小学二部物业项目服务具体内容及要求.doc

小学二部物业项目服务具体内容及要求一、委托管理的物业区域1、楼内：各个办公室、教室（公共教室）、电子阅览室、图书室等以及楼梯、过道、大厅、卫生间、休闲空间、强弱电井、空调机房、屋面等所有相关区域。2、楼外：小学围墙内除楼内区域的所有区域，如：操场、平台、后院、体育器材室、绿化带、空地、楼梯及公共设施等。二、委托管理的物业内容1、清洁管理（1）所有教室、办公室、公共教室的保洁。（2）楼道、楼梯、卫生间、休闲空间的保洁。（3）所有窗户、教室门和顶棚的保洁。（4）净水机的保洁。（5）消防等设备设施的保洁。（6）操场、平台、体育器材室、后院、空地及绿化等的保洁。（7）垃圾桶、果皮箱的保洁。2、设备设施运行的管理 物业在日常管理中发现有设备设施损坏的情况有义务告知小学，以便小学及时处理。如：校园监控、电源保护装置、消防栓、校报警器、围墙等相关设施出现问题应及时告知小学。3、安全保卫（1）门卫、监控和巡逻。（2）突发事件防范。（3）交通车辆的管理。（4）消防管理。（5）物业区域的公共秩序和安全管理，包括对禁烟区域实施控烟检查和管理。三、委托管理物业的质量标准1、卫生保洁（1）物业区域内教室、楼道、楼梯、地砖、水泥地及各类石料地面、PVC地板、石料墙面和楼梯间干净，无灰尘、杂物、污渍和水渍；地脚线干净无明显灰尘；楼内地面清洁结束用干净纸巾擦拭检查30厘米无显著脏污。（2）室内外墙体面、隔断无蜘蛛网、灰尘等杂物，无乱涂乱贴痕迹；钢扶手护拦干净、光亮。（3）公共教室应在当天学生放学后及时打扫干净，避免发生隔天上课教室脏乱差现象。（4）净水机要每天擦洗，做到无污渍和积水，干净、光亮。 （5）公共卫生间内无明显异味，大、小便器洁净无黄渍；地面洁净，无烟头、纸屑、污渍和积水等；水池、镜子光亮洁净无污物，厕所隔板无乱涂乱贴痕迹。（6）办公室、楼道及教室家具、门窗玻璃、框架及所有玻璃轨道趟槽等洁净，无灰尘、污迹，无破裂，无乱贴乱涂痕迹。（7）监控探头每2个月擦拭1次，擦镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。（8）操场地面洁净，无垃圾、杂物、浮砂、污迹，无积水、积雪，每100平方米内的痰迹、烟头、纸屑等杂物平均不超过5个；地面垃圾滞留时间不超过1小时。（9）灯盖、灯罩、灯座明亮清洁无灰尘，灯罩内无蚊虫，灯具无乱贴乱涂痕迹。（10）标识牌、宣传展牌、报箱、消防栓玻璃箱（含内侧）等公共设施洁净，目视无蜘蛛网、积灰、污迹、杂物和乱涂乱贴痕迹。（11）绿化带和草坪干净，无垃圾等杂物；每100平方米果皮、烟头、纸屑等杂物不超过5个，滞留期不超过1小时；花坛表面洁净无污渍。（12）垃圾桶、果皮箱光亮洁净无污迹，周边地面无垃圾散落、无污水、无明显污迹。（13）楼内、外垃圾及时清运无堆积，垃圾收集车封闭运输，无垃圾外溢、散味、洒落等现象。（14）目视楼内无明显蚊虫、苍蝇飞舞；楼道和室内无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过3。2、安全保卫（1）安保人员有较高的思想、业务素质，安全防范意识、能力强，能对本物业日常护卫事项做出正确反应，当班时佩戴标志、统一着装，尽忠职守。（2）安保人员按照学校要求执行来访登记制度，对非正常携物外出人员，要实施身份确认和物品登记等工作程序，确保学校财产的安全。