夏雨的菱角湖万达广场调研报告.doc

夏雨关于菱角湖万达广场调研报告调研时间：2010.12.16至2010.12。19调研地点：武汉市江汉区马场角调研目的：学习了解菱角湖万达广场的运营模式，作为我们工作的参考和经验调研项目：武汉菱角湖万达广场（武汉万达广场投资有限公司）调研方法：基本资料网络查询与走访调查相结合项目基本情况一 项目物业类别和建筑类别: 商业综合体、室外商业街、公寓、住宅及底商；毛坯二 项目区位:武汉市汉口江汉区新华西路与新华下路交汇处三 项目周边环境: 其中新华下路和新华西路分别为50米宽和60米宽的城市主干道，南侧规划路以南为待建城市绿地，东侧为景观良好的菱角湖，北侧为马场公寓、菱湖上品项目，东侧、西侧为现状多层居民楼，西北侧为武汉市十九中。西南面毗邻王家墩CBD中央商务区和武汉金融一条街高端商务经济圈，距离项目15分钟的车程便是常青花园、杨汊湖、后湖以及花桥组成的汉口后花园居住圈，三公里交通范围内常住人口超过100万，五公里交通范围内常住人口超过200万。四 项目总体规模：占地面积94700平方米；建筑面积513100平方米；大商业面积约200000平方米；室内步行街约40000平方米；写字楼约55000平方米；室外步行街约50000平方米；停车位2000席。2010年12月18日即将开业商业部分详细情况一 室外步行街一期A区商铺（B区二期C区三期未建成） 商铺总体面积：约4.9万方 商铺数量：295个 商铺产权持有：非万达持有，对外销售。 商铺销售价：3000048000元每平米（不包租） 销售情况：全部售罄；自购自营商铺且签订经营管理合同确定同步开业的面积占比31.5% 单铺结构： 单个商铺结构：为上下两层复式结构，有消防通道的商铺二楼比一楼面积大一点。门宽在3.8米8.5米之间，第一层空高5.1米，第二层空高3.9米。 品牌入驻情况： A001-A059 为包围室内步行街的A出入口右侧商铺，面积在174322平方米之间，入驻品牌依次是：可立特，卓思，雅戈尔，劲霸，七匹狼，特步，jeffjeans，欧点，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依莲，滔博运动，猫人，真维斯，水井坊，老凤祥珠宝，安踏，达芙妮，乔丹，爱帝，众帮云品，雅黛丽，曼妮芬，三星，酷动数码。 B001-B100 为室外步行街A出入口左侧商铺，面积在68-200平方米之间，入驻品牌依次是：仟吉西饼，爱居兔，塞纳印象，皇冠，优觅甜品，阿童木，迈拓，卡帝嘉，大雅，约翰茶，纽西兰冰激凌，coco，阿毛石锅炖饭，中联大药房，集美度，三上，金苑，兰卓丽，诺曼奇，娱乐城，九牧王，彩虹，金多宝，三人行，ATM机。 C001-C136 为室外步行街的B出入口右侧商铺，面积在66-642平方米之间，入驻品牌依次是：满记甜品，浪漫一身，良品铺子，周黑鸦，奔腾马，酷比特，咖麦浓，精益眼镜，宝岛眼镜，丝域，欧碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜馆，中国移动，潘朵拉，泡泡火锅，甜品，老通城，美思，民生银行，美钻天成，珠宝城。 商铺租金价格：160250元每平米 租约年限：5年起签 大部分前三年租金不变,第四年涨幅在5%左右,少部分前四年租金不变,第五年涨幅在8%左右二 室内步行街 商铺总体面积：约4万方 商铺产权持有：万达持有，不对外销售 整体商铺结构：步行街呈U字形设计，长360米，共3层，1层层高5.4米、2-3层5.1米，一楼主动线宽达10米，交通组织上通过20部自动扶梯，4部观光梯，天井设计，步行街中有20余个通道与各主力店相联，使六大主力店与步行街全部为一体。 商铺租金情况：100500元每平米，一楼100400元每平方米，像ZARA这样的服装旗舰品牌租金才能达到100元每平方米的价格，一般品牌没有这样的优惠政策，租金水平多在300400.；二楼租金水平200380元；三楼餐饮为主租金水平较低，在120元左右。