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文档简介

关于惠州【畔山豪园】物业小区核定优质优价物业服务收费的申请惠州市惠城区物价局: 【畔山豪园】商住小区位于惠州市鹅岭南路69号,由惠州市怡和房地产有限公司开发,占地面积约19140平方米,建筑面积约82797.22平方米,容积率3.0,绿化率30%,绿化面积约为6000平米,其中住宅面积为55707平方米,总户数为514户,商场面积为2133平方米, 540个室内停车位(其中售出270个,租用108个)。小区整体配套齐全,环境优雅。【畔山豪园】小区由惠州市金典置业有限公司提供所承诺的物业管理服务标准进行物业管理服务。金典置业对【畔山豪园】小区的管理做了深刻的分析和市场调查,为了更好的服务业主,实施差异化管理,让业主真正享受花园酒店式的管理,体现出物业管理公司“用心做事,真诚服务”的服务理念。但是在今后的管理中,将面临如下的问题:1、小区为高层及超高层建筑,合7栋,A、F、G栋为24层,电梯设为二梯三户,B至E栋为15-18层不等,均为小户型,电梯设为二梯五户,物业管理成本高,总建筑面积为:82797.22平方米,如管理费按1.43元/平方米计算,每月亏损2729.5元;我司增加了多项超一级服务标准,支出增加了6400元,按1.5元/平方米多收取0.07*55707=3900元,每月亏损25002729.5=5229.5元,具体测算见附件一(物业管理费收支预算)。2、套内建筑面积使用率较高,开发商赠送面积过多,相对的管理费收入减少,按规定赠送面积不准收取物业管理费用,大约占面积8%,即6624平方米。则该项目与常规项目比较,按1.43元/平方米则收入少9472.3元,按1.5元/平方米计算则收入少9936元。3、安全管理:【畔山豪园】小区北部依山。自然环境复杂,加之右邻惠州市汽车总站及轻轨出入口,人流较为大,从而使安全部人员增加。安全管理人员占项目总人数50%,占总成本的35%。安全部具体岗位分配如下:小区主人口2人轮值站岗,小区巡逻3人(包括地下室、楼层、小区园林区、商业广场等),车辆进出道闸口2人(一进一出各一人),监控中心1人,小区消防安全管理员1人;安全班长3人(各班一人),安全主管1人,安全管理部为三班8小时工作制共计人员31人(24小时全天候值班,早班上班时间为08:00-16:00,中班上班时间为16:00-24:00,晚班上班时间为24:00-08:00)。4、清洁/绿化维护成本高。在规划中为体现【畔山豪园】小区蕴涵的文化品位,所有绿化景观基本都设在楼板空中花园,架空层中。将近1500平方米的空中花园。清洁绿化总的维护费用占总成本的7%。5、小区总服务人员将达到53人,全体员工均购买社保(基数1200元的16.5/人),节假日全天候为业主(住户)提供优质服务,员工节假日加班费一律按国家法定标准执行(平时加班按基本日工资的1.5倍计算,休息日加班按基本日工资的2倍计算,国家法定假日加班按基本日工资的3倍计算)。6、超一级额外附加投入及服务:A栋北向6米层高的架空层免费为业主加一层,改造成上下层各为3米的儿童娱乐及图书室,完成后的面积约为316平方米,一次性费用支出约为57.4万元,(含建设费用、装修费、配套的水电、设施设备)给日后的物业管理增加了工作量及投入。D栋南向6米层高的架空层免费为业主加一层,改造成上下层各为3米的成人娱乐及健身房,完成后的面积约为404平方米,一次性费用支出约为76万元,(含建设费用、装修费、配套的水电、设施设备)使日后的物业管理投入增加。该项目西临鹅岭南路,靠路侧约有5000平方米的前广场为公共市政用地,另有市政绿化带6个约800平方米均由开发商投入资金改造成休闲广场及做好景观绿化,该广场及绿化本不在项目物业管理范围,但为了给业主更多的休闲及锻炼的空间,物业对广场的治安及卫生清洁增加了管理投入,对市政的绿化管理增加了投入。为了住户进出小区便捷及最大程度的照顾老人、小孩,小区主出入口开发商额外安装了四台户外自动护梯,由广场升至空中花园,从而增加了物业对室外电梯的维保费用及政府部门每年的电梯检验费用。开发建设单位和物业管理公司建议,【畔山豪园】花园高层住宅的管理费定为每平方米1.5元,是根据畔山豪园的设计规划和提供的服务标准而确定,物业管理服务本身是为小区提供公共部分的管理服务,同时物业管理行业又是一个微利甚至是亏损行业,其收取费用的宗旨也取之于民用之于民,享受不同的服务需支付不同的服务费,过低的物业管理费标准既不利于物业管理行业的发展,同时也对业主本身不利。特此我们敬请惠州市物价局从【畔山豪园】小区的实际出发,酌情考虑,对我们所报的【畔山豪园】住宅收费标准按1.5元/平方米给予审定核准。