写字楼全程经营管理精解范例.doc

写字楼全程经营管理精解范例20101 前言：概述特点写字楼的特点：在高楼林立的现代城市中，写字楼各种各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点。（1） 一般位于经济中心城市现代写字楼都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通方便的地理位置，便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。特别是城市中心地段，各类商业设施齐全，既有利于贸易的谈判和开展，又有利于办公人员上下班。因此，处于这种地理位置的写字楼往往吸引众多的客户。（2） 建筑规模大，档次高现代写字楼一般能提供大小多种规格的办公室，使办公面积达到一定规模。大多数现代写字楼为高层建筑，外型雄伟、装饰考究，建筑外型有自已独特的风格，这些都成为业主或客户成功的象征。写字楼为招揽客户，在注重写字楼外在良好的建筑 形象的同时，内部都配备有先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。（3） 功能齐全现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。（4） 有良好的管理现代写字楼由于档次高，设备设施复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理。大多数写字楼以出租为主，出租率的高低是写字楼的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关。许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量和价格，而且十分重视管理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。3写字楼管理模式31自管型（1） 自建自管模式：即开发商由建筑施工在工程完工后，自行组建物业公司，进行日常经营与管理，对本身物业情况熟悉，资料齐全，欠缺管理的专业化。（2） 自管与专业公司相结合：开发商自行管财务、人事、营销等，而专业性、技术性的如保安、保洁、绿化、机电维护等由专业公司负责日常运行及保养工作，为客户提供专业的服务。（3） 自管与顾问公司相结合，由顾问公司协助物业公司拟定日常管理制度、人员配备、组织机构、工作规范等，使开发商自建的物业公司逐渐建立专业化的管理。3 2委托型（1） 建筑完成后，由开发商委托专业物业公司进行管理，利用专业公司的丰富经验进行日常的管理与服务，大业主对其管理情况进行监督。（2） 租凭经营型：由开发商通过签订租赁或承包协议与物业公司，实现所有权与经营管理权分离，物业公司致力于日常的租赁与管理服务！4 委托管理41管理基本内容A日常管理（1） 设备管理，进行对机电空调、电梯、供排水、消防及通讯设备，设备的日常运作与保养维护。（2） 安全管理：维护写字楼安全及治安秩序，并配备安保设备、门卫、停车场管理，监控中心值班定时与不定时的安全巡查，保证该大厦24小时在保安的控制中。（3） 清洁卫生管理：对大厦的出入口、大堂、公共通道、电梯间、卫生间等环境及地方的清洁并进行垃圾清运，污水处理和灭虫消杀等工作。（4） 前台服务：提供前台问询服务，接等客人并提供打字、传真、影印、订票服务等。B经营管理（1） 租赁服务：处理写字楼具体的租赁工作，如租户联络、洽谈、签约、协调及处理投诉等。（2） 实施多种经营，开设商务中心、美容美发、洗衣服务、康乐中心、中西餐厅、咖啡餐饮等经营。（3） 委托特约服务：如写字楼室内清洁、洗车、快递、代购物品、邮寄、礼仪服务及会务服务等。5.写字楼的早期介入主要工作：写字楼管理的早期介入，是指物业管理公司在正式全面接管写字楼工作之前进行的工作。主要内容包括写字楼设计阶段的早期介入、写字楼施工建设阶段的早期介入和写字楼机电设备安装调试阶段的早期介入，主要是从物业管理角度提出意见和建议。其目的是确保写字楼建造及设施符合物业管理要求，交付使用时，能即时给各业主及租户提供有效及高水平的服务，以避免日后在建筑和管理上的投资追加或成本提高，减少物业管理的成本支出。5.1规划设计阶段的介入主要工作：从物业管理的角度参与写字楼规划设计方案研究工作.密切与设计师、建筑师以及其他相关的专业人员的联系，审阅、复查所有有关写字楼的设计图纸和施工计划，并从物业管理的角度提出建议。在参加工程项目的会议时，提出管理上的有关建议：（1） 规划设计和建筑计划能否满足未来客户的要求。如布局是否合理，配套设施是否齐全等。（2） 写字楼日后的管理，如保安、消防和维修服务等能否最经济、最有效和便于操作？是否设置防盗监控系统？防火安全装置的配备是否合理？写字楼出入口、造型是否方便治安管理等。（3） 监督建筑材料的选择和使用，并严格配合检查至最后完成建设，确保写字楼外观完美无瑕，避免日后维修成本的增加。（4） 评价设备和相关服务的选择和有效性，评价安全控制系统，确保设备、服务和安全之间的连接，使整个写字楼运作畅通。（5） 是否合理设置管理办公室、工作间、询问台、告示标志等，确保有效地利用空间，以减少日后这些方面人力和空间的浪费。（6） 从美观和效益上评价园林设计与布置、公共场所告示标志，以及照明配置的质量和设计。