经理 李新湖东莞的镇区发展梯队中，沙田位置并不靠前。但随着虎门港的兴起，它的后发优势逐渐体现出来。沿江高速、广深港高速客运铁路、南环高速、常虎高速延长线、港口大道等贯穿沙田，沿江高速、广深港高速的开通将会大大减少前往广、深、港等地的时间，其中到广州只需20分钟。同时，沙田镇数万亩可供开发的土地成为后发优势的后盾，它可以保证各种契合发展思路的优势项目所需土地供应都会十分充足，相对于其他镇街比较宽松。沙田上档次的产业也很多，不能忽视产业对一个区域居住结构的带动作用，现在沙田还是价格洼地，对周边区域的吸引力是巨大的，随着轻轨的上马，相信大量厚街、虎门，甚至广州的购房者都会置业沙田。瑞峰置业四部总经理胡森虎门随着“新城市中心区重新变更和规划”、“以虎门港为物流经济带”、“武广高铁延长线-虎门白沙站”、“东莞城市轻轨R2线”的交通路网规划及珠三角中心镇的定位，大大提升虎门区域未来无可限量的发展潜力及城市价值。金洲片区连升路是新城市中心区-高端生活区，伴随着地标广场、龙泉豪苑开工、万科的入主，该区域出现了“三足鼎立”的局面，项目的体量将给虎门市场供量多增加4000套以上。对于虎门地价能屡创新高，有一个重要因素在于，虎门目前的交通路网规划及珠三角中心镇的定位，无疑已经令众多开发商及业界人士看好虎门区域未来无可限量的发展潜力及城市价值。代表项目金沙花园项目位于长安沙头村建安路与靖海中路交汇处（猫山公园旁）,金沙花园现代风格建筑，其空间结构清晰、简约、实用，采用首层架空与入户花园，以及景观阳台、生活阳台构造出丰富的生活空间层次。主力户型为75245平方米的两房到四房,朝南户型上到3层之后可望海,均价6200元/平方米。江畔湾江畔湾由新世纪地产开发，位于麻涌沿江西一路。项目共分三期开发，有18栋小高层，其中首期6栋共440套。全社区使用双层LOW-E玻璃，隔音隔热。园林方面，有2万平方米东南亚立体林，1000平方米私家泳池和2000米滨江绿化公园。主力户型包括91平方米两房，130平方米三房，99平方米小复式三种，均价4500元/平方米左右。虎门1号项目位于虎门龙泉国际大酒店东侧，虎门公园南面。地处虎门镇CBD中央，周边有虎门最大的公园虎门公园、省一级高中虎