学校BOT项目施工组织设计施工方案融资方案建设方案经营运营方案移交方案.doc

目 录第一部分 融资方案第二部分 项目建设管理方案第一章、综合说明第二章、工程质量目标和保证措施第三章、建设管理人员及机构第四章、工程进度目标和保证措施第五章、合同管理方案第六章、环保和文明施工管理措施、安全生产和安全保卫方案第七章、沟通与协调管理方案第八章、投资和成本控制目标第三部分 项目运营管理方案第一章 运营组织结构设置、人员配备及部门职责第二章 运营管理方案第三章 设备设施维护办法第四部分 项目移交方案第一章 工程预验收第二章 移交程序第三章 移交内容第一部分 融资方案万安麓山东林学校项目概算总投资额为4926.84万元，我公司在银行存款约1100万元，因此拟为本项目融资3800万元。该融资额度已完全能满足项目建设所需资金。我公司拟采取以下方式进行融资：一、债务性融资债务性融资是指通过银行或非银行金融机构贷款或发行债券等方式融入资金。债务性融资需支付本金和利息，能够带来杠杆收益，但是提高企业的负债率；一般来说，对于预期收益较高，能够承担较高的融资成本，而且经营风险较大，要求融资的风险较低的企业倾向于选择股权融资方式；而对于传统企业，经营风险比较小，预期收益也较小的，一般选择融资成本较小的债务性融资方式进行融资。本方式拟融资1700万元。2、 综合授信即银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时期内一定金额的信贷额度，企业在有效期与额度范围内可以循环使用。综合授信额度由企业一次性申报有关材料，银行一次性审批。企业可以根据自己的营运情况分期用款，随借随还，企业借款十分方便，同时也节约了融资成本。银行采用这种方式提供贷款，一般是对有工商登记、年检合格、管理有方、信誉可靠、同银行有较长期合作关系的企业。本方式拟融资1500万元。3、 内部融资内部融资面向企业内部的筹资，主要包括内部积累、资产变现、内部增资等。内部积累，指为了筹集企业长远发展的资金，通过减少企业利润分红来筹集资金的融资方式。该融资方式操作简单、成本低、风险小，但积累额度偏低，并且不分红影响中小股东利益，可能引起中小股东的不满。资产变现，指通过企业内部资产重组，通过剥离、出售部分资产来筹集资金的融资方式。内部增资，指向企业内部股东定向募集资金的一种融资方式。该融资方式操作简单，成本低，不用到期还款的压力，风险小，但受股东自身资金实力、对企业未来投资收益的预期等影响，用此办法可融资600万元。第二部分 项目建设管理方案第一章、综合说明第一节、 编制说明一、在接到招标文件后，我司组织工程技术人员对招标文件和要求进行了仔细认真的研究，参加了投标预备会，针对本工程的重、难点进行研究方案论证比较，本投标建设管理方案的编制，受到了我公司的高度重视和大力支持，公司将参加过类似工程建设的有关负责人召集在一起，形成方案编制专题小组，采用“对比优化、博采众长”的编制思路，力求方案重点突出，针对性、可操作性强。严格按照招标文件的要求进行编制。在编制上力求编制的建设管理方案科学、合理、详尽，具有很强的可操作性和针对性。二、我公司在类似工程的重点和难点方面积累了较为丰富的建设经验，形成了一套成熟先进的建设技术和管理经验。我司能够在复杂环境下圆满完成各项建设任务，同时我们结合本工程的特点，进行了认真细致的建设管理方案和比选，制定了专项建设方案和保证措施。三、在本工程建设过程中，我公司会积极、主动、高效为营运管理服务，处理好与营运管理、监理、设计以及相关部门的关系，与营运管理、设计以及监理密切配合，诚心诚意接受营运管理工程师、监理工程师和设计人员在建设全过程中的指导和热忱帮助，使工程各方形成一个团结、协作，高效和谐和健康的有机整体，共同促进项目综合目标的实现。第二节、 编制内容根据建设招标文件要求，本工程编制内容为本工程建设图纸所表达的内容。小学、幼儿园项目规划建设净用地面积为29491.09平方米，折合约44.24亩，总建筑面积9672.24平方米，总建筑密度13.11%，容积率不大于0.33，绿化达41%，小学建设面积5312.34平方米，幼儿园建筑面积3766.36平方米，小学和幼儿园分别开设12个班。（具体内容及指标详以双流县规委会通过的规划设计方案为准。）第三节、 总体目标根据本工程的特殊重要性，我公司确定了本工程项目管理的总体目标如下：一、质量目标本工程建设质量目标：符合国家及行业现行建筑工程建设质量验收合格标准,并争创优质工程。