我们承诺,在物业管理服务中,将秉承业主至上的原则,遵守物业管理条例,为业主提供一流的服务(附件二【畔山豪园】物业管理服务标准)惠州市怡和房地产开发有限公司惠州市金典置业有限公司 年 月 日附:附件一惠州市畔山豪园项目-费用测算附件二资质证明及营业执照、预售许可证复印件附件三【畔山豪园】小区物业管理服务标准附件四所服务的物业管理区域总平面图复印件畔山豪园物业服务费收支预算一、 预算依据1、 根据实际情况及相关资料2、 依据惠州市政府有关物业法规3、 本预算采用成本倒算法预算4、 总建筑面积为82797.225、 测算均按正常期算二、 收入预算(按月平均)1、 住宅:55707平方米*1.43=79661元2、 租用车位按20%计:540*20%*300元(使用率)=32400元3、 自有车位管理按50%计540*50%*70元=18900元4、 商业:2133平方米*3.5=7465.5元三、 支出预算1、工资福利支出明细序号项目测算依据计算式总额(元/月)预测结果(元/月每平方)1工资成本1+2+3103376103376/82797.22=1.25物业经理1人4000元/月4000客户主管1人2200元/月2200人事文员1人1800元/月1800财务会计1人2200元/月2200财务出纳1人1800元/月1800清洁主管1人1600元/月1600工程主管1人2200元/月2200安全主管1人2200元/月2200客服助理2人1800元/月3600安全班长3人1800元/月5400安全员24人1650元/月39600维修技工2人1800元/月3600清洁绿化工9人1300元/月11700厨师2人1650元/月33002社保基数(1200)的16.5%198元/人5099003节日加班补贴法定节假日加班计算平均基本日工资*11天*3倍*50人82762、办公费支出明细序号项目测算依据计算式总额(元/月)预测结果(元/月每平方)办公费1+2+.+832503250/82797.22=0.041交通、通讯费用综合预算5002办公用品综合预算5003社区文化综合预算3504书刊及培训综合预算3005办公水电综合预算5006业务招待费综合预算3007不可预见费用综合预算3008固定资产折旧综合预算5003、公共设施维护费序号项目测算依据计算依据总额(元/月)预测结果(元/月每平方)公共设施维护费1+2+.+991009100/82797.22=11消防设施维护费按公共设施设备改造后正常的维护测算综合预算3002室外道路、车场维护费5003公共设施维护费5004给排水系统维护费3005楼宇智能化系统维护费3006公共照明系统维护费3007化粪池清理3008水景观维护费3009电梯保养费(共14台)350元/月每台;年检1200元/年;每台350*14+1200*14/126300注该为维保公司及政府年检费用4、清洁绿化序号项目测算依据计算依据总额(元/月)预测结果(元/月每平方)清洁绿化费1+2+3+418501850/82797.22=0.021清洁绿化耗用品购置每人每月按50元计9*504502四害消杀综合预算4003生活垃圾清运6004绿化带养护4005、保安费序号项目测算依据计算依据总额(元/月)预测结果(元/月每平方)保安费1+2+331673167/82797.22=0.041保安意外保险每人每月折合50元24*5012002制服制服等400元/年/人16673日常消耗器材维修3003006、厨房费用序号项目测算依据计算依据总额(元/月)预测结果(元/月每平方)厨房费用1+21280012800/82797.22=0.041伙食费7元/人/天7*50*30105002厨房杂物(煤气水电等)23007、营业税及附加支出: 营业收入*5.5%=7613 预测结果:7613/138426.5=0.06利润:营业收入*8% 138426.5*8%=11074 预测结果:11074/142326=0.08四、综上所述物业管理支出收入对比如下项目总额按100%比例计金额(元/月/平方)预测结果(元/月每平方)收入138426.511.43138426.5/82797.22=1.68元支出14115611.713141156/82797.221.68=每月每平方米亏 损0.033元按一级住宅服务费月收入,1.43元/月/平方米收取,收缴率100%计,住宅面积55707*1.43元=79661元加上停车费51300元、商铺管理费7465.5元共收入为138426.5,总的支出为141156元,这样物业管理企业在成本上每月还亏损2729.5元左右。五、其它费用如下1、公共设施维护费:(包括消防设施维护费300元、室外道路与车场维护费500元、公共设施维护费500元、楼宇智能化系统维护费300元、公共照明系统维护费300元、化粪池清理费300元、水景观维护费300元);2、厨房费用:(包括伙食费7元/人/天,共计10500元、厨房杂费(煤气水电等)2300元)。3、营业税:营业收入(138426.5元)5.5=7613元。以上1、2、3项费用共计:22913元。五、超一级服务支出成本序号项目测算依据计算式总额(元/月)预测结果(元/月每平方)工资成本1+246004600/55707=0.091安全员2人1650元/月33002清洁绿化工1人1300元/月1300公共设施维护费序号项目测算依据计算依据总额(元/月)预测结果(元/月每平方)公共设施维护费118001800/55707=0.031电梯保养费(共4台)350元/月每台;年检1200元/年;每台350*4+1200*4/121800注该为维保公司及政府年检费用六、总结:超一级服务住宅月收入,按0.07元/月/平方米收取,收缴率100%计,住宅面积55707*0.07元=3900元,超一级服务增加成本为6400元,成本6400元收入3900=2500元这样在成本上每月还亏损2500元左右,综上所述:如按1.43元/的标准收取物业费,企业将亏损2729.5元,增加了服务标准以后,其支出大于收入,又亏损2500元,合计亏损为2729.52500元=5229.5元在此情况下,我们将加强企业内部经营管理,收取停车费及多种经营来弥补服务费不足。