营口市房地产业发展状况分析.docx

营口市房地产业发展状况分析 摘 要：文章以近十年的统计数据为基础，对辽宁省营口市的房地产业发展状况进行分析，通过GDP增速、城市常住人口数量和人均可支配收入的变化情况分析房地产业发展的经济和社会环境，通过房地产开发建设施工和竣工房屋建筑面积、以及商品房实际销售面积和销售额分别进行房地产的供给与需求分析，在此基础上，对影响营口市房地产业发展的根本原因进行了剖析。 下载 关键词：营口市 房地产业 房地产供给 房地产需求 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2017）09-167-02 一、营口房地产业发展的经济社会环境 （一）营口市的经济发展状况 房地产业作为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，一方面对国民经济的发展具有明显的带动作用，另一方面也受国民经济发展总体状况的制约，而房地产业的区域性属性又决定了房地产业的发展状况与地区经济的发展水平密不可分。国内生产总值（GDP）是用以反映一个地区经济发展状况的最重要也是最常用的经济指标，通过对辽宁省各城市历年的GDP数据进行排序可以看出，自2009年以来营口市的GDP一直位居全省第四位，位列前三位的城市分别是大连、沈阳和鞍山；在省内的地级市中，营口仅次于鞍山，位列第二。基于此，本文选取辽宁省的经济龙头大连市和地级城市龙头鞍山市作为比较对象，对于营口市的经济发展状况进行比较分析。 表1对大连、鞍山、营口三座城市近十年的GDP及其增长速度进行了对比，可以发现，从总量上，营口市是鞍山的40%65%，是大连的18%20%；从增速上，绝大多数年份，营口市是鞍山的11.7倍，是大连的11.4倍，表明营口市的经济发展状况相对较好。一个地区的经济发展水平是该地区房地产业的发展的决定因素，良好的经济环境为营口市房地产业的发展提供了有利条件。 （二）营口市常驻人口的变化情况 房地产的基本功能是为人们的生产和生活提供基本物质条件，城市常住人口数量的增长催生了房地产需求，而需求的增长又会带动供给增长，因此常住人口数量的增长是城市房地产业发展的助推剂。以营口市历年的总人口数为基础计算出人口总数的年增长率（见表2），结果显示，近十年来，营口市的常住人口数量增幅很小，2012年之后甚至出现了负增长，这种状况对营口市房地产业的发展是不利的。 （三）营口市人均可支配收入的状况 城镇常驻居民人均可支配收入水平是反映城镇居民消费能力的重要指标，居民可支配收入水平的提高，一方面会产生对住房的改善性需求，另一方面也会推动对房地产的投资需求，从而推动房地产业的发展。营口市的城镇常住居民人均可支配收入水平呈逐年递增态势，有助于其住房消费能力的提高。 二、营口市的房地产供给与需求分析 （一）房地产供给量分析 房地产供给和需求是房地产市场的两大基本构成要素，某一地区房地产供给和需求的总量，可以从实物总量和价值总量两方面得以反应。供给方面，本文以实物总量进行分析，选择了两个统计指标，一是房地产开发建设施工房屋建筑面积，这一指标反应了统计期内房地产供应总量；二是房地产开发建设竣工房屋建筑面积，这一指标反应了同期供给总量中真正实现使用功能的房地产数量。同时，以这两个指标为基础，计算出其逐年增长率，分别列于相应指标之后，见表3。从近十年的变化趋势看，营口市的房地产供给总量在2008年出现爆发式增长，在之后的五年中保持了持续增长态势，2014开始下滑。 （二）房地产需求量分析 房地产需求方面，从实物总量和价值总量两方面进行分析，采用了商品房实际销售面积和商品房实际销售额两个统计指标，并以此计算出各年的商品房平均销售单价，以及各指标的逐年增长率，见表4。计算结果表明，在2010年之前的五年间，商品房需求量连年递增，2011以后增幅开始回落，2013年以后开始出现负增长。 三、影响营口房地产业发展的根本原因 从房地产供给与需求的关系看，需求是房地产供给的目的，在供求关系中处于决定性的地位，没有有效需求支撑，供给是无法持续的，房地产业的发展也就难以为继。因此，房地产需求充足与否是制约房地产业发展的根源。虽然营口市近年来的经济增长速度在省内处于领先地位，为房地产业的发展奠定了良好的经济基础，但是人口的流失使得房地产业发展的内生驱动力明显不足，导致需求?o源，而需求量的不足又必然导致供给量的萎缩，这一点从上文供给量与需求量的分析中得到了直接的印证。 依据经济学原理，需求分为潜在需求和有效需求。从需求的性质看，房地产需求又可分为生产性需求、消费性需求和投资性需求三种类型。房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，生活性需求和生产性需求是房地产潜在需求的基本构成要素，而两者的产生均与人口数量直接相关。人口数量对营口市（下转第169页）（上接第167页）房地产需求的影响可以从两个方面来看：其一，人口数量下降直接导致居住性需求不足，使得房地产生活性需求的增长难以持续；其二，人口总量的下降实质上隐含着产业人口的缺失，说明地区新兴产业的发展不景气，房地产的生产性需求不足。在生活性需求和生产性需求均不足的情况下，房地产的投资性需求也不可能延续。因此可以说，人口数量的下降是营口市房地产潜在需求不足的直接诱因。 从微观经济意义上看，房地产的有效需求取决于支付能力，而支付能力的分析只有针对某种特定类型的房地产才具有实际意义。房价收入比经常被人们用来衡量居民的住房支付能力，但这一指标的计算口径并不统一，指标的横向可比性也不强，所以本文没有试图计算房价收入比，而是将营口市的常住居民人均可支配收入的增幅与房价增幅进行对比，来观察居民住房支付能力的变化。从2008年到2015年的七年间，营口市的常住居民人均可支配收入增加了1.12倍，而房价仅提高了0.95倍，人均可支配收入的增幅高于房价的增幅。这种状况从一个侧面反映出，营口市房地产市场不景气的主要原因并不是有效需求不足。 综上所述，人口数量的下降以及由此所影射出的产业发展不景气导致了房地产需求不足，是影响营口市房地产业发展的根本原因。 四、结束语 作为辽宁省的重要地级城市，营口市的房地产业在近十年走过了一个由蓬勃发展到逐步回落的历程，本文分别从房地产业发展的经济和社会环境，以及房地产的供给与需求入手，对营口房地产业的发展状况进行了初步分析，得出的结论是人口数量下降和产业发展不景气是影响营口房地产业发展的主要因素。房地产业是一个横跨生产、流通和消费等诸多领域的综合性产业，影响房地产业发展的因素纷繁复杂，在中国经济步入“新常态”的宏观背景下，如何从各地区的实际情况出发，因地制宜地探索房地产市场的长效运行机制，以保持房地产业的长期可持续发展，仍有待进一步深入研究。 基金项目：本文系2014年辽宁省教育厅人文社会科学研究一般项目“辽宁省三线城市房地产业可持续发展研究”（项目编号：W2014399）的阶段性成果。 参考文献： 张永岳，陈伯庚等.房地产经济学（第三版）M.北京：高等教育出版社，2016 辽宁统计局.辽宁统计年鉴J.北京：中国统计出版社，20062016