租约五年起签，前三年租金不变，第三年和第四年平均租金涨幅在5%-8% 招租情况：租满 入驻品牌情况：一楼 青年休闲品牌 湖锦酒楼 肯德基 麦当劳 必胜客 屈臣氏 星巴克 面包新语 ZARA以及三个副牌PULL&BEAR 百家好 衣恋、JACK JONES ONLY 小熊、HOPERISE MINDBRIDGE GXG 丝芙兰化妆品 欧时力 ASOBIO 蒙奇奇 施华洛世奇元素 淑女屋 LEE杰之行运动城 二楼 椰岛 卡洛驰 大嘴猴 LILY 、TOUCH 、cache cache 、lock&lock、拉夏贝尔、太平鸟，美晟数码，流行美 万达旗下的大玩家 热风hotwind 天空商贸 GXG的副牌gxg1978 三楼 主题性的餐饮 绿茵阁旗下的品牌荷花亭 当年情港式茶餐厅 巴适川菜馆、拾味馆、大菊日本料理 银鲨海鲜自助 泰迪厨房 帕帕米娅 蓉李记 阿香米线 101牛排 万达旗下的大歌星 奇乐儿儿童乐园 由入驻品牌可以看出，菱角湖万达室内消费人群定位为青年消费者，入驻品牌多为时尚青年品牌，而类似于柒牌，九牧王，哥弟，劲霸等定位于中年人的品牌均没有出现。 旗舰主力店：万达旗下 万千百货（15楼） 万达影城（45楼） 万达大歌星（3楼） 万达大玩家（2楼） 合作品牌：沃尔玛购物广场（副一楼） 国美电器（1-2楼） 奇乐儿儿童乐园（3楼） 湖锦酒楼（1楼）招商细节详情了解据现场招商员了解其中首次在武汉亮相的西班牙服装品牌ZARA以及其三个副牌都入驻开业，吸引了大量的人气，还有欧洲最大的服装零售商瑞典H&M 也成功签订了入驻协议，但是因为其他因素不能与万达同步开业，所以此次开业将无法看到H&M。室外步行街招商阻力分析据外场招商员了解，前期外场招商阻力非常大，截止今天，他们还在连夜督促商家装修进度，其阻力原因分析有两大点：一由于室内步行街万达自己持有物业,而室外步行街对外销售,为了提高自己持有物业增值,招商以室内为主导,大品牌旗舰品牌由室内先行选择;二由于室外物业非万达持有, 不包租，所以也没有使用权，并且未于业主签订经营管理协议，业主的租金期望值非常高，且观念不一,给统一招商带来了巨大阻力。所以室外步行街较室内步行街的品牌档次低一些，杂乱一些，品牌质量不高,业态不全,像健身,酒吧,早教,休闲会所等业态均为缺乏状态。个人认为的解决方法：压低业主期望值，部分品牌较好的租金万达适当自行补贴，然后各个击破，在以后我们自己的城市综合体项目运营过程中，室外转角等关键铺位要适当的自己持有，引进旗舰品牌，将会对外场招商起到很大的促进作用。调查研究总结为期三天对菱角湖万达广场的调查研究，使我再一次见证了以商业资源为核心竞争力订单式商业地产、与商家捆绑式发展的万达的成功。12月18日当天9点正式开业，万达董事长王健林亲临现场，花儿乐队的大张伟以和至上励合组合同台演出庆祝，全天室外人流约13万人，室内人流约17万25万人，人潮拥挤，十分热闹。以商业地产为核心的多元化。一切的行业都是为了更好服务自身的城市综合体，比如百货、影院、酒店等，都是万达城市综合体的重要业态组合。这种主要主力店同时也是企业主要支柱产业的模式，正是万达城市综合体最重要的核心优势。传统地产的单一开发模式使得他们基本不具备这样的产业结构，而要自己去整合这么多行业到建筑体里面，绝非易事。个人认为，上述的这些核心竞争力正是万达城市综合体领先于其他企业的城市综合体的关键点，每一点都是其他企业所无法复制的。万达集团的经营结构均基本为进驻一个城市，开发建设一个万达广场，引入一个高档酒店，开设一家万千百货，同时会引入万达院线和大玩家超乐场或大歌星KTV。同时，在这些基本的消费群设立完成后，还会和一些知名的战略伙伴进行合作，如引入大型超市、家居卖场、家电卖场、知名餐饮机构等。一个汇集购物、娱乐、住宿、餐饮、文化等多方面的综合体便应运而生。而且这种综合体在城市化进程日益加速的当今，很受普通大众的欢迎，特别是作为主流消费群体的年轻人喜爱。同时，这样的综合体在目前国内很多城市还很匮乏，特别是一些二、三线城市。这些城市积累了众多的消费能力，但传统的百货或商场往往功能单一，没有将这种全面的消费场所汇集在一起，而万达这种城市综合体产品可以良好满足人们一站式消费的需求。可能会面临的问题：第一，万达集团在过去的几年中通过快速的发展扩张，成长为国内专业的商业地产集团。但其快速的扩张不可避免会给他带来一些问题。首先，快速拓展进驻城市对一个民营企业来说，资金将是一个很大的考验，特别是作为商业地产，资金占用量较大、周期较长，万达集团的资金是个严重的考验。第二，万达集团旗下的万千百货、万达院线、大玩家能否真正形成自己的市场知名度与品牌，特别是万千百货。商业之所以难做就因为其影响因素众多，从定位、规划、招商、运营、地域差异、消费习惯、品牌认知度、甚至所谓的风水等众多方面都可能影响商业的经营。万千百货现在只是在数量上占据