（7） 检验和评价车库、停车设施的设计，提出未来管理的建议，如计费系统、出入控制系统、车位配置等。5.2施工建设阶段的介入主要工作：从物业管理的角度与施工管理。与承建商等密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议。每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握工程进度并及时提出有关工程建议和改善方法，以便日后的物业管理能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。（1） 提供功能布局或建材用料更改及安装方法的有关专业管理意见。施工期间对写字楼功能布局及各类设备和建材用料的选择，从物业管理角度提出意见和建议，使有关修改更能达到理想效果。并确保写字楼在交付时，遗漏工程能减至最低，最终使管理成本减少，使物业价值增加。（2） 智能化写字楼基本设施的需求，包括为安装先进的电脑管理等系统提供意见。（3） 检查跟进写字楼已签批的工程合约的进度，详细了解写字楼工程设施系统情况。（4） 提供有关长远维修建议和确定有关预防计划及方案。物业管理公司要通过跟进整个施工过程，熟悉整个写字楼的布局情况，要熟悉各种管道、各种设备设施的系统、位置和走向，并建立档案，以方便物业管理公司接管后对写字楼的检查、维修、保养工作等。同时，要确保工程质量，发现问题要明确记录在案，督促施工单位及时整改，以减少物业管理公司接管后对写字楼进行返工、维修的工作量，从而减少物业管理的成本支出。5.3写字楼/商业大楼 “管理公约”参考文本管理公约本公约由以下当事人于*年*月*日共同签订：甲方：（以下简称“第一业主”）名称：*地址：*电话：*乙方：（以下简称“第一购置者”）名称：*地址：*电话：*第一业主是经中华人民共和国深圳市有关当局批准以中外合作形式，共同投资开发位于中国广东省深圳市土地的发展商，并在该地块上，兴建商住综合大楼，命名为：“*广场”（以下简称“该发展项目”）。现就该发展项目制订本公约，目的在于通过本公约的实施，以界定各业主对该发展项目及其设备、服务设施、仪器的管理、保养、改善、保险及维修订立规定，达至对该发展项目的统一管理，以保证该发展项目的所有业主有效地使用其购置的物业及规定各业主对该发展项目的管理及公共开支所须负责的适当比例。并且透过制定本公约以配合将来对于该发展项目整体管理的进行。第一业主就该项目内的两幢住宅楼、两幢商务公寓楼、六层裙楼、外围广场、停车场及设施保留另订管理公约及其他有关契约的权利，并可就该发展项目各建筑物、设备、服务设施、仪器的个别独立管理、协调保养、维修订立个别管理公约，以便发展项目内各业权拥有者共同遵守。本公约由以上当事人签署后即时生效，该发展项目的其他业主亦将会签署此管理公约附录二的承诺书同意遵守此公约，因此该发展项目的所有业主（不论现在或将来）均会受到本公约的各条文的约束。第一章 定 义一 在本公约中，除文意另有所指外：1“该土地” 指根据中华人民共和国深圳经济特区土地使用合同书内土地使用权面积约*平方米的土地。2“该发展项目” 指座落于该土地上的*广场，其中包括：(1) 两幢住宅楼；(2) 两幢商务公寓；(3) 6层裙楼；(4) 3层地库停车场。 3“公共地方” 指在该发展项目或该土地内由第一业主根据本公约所指定的公共地方。其中包括以下设在该发展项目内的正门入口、入口大堂、楼梯间、通道、行人道、行车道、绿化区、梯台、管理者办事处、看更或警卫室、电表房、后备发电机房、电制房、电压房、泵房、洒水系统泵、消防设备、控制室、电话机房、消防泵房、化粪池、光井、水箱、冷气机房、垃圾房、储水池及为该土地及该发展项目的业主和住户及其访客而设并供其共用之其他地方或范围，但不包括任何业主拥有独自使用权的地方。 4“公共服务设施” 指为该发展项目的利益而安装以备各业主共同器、设备、仪器、装置、树木、管道、机房、电缆、电线，包括该发展项目的中央系统，即消防系统、保安系统、空调系统、电讯系统、电梯系统、电气系统到各单位的分开关箱、煤气系统、蒸汽系统、供水及排水系统等，但任何只供个别业主、租户使用的设施则不包括在内。 5“外墙” 指该发展项目的所有或部分外墙。 6“装修规则” 指管理者（如以下定义）就各业主在其所属单元（如以下定义）的装修、更改、改进、加建、拆卸及装饰等所作的规定。 7“绿化区” 指根据政府当局依照有关法令要求在该土地上实施绿化的地区。 8“管理预算” 指根据本公约和有关法规的规定而为该发展项目预备的管理预算。 9“管理费用” 指管理者因管理、保养、及改善该发展项目之公共地方及公共服务设施及执行本公约条文所规定而引起的所有费用和开支。 10“公共设施 指管理者根据本公约第五章第四条第10款所维修基金及 收到的基金并用于管理、维修及改善该发展项水电费周转金” 目的款项。 11“管理份额” 指由第一业主为使各业主分摊并交纳管理费用而分配给各单元的份额，有关各单元的份额详列于本公约的附录一内。 12“管理者” 指第一业主委任负责管理该发展项目的“*物业管理有限公司”及/或不时获聘为管理该发展项目的其他任何人或公司。13“业主” 指对每个单元拥有或共同拥用使用权的人士，并包括其日后的合法继承人或转让（包括但不限于变卖、赠与及互易等）人。