为此，我公司各级领导和有关职能部门及项目经理部全体人员将对本工程质量高度重视，在总结类似工程建设经验之上，继续坚持“质量第一、信誉至上”的原则，运用科学的管理方法，制定严格的质量控制措施，大力采用新技术、新工艺和新材料，做到精心组织、精心建设,让营运管理满意。二、工期目标本工程招标要求工期为双流县水务建设投资有限公司要求完成工期，并计划于2013年5月开工。为了把本工程早日交付给营运管理单位，我公司采用先进的网络进度计划，先进的建设方法和技术措施，精心对工期进行了安排，决定满足招标文件要求，保证工程在规定日历天内完成营运管理要求的本工程整个建设任务。三、环境保护和文明建设目标我公司将严格四川省创建“绿色环保工地”暨建设工地建设扬尘整治法规等管理规定执行，使该工程成为我公司“企业形象示范工程”和 “最佳标准化文明工地”，并使本工程在文明建设、安全生产和CI形象等方面成为我公司新的样板和代表性工程。四、安全目标严格执行建设安全生产责任制，加强安全生产教育，积极做好危险区域、危险工种的安全防护工作，按五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无倒塌）和安全操作规程精心组织建设，年度轻伤频率控制在12左右。五、工程造价控制目标我公司始终站在为营运管理优质服务、为营运管理着想的角度，树立工程管理全局观念，通过优秀的人才、科学的管理、先进的技术、充分的设备投入、经济合理的建设方案、大量新技术新工艺的运用、全部系统的策划和部署、有效的组织、管理、协调和控制，使本工程成本和造价得到最为有效的控制；同营运管理、设计院、监理公司和工程相关各方共同努力，优化建设组织和安排，使工程各个环节衔接紧密，高效顺利地向前推进；从图纸设计、材料设备选型、现场建设组织、管理、协调与控制等各个方面，提出行之有效的合理化建议和方案，加强“过程”、“程序”和“环节”控制，以“过程精品”达到“精品工程”，避免不必要的拆改、浪费，减少和节省工程成本和造价，使营运管理的每一笔建设资金都能达到最佳的效益和效果。第二章、工程质量目标和保证措施我公司将加强建设过程中的质量控制，确保分部分项工程优良率目标的实现，从而顺利地实现工程地总体质量目标。我公司将以先进地技术，程序化、规范化、标准化地管理，严谨求实地工作作风，科学管理、精心建设，以ISO9002质量标准体系为管理依托和手段，以“过程精品”创“精品工程”，实现我公司对营运管理地郑重承诺。第一节、 质量计划、质量目标管理一、本工程质量计划：合格争创优质工程。二、本工程质量目标管理1、工程质量一次交验合格；2、按顾客要求工期交付；3、与质量有关人员持证上岗率达100%；4、营运管理芳对保修满意率达100%；5、安全无重大事故；6、持续改进验证有效率达100%。第二节、 管理机构保证措施贯彻执行“百年大计、质量第一”的方针，牢固树立“预防为主”的思想。在建设过程中，通过各种形式，加强对参建职工的教育，不断提高工作责任心和质量意识，对质量问题坚决执行“三不放过”和一票否决制度，精心组织、精心建设，确保工程质量达到优良。建立以公司总工程师为首的质量管理体系，全面控制建设项目的工程质量。管理体系详见组织机构章节。为了充分发挥质量管理体系的作用，保证工程量优良，协调公司部门与项目经理部的关系，成立公司领导、项目有关人员参加的本工程建设质量控制小组。依据合同对本工程的质量要求，结合本工程的特点，公司经营部、工程部、质量部、材设部在合同签订后的三日内由公司副总经理主持召开了本工程建设管理方案策划会议，确定了对本工程的建设质量目标、质量控制计划，以及对本工程特殊过程、关键过程予以确认。具体措施如下：一、正确处理建设质量与建设进度的关系，合理安排建设工期，禁止野蛮建设和强抢工期而影响工程结构质量，对工期紧、工程量大之间的矛盾，采用合理增加建设人员，增加周转材料用量，充分利用夜间建设，科学合理的计划安排等措施解决。二、项目经理主管全面质量，对本工程质量负直接责任。项目部支持质量管理员对质量的管理工作，定期组织项目部人员召开工程质量分析会，不断提高工程质量。三、项目质量员具体负责现场质量监督，检查工作，并将建设质量情况及时向项目经理汇报，以便做出恰当处理。四、贯彻执行公司项目部岗位质量责任制，严格执行质量奖惩制度， 对质量事故按“三不放过”的原则进行严肃认真处理。第三节、 质量管理制度、职责保证措施一、质量管理制度：1、严格执行公司质量管理体系文件和相关的法令、法规、技术标准和规范，保证项目经理部质量目标明确，质量职责落实，质量管理体系正常运行，建设全过程受控。