企业勉强维持。项 目内 容 与 标 准(一) 基 本 要 求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。 2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得相应的专业培训证书。 4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全,相关管理制度上墙。5、制定物业管理服务年度、季度工作计划,并组织实施。6、服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情,文明用语。7、建立各种公共突发性事件(如:消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生突发事件能随时保证预案的实施。8、每栋大堂设置信息栏,园区显著位置开辟公共信息栏。9、公共物业管理服务标准、收费依据、收费标准及收费办法。 10、公开特约有偿服务项目及服务标准、收费依据。11、物业项目建立并运用物业管理软件系统。12、公示24小时服务报修电话,有专职客户服务人员,24小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉;水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修40分钟内到达现场;建立报修、投诉台账,达到100%回访、回复;夜间有管理人员值班,处理突发紧急事件。13、每年集中进行1次公共的物业管理服务满意度调查,满意率80%以上。14、每年至少组织2次社区文化活动及便民活动。15、冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。16、物业公司对外包服务项目应承担总承包方应尽义务。畔山豪园物业管理一级服务等级标准(二) 房 屋 管 理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,保证房屋的使用功能和安全,杜绝安全事故的发生,有检修记录和保养记录齐全。 2、每年1次对房屋及共用设施设备进行安全普查。根据普查结果制定年度、季度维修保养计划及年度大中修计划。3、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。4、每周巡视2次楼内公共部位,楼内设施无安全隐患,巡视有记录。5、保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常,需要维修的2个工作日内完成,其他故障5个工作日内完成,保持楼道照明灯具80%能正常使用,如有特殊情况将事先告知,6、按照政府有关规定,每年进行1次房屋避雷检查,符合避雷规范要求。 7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻,并及时报告政府有关主管部门。 8、保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。(三) 共用 设施 设备 维修 养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外),共用设施设备能正常运行和使用,杜绝安全事故的发生。2、建立共用设施设备清册和档案(设备台帐),有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。 3、有设施设备操作规程及保养规范;按操作规程及保养规范执行。4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,按有关规定办理 5、特种设备及仪器仪表按照政府有关规定定期进行检验检测,符合相关规范。6、设备房保持整洁,有防鼠措施。7、对危及人身安全的设施设备设备警示性标志和制定防范措施,设施设备出现安全隐患及维修期内设置警示标志。8、设备房内相关操作规程上墙张贴;来访登记;无鼠害;配有流程导向标识、危险设备配警示标识等。9、公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通1次;雨水、污水井每半年检查、清掏1次;雨水、污水管道及井发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏按实际需要进行,每季度检查1次,防止外溢。