如果该单元已被合法抵押，则“业主”应包括该抵押人和受押人；担以上述受押人只是在受押人占有该有关单元或收取该有关单元的租金及利益下才算是业主。14“单元” 指在该发展项目内的所有单元或其部分，包括车位。15“车位” 指根据本公约规定用作停泊车辆的地方。16“本公约” 指上述当事人于上述日期签署的本公约，并包括分契、相关的公约及一切有关管理该发展项目的文件。17“土地批文” 指中华人民共和国深圳经济特区土地使用合同书（*号）及有关的文件及修订。18“交付使用 指第一业主于该发展项目可以交付给有关业主通知书” 使用时发给有关业主的通知书。 19“业主委员会” 指各业主于按照本公约不时召开的业主大会上委出或选出的业主委员。 20“业主大会” 指按照本公约第七章举行的业主大会。 21“住宅楼” 指该发展项目内的两幢住宅楼。 22“商务公寓楼” 指该发展项目内的两幢商务公寓楼。 23“裙楼” 指该发展项目内的六层裙楼。二本公约中（在文义许可或要求下），表示单数之字眼应包括众数，相反亦同；表示阳性之字眼应包括阴性和中性，相反亦同；表示人之字眼应包括公司和法团。第二章 总则一公共地方是为各业主之利益而设置的，可由每一位业主及其租客、雇员、访客及其准许的使用者使用。二 各业主此后一切时候均须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。该等保证、规定及限制的保障和约束附带于该土地及该发展项目的每个部分。三 每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他业主或对该发展项目有其他任何权益的人士同意，但该处理须明确地受中华人民共和国之有关法例及本公约限制和保障。若任何业主出租其单元给予任何租客或租户，须就该租客或租户适当履行及遵守公约的条款向其他业主负责。第三章 第一业主的权利一 下列权利及特权保留予第一业主及其承让人：1 第一业主有权在其认为合适的情况下更改该发展项目的名称或其中任何部分的名称及编号。在进行上述更改前，第一业主应提前三个月以书面形式通知所有业主，但无须就因此而引致的任何损失、费用或开支向各业主或其他拥有权的人赔偿。2 第一业主保留及拥有该发展项目内的天台、平台、架空层、外墙（包括玻璃幕墙）、地下室及所有车位（除已出售给个别业主者外）的使用权。3 第一业主管理者及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人为检查、维修或改善该发展项目的任何一部分，包括公共地方、公共服务设施或任何为该发展项目利益而安装、取消或拆卸的设施，或为履行管理者对该发展项目的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该发展项目的任何一部分。如有必要，可进入任何单元的内部，但除紧急情形外，应事先在合理时间内通知有关业主或使用人。惟第一业主于使用此项权利时不得妨碍其他业主使用其所属的单元。4 第一业主有权随时将发展项目及该土地第一业主原拥有使用权的任何部分划出或指定或重新指定为额外公共地方或公众行人或汽车通道，并可立约声明，不必经其他业主或其他拥有该发展项目权益的人同意。在声明指定的时间内，该等额处地方构成公共地方的一部分，各业主须按其管理份额的比例负责该等额外地方的保养及维修。惟第一业主于行使此权利时不得妨碍其他业主使用其所属的单元。5 第一业主有权取消或更改根据本章第一项第4条所规定由第一业主发出或指定的额外公共地方，而无须其他业主或其他拥有该发展项目权益的人同意。惟第一业主于行使此项权利时不得妨碍其他业主使用其所属单元。6 第一业主有权随时对本公约签订时存在的该发展项目的建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订或改动而无须任何其他业主或其他拥有该发展项目权益的人同意或批准。但上述更改、修订、增订或改动须事先获得有关政府当局的批准。所有有关更改、修订、增订或改动并不赋予任何业主向第一业主提出诉讼的权利。惟上述更改修订、增订或改动不得妨碍任何业主使用其所属单元的权利。7 第一业主有权将该发展项目使用权未出售的部分、公共地方及公共服务设施及其部分安装、架设、更改、保养及拆去烟窗、招牌、广告、天线、桅杆、避雷针及照明及其他各种固定设施。并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人及设备进入该发展项目任何部分，以便进行上述有关工程，及按第一业主认为适当的条款准许或批准或授权其他人或公司进行上述工程。惟上述工程不得妨碍其他业主使用其所属的单元。因安装前述招牌、广告、广告灯箱需支付一切费用（包括安装费、材料费、电费及维修费）亦由第一业主负责。8 第一业主有权改换或改变该发展项目外墙和公共地方的颜色，在该发展项目外墙和公共地方展示、安装或附加任何招牌及其他广告牌或结构，并可拆去、修葺、维修或更换该等广告牌或结构。9 第一业主有权将该发展项目的任何部分（已出售的部分除外）转让或奉献给国家，而无须其他业主同意。10 第一业主有权在其认为合适的情况下将管理份额重新分配或作出更改或其他第一业主认为合适的安排，并有权以第一业主的名义签署任何有关文件，而无须其他业主同意。11 第一业主有权向政府有关部门申请对土地批文作出第一业主认为适当的修订、改动或修改，并就此事与政府磋商，达成协议，及就达成之协议与政府及有关部门签署任何有关文件，无须其他任何业主同意或批准。