北京太阳城调查报告.docx

赴北京太阳城调查报告来源： 作者：台恩普 牟新渝时间： 2007-11-10 21:49 2003年9月11日上午，由台恩普主任带队一行5人驱车赴昌平小汤山实地调研北京太阳城，关于老龄产业课题的专项调查。我们在实地考察、个体访谈、座谈会等形式，亲自体验到北京太阳城以“孝道、仁德、诚信”为原则，“为天下老人尽孝心”作为企业理念，探索以老年住宅的房地产开发为主，走社区老年服务业产业化道路，创建社会化养老和家庭亲情般的关怀相结合的老年公寓的新路子。一 、创建社会化养老和家庭养老相结合的老年公寓北京太阳城是由民营企业北京宝氏华商经济发展集团，从1997年开始，在深入社会进行大量市场调研的基础上，以老龄产业为导向，由从事贸易经营实行向兴办老年福利设施的战略性的转变，凭着领导决策层一颗赤诚、博爱、尊重老年人的精神，锐意拼搏，开拓创新的胆识，来筹建北京太阳城国际老年公寓。北京太阳城座落于昌平小汤山温泉疗养区，位于立汤公路东侧，温榆河南岸。太阳城占地面积42万平方米，总建筑面积30多万平方米，（其中，23万住宅，7万配套设施，绿化率60%，容积率0.8）；为了使老年社区建筑成为近水楼台，他们还开挖了2万平方米的人工湖；为了让业主从入住就享受周到的服务，真正实现老年人的老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为和老有所乐的六老生活目标，建设了购物中心、医疗中心、文化教育中心、娱乐中心和会议中心等7万平方米公建设施；为了方便社区内老年人的活动，对太阳城内的社区设施进行了无障碍设计；并且还提供9项33款免费服务；让住进太阳城的人成为绿地上和阳光下生活的人群。二 、0 100 岁 全龄关照计划， 让入住的老年人感到家的暖和呵护平地崛起的北京太阳城，作为首家民营企业打造老年社区项目，真心诚意地为老年人服务。这几年项目的筹建过程中，企业的决策层和建筑者门的辛劳、困难、坎坷就太多了，但他们凭着一股恒心、勇气和决心，敢于第一个吃螃蟹，敢于天下先。截止到目前，一期住宅（9栋住宅、2栋假日公寓、2栋联排别墅、40栋单体别墅）在预售阶段已售出面积近64%，尤其租住式假日公寓是吸引八方来客的一个亮点，公寓共有近470个房间，客户可以选择短期租住也可以选择购买产权的方式，完全拥有属于自己的乡村度假屋，室内全部精装修，家电、家具配备齐全，餐厅、活动室、健身房、图书馆、咖啡厅、儿童娱乐区等配套设施一应俱全，几近四星级酒店标准。日复一日，年复一年。北京太阳城建设于2000年8月全面开工，分两期建设，总建筑面积30万平米。2002年4月底，北京太阳城项目开发、建设、销售等各环节的手续（五证）均已齐备。目前，公司已完成投资2.5亿元。一期工程的9栋住宅、2栋联排别墅、40栋单体别墅和购物中心已投入使用，医疗中心将在年底前陆续投入使用，老年娱乐中心、家政服务中心、老年教育中心、酒店及国医堂将在明年春季前陆续投入使用，目前公司正在采取多种方式寻求七大公建的设备投资、经营等方面的合作伙伴。在所有为老年人服务的公建设施中，北京太阳城医院是最具特色也是最吸引老年人入住太阳城的最重要的一个配套设施。与首都医科大学宣武医院（北京市老年病研究中心）合作的北京太阳城医院，建筑面积达14825平方米，总投资1亿元。具备抢救、治疗、健康咨询和安养四大功能，还设有预防保健科、全科医疗科、内科、外科、妇产科、妇女保健科、儿科、儿童保健科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、急诊医学科、康复医学科、临终关怀科、麻醉科、医学检验科、医学影像科、中医科、中西医结合科等。医护人员由宣武医院选派。医院对入住的业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，保健医生据此为业主设计保健方案；每户业主家中及社区公共场所都设有999紧急呼叫系统；北京太阳城还同北京红十字会紧急救援中心合作在小区内设立了急救站，可以急时将病人转送市内的专科医院，为抢救病人生命赢得了第一抢救时间。北京太阳城医院还包括1238平方米的国医堂疗养院，提供中医药疗、温泉药疗、老年慢性病疗养。作为北京太阳城医院的医疗辅助设施，社区内三层以上建筑均配备了医用电梯。目前，太阳城内正在建设中的各类服务设施有健康医疗中心、国医堂、老年健身娱乐中心、老年国际会议中心、购物中心、家政中心、文化教育中心，等。三 、 为老年人家庭入住的三十三项服务内容北京太阳城是以市场运作为先导，以公益性服务为核心；实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活质量。凡租住、购买太阳城住房的60岁以上老年人可享受以下九大项33款的免费服务。1、购物服务：社区大型老年购物中心内开设副食品专柜、老年用品专柜及电视、电话购物专柜。（1）对老年人实行免费导购、物品搬运的服务。（2）对通过电视、电话、网络预约的老年人，实行免费送货上门。2、家政服务：设备配套齐全、高科技、智能化的家政服务中心随时为老年人提供全方位服务与管理。