瀛园空置房管理办法定稿.doc

中建瀛园现阶段空置房管理办法一、 目的目前中建瀛园项目一期共房屋 210 套，已售86套，自2012年5月30日起至今办理入伙的房屋共计54套，剩余32套未办理入伙。根据目前项目的现状及工程维修的实际情况，为规范项目物业验收与移交程序，明确各方责任，确保物业验收接管工作得到有效进行，有效的促进现房销售等原因，特针对现阶段制定以下空置房管理办法。明确空置房的管理，确保空置房处于良好状态，加强成品保护防止二次破坏。二、 适用范围适用于发展商委托的未出售及业主未入伙的空置房管理。三、 职责物业服务中心负责空置房管理的各项工作和各方责任。如交接后因物业管理不善造成的一切损失由物业负责。四、 空置房钥匙管理1、管家必须在房屋验收前期接收房屋钥匙时，必须到现场核实钥匙房号正确无误，保证钥匙标识清晰，并确保钥匙完好。检查室内物品保存完好，功能使用正常，同时做好交接手续工作及交接质量记录。 2、房屋验收接管人员与钥匙管理员交接时，钥匙管理员必须严格核实钥匙的完整性，同时做好交接质量记录。3、钥匙管理员严格按照钥匙管理制度,对行空置房钥匙进行管理。4、物业服务中心工作人员借用空置房钥匙除因工作需要（如处理工程遗留问题、检查维修空置房等因素）外，必须得到物业服务中心经理批准，方能借出使用。5、返修人员借用空置房钥匙，必须持工程部开据的返修单，且办理出入证后方可借用。如借用过程中对房屋内造成的一切损失由返修单位照价赔偿并加收管理费。6、置业顾问借用空置房钥匙，必须在钥匙使用登记表中的备注栏中做好详细记录（如是房产中介，也须服务中心相关负责人同意并按服务中心管理制度执行）。7、空置房钥匙实行日借日还，当天管家需要对借出的空置房钥匙进行盘点跟踪，并要求借用人员当日返还借用的空置房钥匙。并由管家对借用房号进行复查并记录整改结果及物品完好情况。五、空置房巡查1、服务中心根据天气预报有大风、降雨雷阵雨、降温等天气，秩序维护部必须组织人员对空置房进行检查，查看房间门窗是否关闭，每周巡查两次及在每次暴风雨过后，及时对空置房的主体结构、天花与地面、电气、给排水系统、卫生间、消防、附属工程等项目进行巡查，并填写空置房巡检记录表。2、巡查过程中发现的问题，由物业服务中心向开发商及时反应，并如实填写空置房巡检记录表。3、由置业顾问负责对空置房维修情况进行复检。4、服务中心负责安排空置房的清洁卫生工作。每月对空置房进行一次清洁，清洁项目有室内天花、地板、墙面、卫生间、门窗等，保持空置房内干净、整洁，并如实填写空置房巡检记录表。5、 空置房数量统计，服务中心每月与营销核对空置房数量变化情况，负责每月空置房数量统计，并填写空置房数量统计表。6、管家必须每周两次对的空置房进行检查，并对空置房进行通风、查看房间内门窗是否关闭、房间内是否有渗漏水现象、房间设备设施的完整性情况，同时对空置房进行通风。如在检查中发现异常情况应做好相关记录及时向主管报告，由主管联系相关部门人员进行处理。必要按相关程序及时通知开发商。7、空置房是楼内安全巡逻岗的重点检查部位，每日安全员每天巡查到空置房门口前需停留两分钟，仔细听闻房内是否有异常声音响异味、查看空置房水电表是否运行、入户门锁是否完好，发现空置房内有人员必须进行礼貌询问，如发现异常情况应立刻报告上级主管部门进行处理。8、保洁人员在清扫空置房时发现异常情况，应报告服务中心。9、维修人员每周对空置房内的电器设备、给排水及供暖设施进行检查保养，对房屋渗漏水情况进行处理。10、需作维修的单元，要填写维修单送维修队跟进，在工程进行中，须在相关的单元门上张贴“维修中”或“保养中”等标示。（1）维修工作完成后，需到现场进行验收并留存相关证据；（附维修检查表和维修照片）如发现有遗留问题。