惟此项权利的行使不得妨碍其他业主使用其所属的单元。12 第一业主有权调整及重新划定该土地的界线，就此事与政府磋商及达成协议及就达成之协议与政府及有关部门签署任何有关文件，而无须其他任何业主同意或批准。13 在受本公约的限制和保障下，第一业主有权转让、抵押、出租、批准占用或以上其他任何方式处置该发展项目任何部分（已出售的部分除外），而不须任何业主同意。14 第一业主可委派代理人行使本公约保留予第一业主之任何权利。15 第一业主可按其认为适当的时候及条件将本公约保留予第一业主的所有或任何权利转达让予第一业主认为适当的人士或公司。16 第一业主可就该发展项目任何部分另行订立分契及其他有关管理该发展项目的契约，惟该分契及契约不得抵触本公约的条款。17 本公约所载第一业主的其他权利。二 为了使第一业主可以有效地行使本章第（一）条给予第一业主的所有权利及特权起见，各业主于此共同及各自任命（此项任命不得撤销）第一业主作为其代理人，授权第一业主充分之权利、权力及职权代表各业主作出一切行为及事情及/或代表各业主签订一切为行使本章第一条第一业主的全部或部分权利所需要或附带的文件。第四章 业主责任在不抵触本公约第三章的条款下：一 各业主承诺在转让其拥有单元时，须于有关购买者签署买卖合同之日起一个月内就有关单元的使用变化情况以书面通知管理者。并应取得由购买者所签署列于附录二内的承诺书并交与管理者，以确保有关购买者遵守本公约内一切条款，并受其约束。前业主在管理者接到这承诺书前，对该单元的管理费用及其他有关费用仍负有责任，前业主亦有责任支付至转让日的管理费用及共他有关费用。如前业主在承让人拒绝或还未签署上述的承诺书时将其所拥有单元转让，则该前业主仍要履行本公约的责任，包括但不限于支付所有管理费用及管理者酬金，直到其承让人签署的承诺书生效止。在承让人签署之承诺书生效前，如该承让人对第一业主或其他业主造成任何损失，该承让人及前业主均须共同分别负责赔偿第一业主及/或其他业主。前业主如未能付清其应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向前业主及/或承让人追讨。二 各业主需尽速如期付清因其拥有完全使用权的单元而产生的现有及将来之各种费用、税项、摊分费用和支出。三 各业主应如期将其单元应缴之管理费用付给管理者。四 在未得管理者书面同意前，各业主不得变更或改动其单元的结构，亦不得对公共地方或公共服务设施或其保养作出或造成任何改动、损害、破坏或干扰。五 在未得管理者书面同意前，各业主不得改变该发展项目的外貌。六 在未得管理者书面同意前，各业主不得在其单元以外的任何地方或在该发展项目的外墙上安装任何户外遮光帘、遮篷、花架、旗杆、铁笼、招牌或其他任何建筑物伸出物、结构或装饰、亦不得堵塞任何窗户或更改任何窗户之设计及大小。七 在未得管理者书面同意前，各业主不得在该发展项目的窗户或外墙（预留冷气机位除外）安装任何冷气机或其他固定设施。八 各业主不得做出与本公约相违背，而使该发展项目的保险（若有）在为无效或令该等保险（若有）的保金提高的行为。如有前述事情发生，则违约之业主对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引起的额外或增加的保金对其他业主须负有责任。如因该业主违约之行为令致该发展项目或其中一部分被损毁，而所投保项下的全部或部分保险（若有）金无法得到赔偿，则违约之业主应立即将全部重建或修复损毁部分的再建或重修或其他引起之费用支付给予管理者或其他业主。九 各业主若因本身的疏忽引致水、气、烟或其他有关物体外溢，损害他人或其财产而产生的诉讼、索赔和要求，则该业主须对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求全部负责。十 各业主应对其租客、代理人、雇员、访客及其他使用者等的行为、疏忽和错误向管理者及其他业主负责。如因上述人士的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主应支付所有因此而产生的费用或赔偿。在前述情况下，如损害或损失是由管理者负责修复、补偿的，则费用由管理者收取；如损害或损失是由受害者负责修复、补偿的，则费用由受害者收取。十一 各业主不得作出或容许或容忍其他人或其使用作出妨碍或影响该土地及该发展项目或任何部分的保养的任何事情。十二 各业主不得在该发展项目内属其所有的单元内作出或容许或容忍其他人士作出对其他业主构成损失或损害的行为或疏忽行为，并须负责修复或弥补因此而引致的任何损失或一切费用及支出。十三 各业主及其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行该发展项目管理规则、住宅楼规则、商务公寓楼规则、裙楼规则、停车场规则及其他由管理者按照管理需要而制定的规则。十四 各业主及其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应严格遵守装修规则条款。十五 在获得有关政府当局及管理者的书面同意后，各业主可以自费在其单元中安装或拆除增加物、附属物，但不可因此引起该发展项目任何结构性损害，及干预该发展项目任何一部分的使用，损害公共服务设施。如业主在安装增加物或附属物时未获取有关政府当局之同意，则管理者有权将其加建物拆除，并向该业主追付因此引起的一切费用。