园区规委会上会讲稿.doc

园区规划委员会评审会议讲稿各位领导：很荣幸有机会向各位汇报中海国际社区项目整体规划设计方案。第一部分我们首先介绍项目的规划设计背景：国际社区项目西起星塘街、东临规划河道、南至苏胜路、北沿中央河。总用地面积约663，011 平方米，综合容积率1.8。计容积率面积1，193，400平方米。地块距古城区约13公里。距规划中湖东新城CBD区域3公里。根据园区居住区形态规划，地块位于两个不同的居住社区，体现出两种不同的高度、密度和建筑氛围。具体以钟园路为界，北侧属时尚缤纷居住区，控高75米以下，定位为适合中等收入青年白领的个性化街坊式居住区。南侧属由东湖大郡、枫情水岸、湖畔天城等居住区构成的湖东生态居住区。建筑高度控制90米以下，定位为中高档的封闭式小区。规划要求中需要对不同人群居住要求进行回应，提供具有更高品质的城市居住区。两条重要的城市轴线均通过本项目地块。北侧西起新区，贯穿古城区与工业园区的中央河城市主轴，中央河区域将成为园区二区、三区中心的主要景观带和视觉走廊。中部为湖东生态居住区副轴线，由湖东邻里中心、园区二小、三中及湖东第二邻里中心、方洲公园延伸至本地块，横穿地块中部。本项目规划设计中重点考虑了两条城市轴线的关系处理。地块周边交通便捷。轻轨1号线在项目西北角设星塘街站，地块西侧邻规划中轻轨3号线，星塘街站为1、3号线换乘站，地块西南端3号线设站。项目西侧星塘街、中部琉璃街均为园区南北向次干道。钟园路、方洲路为东西向次干道，交通便捷。设计中也针对轨道交通利用，便于居民出行对方案进行了优化。项目景观条件良好，北侧隔现代大道为白塘生态公园，南侧隔方洲路为规划中体育公园，中央环抱方洲公园三个集中城市绿地。北侧中央河景观带、南侧斜塘河景观带，以及园区二三区之间串联南北的纵向景观带紧邻项目东侧，串联利用和完善优秀的城市规划为本项目提供的景观资源是设计中的重要出发点。项目周边规划配套丰富完善，涵盖了邻里中心、湖东卖场、三所幼儿园、园区二小、三中、新加坡国际学校等。距湖东CBD距离仅3公里。社区内商业及公共设施布局仅需主要考虑社区内部生活便利性。地块现状已平整完毕，市政道路已完成通车，周边自然生态环境较好。西侧存在一条高压走廊，是本项目地块存在的较大劣势。项目原各地块规划对强度、高度等的控制要求比较平均。其中199-1、2、3地块限高45至75米，容积率1.8。232、233、235地块限高33至90米，容积率1.8。第二部分是规划设计方案介绍：本项目规划方案主要体现如下特点：1. 复合功能的居住社区。本项目占地及建筑面积较大，初具城市居住区规模。在设计中根据70年代以来国外城市复兴及城市居住区的开发理论发展和实践，借鉴了纽约巴特里公园城、雷斯顿新城建设的经验。考虑以一个多种物业形态与空间组织混合的，丰富多元的居住区代替单纯的高层、小高层公寓居住小区的模式。规划中涵盖超高层住宅、高层、小高层公寓、低层住宅、多样化的公共场所，社区商业、商业内街及集中式商业等多种建筑形式。融合多元、多样的生活方式。为城市居民提供丰富的空间体验，也为消费者提供更丰富的产品选择。2. 体现水城特色的居住区规划。结合苏州传统文化与滨水而居的居住模式，在居住区规划中形成三种不同滨水开发模式：a) 港口合院。在地块北侧借鉴欧洲地区滨河开发常用模式，沿中央河区域，将水系引入地块内，形成两河之间岛屿景观。两河之间岛屿中布置11层板式小高层，形成港口合院形态。b) 滨水中央组团。引入水系围绕高层组团，形成两面滨水的高层居住组团，使高层公寓的居住者均能体会到传统的滨水而居的生活体验。c) 水围半岛。地块弧形主轴内低层住宅区通过水系与建筑的相互交错咬合，形成半岛，保证人与水最密切的接触，与传统前街后河有异曲同工的特点。3. 扩大城市绿地及公共空间，形成城市绿肺。本项目占地规模较大，与主要的城市绿化带及集中绿地交接，有条件通过项目的整体规划，通过绿化及视觉通廊，取得主要城市景观带之间的相互联系，。