关于为上海老式公房加装电梯方便老年人上下楼的调查报告.doc

【专题研究】关于为上海老式公房加装电梯，方便老年人上下楼的调查报告 The Investigation about installing elevator in Shanghai old style public buildings for senior citizens daily convenient上海市老年学学会 “多层公房加装电梯项目”课题组 电 梯业已成为人们日常生活的代步工具，但是在绝大多数老式多层房住宅，人们则享受不到电梯的便利，特别是行动不便的老年人。近年来，住在老式公房的老年居民 希望解决“上下楼困难”的呼声日益高涨，“上去了却下不来”的问题困扰着众多老年人。随着人口老龄化加剧，高龄老人、独居老人、生活不能自理的老人的比例 增加，可以自如上、下楼，方便老人出行已成为影响上海老年人生活质量的一个重要因素。人口以及住房现状对住宅电梯的需求 上海自1979年率先于全国进入人口老龄化的城市以来，至今保持人口老龄化程度最高的纪录。最新资料显示，2006年全市户籍总人口1368.08万人 中，60岁及以上老年人口为275.62万人，占总人口的20.1%；80岁及以上高龄老年人口46.78万人，占全市老年人口的17%。；而本市“纯老 家庭”老年人总数已经达到78.72万人；未来20-30年，上海人口老龄化呈现快速发展趋势，预计到2030年将领先于全国达到顶峰，即3个上海户籍人口中有一个是老年人 。2006年我市各类残疾人的总数为94.2万人，而60岁及以上残疾人为60万人，占残疾人总数的63.69%；65岁及以上为54.9万人，占残疾人总数的58.28%。调查表明，由于老年人生理机能衰退，心脑血管疾病、骨关节病、痴呆等发病类和致残几率较高，老年人脑血管病发病率高，致残率大约占肢体致残的20%以上，骨关节病也占致残因素的20% 。 人到老年，无论是肢体还是感官等能力，都会不同程度地出现衰退、下降，表现在人体平衡、反应灵活性方面的明显减弱，身体各部分的协调能力减退，常常感到脚 力低下，特别苦于上下楼梯，小小的几级楼梯，年轻人一步就能跨上，对于老年人来说，可能就是阻碍他们与外界交流的一道鸿沟。我们在为老年人的基本生活、就 医、参与社会生活提供保障的同时，应关注他们出行的便利，首先应从他们的住所开始，只有顺利走出家门，才能够享受各类社会生活。电梯将是为他们出行提供的 第一道方便之门。 2005年上海统计年鉴公布，全市各类居住房屋建筑面积为37997万平方米，各类职工住宅为33610万平方米，占房屋建筑总面积的88.45%，其中近70%为7层以下不设电梯的多层楼房，而本市有占 69.9%城镇老人居住在多层住宅。 另据上海市电梯行业协会一项调查显示，截至2001年底，上海七层楼以下的住房总面积为18937万平方米，没有电梯的多层楼房面积约15000万平方 米，按此推算，上海全市的旧楼加装电梯至少要20万台。随着房地产业的不断发展，更多的居民将在多层房中生活，不管是哪个年龄段的购房人，终究要走向老 年，多层房设置电梯将使所有的住户居民得到便利。养老事业对住宅电梯的需求 1、“居家养老”是老年人的主流养老模式，而对住宅电梯的需求将是老年人为改善居住及生活环境，扩大他们活动的范围，不断提高老年人的生活质量的首要选择之一。 面对日趋严重存在的老龄化、高龄化的社会现实，如何养老？让老年人进入社会养老机构或让老年人搬入老年公寓享受晚年生活？根据一项全国性的调查显示，在被调查者中，83.4%的市民认同社区养老：70.4%的人表示愿意选择社区养老。而上海有92.06%的老年人希望在自己家中养老。（见 表一） 北京大学老年学研究所常务副所长陈功教授认为，“对于绝大多数老年人而言，生活在自己熟悉的社区，尤其是家庭，符合老年人的心理，有助于提高老年人的生活 质量。”2006年全国老龄工作委员会主任回良玉在第二次全国老龄工作会议上，再次重申了政府对大力发展居家养老模式的鼓励和支持，居家养老将是现在乃至 未来我国养老模式的主流。