十六 各业主不得在该发展项目任何部分存入任何武器、弹药、烟花、放射品、污染物品或任何危险及易燃物品或存入可能触犯当时的任何法规或对其他业主及使用者构成滋扰或危险的其他物品。但可以存放当时国家法规容许的合理份量的燃料或相似物品作煮食及加热用途。十七 各业主不得涂污公共地方、公共服务设施，在未得管理者书面同意前，各业主不得张贴、派发安装或摆设任何招贴、通告、招牌、广告、宣传品、商品遮篷、支架、装备、机械或其他物件于该发展项目外面、公共地方或公共服务设施等（安装于各单元大门范围内显示业主或住客姓名的小名牌除外）。十八 各业主不得在天台架设或安装独立天线（包括接收卫星电视之金属碟）或容许独立天线伸出该发展项目任何部分。十九 各业主不得阻塞或堵塞任何公共地方或放置或弃置任何垃圾或物件于公共地方内，亦不可占用任何公共地方作私人用途。二十 除事前经管理者书面同意，各业主不得在其所属单元或该发展项目或其任何部分伺养任何家禽或动物。二十一 各业主不得做出任何行为令该发展项目之冲洗或排水、排污系统堵塞或令该等设施的有效运作受损。二十二 个别业主无权要求管理者或其下属为该等业主提供与该发展项目管理无关的服务。二十三 各业主无权直接惩戒管理者属下的职员，该业主如对该职员不满，应向管理者提出，由管理者采取其认为合适的必要行动。二十四 各业主不得将其单元用作非法或不道德或与土地批文、政府许可用途、交付使用通知书或本公约条款相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其他业主的事情发生。二十五 垃圾处理只能依该发展项目规则、住宅楼规则、商务公寓楼规则、裙楼规则及停车场规则中有关部分由管理者规定的办法处理。二十六 各车位的业主或其使用者只可将车位用作停泊本公约准许的车辆的用途，不得放置货物或其他物件，并应遵守停车场规则。二十七 各业主不得破坏或以任何方式妨碍公共地方及公共服务设施。二十八 各业主须遵守土地批文及有关法规。二十九 各业主不可对任何设施或装置作出影响水、电或煤气等供应的改动，亦不可切割或破坏该发展项目的主墙或横栋梁或地皮或楼宇结构或公共天线系统、电话线路或下水管道。三十 各业主不得利用该发展项目内的走廊、楼梯间或其他公共地方晒晾衣物或悬挂或放置任何垃圾桶、家具或其他物品。三十一 各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得管理者的书面同意，并须将一笔管理者指定的款项以管理者指定的方式交存管理者。此笔款项存放于管理者或不享利息。如进行装修工程的业主违反管理者订立的装修规则或因装修工程引起任何追讨、损失或法律责任，管理者可从该笔款项中扣除合理的款项作为赔偿。如仍不足以弥补所有损失，管理者将保留一切追讨的权利。该款项或其余款会在装修工程完成并管理者验证一切妥当后14天内发还给有关业主。三十二 住宅楼内的所有单元只可作住宅用途使用。商务公寓楼内的所有单元只可作住宅或写字楼用途使用。三十三 裙楼内的所有单元只可作商场及展览用途使用。停车场内的所有车位只可作停泊车辆用途使用。第五章 管 理一 一般事项1 该发展项目由管理者根据本公约进行管理。管理者的首届任期为二年，由*年*月*日至*年*月*日止。2 业主委员会有权于业主大会通过多数决议后给予管理者不少于三个月的书面通知终止其职务：管理者亦可给予业主委员会三个月的书面通知辞去其职务。惟业主委员会或管理者不可在上述首届任期二年内发出此通知。3 管理者的责任在于管理和维护该发展项目的每一部分，管理者受本公约的约束，并须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。4 管理者将被视为全部业主之集体代理人，而非个别代理人。每一个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。二 管理者的权力及责任1 在不抵触第一业主及其权利转让人的权利下，管理者有完全之授权去做所有为该发展项目有效管理和维护所必须做的事情，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：（1）检查、视察该发展项目，必要时可进入所有单元的内部。（2）从事任何必要工作，以保持该发展项目及其每一个部分处于良好、清洁、安全的状态。（3）更换公共地方中破损的玻璃、门、窗或设备及破损的公共服务设施。（4）保持所有公共地方良好照明。（5）保持该发展项目及其所有部分（任何业主拥用独家使用权的单元除外）清洁、卫生、干净。（6）安排定期垃圾清理，保证垃圾站及其收集设施处于良好工作状态。（7）防止堵塞所有公共地方，并在发生堵塞时清除障碍物。（8）保持该发展项目所有公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通。（9）保持公共服务设施处于良好操作状态。（10）保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好操作状态。如果有电梯及自动扶梯，则按有关法律、法规执行。（11）防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于任何公共通道上。如有前述情况发生，则将垃圾清除，并应向引致上述情况发生的人士要求并收取因此而引起的费用。