（3）采取有效防盗措施，确保物业区域内所有托管财产和设施的安全完好。（4）校园内实行24小时安全保卫制度，夜间对重要部位进行严格把守和巡逻，确保小学不发生偷盗、破坏事件。（5）对整个物业区域进行安全巡查，禁止各类商贩及可疑人员进入小学区域。（6）如遇大风、火灾等意外情况，安保人员有义务在校方统一指挥下参加抢险工作。（7）有完善的各类突发事件和火警防范预案，有反应迅速、可操作的实施办法；人员责任落实，交接班制度完善，各项记录齐全。（8）保持消防通道畅通，禁止在消防通道堆放物品、设置路障。（9）安保人员掌握基本消防技能，具有按消防分区控制火势的意识，提高防火、灭火和救助能力。（10）发现火警在进行分区控制和基本扑救的同时，迅速向消防队和校保卫处消防科报警，组织人员疏散，积极协助救火。（11）遵守学校的有关规章制度，交接班制度完善，工作交接班记录齐全。 （12）按规定要求开、锁各通道大门和教室门；维持楼内秩序，防止不安全事件发生。 （13）按照安全规范的要求运行和使用电器设施，服从学校安全保卫部门的监督指导。四、关于小学二部对物业保洁、保安的说明为便于小学对物业管理，现将说明如下：1、每天1次清理垃圾到垃圾转运站。2、每天清洁楼道、操场、楼梯、讲台、大厅等。3、每天清洁厕所至少2次（人流量大的厕所需及时清洁）。4、每周要擦拭教室内地板1次。5、每周打扫3次教师办公室及各职能部门办公室。6、每天放学后要及时打扫公共教室，以便明天隔天的正常教学。7、每学期开学前彻底大扫除一次，包括办公室玻璃、教室玻璃、风扇清洁、暖气片清洁、课桌椅的清洁等工作。8、如遇自然灾害，物业有义务在小学统一指挥下参加抢险工作。9、小学如遇有关部门工作的检查及学校有活动，物业必须搞好清洁卫生。10、按照小学制定的校园管理及作息规定启闭校园大门。11、上课期间杜绝无关人员进入校园，对来访先通报有关人员取得同意后登记放行。12、体育器材室每周要打扫1次。五、物业托管财产安全管护责任及要求根据物业托管的性质，中国矿业大学附属小学（二部）托管项目中的办公家具、教室多媒体设备、电脑、课桌椅、花草树木、水电及制冷设备设施、排水沟铁篦和窨井盖等物业区域内的所有相关财产（以下简称“托管财产”）的安全和管护责任，由与甲方签定了物业托管合同的乙方承担。具体要求如下：1、乙方在接管甲方托管的物业时，要仔细验查托管财产的数量和质量，并由物业项目经理和乙方负责人在验收单上签字。2、乙方在接管物业期间，应加强对托管财产的管理，定期清点财产数量，落实内部分区管理责任，确保托管财产的安全、完好和相对固定的状态。3、为明了托管财产的安全、完好和相对固定状态，甲方将不定期向乙方提出对特定区域、类别的托管财产进行抽查的要求，乙方应积极配合，不得拒绝。经抽查如发现托管财产损坏或缺失，由乙方按原样恢复或照价赔偿（或由甲方从乙方当期物业费中扣除）。4、物业托管期满后，乙方应按接收物业时签收的托管财产数量（以验收单为准）向甲方交还托管财产。托管财产如有损坏或缺失，由乙方按原样恢复或照价赔偿。六、小学日常管理考核测评办法第一条：为确保小学二部物业托管合同的全面履行，充分发挥该物业项目的功能，实现用户满意的良好效果而制定本办法。第二条：本办法视为小学二部物业托管合同的组成部分，作为小学二部物业日常管理考核的依据，适用于小学各物业管理区域，是合同甲方督促乙方履行物业托管合同的重要文件。