2、严格坚持从事影响产品质量工作人员持证上岗，确保在岗人员胜任本职工作，实现“持证上岗率达100%”的质量目标。3、严格执行建设管理方案，建设过程控制程序，特殊过程控制程序，加强建设全过程控制，确保实现“工程一次交验合格率达100%”、“承建工程按顾客要求如期交付”、“无重大伤亡事故”等各项质量目标。4、建设设备定人、定机，按规定维护保养，并确保其过程能力。5、严格控制供方提供的产品质量和建设质量，确保符合要求。6、负责在产品实现全过程中，按规定的方法标识产品和对产品的符合性提供防护。7、负责对顾客财产进行标识、验证、保护、维护和使用，并按规定报告有关情况。8、负责竣工交付后服务，确保顾客满意和实现“顾客对工程保修满意率100%”的质量目标。二、质量管理职责：1、项目经理质量职责： （1）对职工进行“百年大计、质量第一、用户至上”的质量教育，广泛发动群众开展创优工程活动。领导项目部实现工程一次交验合格率100%的目标。（2）贯彻执行国家和企业颁发的工程质量规定、规程、制度和措施及公司质量管理体系文件，并检查落实。（3）正确处理建设质量与建设进度的关系，合理安排建设，确保建设项目工程质量，对不合格产品交付使用，负直接责任。（4）组织工程项目开展自检、互检、交接检，推行工程质量样板制，支持质检员的工作，主持工程质量分析会，不断提高工程质量。（5）掌握工程项目的质量情况，严格执行质量奖惩制度，按“三不放过”的原则处理质量事故。（6）每月组织一次建设项目的质量检查，针对主要问题、亲自组织攻关，对重大质量问题负责，并及时上报有关部门，以得到妥善解决。第三章、建设管理人员及机构第一节、 建设组织机构及质安管理体系我公司针对此工程严格实行“项目法”建设，由公司项目建设最优秀的项目经理组建项目经理部，负责此工程的具体建设管理方案。同时向营运管理承诺：实行项目经理责任制，项目经理将对质量、工期、安全、成本及文明建设全面负责。各建设管理方案职能部门在项目经理部的直接指导下做到有计划的组织建设，确保工程质量、工期、安全等方面达到目标要求。公司总经理总工程师总经济师副总经理总会计师各项目经理部公司建设组织管理体系经营部合同预算材料部动力部总工办质量部试验室财务部施技处安全处劳资部企管部干部部总经办该项目经理部采用老、中、青相结合的方式，把老同志的丰富经验、中年同志的稳重干练、年轻同志的开拓进取精神有机结合，形成强有力的项目班子。其项目部主要人员均来自建设生产管理第一线的骨干力量，年富力强、精力充沛，而且个人素质高，专业技术水平高。鉴于该工程的重要性及工期要求，公司将该工程列为公司2013-2014年度重点工程，将专门设立后方保障部门，从人员、机具、建设物资上为该工程提供充分保证，组织好该工程的计划协调，公司各部门也将在各自业务管理范围内制订为该工程提供服务的保证措施，保证工程优质按期完工，及早投入使用。施工单位设计院项目经理设计部对外协调部材 料劳 资财 务协 调后 勤质 安成控内 业设计专员公 司监理公司分包单位镇村协调电力煤气景观设计后勤保障小车班合同专员装饰单位建设组织管理机构框图第二节、 项目经理部人员配置本工程建设管理方案采用项目管理，实行公司法人授权的项目经理负责制。建设管理方案以项目经理为核心，充分发挥企业整体优势，以全面质量管理为中心环节，以专业管理和计算机管理相结合的科学化管理为手段，以合同管理为依据，对工程项目进行全过程，全方位的计划，组织管理，协调与控制。出色的实现质量方针，安全文明目标及对营运管理的承诺，如期向营运管理交付一个精品工程。本工程将委派具有丰富同类工程经验和全面管理能力的优秀建造师担任本工程的项目经理，同时选派具有同类型工程建设管理方案经验的高素质管理人员组成项目经理部。该工程的项目管理机构由三个层次组成。（一）指挥决策层工程指挥部我公司总部作为本工程的总指挥部，对项目进行全方位的监督，调节，完善服务和有效控制，使项目管理进入正规、高层次的良性发展阶段，工程总负责人由公司总经理担任，工程总技术负责人由公司总工程师担任，定期组织检查，切实解决项目建设过程中的问题。（二）项目管理层工程承包项目经理部按照“工程承包管理模式”组成的该工程项目经理部，对内项目经理作为企业法人的委托代理人在授权范围的行使职权，实现工程项目综合目标，实现总的决策意图和企业对营运管理的合约承诺，对外充分利用社会化专业分工与协调，组合优秀的专业承包商和劳务队伍，以及合格供应商及优良的资源，实现工程项目的承包管理，全面实现工程项目的综合目标。