（12）清除任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，向应负责的人士要求并收取清除及补偿因此而引起的损害的费用。（13）安排保养该发展项目内的消防设施、保安设施、电讯设施、电梯系统、煤气系统、蒸汽系统、供水及排污设施、照明系统、空调设施及其他公共设施，并使之符合政府有关法律、法规的要求。（14）为该发展项目及其每一个部分提供并保持一队保安人员、看更、看守人员，并在管理者认为合适的情况下，安装、运用并维护保安设施。（15）控制该发展项目内所有车辆停放、货物装卸、行人交通，拖离或扣留所有违反该发展项目规则，包括停车场规则或本公约而停泊于停车场内的车辆，并向该车辆之车主收取拖离及扣留费用，包括本章第（五）部分第2条规定的滞纳金和手续费。（16）以高标准维持并改进所有公共服务设施及其服务质量，使该发展项目使用者能满意地享用该发展项目。（17）在所有与该发展项目之公共责任有关之法律诉讼中作为全体业主的代表。（18）防止及制止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。（19）采取一切必要措施以符合政府对于该发展项目的要求。（20）防止及制止任何人对该发展项目或公共服务设施进行有害的变更及损害。（21）按本公约规定，要求并收取所有该发展项目业主应付之款项，支付所有因该发展项目管理及维护而产生的应付款项。（22）如管理者认为合适，管理者有权为该发展项目的公共地方（包括公共服务设施）（但不包括个别业主享有独自拥有使用权的部分）投保。其金额及险种由管理者根据其良好管理实践做出决定。投保应根据业主各自的投保权益，以管理者的名义代表管理者本身及业主投保，管理者统一支付保费以使该等保险有效。（23）替绿化区进行绿化工作。（24）向业主报告所有因该发展项目的管理、维护而与政府、公民及有关个人的往来事宜。（25）雇用或解雇职员，使管理者得以履行其职责。为该等职员提供办公地、制服、工作服、工具、器具、清洁或其他材料及所有必要的设备及应有的培训，劳工保障（包括法例所规定的任何保险，在职及退职（退休）补偿或其他各项支出等）。（26）防止任何人在该发展项目叫卖，有权将叫卖者驱出该发展项目外。（27）节日期间可装饰该发展项目入口及外墙及公共地方，包括灯光及其他饰物。如管理者认为必要，可以组织该发展项目内的文娱康乐及推行活动。（28）采取方法执行和监察各业主及用户遵守及履行本公约的条款，包括但不限于以下方法：a. 在该发展项目内显著地方公布违约业主及使用者的姓名连同其违约情节；b. 劝告或以书面通告违约业主纠正错误，并在通知后14天期满而该业主仍未纠正错误时，带同或不带同工人进入该违约业主之单元并采取相应的行动。如属紧急情况，可不必书面通知：c. 通过民事诉讼向每名违约业主追讨本公约规定该业主须缴付任何款项；d. 停止对违约业主单元的服务（包括停止水、电、煤气等的供应及/或电梯、电视转播的服务）或采取其他有效或可行之措施；e. 管理者认为合适的其他方法。 （29）修葺该发展项目的主要结构、天台、外墙及公共地方等，确保其维修良好。 （30）采取一切措施防止该发展项目任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。 （31）采取一切措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约的规定或该发展项目规则、住宅楼规则、商务公寓楼规则、裙楼规则、停车场规则及装修规则。 （32）就管理者的一切酬金及履行本公约规定的职责而支出及支取的一切款项预备妥善的账目记录，并向各业主提交每月及每年的定期报告，及于业主合理要求时提交报告。 （33）聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、设计院工程师、会计师及其他专业顾问、承建商、工人、花匠、代理人、保安人员、清洁工人及其他工作人员。 （34）在不抵触本公约的规定下，作出其他行动使该发展项目有妥善管理和维修。 （35）协助调解业主或用户之间因该发展项目之管理及共用该发展项目的公共地方及公共设施而引起的纠纷与争执。2管理者有权制定、修改及替代该发展项目管理规则、住宅楼规则、商务公寓楼规则、裙楼规则、停车场规则及装修规则。以上之规则及其修改应张贴于该发展项目之告示栏。3.管理者根据本公约做出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。4.管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责：（1） 为履行本公约所作出或拒绝作出的一切行为，但涉及刑事责任、不道德、不诚实、严重过失及故意违约的不包括在内。（2） 因下列原因造成的服务中断：a. 因任何设施及装置必要之保养及维修；b. 台风、水灾、火灾、地震或其他不可搞力的损害、毁灭；c. 无法避免的燃料、材料、水或劳力短缺；d. 管理者所无法控制的其他一切原因。e. 因国家或地方法律规定或约束下而不能执行本公约或要执行非本公约条款之职责。f. 管理者应尽全力按照本公约的规定履行其对该发展项目的管理和维护职责。5.管理者应尽全力按照本公约的规定履行其对该发展项目的管理和维护职责。