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个人住房贷款法律风险分析 摘要：本文从目前个人住房贷款经营中易出现的几个法律风险点进行探讨。 下载 关键词：个人住房 贷款 法律风险 当前，个人住房贷款的风险开始慢慢凸显，不少商业银行成了最大的受害者。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，未来个人住房贷款的快速扩张可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。在这一情况下,正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的法律风险尤为重要。本文从目前个人住房贷款经营中易出现的几个法律风险点进行探讨。 一、“假按揭”风险 “假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。房地产开发商虚构房屋买卖关系，恶意套取银行贷款是最常见的假按揭方式。在假按揭中，开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价，然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明，再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，申请贷款所需的材料在形式上是完整的，银行很难发现问题。借款人申请到贷款后，银行的一般做法是把贷款直接划入开发商的账户。在假按揭人数众多的情况下，银行划入开发商账户的就是一笔巨额资金。 在假按揭中，借款人与银行签订的合同借款合同是以欺诈的手段使银行在违背真实意思的情况下签订的合同，根据合同法第五十四条的规定，该合同属可撤销合同，银行可以据此向法院申请撤销该合同，要求借款人返还借款，赔偿损失。 在日常办理个人住房贷款过程中，要防止假按揭的出现，首先，商业银行在与房地产开发商签订合作协议时就要进行严格的资信审查。其次，在贷款审查阶段，银行要加强对借款人的资信审查。要认真审查借款人的真实身份、家庭情况、工作单位、住址、联系方式、收入水平等情况，最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。改进对购房人还款能力的评估方式，客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据，还要要求其提供银行缴款凭证，以防开发商伪造。最后，在贷款的贷后管理上要积极关注借款人的还款情况，借款人一期未还款就要引起重视，找出原因，制定措施防止更大的损失。 二、由于房屋发生瑕疵的风险 如果开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1.房屋有严重的质量问题，无法正常居住；2.住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款；3.开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入住；4.开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险；5.开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款；6.物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。 此现象表面上属开发商与借款人之间的问题，但其问题的出现将严重影响贷款银行的贷款收回。要防范此类风险的出现，就是要加强贷款后的项目管理工作。对于未完工的工程，要对其工程进度进行实时监控，随时注意开发商的经营、管理等情况，一旦出现有可能影响银行贷款回收的情况（如房屋建设中存在较大质量问题可能会影响借款人的还款意愿、开发商经营困难可能使房屋难以完工），要及时停止放贷，并要求房地产开发商留足保证金，一旦出现开发商违约导致借款人不还款的情况时，立即扣划该保证金以清偿银行债权。 三、个人住房贷款诉讼案件执行风险 2005年1月1日起施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，该司法解释对个人所有房屋的执行做了如下规定：“第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”从以上规定可以看出，人民法院倾向于保护被执行人及其所扶养家属的生存权的保护。而随着个人住房贷款业务的发展，势必有越来越多的借款人因为无法还款而导致抵押房屋被执行，那么，在借款人仅有一套房屋居住的情况下，法院对第六、第七条的理解与执行势必对银行能否实现抵押权产生直接的影响。因为在执行实践中，我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也许被执行人还有别的房屋，只是不为人所知。这无疑对银行债权的实现大大增加了难度。 为防止个人住房贷款案件执行不能的情况发生，贷款银行在诉讼中就必须尽可能地挖掘借款人的财产，采取必要的措施防止借款人转移财产，尤其是借款人用于贷款抵押以外的房产被转移。同时在贷款前，对借款人的还款能力必须进行的充分调查与评估，尤其是对购买第一套住房的借款人的贷前调查、贷后管理环节应该严格把关，防止该类案件的发生。