其中的甲方为中国矿业大学附属小学；乙方为接受甲方的委托、与甲方签订小学物业托管合同的物业管理企业。第三条：考核范围和依据本办法考核测评的范围和执行标准，依据小学物业托管合同文件的相关内容。第四条：考核周期小学物业托管项目的考核测评周期，从每年从8月20日起，按月考核，如第一次交付物业托管日期与考核时段不对应时，参加当期的考核。第五条：考核形式对小学物业托管项目的考核测评形式，采取甲方不定期的日常检查和用户（“用户”指物业管理服务对象，下同。）考核测评相结合的形式。甲方进行的日常检查随机进行，次数不定；用户的考核测评每个考评期最少进行一次。第六条：考核结果在一个考核期内，每个物业标段的考核评分实行百分制，甲方的日常检查占总分的60%，用户的考评占总分的40%。两项考评实际得分加权平均后之和，即为当期考核实际得分。第七条：甲方的日常检查记分办法设基本分100分，根据托管合同文件中关于托管物业内容要求、服务标准、服务承诺的表述以及甲方平时的相关工作指令，对乙方实施的物业管理效果进行检查和评价。如发现有未达到托管合同要求的违约情况，按以下办法扣分：（一）违约情况1：乙方未认真贯彻合同要求并执行甲方的工作指令，工作不到位。处置办法：1.不认真执行甲方的工作指令，未按期完成甲方布置的工作任务，视情况每次扣310分。2.未按合同要求履约，发生违约情况（指某一单项，下同。）扣5分，同时向乙方下达书面违约警告，乙方必须立即终止违约行为；3.如再次发生违约情况，扣10分，同时向乙方下达书面整改通知，乙方除立即终止违约行为外，还须向甲方提交整改措施，并保证不再发生类似现象；4.如经整改后仍无效果，甲方有权单方终止合同，后果及损失由乙方自负。（二）违约情况2发生火灾、盗窃、伤害等重大事故。处置办法：1、物业区域发生火灾，视乙方责任情况，每次扣020分，并承担相应的赔偿责任。2、物业区域发生盗窃，视乙方责任情况，每次扣010分，并承担相应的赔偿责任。3、乙方监守自盗或财务违规行为，每次扣1015分，并由乙方承担赔偿及法律责任。4、物业员工与服务对象发生吵架、打架，每次扣510分。（三）违约情况3乙方的物业管理效果或工作效果未达到合同规定的要求，情节较轻微。处置办法：第一次发生，给予口头告诫（不扣分）；第二次发生，每项扣1分；第三次发生，每项扣2分，并给予书面警告。如仍无改进，以后再发生，每项均扣5分。（四）违约情况4由于玩忽职守造成的其他责任事故。处置办法：视情节轻重，每次扣510分。第八条：用户的考评记分办法设基本分100分，用户代表根据托管合同文件中关于托管物业内容要求、服务标准和服务承诺的表述和乙方的实际服务情况，采取平时考核与集中考核综合评分的办法，得出用户的考评得分。第九条：考核结果处理及经费支付考核结果与乙方物业费用挂钩。(一)当期考核结束后甲方根据考核情况向乙方支付当期物业费；(二)当期考核实际得分大于或等于90分时，按当期应付的物业费全额支付；(三)当期考核实际得分大于等于80分且小于90分时，则每低于90分1分时，扣罚当期总额1%的物业管理费。(四)当期考核实际得分低于80分时，则每低于1分扣罚当期总额2%的物业费。(五)当期考核实际得分低于70分时，甲方除拒付当期全部物业费用外，有权解除合同另择乙方。第十条：本办法由甲方负责解释并组织实施。七、物业管理人员的配备要求1、保安人员要持有保安证，身体健康、年龄适宜（45岁至55 岁之间），品行端正，有较高的