（2）如有缺件或因故未能维修的情况出现，需以书面作出及时报告。分清责任向相单位罚款处理.六、房间检查项目1门窗部分（1）房门、门锁是否开关正常，磁吸有否松脱，各处有否积尘。（2）窗框是否有污垢，玻璃是否有裂纹，是否洁净明亮，是否开关正常。2地面部分（1）地板有否污垢，有无积尘、裂纹。（2）地板有否起拱，发霉、磨损或其它问题。3墙面部分(1)墙壁有否发霉或污点，有无破损、裂纹、剥落、划痕、发黄。4天花板部分（1）天花板是否平滑、有否裂纹、发霉、污点、水迹、蜘蛛网，合金吊顶有否松脱。5阳台部分（1）阳台门开启是否顺畅，是否洁净明亮，有否积尘、杂物。（2）拦杆有否生锈，地面是否干净，地漏有否堵塞，晾衣架是否灵活。6卫生间部分（1）门是否有污迹或破损，洗手盆是否干净。去水装置是否完好。（2）云石台面是否干净，有否裂纹或划花。（3）马桶去水、冲水是否顺畅，配件是否齐全。（4）地漏有否堵塞。（5）室内物品设备是否齐备完好，有否松脱。（6）通风情况是否良好。7橱房部分（1）墙砖有否损坏、松脱。（2）台面是否洁净，如安装了煤气炉，则要检查配件是否齐全。（3）洗手盆是否洁净，去水装置有否问题。（4）地漏、地板有否问题。（5）通风情况是否良好。8电器设备（1）室内各电器设备是否齐备，是否均处于正常状态。9房间通风情况（1）需根据天气和具体房间情况，保持室内通风状况的良好。（2）如遇潮湿的天气或干燥的天气，更需要特别注意通风状况的良好。（3）如遇天雨台风，需全面检查各单元是否有渗漏情况，门窗有否关好。10工作的互相协调和配合（1）服务中心各部门在工作中需互相配合、协调和支持，并提供必要的互相帮助。11水件设备（1）单元内的开关应确保处于关闭状态。（2）如发现有缺失或漏水等情况，需及时跟进。12煤气设备（1）需检查煤气管、煤气表有否问题，是否处于正常状态。13工作报告和记录（1）每月25日前，须呈交本月的工作报告和汇总检查记录。（2）每周的工作均需做好详细记录。14档案管理（1）已完成的工作维修单，需作复印保存。（2）空置房的资料要及时更新。（3）每一空置房均需建立一个独立的档案，在业主验收楼前交相关管家。15空置房清洁（1）按照管家工作安排表，保洁负责空置房的清洁卫生工作。七、置业顾问带客户看房注意事项1、 通知物业管家将房屋通风10至20分钟。2、 检查完毕后，片区管家需关好门窗及水电总阀离开。3、 发现问题应在空置房巡检表上详细记录，如属于工程质量或配套设施使用问题应及时通知物业工程部，并由物业工程部集中统一反馈房地产公司，空置房的清洁卫生问题，绿化问题及时通知客户服务中心，由客户服务中心统一安排。另选房参观。4、 遇到暴风、雷雨或其它灾害性天气应随时检查空置房。采取必要的预防措施，发现问题及时处理或通知房地产公司，并详细记录。5、 片区管家对已记录的问题，在下月巡查重点复查，跟踪处理情况并记录入档。6、 客户服务中心主管依据空置房巡检表中记录的内容进行抽查，检查现场与记录情况是否符合，根据检查情况采取相应处理措施。7、 与记录情况不符时，需在空置房巡检表的“负责人意见”栏注明：整改要求、整改期限、复检时间、处理意见等。8、 请营销部配合在陪同客户看房后，及时关闭门窗。以确保门窗的完好性。 9、 对查出房屋主体有渗水、外墙砖脱落，空鼓等，我物业部不能维修的项目请工程部给予配合维修。 