三 管理者酬金1 管理者酬金乃管理者履行本公约的职责而付给管理者的报酬。在业主委员会未成立前，该酬金由第一业主拟定。在业主委员会成立后，管理者酬金将由业主委员会拟定。2 管理者无须从管理者酬金中支付因招聘任何职工为该发展项目管理、运作、会计、核数或作为捐献等和一切直接开支费用。3 管理者酬金于每月第一天由业主提前支付。四 管理及其他费用1 为确定业主应付的管理费用，管理者应在每年10月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示该发展项目总体上在管理与维护方面的估计开支（包括管理者酬金）和估计收入。2 为确定管理预算，第一会计年度应由该发展项目工程完成并经深圳市政府主管部门检验合格之日开始，截至该年之12月31日止。若该开始日期在该年10月底以后，则该年的会计年度与第二年的会计年度合并计算。其后的会计年度即自每年1月1日始，至该年12月31日止。管理者有权随时改变会计年度，但应提前一个月向各业主发出书面通知。3 管理费用包括但不限于下列各项：（1） 该发展项目公共地方应付给予政府之土地使用费、土地管理费、租金、税金及其他应付款项之开支。（2） 履行本公约定明的管理者职责的费用。（3） 为该发展项目的恰当及有效管理而由管理者决定应购置或租用的所有必需之设备、机械、车辆的费用。（4） 聘用及解聘协助该发展项目管理的行政及监督职员的费用。（5） 聘用及解聘任何管理该发展项目所必需的看更、守卫、电工、花匠、清洁工、分判商或其他人士，以及为该等人士提供制服、工作服、工具、材料、设备及培训之费用。（6） 该发展项目整体公共（即非某一单元或某一业主独家使用之地方所使用或耗用的）水、电、冷气、煤气、电话、服务的收费及其类似收费及支出。（7） 管理者的酬金。（8） 处理垃圾的费用。（9） 操作、修理、保养、绿化、装饰、更换或清洁外墙（包括玻璃幕墙）、公共地方或公共服务设施的支出和费用。（10） 因安装、改善或更换该发展项目内任何公共服务设施所需的非经常性开支。（11） 本公约第五章第二、1.（22）及（25）条所提及的保险金（若有）。（12） 管理者为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的法律、会计、核数或其他专业费用。4 各业主应按管理者预算及其所属单元所占的管理份额支付管理费用。5 管理工作及/或管理费用如因为个别业主的要求及/或行为而增加，管理者有权向该业主征收合理的附加费用。6 管理者有权在其认为必要的情况下增加各业主每月应付的管理者费用金额以满足有关年度修改之估计开支，并无须如以下第7款所规定需准备一份预算更改，但应提前一个月书面通知业主。该增加之款项将构成各业主每月应付的管理费用的一部分。7 如管理者认为有关会计年度所收的款项将不足以支付有关会计年度发生的所有开支，则管理者可准备一份修改后的管理预算，确定每一业主应加付的数目。管理者可运用该笔每月加收的款项弥补不足的部分。在例外情况下，如果管理者认为合理，该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。8 如有关会计年度出现盈余，则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。9 各业主有责任确保其单元/店铺按时缴交管理费用，无论其单元是否空置、出租或自用。10 该发展项目每一单元的首名向第一业主购置该单元的业主（下称“首名业主”），须于该单元买卖完成时将一笔由管理者指定的款项交给管理者作为公共设施维修基金及公共水电费用周转金。该笔款项不得转移亦不会归还给该首名业主，由管理者用于有益于该发展项目管理、维修之用途或支付任何非经常性开支，包括安装或更换发展项目内任何公共服务设施的费用。11 每单元的首名业主在向第一业主完成购入其单元时应当：（1） 向管理者清缴及预缴其单元应付之管理费用，管理费用由第一业主向其发出关于其单元的交付使用通知书日起开始征收。（2） 向管理者支付一笔相等于根据管理预算于第一会计年度应付的两个月管理费的款项作为其在本公约项下应负的责任的保证金。该笔款项不可用作支付业主根据本公约项下应付之管理费用。五 管理费用及其滞纳金的缴付1 每一业主于第个月第一天预先向管理者缴付其单元每月应付之管理费用，管理者别有规定的除外。2 任何业主如果未能于根据本公约应付的款项（包括但不限于管理费、该业主纠正违约错误相应开支）到期日起15天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：（1） 收取未缴付的款项自应付之日起至实际支付之日处以每日千分之三的滞纳金。（2） 收取合理的手续费作为因违约引起管理者额外工作的赔偿，该手续费将由管理者按年调整。3 所有以滞纳金及手续费方式付给管理者的款项存入管理费用户口。4 各业主按本公约规定应付的全部款项连同本章前述第（五）部分第2条所述的滞纳金及手续费以及其他所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用可应管理者的请求通过强制执行或民事诉讼予以收回。在该等诉讼中管理者可要求与讼方支付律师费用及管理者作为一方当事人的费用。违约业主对该等费用应负责。在该等诉讼中，管理者将无可置疑地被视为代表整体业主的代理人。