（3）免费为本社区居民推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员。（4）太阳城老年人免费提供个人资料建档、信息查询和婚姻介绍。3、交通服务：（5）社区内实行免费乘坐电瓶车。（6）免费乘坐社区与市区之间每天4班的往返巴士。4、教育、娱乐服务：（7）社区老年大学内设图书阅览室，老年人免费参加社区组织的讲座。（8）社区文化协会、运动协会、书画协会、国际交流协会等公益性协会或联谊组织，同会、组织展开交流与合作。（9）社区内老年文化娱乐中心将不定期对本社区的老年人免费开放以下项目（节假日除外）。（10）保龄球馆。（11）网球馆。（12）门球场。（13）室内乒乓球馆、羽毛球馆、台球室。（14）棋牌室。（15）游泳馆。（16）温泉水疗室。（17）健身房。（18）歌舞厅。5、对太阳城会员的科技研究成果和由较高社会经济价值的作品，社区积极协助向社会：（19）免费为会员在社区举办相关的展览、展示等活动。（20）为老年人公益性的外事活动提供免费翻译和陪同服务。（21）社区将免费组织适合于各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛。6、医疗服务：（22）太阳城医院对居住在本社区的老年人每年进行一次免费体检，为其建立健康档案。（23）太阳城医院门诊部送医、送药上门，免收出诊费。（24）免费使用紧急呼叫系统。太阳城医院与“999”急救中心合作建立“999”太阳城对老年人在社区内的紧急救护，免收接送费用。（25）免费参加太阳城医院举办的健康咨询和健康教育讲座。7、连锁置换服务：（26）免费提供与国内其它城市连锁型居住疗养的置换式服务（购房后出租的会员不享受此款）。（27）免费提供与国外连锁型居住疗养的置换式服务，在与太阳城建由连锁置换关系的国外老年期居住疗养，免收食宿费用（购房后出租的会员不享受此款）。（28）设在太阳城的火车票、飞机票定票处，对社区的老年人实行免费送票上门服务。8、休闲服务：（29）免费参加垂钓区和植物园的休闲活动（所得物按市场价格适当收费）。（30）免费享受太阳城绿色副食品基地的种植、养殖、采摘活动（收获物按规定合理收取费用）。9、餐饮服务：（31）社区内的餐饮服务中心为老年人提供免费送餐、代加工服务。（32）免费参加社区内餐饮服务中心举办的食品卫生及膳食营养讲座。（33）社区公寓7号楼楼顶设有茶室，定期对社区内老年人免费开放。四 、现 实 存 在 着 的 问 题1、国家政策滞后，老年公寓等同于一般房地产开发，阻碍着老年公寓的发展。在我国人口老龄化发展越来越严重之时，老年人的增加，高龄化趋势；以及家庭规模的缩小，空巢家庭日益严重，给家庭和社会带来的护理问题将日益突出，特别是大中城市，老年人经济供养、生活照料和特殊需求还没有引起社会广泛的共识。政府的制定了相关老龄政策，但在执行过程中，有关管理部门，把国家政策，抛到脑后，在实施过程中，层层设卡，没有一个宽松的政策环境。而建老年公寓应是福利性、公益性事业，国家还没有能力管理的广大老年人，民营企业替国家和政府分忧，没有伸手向国家要一分钱，把社会福利性的事，按市场化的运作，理应受到各级政府的扶持。从北京太阳城的情况看，国家政策没有全部到位，把老年住宅等同于一般的房地产开发，其中的酸甜苦辣的滋味只有建设者知道。2、银行承认老年公寓是福利性、公益性的事业，而政府有关部门按普通房地产市场化运作。多年老年来，政府一贯倡导社会福利社会办。但作为北京太阳城一项新型的老年服务设施的建设，民营企业要想把养老设施办好，需要国家政策支持，但国家福利政策有限，“眉毛胡子一把抓”一律按房地产开发商业化运作；而国家的商业银行又不按普通房地产的对待，当作老年社区，怀疑老年住宅是否有市场，他们则一直跟踪其建设的发展速度，到了两年以后，按揭贷款、开发贷款才批下来。现在银行随叫随到，贷款的申请很顺利。3、在老年住宅中，存在着一定程度的年龄歧视。老年人作为一个特殊群体，有着他们的共同需求。但作为老年人个体，由于他们的年龄、性别、职业、文化程度、生活条件、身体状况等方面的差异，其经济收入的不同，老年住宅开发者不应把经济收入少，社会地位低下，购买力不强的老年人排斥在外。国家应尽快制定相关扶老购房政策。一方面加强老年住宅市场和老年人房地产开发的管理，规范老年人住宅的指标体系，成为衡量老年住宅的标准，提防房地产商打着老年人住宅的幌子，打老年人的主意，炒作老年房地产；政府应引导房地产商强制执行国家标准，按照国家要求建筑老年住宅。另一方面，老年住宅要注意低收入和贫困的老年人，让贫困老年人住得起老年公寓的房，多做“雪中送炭”的事，使众多的老年人享受到国家、社会、社区的关爱。4、老年人社区的具体要求。其一，老年住宅按“六个老有”原则，公建配套设施使用上体现给老年人处处照顾。其二，老年住宅是否有社区医院。其三，老年住宅突出福利性和公益性的原则。其四，老年住宅主体是老年人，入住老人入住率占60%以上。其五，老年住宅的规划、管理、服务自成一体，为老年人提供顺利、