项目策划案例(5房地产项目规划设计).ppt

5.房地产项目规划设计,规划设计 景观设计 户型设计 建筑风格 配套创新 发布：某竞争对手规划设计 实践5：完成某房地产的营销策划案,项目策划,5.房地产项目规划设计,项目策划,5.1规划设计,规划设计是楼盘的生命线，很多时候项目成败与否决定于此。,新世纪的居住小区应具有独特、布局合理、环境优美等特点，应是以人为中心，高质量、高品位的居住区。随着经济发展，人们希望有独特风格、时代特征、和谐布局和有特色、高品位的居住环境。,建筑群体组合； 公共空间规划； 道路规划； 绿地规划。,项目策划,5.1项目总体规划,创 新 理 念,“均好性”,“新街坊”,“价值定位”,强调景观的均享，弱化组团，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。 庭院的空间变化及功能的合理利用，收放归缩领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。 人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。 强调日照，朝向均好。,缩小小区规模，加密街道网络； 汽车入地与街道直接相通； 周边围合或周边封闭，形成大尺度的公共空间； 强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道；,突出街区城市效果，周围景观即是城市景观； 公共配套工程设置或分隔在不同的街坊里，从而便于管理。,在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域； 依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比； 反复整调低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利； 重视草地、树木、水面、硬质景观的价值。,项目策划,功 能 卖 点,5.1项目总体规划,起居室、卧室灵活可变,标高解决功能分区,交通面积功能化,立体花园走入高层住宅,购房者越来越看中居住区的环境质量。 土地资源的限制，中国无法做到每户都有私家花园。 针对这一矛盾，新设计提出了环境设计的系统性的理念。 通俗说：就是做立体花园，将花园从地面沿着人们的活动路线进入住宅入口、公共走廊、分户入口直至每户的阳台。 使人们在日常生活的每个关键节点上都能够接触到绿化，使绿化环境不再只是一片绿地，而是一个连续的系统。 例如在两户入口的中问留出一块半公共的空间作为双方共用的种花、养鸟之处。在营造绿化环境的同时也有助于邻里的沟通和交往。,房间的功能有动静之分、房间的面积有大小之分，显然光在平面上做文章已无出路。 在高层住宅中引入“别墅”的概念，传统的2.8米层高所造成的室内空间效果被打破，在房型设计上作出从二维到三维的探索。 住宅中的活动空间（如起居室）所需的面积越来越大，如仍维持标准的2.8米层高，势必造成一种压抑感。在起居室部分应增加层高。 利用不同的层高所引起的不同标高来解决功能分区的问题，把开放性的活动空问和私密性的静态空间放在不同的标高上，显然比单纯地从平面上划分功能更优越也更合理。 把层高的变化和标高的不同组织起来，形成一系列既丰富多彩又灵活合理的空间，使居住更具趣味性和人情味，也为室内布置的个性化提供了更多的可能性。,交通面积是用来联系使用面积的，因此交通面积必不可少。 在住宅尤其是高层住宅设计中，交通面积的多少直接影响得房率的高低，是衡量住宅设计优劣的关键指标之一。 在设计中一味地用压缩走道宽度或做成暗走廊等牺牲公共空间质量的方法来减少交通面积、提高得房率，显然不是明智之举。 在新设计中，则力图突破每五层两条走廊、每三层一条走廊等变化，并结合房型的三维设计，把交通空间也三维化、立体化。 在用最少的交通面积服务尽可能多的户数的同时，又结合环境设计把一些半公共绿化空间引入到交通空间中来，使交通空间突破单纯意义上的交通功能。这样，既在整体上减少了交通面积，又丰富了交通空间，从而实现了交通面积的高效性，提高了得房率。,住宅与别墅最大的区别即在于其工业化和规模化，高层住宅尤其如此。 高层住宅的房型必然受到结构、设备等各方面客观条件的制约，不可能随心所欲地进行设计。怎样融合功能上的灵活性与工程上的经济性是住宅设计中的一个老问题。 