该工程项目经理部设项目经理一名，为我公司最优秀的项目经理，全面主持项目部工作；设项目技术负责人一名，该技术负责人为高级工程师，长期从事项目部技术工作；设一名土建工程师及一名安装工程师，负责各自范围内的现场管理工作；质检员、安全员、试验员、计划统计员及财会员等管理人员分管各项专业工作。全体参战人员要求具有初、中、高级技术职务、大学本科、专科学历以上及具有丰富的建设经验。在工程建设中对各参战人员实行统一指挥协调，严格按监理公司、质监部门和营运管理的要求，急营运管理所急，为营运管理着想，全力为营运管理提供“质量优、进度快、造价低和功能齐备”的建筑产品。第三节、 项目经理部各部岗位职责根据项目经理部的工作实际，具体明确每个项目管理人员的责、权、利，有效促进管理整体实力的强化，做到项目整体下活一盘棋。项目经理岗位职责（1）、项目经理对本项目部的工程质量负责。（2）、坚持“质量第一”的方针，正确处理建设进度与质量的关系。（3）、执行质量制度和质量控制程序，严肃工艺纪律，执行“五不准”原则和“三检制”，对本项目部人员违反工序造成的质量问题负领导责任。（4）、组织项目部内的均衡生产和工序管理。（5）、组织质保体系的现场实建设作，对项目质量指标的完成负责。（6）、定期召开质量例会，及时组织不合格品的质量分析会，对质量事故及不合格产品按“三不放过”的原则进行分析、处理。（7）、负责组织建设过程的各种原始记录及统计工作，保证各种原始资料的完整性、准确性和可追溯性。（8）、制定有质量否决权的经济责任制，并认真贯彻实施。（9）、组织好对本项目部的质量教育工作，积极开展QC小组活动。技术负责人岗位职责（1）、严格贯彻执行国家技术标准、规范、规程、执行技术管理制度、负责技术管理和试验管理、组织实施建设过程的质量检查和质量控制。（2）、组织图纸会审、编制项目质量计划或实施方案，制定关键工序及特种工艺的质量控制程序，建立关键工序质量跟踪卡和工序质量控制点，对关键工序进行技术指导，对跟踪卡的填写质量和可靠性负责。（3）、主持单位工程的定位放线或复核工作。（4）、负责本工程项目部编制，保管的各种技术文件，对由文件差错引起的质量事故负责。（5）、参加工程质量事故的处理，对工程建设过程不合格品的原因，责任和纠正措施的落实负责。（6）、负责检查工艺的执行情况。（7）、协助项目经理搞好各种技术培训工作，参加并指导QC小组活动。工程师岗位职责（1）、贯彻执行公司技术管理，检验和试验管理制度，作好建设过程中的质量控制，保证工程质量，对工程质量负直接责任。（2）、坚持质量标准，做好设计和物资供部门的质量信息反馈工作，及时向有关部门报送质量信息。（3）、对本工程的测量、定位、水准、标高及放线等负直接的技术责任。（4）、负责组织隐蔽工程的检查验收工作，经认定全部符合要求后方可签证和进行下道工序的建设。（5）、严格检查和管理，不使用不合格原材料，认真执行样板间、样板件等行之有效的技术管理制度，坚持样板带路搞好工程质量。（6）、认真填写建设日志，支持质检员，质管员和安装员的工作，按规定做好整个建设过程中的质量记录。（7）、严格按建设管理方案，组织均衡生产，做好文明建设，组织班组工人进行自检、互检、主持工序交接检查和分部工程质量评定，并对存在的问题或隐患实施纠正或预防措施。专职质量检查员职责（1）、按国家质量检验评定标准和建设规范要求，及时办理工程质量 的实测验和评定，对不符合质量标准的工程，责令整改返工。（2）、协助现场工程师搞好自检互检，掌握工程建设质量，班组操作质量的现状和动态，监督针对质量事故、质量隐患制定的纠正、预防措施的实施。（3）、坚持原则，如实反映质量情况，坚决行使质量检查员的权限，严格检查，搞好工序质量的监督检查。第四节、 确保工作机制有效运行的措施1、根据本工程各方面情况及特点，有针对性的组建项目班子，并且一旦经过甲、乙双方确认，全部人选将处于启动状态，未进场之前可根据设计要求积极为本工程做好开前的准备工作（设计、材料、机械、技术等准备工作与策划工作），并且以无条件满足本工程需要为前题，未经同意中途变换人选，我公司愿接受营运管理的处罚。2、根据项目经理部的工作实际，具体明确每个项目管理人员的责、权、利，使全体管理人员有条不紊、忙而有绪地开展工作，从而大幅度提高项目经理部的工作效率，有效促进管理整体实力的强化，使项目经理有更多的精力和时间来分析处理各种复杂的管理公司面，做到项目整体下活一盘棋，充分发挥每个棋子的作用，做到决策有的放矢，成竹在胸，不打无把握之仗、无准备之仗。