房地产开发项目全过程成本研究.docx

房地产开发项目全过程成本研究 【摘要】在影响房地产项目开发的因素中，能否有效的进行成本控制将会直接影响着房地产企业的经济效益。同时房地产企业能否进行有效的成本控制，也将会体现出自身的管理水平。所以在房地产行业中，房地产开发项目全过程成本控制是非常关键的工作，必须要加大对其的研究力度，更好的管理好房地产成本的相关工作。下面就房地产开发项目全过程成本控制的关键部分进行探究。 【关键词】房地产；成本控制；开发项目 引言 近年来，房地产行业在全国范围内得到了广泛的发展，各个房地产公司之间存在着激烈的竞争，整个房地产行业迎来了一个又一个的新浪潮。房地产开发项目整体流程成动态趋势，是不断变化的。目前我国的房地产行业很多过程都是不确定，这受到我国市场经济特点的影响。房地产企业在很多的流程中，比如说开发项目的投资上，技术控制和工作管理上等，所以房地产企业在面对这样的挑战下，要想不断的发展自己，在激烈的市场竞争下占有一席之地，就必须要做好工程项目的造价管理工作。在房地产开发项目的全过程中，都要做好相关的成本的控制工作，尤其是在项目的决策阶段和项目的施工阶段。 一、项目初定阶段的成本控制 房地产在接到重大的项目工程之后，首先要做的工作就是相关的部门要对市场进行调查，然后结合相关的调查信息制定好项目策划，这样才能更好的规划项决策的初级阶段目的设计方向，在进行项目投资之前，上面的准备工作必须要做好。在项目决策的阶段，做好工程造价的相关工作必须要做好下面的几个方面：一方面，准确的对项目进行定位，在对工程项目进行市场调查的时候，要有针对性，对目前此类项目工程在市场上的详细情况进行调查分析，然后准确的对此类项目在市场上的发展趋势，规划好其发展方向；一方面，在调查的过程中，要尝试用比较的手段，通过多个相同的项目比较，分析项目之间的功能差异，对项目进行技术和经济指标的评定之后，做出最后的选择，选择科学，经济合理的工程项目方案；一方面，根据上面的调查和分析进行系统性的整理，最后做好方案设计书。 二、项目设计阶段的成本控制 成本控制在工程项目的设计阶段也是重点工作，之所以这样说是因为，在房地产行业中，尤其是国外的房地产行业，据不完全统计，设计阶段的成本控制对整个项目工程的影响度超过了百分之三十五，最高达到了百分之七十，平均影响度在百分之五十。尽管设计阶段的成本投入仅占整个项目工程投入的百分之二点五，但是从它的影响度上来说，我们是不能忽视设计阶段的房地长成本控制工作的，必须引起我们的高度重视。房地产企业要知道，在房地产项目工程的运行前期，成本的控制缩减是很容易的。所以我们要不断的在设计阶段对房地产项目工程进行成本优化，以达到企业利润最大化，达到提高企业经济效益的目的。 一方面，在对项目执行单位的选择上，要做好相关的招标工作。选择好项目单位和方案会有利于后续步骤的进行。项目策划的相关部门要根据预测的成本投入和政府部门的规划要求做好招标条件和项目设计的相关工作，然后根据相关的选择策略，科学合理的选择投标单位，这样我们也就做好了设计方案。已经选择好的投标方案也不是很全面的，虽然相对于其他的方案来说，是不叫合理的，但是也有很多不完美的地方，这就要求相关的部门根据投标方案对中标方案进行优化和补充，利用未中标方案的优点来弥补中标方案的不足之处。在优化的过程中，我们不仅考虑方案的功能，安全性，可行性，还要充分的考虑方案的经济性原则。这样通过对方案的比较优化之后，我们才能获得完美的设计方案。 一方面，在进行成本控制的时候，要实现限额设计。要想实现限额设计，就必须要做好投资和工程量的分解工作。结合设计任务书和投资估算金额，以功能全面为基础，控制好概算成本不超过估算成本投资量。在施工过程中设备的选用和材料的选用上，把握好这一点尤为重要。然后再根据上面的内容做好施工图的控制工作。在限额设计过程中，要结合每一个设计师和专业人员的投资限额目标，这样能够由徐爱哦的杜绝设计者在工作的时候夹杂个人情感，不免安全系数的设计标准限额不合理性。这样一次性确定好设计会对以后的工作带来方便，减少了更改设计的次数，在一定程度上提高了工作效率。 另一方面，借鉴以前的经验来看，在施工阶段之前做好相关的方案设计工作，不免方案设计出错能够有效的减小成本的投入，这样的方式得到的实际成本是最小的。所以在施工阶段之前，要对方案进行反复的设计核算和审查，不断的进行方案的优化，以提高方案的质量。 三、项目工程招投标阶段的成本控制 在房地产开发项目的整个流程中，招标工作的成本控制工作也是重点内容。在项目的开发和施工全过程中，招标工作无处不在，比如说土地的招标，施工单位的招标，材料及施工设备的招标上等，由于整个工程项目繁杂，招标单位凭借自己的力量不可能做好所有的招标工作，所以，在招标的过程中，要做好各个部门之间的协调工作。充分的发挥各个部门的作用，进行团队合作，在评价招投标阶段的工作时，工程项目的施工图是评判的标准。这一阶段的重点内容包括施工图的出图速率，各个招标文件的审核情况，入选单位的商务水平，技术水平等。 四、施工阶段的成本控制 相比于设计阶段，是施工阶段的成本投入是十分庞大的，虽然如此，但是各个过程成本的可优化量是很小的。在这一过程中，成本的控制工作主要是减少施工过程突发事故的额外费用支出。虽然如此，施工阶段的成本控制仍然是重点工作。一般要做好以下几个方面： 一方面，控制好设计方案的变更，因为客观因素的存在，设计方案不可能是完美的，或多或少的存在这样或那样的问题，这就要求在施工阶段相关的部门要尽量的减少方案的变更次数，这就要求部门要做好设计方案的审核工作。 一方面，在工程承包单位的选择上，要把握好经济性原则，安全性原则和功能全面性原则，要知道一个势力雄厚的施工单位能够很好的缩短施工时间，这次一定程度上能够所见成本，实现企业经济效益的提高。 五、结算阶段成本的控制 要想做好结算阶段的成本控制，要做好一下几个方面：一方面，结算的时候要结合设计方案进行，合格之后才能予以结算；一方面，严格按照合同来确定工程量的增减；一方面，在对施工单位和相关部门进行奖励的时候，要严格按照合同进行，或者是参照相关的协议；一方面，贯彻落实结算的审核制度，做好审核工程的相关工作，以确保施工项目的整体质量。 六、营销阶段的成本控制 这一阶段相对比较轻松，这一阶段的成本控制主要是根据费用总额来进行比例确定的，所以在这一阶段必须做好单向支出的控制工作，减少不必要的费用支出。因为在营销阶段牵扯到很多部门，所以各个部门要协调工作，从长远的角度来考虑成本的投入。主要包括一下的内容：宣传费用，营销工作人员的成本投入，售楼工程处的成本投入等。 七、结语 房地长项目开发的成本控制工作不是针对某一个阶段进行控制的，成本控制工作要贯穿整个项目工程。公司要想实现企业利润的最大化，实现公司经济效益的不断提高，就必须建立和完善成本控制体系。 【参考文献