10、建立设备设施巡视制度,有专人巡视并有记录锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守,值守人员每班工作时间不超过8小时。11、每周对园区路面、景观、小品、围墙(护栏)、窖井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。设施设备能正常使用,无安全隐患。12、使用供水系统的,确保水质达到国家供水水质标准。(四) 协助 维护 公共 秩序1、负责小区公共区域内的公共财产的看护。2、实行封闭式管理,出入口24小时有专人值守,危及人身安全处有明显标志。3、对访客出入进行登记管理,阻止小商小贩进入小区。4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于2次的防范检查和巡逻,每次巡逻不少于2人,做到有计划、有记录。5、夜间主出入口及停车场工作人员需配置通讯设备,收到报警信号后应在10分钟内赶到现场。6、有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识,交通指示标识应规范、清晰,对进出小区的车辆进行引导,车辆有序通行、停放。7、控制中心24小时值班,负责小区监控,并处理各类报警信息。(五) 保 洁 服 务1、 实行垃圾分类、垃圾装袋、容器封闭、日产日清。2、 小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次。3、 小区公共保洁区域每日至少清扫1次;发现堆积物和遗洒物及时清理。无明显暴露垃圾,无卫生死角。4、 楼内地面每日清扫1次,地面无垃圾堆积;楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹2次(高层每周1次);天花板、公共灯具每半年除尘1次、楼内门、窗等玻璃内面每二周擦拭1次,其中底层门厅玻璃每日擦拭1次。5、 电梯轿箱每日擦拭2次,目视无污迹。6、 楼项天台、屋顶每月清扫1次,有天台、内井的每日巡视检查1次,无垃圾杂物。(六)绿化养护管理1绿化覆盖率不低于30%,园林美观,2有专业人员实施绿化养护管理,3、草坪生长良好,及时修剪和不栽补种,无杂草、杂物,4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果,5、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝,6、定期喷洒药物,预防病虫害。畔山豪园物业管理超一级服务等级内容(一) 消防管理 1、有健全的消防管理制度,建立消防责任制及火灾消防预案;2、消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;3、公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合国家相关规定,每半年集中进行1次检查,发现问题及时维修;4、消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通;5、定期对灭火器进行检验,确保灭火器有效;6、每年最少进行2次消防训练,保证有关人员掌握消防基本知识和技能;7、每年至少进行1次消防安全宣传教育;8、发生火情,及时处理,必要时及时报警,积极协助配合消防人员的工作;9、消防监控中心24小时专人值守,当值人员持证上岗,设有消防箱,备存紧急消防物资。(二) 停车管理 1、有健全的机动车、非机动车停车管理制度和管理方案;2、设专人对进出小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;3、机动车停车有序,24小时有专人巡视管理,遇车辆进出及时引导并记录;4、定期存放的,应签订停车管理服务协议,明确双方的权利义务;5、小区主要道路及停车场有交通标志;6、停车管理服务费按照政府有关规定或合同约定收取;7、保证地下停车场照明、给排水设备设施的正常使用;8、设立非机动车车库(棚),非机动车停放有序,凭证进出车辆存放处。(三)二次供水管理1、二次供水设施设备供水正常运行;2、遇紧急情况需停水时,需张贴通知并保证小区用水;3、生活水池按规定定期清洗消毒,水质符合国家生活饮用水卫生标准,水箱盖必须上锁;4、禁止无关人员进入二次供水机房接近高位水箱;5、发生突发公共卫生事件时,要加强对供水系统的消毒和清洗。(四) 电梯管理1、无人值守电梯,应24小时运转;2、有人值守电梯,主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,电梯工夜间值班,并在大堂电梯口公布呼叫电话和房号;4、有发生紧急情况时的处置预案,一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时物业管理人员、专业技术人员须在20分钟内到达现场进行处理和救助;5、电梯发生故障,物业电梯维修人员20分钟到现场,专业公司维修人员40分钟内到达现场进行修理;6、主梯维修时,有备用梯的用备用梯运行,无备用梯

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