3、以已制定的各项目管理制度来指导、督促、规范每个建设管理方案人员的工作质量、效率。变“人管理人”、“人盯人”为“制度管理人”。做到项目管理“有章可循、执法必严、违章必纠”，这样形成军令如山，赏罚分明的先进管理模式。4、特别值得一提的是：我公司项目管理虽看重经济效益，但更看重社会效益，将项目职业道德作为专项考核制度，并在项目管理中大力提倡和推广，收到了良好效果和较多老客户及新任务的回报。具体做法是把项目建设职业道德的具体含义，层层分解落实到项目每个管理人员和操作人员头上并与他们的收入挂钩，形成了自觉抵制在建设质量和材料质量上的以次充好、偷工减料、弄虚作假等不良行为，建设质量做到营运管理与监理是否在场都一样，让营运管理和用户放心享受精品工程所带来的高品质使用价值。5、针对本工程的工作机制有效运行专项措施(1)组织强有力的项目班子，选派思想好、业务精、能力强、善合作、服务好的管理人员进入项目管理班子。(2)建立健全项目经理、工程师、内业、材料、机械、劳资等岗位责任制，由公司领导直接定期对各专业人员进行考核。(3)强化激励与约束机制，制定业绩评比，奖罚办法，定时组织项目经理部管理人员会议，检查工作质量。(4)建立公司领导现场办公制，每月召开一次现场办公会，重点帮助解决项目的资金、质量、进度等难题，以确保资金为前提，带动项目各项工作的高效运转。(5)每天下午召开由项目经理主持的班组人员碰头会，对次日的工作进行协调安排。项目部主要管理人员及分包单位主管参加，重点解决质量、进度、建设技术等难点。明确各项问题的解决办法及时间，并形成会议纪要。(6)实行劳动用工管理，选派组织能力强，技术水平高，能打硬仗的作业队伍，树立连续作战的精神，确保工期的按时和提前完成。(7)建立项目经理部周例会制，各配合部门、建设单位监理及项目部主要管理人员，分包单位主管参加，例会重点解决质量、进度、建设技术等难点。明确各项问题的解决办法及时间，并形成会议纪要。(8)项目经理部是企业形象的缩影，是否建立健全各项管理制度将直接影响项目管理各项建设活动的顺利进行，要做到规范管理行为，有章可循，奖优罚劣，奖勤处懒,建立合理的工程工序，建立有利于调动员工工作积极性的分配激励机制，最大限度地发挥每位员工的主观能动性，为此必须建立、健全项目主要管理制度：第四章、工程进度目标和保证措施第一节、 建设进度计划编制依据1、招标单位提供的招标文件。2、本工程设计图纸、工程量以及建设流水段的划分；参照我公司承建的类似工程建设经验以及对各种建设条件的落实程序；3、本工程及既定的质量目标，在确保质量目标的前提下，制定科学、合理、可行的工期目标。第二节、 建设进度计划根据招标文件工期要求未具体明确日历天数，以我公司技术实力和多年建设经验保证按期完成。在实施过程中，我公司将靠一流的建设策划与运作、一流的管理和协调、一流的技术与工艺、一流的设备与材料、一流的承包商与劳动力素质等来实现一流的管理和控制，从而以过程精品达到“精品工程”，确保工期按期或提前实现来满足营运管理对工期、质量等方面的要求。建设组织安排具体建设进度安排待工程中标后，按总体控制计划要求编制详细进度计划。第三节、 建设进度计划控制措施在保证工程质量的前提下，确保工程提前竣工，这不仅确保了营运管理投资尽快发挥作用，同时也是对我公司的壮大及社会信誉是无声的宣传，从而产生有形的效益。为此我们将从以下几方面保证：一、从管理组织措施上予以保证1、实行严格的项目责任制，在确保质量安全的前提下，对关键工期要严格控制，将总工期控制列为项目经理的主要责任目标，充分行使总包的责任及指挥、协调的职能。2、根据工程具体情况，各工种设立专职工程师，建立专业工程师责任制，与项目经理签定责任书，对管理人员进行明确的分工，把责、权、利落实到每个人，让每个管理人员明确质量、工期目标，在整个建设过程中做到业绩与经济利益挂钩，真正实现政令如山，赏罚分明。3、坚持现场每晚工作会议制度。由于工期紧迫、工作面广、工作量大、工序繁杂，如仅依靠管理人员是不能解决所有问题的，为充分发挥班组的主观能动作用，每晚下班后，项目经理组织有关管理人员和全体班组长，召开工作会议，总结当天建设质量、进度、安全等方面的工作，详细部署第二天的安排，对可能发生的人员、机具、材料以及质量、安全、进度等方面的困难充分估计，并提出相应的解决办法，保证第二天的工作顺利进行。