表一： 老年人希望养老的场所选择 单位：人家中社会养老机构其他无法回答小计男16513421001787女19074531232078Total35587952233865 “居家养老”区别于传统意义上的家庭养老，不再是老年人在家中居住，得到家庭成员的照顾，而是能够享受社区调动社会各方面资源提供的各项养老服务，同时还 能提供最符合老年人意愿的、最有利于保持和加强老年人自立能力的生活环境。为老式公房安装电梯，是造就适合老年人生活的环境，最大限度地延长他们生活自理 在家养老的期限，扩大他们活动的范围，不断提高老年人的生活质量的一项重要举措。 2、老年人的身体活动能力、经济状况急需现住住宅提供出行便利的电梯设施 根据有关老年人健康状况数据统计，60岁以上有骨折病史、各类关节病痛、骨关节炎的老年人比例分别为6.96%、22.9%和32.99%（见表二）。在对“日常自理能力”的统计中，老年人对于上下楼梯感觉有困难的为59.5%（“很困难”为10.7%，“有点困难”的为48.8%），在10项感到困难的日常生活能力中，上下楼位居第一。 曾有人提出，对于上下楼不便的老年人可以用房屋调换的方式解决，国家有关部门也可以采取措施建设适合老年人居住的配有电梯设备的老龄公寓，以满足老年人的生活需要。 根据2006年领取本市城镇基本养老金情况的统计，月领取1000元以下占领取总数的25.47%，1000-2000元为68.90%，2000元以上为5.63%。现实情况表明，相当部分老年人目前还难于依靠自己的经济收入通过购房或置换来改变居住条件，也不可能都通过入住养老机构来解决养老照顾和护理问题。 表二： 老年人各类骨关节病状况统计样本数骨折关节肿大、僵硬、疼痛骨关节炎人数比率人数比率人数比率男1787922.38%3298.51%50713.12%女20781774.5855614.39%76819.87%小计38652696.96%88522.90%127532.99%多层老式公房加装电梯改造试点以及反映的问题 2000年前后，上海为多层老式公房加装电梯改造的试点起源于“平改坡”工程。2002年，建于上世纪八十年代的闸北区陆丰小区24号楼成了第一个“吃 螃蟹”的老式公房加装电梯试点小区。通过加层加装电梯，底层场地供社区服务使用，居民得到了上下楼便利和居住面积增加的实惠。 上海其他地区也有同类试验。静安区“新福康里”结合旧区改造，通过多层住房加层加装电梯并腾空底层场地，有效解决了旧式小区缺乏公共绿地、休闲场地、小区 服务设施的困难，提高了小区生活和居住品质。长宁区天山新村由房产商新长宁集团作为独立投资方和收益方，承担了4幢多层房的综合改造全部投入与运作。但是成功加装电梯并投入运行的工程数还是绝对少数，也没有在全市形成示范效应和规模。以闸北区陆丰小区这个试点本身来说，存在以下问题： 1、投入与收益失衡 小区的改造作为重点试点项目，由市、区住宅发展局投入资金不下几百万， 但居民买入新增住房面积以及底层出卖收入在70余万元，投入与支出严重不符，无法收回成本。 2、 电梯运行维修费筹集有困难 由于部分低层居民不愿支付维修费，首笔电梯运行维修费是由区政府、区住宅局和物业公司各补贴了20多万元。但多层房对于电梯后期运行维修费的筹集，在实际操作上无规范可依，存在很大困难。 3、个别产权证无法解决 当时公积金支付渠道没有协调好，个别居民无法换取新增面积的产权证，影响了居民付款的积极性。 4、 居民动员说服工作难度大 由于试点是“政府行为”，资金筹措为“三个一点”（居民承担一点，社区补贴一点，政府支持一点），但当时在“居民”这“一点” 上工作阻力很大，而政府投入过大。 老式多层公房加装电梯的解决对策和建议 2006 年上海市老年学学会了解到老式多层公房中普遍存在老年人上下楼梯困难的情况，为应对上海老年人口日益严重的老龄化、高龄化、空巢化的趋势，推行“居家养老 ”以有效减少社会养老成本，由上海市老年学学会老龄产业委员会和老年用房专业委员会专项成立了“多层公房加装电梯项目课题组”，进而成立“项目推进办公室 ”，通过专项深度调查，综合实际经验，提出了解决的对策和建议，以供参考：（一） 解决资金的投入和收益 1、 引入房产开发商，承担整栋楼的改造和运作，对有条件的多层房进行加层，并进行市场化运作，经营所得费用，可用于整栋楼的改造和电梯安装，使楼内的居民尽量 少出或不出前期工程费。