空置房管理标准序号项目内容标准频次备注1卫生管理玻璃、墙面清理墙面蜘蛛网，保持窗户无灰尘，无污迹1次/月天花清理蜘蛛网、灰尘1次/月楼梯台阶、地面清理室内杂物，保持室内干净无积水1次/月露台清理落叶、杂物、积水等1次/月配电箱擦拭表面浮尘1次/月分线盒擦拭表面浮尘1次/月入户门保持门面无灰尘，门楼无蜘蛛网1次/月车库门保持门面无灰尘1次/月院地无垃圾、落叶、绿化按要求养护1次/月其它室内通风10至20分钟1次/月2工程巡查建筑主体查验墙面无龟裂，是否渗水、地面、墙面有无空鼓4次/月门窗查验门锁开启灵活、玻璃有无破裂4次/月户内设施、设备巡查水电表运行是否正常，户内设施有无损坏4次/月3安全管外围门窗巡查门窗玻璃有无破损1次/日设施巡查周边设施是否完好1次/日周边安全巡查有无闲杂人员入空置房院、房内1次/日空置房工作考核评分细则评分内容分值一、门窗部分 1、房门、门锁开关正常，磁吸固定，各处无灰尘 2、窗框无污垢，玻璃无裂纹，洁净明亮，开关正常二、地面部分 1、地板无污垢、无积尘、无裂纹 2、地板无起拱、发霉或磨损三、墙面部分 1、墙壁无发霉或污点，无破损、裂纹、剥落、划痕或发黄四、天花板部分 1、天花板手滑、无裂纹、发霉、污点、水迹、蜘蛛网 2、铝合金吊项无下坠或弯曲五、阳台部分 1、阳台门开关顺畅、洁净明亮、无积尘、杂物 2、拦杆无生锈，地面干净，地漏无堵塞，晾衣架升降灵活六、卫生间部分 1、门无污迹或破损，洗手盆干净，去水装置完好 2、云石台面干净、无裂纹或划花 3、马桶去水、冲水顺畅，配件齐全 4、地漏无堵塞评分内容分值5、室内物品齐全 6、通风情况良好七、厨卫部分 1、墙砖无损坏、无松脱 2、台面洁净，如安装了煤气炉的，则配件要齐全 3、洗手盆要洁净，去水装置要完好 4、地漏、地板没问题 5、通风情况良好八、电器设备 1、室内电器设备齐全，处于正常状态九、房间通风情况 1、需根据天气和具体房间情况，保持通风状况良好 2、如遇潮湿天气或干燥天气要注意通风状况 3、如遇暴雨台风，则要全面检查渗漏情况，门窗是否关闭十、维修工作 1、需要维修的单元要在门张贴“维修中”或“保养中”等告示 2、维修工作后，需到场检查，如发现有遗留问题，要及时跟进十一、钥匙管理 1、钥匙每周都要清点一次，如发现问题，要及时跟进评分内容分值 2、如门锁已作更换，则钥匙要及时作相关调整十二、水件设备 1、单元内的开关应确保处于关闭状态 2、如发现有缺失或漏水等情况需及时跟进十三、煤气设备 1、煤气管、煤气表要处于正常状态十四、工作报告和记录 1、每月25日前须呈交本月的工作报告问题汇总 2、工作日志每天都要详细记录，并于下班前交到服务中心十五、档案管理 1、已完成的工作维修单，需复印保存 2、每一空置房均需要建立一个独立的档案，以方便查找十六、空置房清洁1、保持干净，工具、物品摆放整齐，次序按排班表，时间周一至日。十七、特别的工程问题 1、如有缺件或因故未能维修的情况出现，需以书面作出报告十八、工作表现方面 1、工作认真、负责，按时完成交给的任务 2、工作时保持良好的精神状态，着装得体，言行文明 3、遵守规章制度，保持正常的出勤率 4、对于领导提出的问题要有合理的答复并尽快落实 5、对于整改过的房号要认真检查，在前台详细登记 6、上班时不准看报纸、杂志，以及做一些与工作无关的事情 7、服务意识强，能妥善处理客户的投诉 8、在工作中需与各部门保持良好的沟通及协作关系 9、空置房助理之间需互相配合，协调和支持，并提出必要的互相帮助 十九、加分项目 1、受上级领导表扬一次：加一分 2、工作有突出表现者：加二分 3、出色地完成交给的任务：加一分 4、在处理突发事件时有突出贡献者：加一分 5、工作任务重，但能很好地完成工作：加一分注：第一至十八项共五十条，每条为2分，共计100分考核评定标准：90分以上发全部考核工资；8590分发80%考核工资；8084分发70%考核工资；未达到80分扣全月考核工资。按细则进行扣分加分，如因管理过失照价赔偿每月评定一次