4、坚持每周现场例会制度，质监理方、建设方及公司有关部门以及分包单位等协作单位的负责人参加，根据项目的各种建设计划，逐一认真落实，确保工程建设的高速度。5、开展现场劳动竞赛活动，把时间定额纳入计件单价，在全面提高作业人员素质的基础上，保证工期目标的顺利实现。6、建立健全、强有力的后勤保障系统，使全体建设人员免除后顾之忧，安心地进行工程建设。7、建设现场实行统一安排，统一平衡调度，分阶段安排综合作业计划，建立每周一次的现场专业协调联系会制度，及时解决交叉建设中存在的问题，排除各种影响建设进度的因素。二、从建设计划安排上予以保证1、采用先进的科学管理方法，编制建设进度网络计划，以工期总体控制为前提，用关键线路控制建设进度，组织立体交叉作业，实行分段流水，增加工作面，实行工期动态管理，保证建设按计划进行。2、采取三级进度管理系统进行管理。一级进度计划是以建设项目或总包工程为对象，编制的战略性进度控制计划项目总体建设进度计划。二级进度计划即单项工程进度计划，是一级计划的实施保障计划。三级计划是以分部分项工程、主要工种工程以及劳务队(班、组)作业任务为对象，编制的作业进度计划。三级进度计划，必须分层落实，形成高效运转的进度管理与控制系统。3、项目进度运行的控制，应按照PDCA循环的四个阶段进行，其控制方法可采用主动控制、过程控制、反馈控制和自我控制的方法。计划阶段的控制，采用主动控制的方法，做好事先对计划任务的认真分析，将可能出现的偏差和事故作充分的预计，经过周密计划，使组织措施、技术方案、进度计划和资源保障计划得到尽可能优化。实施阶段的控制，必须事先将各类计划进一步核实与调整，合理组织工程进度的实施，应进行现场跟踪监理，作好工作进度记录，严格把握工序质量关，堵绝返工事故发生。检查与处理阶段的控制，是控制的重要手段和方法。三级计划管理人员，应及时进行定期、不定期的日常进度检查，掌握实际与计划进度进展的情况，通过对进度偏差的分析，提出改进措施，进行反馈调节，按实际进度调整原进度计划。处理包括总结经验教训，编制成程序化、制度化、标准化文件，推进下一循环，或供今后工作的参考。4、组织流水建设，采取分层分段呈阶梯状的建设形式，及早插入主导工序，以加快工程进度。5、充分发挥我司技术、机械设备、周转材料及人才优势，确保现场按计划完成建设进度计划。如因雨天、停水、停电等客观原因而延误建设工期，则应采取切实可行的抢工措施，将延误的工期抢回来，确保建设进度按总体目标进行。6、本工程结构采取分栋号验收，以保证砌体、抹灰能提前插入，在我们已编制的计划内，根据各工序的专业特点，统筹安排了各工序的合理穿插，从而为竣工赢得了时间。第五章、合同管理方案为了维护我建设项目合法权益，提高经济效益，完善合同管理制度，遵照中华人民共和国合同法和国家有关政策法律，结合我公司具体情况，特制定本办法。第一条 签订合同必须遵守国家法律，符合国家政策。 第二条 签订合同必须贯彻平等互利、收费合理的原则，维护本项目合法权益。第三条 签订合同的双方必须具有法人资格，由法定代表人或持有法人授权委托证明文件的法人代理人签订合同。凡签订的合同必须有双方负责人签字并加盖本公司“合同专用章”方能生效。第四条 签订合同要做到：主要条款完备，经济责任明确，文字叙述清楚，签订手续齐全。 第五条 在合同签订过程中，要认真听取基层单位意见，特别是对工期、质量的要求更应听取工程技术人员的意见。合同签订后，必须严格履行，坚决做到“重合同、守信用”，维护企业形象。第六条 公司工程项目均需签订合同，施工单位、分包单位、监理单位、材料供应商、后勤保障等须签定合同，有合同才付款。 第七条 公司合同由公司法定代表人或法人代理人签订，必要时应办理公证手续。项目部合同由项目经理签定，交公司备案。第八条 公司和项目签订合同人员的职责：1、根据授权代理的范围，做好市场调查，了解信息，接洽联系，起草合同文稿等有关工作。 2、在参加洽谈签约活动中，要认真审阅对方的资信情况，也解其法人资格与履约能力。 3、签订合同必须严肃细致，认真负责，杜绝因合同疏漏造成的经济损失。 4、对合同的重大变更或解除，需要及时向主管负责人汇报请示，并提出建议和措施。 5、由于签约对方违约，致使合同无法履行，给公司造成经济损失的，应及时按合同规定向对方索赔或请求当地仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉，以挽回公司经济损失。 第九条 合同签订权限：1、部门负责人以下（含科级）只能签订工程施工合同在10万元以下的合同，且必须有法人授权委托书。 