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危险的关系 抱团拿地令大房企们瞬间找到挣脱“政策紧身衣”的快感，但却可能是新麻烦的开始 下载 锁定地块，抱团拿地这种匪夷所思的地产新模式会不会颠覆中国房地产行业？太有可能了。 典型的模式是地产央企加上市房企的合作。最近的一个案例是中国水电地产与上市公司金地集团的强强联手，以40.3亿元拿下北京门头沟两个地块。如今在火爆的一线城市和部分二线城市，大房企联合的模式正被大规模复制。占比已经由2013年一季度的69.4%，增加到了二季度的78.7%。 毫无疑问，地产行业已追不及待地迈入大房企的竟合时代通常位于国内前十的两大地产企业联合起来拿地开发。这种趋势势不可挡。在过去的两三年里，万科和五矿、住总联合开发的如园、金域华府，还有融创和中化方兴联合开发的金茂府，这些均成为经典的样本。事实上，早在2004年，万通集团与天津泰达集团达成的战略合作协议开启了新模式。此后，企业间合作拿地开发也以各种形式出现，直到市场萧条的2008年才逐渐沉寂。 房企之间联合的动机并不需要太多的阐释。正如万通与天津泰达的联合，资源共享和优势互补是二者的企图，而弱弱联合以抗击外来的竞争者也是很多房企的阳谋。在2006年，杭州本土的两个优势房企绿城和滨江，为了对抗华润置地，就联手以36.3亿元的总价拿下杭汽发项目，并刷新了当年杭州地王纪录。 但眼下大房企强强联合的背景则切换成了-二线城市拾阶而上的地价和日益膨胀的地块体量。在今年上半年，上海土地出让金同比去年大涨373%，北京则直接以660亿元的数额逾越了2012年度的收入，二线城市也同比大增48%。分解资金压力，加速扩张规模成了房企联合的直接动力。例如招商地产从2010年起就分别联手万科、保利和香港会德丰在各地拿地。即便企业资金吃紧，这样做也依然能稳步发展。 值得关注的是，分担资金压力并不能完全诠释联合的意义。实际上，对于一些实力雄厚的大房企来说，单独拿地并不是一件困难的事情，类似于万科这样的企业，账面上动辄拥有五六百亿元现金，但依然是联合体的热衷参与者。北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝对环球企业家说：“对于一些倾向和央企联合的大企业，这样做能极大程度地减少政策变动风险对企业的伤害。” 换句话说，在国内地产调控最关键的时期，各种利益群体正在玩着一场此消彼长的博弈游戏，而大房企的联合无疑增加了他们的筹码。尤为重要的是，这种联合方式正在改变行业生态。中小房企将面临更多不确定性。 博弈 在史上最严厉的地产调控下，国内房地产市场齐升共涨的时代正在远去。一线及部分重点二线城市的房价涨幅与三四线城市的距离越来越大。7月，北上广等十大城市的房价环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%，这是近三年来同比涨幅首次超10%。与之相对应的是，环比下跌的城市增至39座，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌。 显而易见，争夺一线和重点二线城市的土地成了众多房企的生命线，但高企的土地价格依然是巨大的门槛。只有那些强势的企业才能跨越这似乎在促成一个闭环只有大企业才能拿到升值空间大的土地，这些企业会越来越强大。“强势企业联合拿地并不是一个健康的方式，土地的集中度越来越高会导致垄断的现象，几家大企业会主导房价的走势”朱仝说。 在香港，四大家族垄断市场并推高房价已经是一个事实。北京一家大型房企的销售总监表示，与几家房企联合拿地，目的就是控制地价。在同一区域内，几个大型房企通过联合拿地形成默契，控制整个区域的定价和促销策略。 这似乎并不是一个轻易就能达成的局面。一位泰禾集团地产部门的地区销售总监向环球企业家表示，目前房价都有政府限价，并不能由几个房企来确定。一般房地产企业在确定房价时，会对周边的项目进行调研，在减掉交给政府的部分和包括后期推广的开发成本之后，再结合拿地的成本来确定房价。最后的定价基本都会和周边的项目差不多。事实上，一项关于土地招拍挂的实验正在北京朝阳区试点。在这个试点中，政府在收取应得的土地收入后，由多家房企来竞标，最后竟得者是来自未来定价最低的企业。 但开发商会通过各种形式的变相涨价来规避政府价格管控。在北京，几乎与2013年房价限价同时开始的是，很多在售项目通过“阴阳合同”来达到变相涨价的目的，直到今天仍然大行其道。“大地产商的联合会在与政府博弈中增加筹码。”朱仝说。目前的地产调控方向受制于经济的稳定增长仍不十分明确，大房企的联合将为未来的调控带来新的不确定因素。 “中小房企终将会沦为这场盛宴的旁观者。”北大房地产研究所所长陈国强对环球企业家说。他表示，在盈利丰厚的地区拿地的门槛越来越高，中小房企的机会将越来越少。摆在他们面前的只有两条路，一是转型或自生自灭，一是被收购。今年上半年，房地产行业洗牌加速，仅万科一