5 所有在上述诉讼中索回的款项应存入管理费用户口，管理者可随时将该款项运用于管理及维修该发展项目上。六、公共设施维修基金、水电费周转金及保证金1 管理者可以委托一国家认可的会计师事务所审核管理者所做的关于该发展项目管理的账目，只要管理者认为必要，即有权委托另一家同业公司代替被撤换的公司。上述审核费用由所有业主支付。2 任何人士一旦停止作为该发展项目某单元的业主即停止拥有根据本章第四部分第10条及11条所付的公共设施维修基金、水电费周转金及保证金中的任何利益。无论该单元的使用变化如何，该保证金、公共设施维修基金及水电费周转金将不可退还。但如将该单元使用权变化情况已通知管理者而原来业主获得新业主所签署列于附录二的承诺书，则该保证金、公共设施维修基金及水电费用周转或余额可转移于该单元的新业主的名下。3 任何由各业主名下持有之保证金、公共设施维修基金及水电费周转金或其余额，在土地批文（包括其展期批文）到期但无法再获得新的续期时，可以退还给该业主，但以管理者对该业主无债务追索请求为前提。保证金、公共设施维修基金及水电费周转金或其余额应在政府土地批文到期前根据当日每一业主持有管理份额数目，按比例无息分配。第六章 该发展项目或部分受损不宜使用时的条款倘若该发展项目因水灾、台风、地震、地陷或其他原因而破坏，以致大部分不宜居住及/或使用，则管理者须召开业主大会，会上可由出席之业主按其占管理份额的比例投票，以75%多数票通过决议案，诺由于保险金赔偿（若有）不足、建筑法例及/或规则改变任何其他情况，修复或重建该发展项目并不可行，在此情况，各业主须将其所拥有使用权的单元交予管理者托管，管理者须立即将该发展项目整幢以公开拍卖或私人条约之方式变卖，并将变卖所得之净利润按各业主原先有之管理份额比例分配与该等业主。因该发展项目、公共地方有公共服务设施买了保险（若有）而取得之一切保险赔偿金（若有）亦须按比例分配予各业主。在此种情况下，各业主在本公约所载之一切权利及特权。惟若议决修复该发展项，每名业主须按其持有之管理份额之比例支付修复该损毁部分所需费用，以支付超出该发展项目之保险赔偿金（若有）之数目。第七章 业主大会及业主委员会第一业主可于该发展项目工程完成并经深圳市政府主管部门检验合格之日起计3年后或其认为合适的时间召开该发展项目之业主大会，选出主席及业主委员会，并可决定业主委员会的职务、人数、任期及其他事项等。此后每年至少要召开一次业主大会。管理者、业主委员会或占该发展项目管理份额不少于10%的业主可召开特别大会，以便讨论或决定关于该土地及/或该发展项目的事项，或为全体业主的利益就该土地及该发展项目的保养及管理向管理者提供意见。下列规定适用于任何业主大会：1. 管理者每年须召开一次会议。管理者、业主委员会或占该发展项目管理份额不少于10%的业主可合法召开特别会议。2. 每次召开会议需至少提前14日发出书面通知，列明开会时间、地点及讨论事项。3. 会议的法定人数为占该发展项目管理份额不少于50%的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数，会议方可进行。4. 出席每年第一会议的业主可推选一位业主，作为该年度的业主大会的主席。5. 管理者须确保将出席者及会议程序记录存档。6. 如投票数相等，主席可投第二票或决定性的一票。7. 业主可亲自或派代表投票，不满18周岁的业主由其法定代理人出席并投票。8. 委派代表的文件须于开会前24小时内交予管理者。9. 于正式召开的会议上由亲自或派代表出席的业主按其占该发展项目之管理份额的比例投票，以多数票通过的任何有关该土地及该发展项目的事项的决议案对全体业主均有约束力，惟：a) 开会通知须指出有待议决之有关事项。b) 除非全体业主均亲自或派代表出席会议，否则会上就本章第2条所指书面通知并未提及的其他事项所通过的任何方案均属无效。c) 抵触本公约、土地批文或政府法律的或临时提出的决议案均无效。10. 偶然漏发上述开会通知予任何业主不足以令任何会议的议程或会上通过的任何决议方案无效。第八章 其他事项一 公约所规定之任何发给该发展项目各业主的通知，如送至有关业主的单元，由送出日起一天内将视为送达，如通过邮局以挂号投送的，则以邮局挂号收据为准，所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先书面通知管理者。二 公约适用中华人民共和国法律和深圳市地方法规。三 约双方及所有受本公约约束的业主倘因本公约条款发生争议，应首先由管理者或有关律师召集协商解决，协商不成，可提出有关管辖权之人民法院裁决或提出诉讼。甲方（签章）： 乙方（签章）：代表人签署：乙方见证人签署：签订日期：*年*月*日6写字楼接管验收的程序A 写字楼接管验收前工作（1） 成立物业管理机构 成立物业管理公司或设置管理处，设立各级管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管理队伍。管理机构一般应在写字楼管前3个月建立，各级管理人员和员工应该到位。（2） 草拟各种规章制度。物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外（业主、租户）的规章制度两类：1) 物业管理公司内部的规章制度。建立一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有章可