2、工程施工合同在50万元以上大型及特大型工程项目和涉外项目须由总经理亲自审批后方可签订。第十条 合同必须经双方签字盖章后方能生效，并必须加盖“正本”或“副本”字样。“正本”存档并足额贴好印花税票。 第十一条 公司委托综合部负责全公司各类合同的管理。相关部门签订的合同应及时将合同正本交存综合部。 第十二条 综合部作为全公司合同管理机构，负责以下工作： 1、起草、修订公司合同方面的管理制度，报公司批准颁布实施。2、负责监督合同的执行。3、负责全公司合同的分类、编号、登记，建立合同台帐，存档备案。 第十三条 在合同执行过程中，各部门要负责检查合同的执行，对违反合同造成损失的项目，签约部门负责索赔、诉讼。 第十四条 凡不符合本办法规定的合同，有关部门可以拒绝执行。第六章、环保和文明施工管理措施、安全生产和安全保卫方案本工程作为我公司的重点工程，为维护都市形象和公司信誉，严格按标准化文明工地施工，必保创“精品”工程。本工程争创建设部文明工地，按建设部15号令进行施工和管理。并按“景观化”的具体要求，严格按施工组织设计的规划，使现场材料堆码有序，施工秩序井然。并且贯彻成都市关于施工现场文明施工方面有关文件的精神，对施工现场进行标准化管理。一.在施工中,始终贯彻“安全第一、预防为主”的安全生产工作方针，认真执行四川省及成都市关于建筑施工企业安全生产管理的各项规定，把安全生产工作纳入施工组织设计和施工管理计划，使安全生产工作与生产任务紧密结合，保证职工在生产过程中的安全与健康,严防各类事故发生，以安全促生产。二.强化安全生产管理，通过组织落实、责任到人、定期检查、认真整改,实现杜绝死亡、重伤事故，控制轻伤事故在0.5以下，尽量减少轻伤事故的工作目标。1、在施工中,始终贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，认真执行中华人民共和国消防条例、建设部15号令（即建设工程施工管理规定）及其它有关法规，将消防工作纳入施工组织设计和施工管理计划。使防火工作与生产任务紧密结合，有效地落实防火措施，严防各类火灾事故发生。2、强化消防工作管理，实现杜绝火灾事故，避免火警事故，尽量减少冒烟事故的目标。3、在项目经理部建立环境保护体系，明确体系中各岗位的职责和权限，建立并保持一套工作程序，对所有参与体系工作的人员进行相应的培训。4、因工程地处万安镇，项目经理部成立25人的场容清洁队，每天负责清扫场外周围20米以内以及小区道路向两边延伸100米区域内的清洁保洁，并洒水降尘。5、成立“施工现场文明施工管理委员会”组织领导施工现场的文明施工管理工作。6、设立安全文明部，全面负责项目的现场文明施工管理工作。7、根据现场情况, 项目经理部成立510人的场容清洁队，负责环境清扫及维护工作。8、每半月在工作例会上总结前一阶段的施工现场文明施工情况，布置下一阶段的施工现场文明施工工作。9、建立并执行文明施工工作检查制度。项目经理部每半月组织一次由各生产部门参加的联合检查。根据检查情况按施工现场检查记录表评比打分,对检查中所发现的问题，开出“隐患问题通知单”，各施工部门在收到“隐患问题通知单”后,应根据具体情况,定时间、定人、定措施予以解决, 项目经理部有关部门应监督落实问题的解决情况。第七章、沟通与协调管理方案一、内部沟通协调为强化公司及项目各级员工内部沟通行为,营造一种融洽、畅通的沟通氛围,不断提高员工的满意度,增强公司的凝聚力,形成和谐的沟通氛围,提升整个组织的经营效率。人力资源部是公司内部沟通管理的责任部门,总体负责公司内部沟通渠道的开发、监管和维护工作;负责员工申诉、员工满意度调查分析等沟通渠道的具体管理工作。行政部具体负责总经理办公会、总经理接待日、公司表彰大会、全员信息沟通会等沟通渠道的组织管理工作。经营发展部具体负责各经营周期经营分析会的管理工作。各部门负责人负责本部门的工作例会和员工的工作面谈、绩效沟通等沟通渠道的管理工作。公司内部沟通的形式分正式沟通和非正式沟通。正式沟通是指通过正式的组织程序和组织所规定的正式渠道进行的沟通,如总经理办公会、公司月/季度经营分析例会、高管开放日、主题论坛、部门月会等等,是沟通的主要形式;非正式沟通是指在上述正式沟通渠道以外进行的信息传递和交流,如公司高层到基层的随机走动、公司高层与员工在非正式场合的交流、公司组织的各类休闲运动类活动以及员工自发性的群体活动等等,是对正式沟通的有机补偿。