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关于房屋专项维修资金管理的分析与思考摘要：本文以房屋专项维修资金管理为研究对象，针对相关问题展开了讨论和分析。文章从充分发挥政府的职能作用，转变政府管理思路；积极促进业主会、业主代表会的成立，实现业主自治化；依托银行有效协助住宅专项维修资金的监督管理和使用；房地产开发企业与物业管理服务企业的共同协调和合作；建立并完善维修资金管理机构的信息公开制度等方面提出了对房屋专项维修资金管理思路。希望本文的研究能够为房屋专项维修资金管理实践提供一些参考和借鉴，同时对于相关领域的理论研究也能起到抛砖引玉的作用。 关键词：房屋专项维修资金；管理；思路 一、充分发挥政府的职能作用，转变政府管理思路 住房维修资金制度为保障广大老百姓住房的安全和正常起了重要的作用，全国各地的住房维修资金制度各有不同，推行的效果也是千差万别，天津作为较早建立房屋维修资金的城市之一，一直本着发挥政府职能、不断创新的机制，为广大老百姓服务。天津市商品住宅维修基金管理办法第四条规定：“维修基金属于建立维修基金的业主所有， 按照统一归集、专户存储、业主会决策、共同使用、政府监督的原则，进行管理和使用。”同时第七条规定：“市维修基金管理机构与市房地产行政主管部门指定的商业银行签订委托协议后，开立市维修基金专户。市维修基金专户应当以一个物业管理区域为单位，按幢、门、户（每套为一户）立账。业主会成立后，市维修基金管理机构应当将该物业管理区域内维修基金明细账目，提供给业主会委托的物业管理服务企业代管。物业管理服务企业应当依据维修基金明细账目，按幢、门、户建立明细台账。” 由此可见，针对维修资金的管理、使用，业主会通过相关决策可以委托物业管理服务企业代管。作为资金的所有人，业主有权决定如何使用这笔钱，这在法理上是完全合理的，体现了资金所有人的意愿。但本文认为这样的规定并不会给专项维修资金管理模式带来结构性变化，从理论上讲，住宅专项维修资金管理模式可以具备多样性；但从目前我国住宅小区业主的自治能力和物业管理服务企业规范化运营情况来看，大多数尚达不到对专项维修资金管理的要求。如果将维修资金委托物业管理服务企业代管，一旦管理不善出现问题，这种矛盾不容易解决。前些年，某城市就发生过物业公司挪用维修资金引发业主集体上诉的案例，引起社会的广泛关注。因此这就需要充分发挥政府的监督职能，切实建立和实行业主大会决策和政府设立的资金管理部门监督管理相结合的管理形式，这样更加易于化解维修资金使用过程中的各种纠纷和矛盾。 小区业主大会应参照天津市商品住宅专项维修资金使用办法，对如何使用维修资金的范围、方法、程序等建章立制，政府主管部门应当负责专项维修资金的统一收缴、统一管理、统一存储、统一核算，并对使用过程中的纠纷进行协调处理。此外，政府扮演着其他重要的角色，其作用是显而易见的，如：掌握专项维修资金相关政策，熟悉相关业务流程和程序；能保障资金安全稳定，避免代收单位占用和侵占维修资金现象的发生；能对维修资金使用的申报、工程的决算、质量的认定、资金的分摊等开展有效地审核；能在一定程度实现资金的保值增值。 二、积极促进业主会、业主代表会的成立，实现业主自治化 尽快成立业主会、业主代表会加强和规范房屋专项维修资金管理唯一前提，否则一切都是空谈。房屋专项维修资金是业主的共同财产，其管理和使用由业主决定。物权法第 76 条规定，“业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，并且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。 天津市商品住宅维修基金管理办法则赋予了业主、业主会、业主代表会更具体、 更全面的职责。针对商品住宅维修资金的划转、管理和使用，需要做大量的工作，花费大量的时间和精力，而且还要懂得相关的政策、具有一定的财务和会计能力，这就会对相关的从业人员提出更高的要求。因此，必须成立业主会，且选出一个忠实于小区公共事业、有能力办实事的业主代表会，这是一切工作的前提和基础。此时政府部门也应积极支持和帮助各个物业小区成立业主会、业主代表会，加强对其的工作指导。针对目前召开业主大会难、选业主代表难、业主代表会换届难、业主代表会工作难等问题，召集有关专家进行专项研究，提出有效的解决办法。 