方案中通过将地块中方洲公园螺旋线的扩展，形成弧形主轴，弧形区域内以低层低密度住宅区为主。通过绿化及视觉通廊，取得主要城市景观带之间的相互联系，扩大方洲公园周边绿地范围，整体化设计，形成湖东生态居住区城市绿肺，平衡该区域城市密度。4. 呼应上位规划的“两环两轴”构建的规划骨架。总图设计根据上位规划中不同的居住区分期，考虑中央河景观带的退让并呼应方洲公园螺旋线与放射性景观轴结合的平面设计；确定以钟园路为界，南北地块各设置一条弧形景观带，在空间形态上形成同构。两条弧形主轴以两条反向的空间走廊串联，加强整体性。在地块中央琉璃街、方洲公园城市轴线上形成一横一纵两条主要轴线。通过规划骨架合理组织各地块交通与景观处理。5. 保持城市一致性的整体空间处理。a) 环方洲公园周边住宅逐次升高，由低层住宅区向外依次布置11层、18层、25至30层住宅，取得平滑的过渡空间，取得空间的整体性。吻合原规划中以低密度的公园平衡周边高密度住宅的指导思想，维持上位规划要求的高度平台理念。b) 遵循园区规划控制要求，高层住宅主要以点式为主，拼接以两个单元为限。高层区域内形成纵向轴线贯穿各组团，高层区域视线与景观面均较为通透，与园区整体城市形象控制要求相适应。c) 针对钟园路、琉璃街等主要的城市道路周边的城市密度、建筑形态等进行了设计优化。琉璃街两侧通过建筑高度变化，位置进退形成富于变化的沿街形态。钟园路两侧加大高层住宅东西向间距，缓解道路压力。同时两侧高层组团相对对称，力求整体感觉。d) 中央河区域沿中央河景观轴逐次升高，扩大中央河流域面积，维护中央河轴线的开敞、低密度的空间感受。6. 集中商业与社区商业结合。方洲公园北侧、丽帆巷设置集中商业街，满足商业街周边地块社区商业配套要求。235地块南侧结合入口设置社区商业。便民商业服务半径覆盖整个居住区。7. 为保证小区居民配套，在方案中增设3500平米幼儿园一个。8. 根据超高层置于233-2地块、199-1、2地块两个位置提供了两个可选方案，均具有较强的标志性。方案一以超高层双塔收束湖东副轴，方案二在琉璃街口两侧布置超高层建筑，形成社区入口明确的标识。方案经济技术指标汇总表可以看出，在采用了多物业形态组合的条件下，满足总体综合容积率1.8要求，并尽可能的维持分地块原有指标要求。232地块、233-1地块、235地块、199-2地块容积率分别为1.87、1.85、1.65及1.79，基本吻合原分地块1.8指标要求。233-2地块为保持城市副轴形态，突出超高层建筑标志性，容积率降低至约1.0，相应不足部分建筑面积在临轻轨的199-1、2、3地块中进行平衡面积。其中199-1地块容积率调整为2.2，199-2、3地块调整为2.08，在保证规划形态与居住舒适的条件下，适当的提高局部容积率将更有利于对轻轨资源的利用，顺应王荣书记在苏州轨道交通建设大会上提出的“按照高强度开发原则，适度调整轨道交通沿线土地的用地性质和规划指标，特别要加强轨道交通沿线站点及周边范围内土地的集约化利用”的指示，便利居民出行。第三部分对绿色建筑技术进行介绍：绿色节能方面，我们主要开展了两个方面的工作：1. 专项咨询与合作。与国内知名建筑科学研究院接洽，并进行本项目绿色建筑前期专项设计咨询工作，并整合前期绿色建筑选型，力争入选 “十一五”100项绿色建筑示范工程与100项低能耗建筑示范工程名单。2. 进行初步绿色建筑技术运用选型，主要分为五个方面：a) 能源环境方面，包括了在小高层公寓中采用空气源热泵热水器、太阳能草坪灯、构造遮阳与绿化遮阳结合的综合遮阳技术。b) 水环境方面，本项目景观水面较大，对水的维护与收集是本项目需解决的重点问题。计划将引入周边自然水系，在大面积水域中采用人工湿地及生态砾石床水净化技术，雨水收集处理系统补充景观用水，铺设混凝土渗水路面保持地下水及土壤湿度。c) 空气环境方