电梯加装后，按照规定调整物业费，按所住层面和住房面积合理分摊，费用分摊可参考高层建筑的物业费用计算，上海市旧住房综合改造 管理暂行办法也对综合改造涉及的租金调整、调整安置、新增房产权属等都做了明确规定。而居民应当签订承诺书，保证加装电梯后承担、支付相关的电梯运行及设备维护费等，使加装后的电梯能长期、良性运行，真正享受电梯带来的长久便利。 2、 多层楼房住户每幢最多20-30户，电梯使用频率不高，为重视效率和效益，综合考虑用地和成本及能耗，建议在小区空间、房屋条件许可的情况下，设计在2幢 楼之间、或3、4幢楼中可以公用的电梯，如设置天桥式的走廊、几幢楼房公用一部电梯，在电梯使用中引入公共交通“一卡通”依次支付体系等，即降低初期的资 金投入，节约安装成本，也减少了居民的投入和支出。同时在设备种类、造价技术、维护等多方面，制定和实施多种最优化的方案，以提供居民选择。（二）保证电梯运行维修费的筹集 1、多层住房加装电梯的三项维护和更新费用可以参考高层住宅的相关政策运用公积金划转，参照沪公积金发字第33号（1996）（11）直接解决拥有公积金账户住户的费用支付。 2、老年人生活水平不高，政府及相关政府部门应对生活上确实困难，无法负担加装电梯相关费用的老年人，在经济上给予积极支助；对于没有公积金账户的老年人，政策上允许用其子女、孙子女的公积金账户划转支付。 3、公房电梯内的公共场所空间属于所有住户所有，可以通过合法的广告经营，出租广告位，所获得的收入，可以作为电梯的维修和维护更新的资金储备补充。（三） 保证权证变更 上海市旧住房综合改造管理暂行办法的颁布全面保护了综合改造房屋在面积增加或位置发生变更后的产权保证。 （四）居民意愿和市场优势相结合 其一， 由于物权概念日益受到重视，老公房加装电梯最为重要的因素是居民的意见统一。只有居民自愿且一致同意，并该楼符合改造标准和规划要求，才可对其进行实施改造。 其二，房产市场的吸引力。多层房一般处于较好地段，同一地区、同样房龄的二手房中，多层房加装电梯后得房率高又有电梯的优势将使多层房售价上扬，居民将最终受惠。 （五）修订新规范；政府扶持，制定政策文件 欧 洲一些比较发达国家一般四层及以上楼房均须安装电梯。德国多层建筑相关规定指出，由公共资金资助的社会福利住宅或私人投资兴建的五层及五层以上都必须按无 障碍规范设置电梯，如根据实际使用情况暂不设置，必须为将来加建做好潜伏设计。我国1987年颁布的住宅建筑设计规范以及1999年建设部和国家质量 监督局发布新的规范中都规定七层及以上住宅必须设置电梯。而电梯对于多层住宅的老、少、残居住者而言是一个必须的代步工具， 而无论哪个年龄段的购房人，终究要走向老年。在新建多层住宅时，应本着“居安思危”、持续发展“老帐逐步还，新帐不再欠”的原则，建议尽快修订原有建筑设 计规定，新建四层楼以上住宅应设电梯，限制甚至不批新建的无电梯多层住宅项目，在上海进行旧区改造的同时，不再出现新建无电梯多层房。 再有，整个改造工程，共涉及到抗震、规划局、建委、环保局、消防局、设计单位、房地局、质监站、街道、物业公司、公积金管理中心、银行等十余家部门，需要 政府相关部门协力推进，“上海市房屋土地资源管理局”是本市实施旧住房综合改造的管理部门，希望形成监督和实施的政策文件，按照涉及民生、老龄问题优先考 虑的原则，统一认识，协调动作，“绿灯放行”。（六）以点带面，有条件的楼栋先行试点 由于多层房在房屋结构、质量、间距，小区状况、电力配制和小区管线（水管、电缆、煤气、污水等）封面的条件各有不同，事实上，并不是所有的多层房都可以加 装电梯，也不可能都能安装，所以应该正视现实，让一些居民意见一致，房屋条件许可，资金可以解决，条件具备的先行加装，以点带面，先加装先得便利、先受 惠。 上海自1999年起在全市范围内实施了“平改坡”工程，2005年上海市人民政府发布了沪府