三、依托银行有效协助房屋专项维修资金的监督管理和使用 天津市商品住宅维修基金管理办法第六条规定：“开发建设单位和购房人应当在商品房买卖合同中注明各自按规定缴存维修基金的数额。由购房人或开发建设单位统一在商品房买卖合同备案时，将双方按规定缴存的维修基金一次性存入市房地产行政主管部门指定的商业银行维修基金专户。”由此可见银行已经成为了房屋专项维修资金管理过程中的重要一方。因此，银行也应在过程中积极发挥其作用。银行需开发整合物业维修资金网络征收、核算、查询系统，及时掌握维修资金建立及使用变化情况。努力实现与银行前台操作系统、产权信息系统之间的数据对接，实时掌握房屋专项维修资金交存、使用等有关信息，切实推进房屋专项维修资金管理信息化、科学化进程。 银行方面应该以房屋专项维修资金的管理现状为依据，重新梳理管理过程中的风险点和风险缺陷，对整个的管理流程进行再造，在此基础之上完成对流程的重新整合；同时要建立相关的配套制度，进一步约束、监督和管理整个房屋专项维修资金的使用过程。 四、房地产开发企业与物业管理服务企业的共同协调和合作 （一）、鼓励在使用房屋专项维修资金的过程中积极引入第三方审价和监理。从而确保房屋专项维修资金全额用于房屋专项维修工程，工程造价也在规定范围内，同时相关的工艺和标准符合国家的相关规定。为保证工程质量和房屋专项维修资金的合理使用，小区的主会、业主代表会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。 （二）、物业管理服务企业应加强房屋验收管理及业主房屋装修管理，避免业主盲目依赖专项维修资金。物业管理服务企业在办理业主入住装修时，由于业主及装修队伍对房屋建筑结构认识水平及态度的程度不同，将会引起部分业主装修一段时间后，屋面、卫生间防水及 总结大全 电气管线、给排水管线出现问题，此时，业主、装修队伍及建设单位各执一词，造成纠纷，陷入相互推脱的维修困境。 因此，作为担当日常物业管理重要角色的物业管理服务企业应特别加强房屋验收管理及业主房屋装修管理，严格进行有入住装修审批管理、现场管理和施工等的管理，对有效防止事后的相互推诿起着重要的作用。五、建立并完善维修资金管理机构的信息公开制度 今年，从7月25日起到8月10日，天津市房屋维修资金管理中心委托邮政部门陆续向全市2017个物业项目，94万套商品房的业主寄送2011年度天津市房屋专项维修资金结存单。在此期间，已交存专项维修资金的业主可以随时关注自己的信箱，通过寄送的结存单，了解业主该套房屋维修资金的详细情况，如未收到结存单，可以拨打邮局投递电话11185询问。 其实，为了增强专项维修资金管理透明度，进一步完善专项维修资金管理信息公开制度，从2006年起，天津市房屋维修资金管理中心每年都通过委托邮寄方式向已交存专项维修资金的业主寄送结存单，该结存单载明了上年专项维修资金账户余额、利息收入、使用金额等内容。通过结存单，业主不仅能够及时了解自己房屋专项维修资金的交存、使用情况，还可以通过结存单上刊载的政策知识问答，清楚地掌握维修资金管理的各项法规政策、办事程序及企业、业主普遍关心的热点问题，并可以拨打结存单上公布的代理银行、区县维修资金主管部门的咨询电话，及时查询、核对相关信息。 根据相关规定，每年6月30日为专项维修资金年度结息日，结息日后，将向全市交存维修资金的业主寄送结存单。专项维修资金自存入市统一专户之日起比照住房公积金的结息方式，利息分别计入户账，转作专项维修资金滚存使用。今年下半年，已按结息日半年整存整取利率，完成了2011年度维修资金个人账户利息结算工作。本次结息，共为全市交存维修资金的业主结算利息3.19亿元，结息金额同比增长113%，业主维修资金存储收益持续增加，居民房屋养管支付能力得到进一步提升。 为了让业主更加便捷的了解房屋专项维修资金的政策法规，房屋维修资金中心开通了网上查询功能，搭建了与业主和企业的沟通平台，只要业主在家中登陆维修资金管理网站，输入身份证号码或者小区楼幢号码，即可对该房屋的维修资金信息进行查询，非常便捷。 上述分析表明，目前在建立和完善维修基金管理机构的信息公开制度方面，我们虽然取得了一些成绩，但是还是有进一步提升的空间。，为业主寄送房屋维修资金结存单制度只是针对资金的公开管理，我们还要加大对于整个过程的公开管理，要尽量让业主随时可以清楚的了解每一笔资金的流向、用途以及相关账户的