新设计按功能要求的不同，把房间分为两大类：一类是使用功能上比较单一，但受管道、设备等影响比较大的房间，如厨房、厕所。这些房间的布局和大小应该相对固定。另一类则是使用功能上比较复杂，受管道、设备等影响较小的房间，如起居室、卧室，应该让这些空间灵活起来。 在这两类间中找到这样一个平衡点，即在某些固定的位置上解决厨房、厕所，作为固定的支点，将其在层高、标高上均具有相当的可变性和灵活性，给起居室、卧室的设计留出更大余地，力求在房型设计中达到功能与经济的统一，解决好固定与灵活的矛盾。,项目策划,未 来 模 式,5.1项目总体规划,方便完善的配套,和谐融洽的文化,优美祥和的环境,服务周到的会所,幽雅舒适的居所,住户,管理者,发展商,规划设计者,功能规划,五位一体模式,关键：“居所、环境、文化、配套、会所”等五大功能的和谐统一。,项目策划,5.1项目总体规划,未 来 模 式,空间渗透模式,项目策划,5.1项目总体规划,未 来 模 式,楼市开挖空中资源,楼顶蕴含资源（市区）,低污染； 好景观； 心理优势。,开发商开发楼顶资源做法,建私人空间； 建共享空间； 私人、公众两不误。,获益者,开发商； 购房者。,空中资源若开发得当，是件皆大欢喜的事,项目策划,5.2景观设计,景观设计四大原则,空间组织立意原则； 体现地方特征原则； 使用现代材料原则； 点线面相结合原则。,设计必须呼应居住区设计整体风格的主题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。,幅员辽阔，自然区域和文化地域的特征相去甚远，设计要把握这此些特点，营造出富有地方特色的环境。,设计中要考虑维护的方便易行，才能保证高品质的环境日久弥新。,现代规划必须将人与景观有机融合，从而构筑全新的空间网络：亲地、亲水、亲绿和亲人等空间。,成功设计六个建议,要注重民族性和地域性; 应做到功能性与经济性的统一; 注重生态性与可达性； 是关于土地的分析、规划、管理、保护和恢复的科学和艺术； 景观设计师的使命是在设计中把现代人的生活同自然、历史及文化融合； 住宅景观设计要把人的需求放在首位。,共享性； 文化性； 艺术性,强调三性：,项目策划,5.3户型设计,有人给户型作了一个形象生动的比喻，说它有如六月的天说变就变。,在相同成本前提下，户型设计为地产商提供了一个超越对手的空间。,项目策划,5.3户型设计,核 心 步 骤,进行市场调查； 掌握户型需求； 确定户型大小； 进行功能分区； 进行户型布局； 确定户型构成； 细部处理。,客户户型选择的决定因素： *价格因素； *客户自身需求： *市场情况。,最普遍的说法：是市中心的户型小的好，郊区户型可以做大。,*公共活动区：供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等； *私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。 *辅助区：供以上两部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。,户型的构成比例受到目标客户群、需求层次、需求变化、平面布局、规划设计等因素影响。,项目策划,5.3户型设计,领 先 奥 秘,集中倾向：功能分区更加严格； 舒适性：讲究方正宽敞、采光通风； 差异化致胜：个性化色彩更加深厚。,*公私分区； *干湿分区； *动静分区； *主次分区。,*每层的户数减少，尽可能使户型平面正宽敞，提高实用率，增强采光通风效果； *辅助用房方面，种类多了起来，使住宅的功能更加完备。同时，对辅助用房的设计也更加人性化； *在设计户型时，建筑师把景观作为一个重要的因素加以考虑，于是便有了“看景户型”。,“一个楼盘可以争议，但不能没有物色”,未来户型设计特色： *空间设计多样化； *平面布局更实用； *次空间功能突出； *极大地满足景观需求。,未来户型设计原则： *更人性化； *更个性化； *科技性； *全寿命住宅。,项目策划,5.4建筑风格,目前对住宅小区建筑风格的探索还处在起步阶段，还未形成较为成熟的流派，在建筑界，亦未形成统一的看法。,建筑风格,身份体现,心理特征,美 观,心情愉悦,文化氛围,购买欲望,利 润,建筑风格是一种建筑个性和建筑特征。,六大风格 *欧陆风格； *新古典主义风格； *现代主义风格； *异域风格； *普通风格； *主题型风格