第九条 沟通渠道部门月会:各部门每月召开本部门全体员工会议,由部门负责人传达公司相关会议精神,总结本部门上月度的工作,研究讨论本部门工作中存在的问题并制定下期工作计划。工作面谈:当员工入职、转正、调薪、岗位变动、绩效反馈、离职时,直接上级需与员工面谈,就相关问题进行充分沟通,畅谈个人想法和意见并达成共识。绩效沟通:绩效沟通涵盖绩效计划的编制、绩效计划的实施以及绩效计划的考评反馈整个过程。有关绩效计划的管理详见xx房产绩效管理办法。总经理接待日:使员工有机会与高管面对面沟通,让总经理直接倾听基层员工的想法和建议,直接解答员工的问题。总经理接待日每季度一次,安排在每季度最后一个工作日进行,特殊情况由行政部临时通知.需要和总经理直接对话的员工事先和行政部预约。员工申诉:当员工认为个人利益受到不应有的侵犯时,可以通过书面的方式(申述表见附表一)向员工关系管理人员进行申诉。人力资源部在正常工作日两天内给予答复。员工合理化建议:员工通过书面方式正式向公司工会提出对公司各方面工作的建议。工会应认真对待每一条建议,要对每一条均有反馈,并对付诸实施的合理化建议进行跟踪评价并编制年度总结报告。外部沟通协调由公司和项目外联部负责，项目部由项目负责人牵头组织，协调相关单位，发现问题立即解决，建立一一对应机制，明确责任，达到解决问题和管理流畅的效果。技术负责对应设计、规划、建设等主管部门。项目负责人对应当地政府、质检、监理、建设局。安全负责人对应当地村社与村民。在他们范围内责权负责制，并纳入考核。第八章、投资和成本控制目标在整个项目团队中,建立价值伙伴关系。从建筑规划设计公司、景观设计公司、施工图设计公司到总承包方、景观公司、其他各分包实施单位以及材料设备供应商,我们推行从合作伙伴关系转变为价值伙伴关系。我们着力培育建设管理的专业团队,通过项目建设获得成就感,以及提炼相同的行为价值观。 建设项目成本控制,通常指在项目成本的形成过程中,对生产经营所消耗的人力资源、物资资源和费用开发,进行指导、监督、调节和限制,及时纠正将要发生和已经发生的偏差,把各项生产费用控制在计划成本的范围之内,以保证成本目标的实现。工程项目成本控制得好,控制方法运用合理、及时,将使工程项目经济效果较好。1建设项目规划决策阶段 正确把握投资方向,加强筹资风险评估,为项目投资成本的控制奠定良好的基础是项目规划决策阶段的首要任务。 建设项目的规划决策主要是指项目的可行性研究,包括市场调研、技术方案和建设条件的研究、经济效益的分析与评价三大内容。其中经济效益的分析与评价是项目可行性研究的核心,分析项目在经济上的“合理性”是进行项目投资成本控制的切入点。成本控制按“设计方案研究施工图设计材料设备选型施工方案措施”形成系统管理原则,针对具体项目形成方案性规划控制成本的原则理念,做好成本控制方案性规划是项目投资控制的要素。 研究营运成本,提炼营运管理和制度,为项目运营做好前期准备。对项目进行必要的财务评估,应加强建设项目筹资风险的评估,对目前企业的财务结构状况,筹资结构的安排,筹资币种、金额及期限的规划,筹资成本的估算和筹资的偿还计划都应事先进行评估,并参考有关评价指标,做出正确、客观、可行的结论,为投资项目的正确决策奠定基础。 2工程设计阶段 高度认识“设计创造价值,设计优化成本”,从设计方案开始包括建筑规划、景观规划、施工图设计抓起。优化设计方案,就是抓住了控制项目投资成本的源头。工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,也是具体实现技术与经济对立统一的过程。拟建项目一经决策确定实施后,工程设计就成了工程建设中控制工程造价的关键。 设计费虽然只占工程总造价的1%左右,但它对工程建设成本的影响程度却高达75%以上。可见设计阶段是有效控制工程造价的重点,重施工、轻设计的传统观念必须改变。设计方案优选的目的在于论证拟采用的设计方案技术上是否先进可行,功能上是否满足需要,经济上是否合理,使用上是否安全可靠。目前采用较多的方法是引入竞争机制,采用设计招投标和设计方案竞选方法选择最佳设计方案,更加有利于优化设计方案,控制建设工程成本,加快设计进度,提高设计质量,降低设计费用。 设计阶段应注重以下两个方面的管理与控制作用: (1)委托工程技术审查机构对项目的设计进行审查。主要工作包括:审查项目设计编制的合法性。项目设计中所采用的编制依据是否符合国家的有关规定,各种定额、指标的选用必须确保其时效性。项目的投资规模、设计标准和原批准的可行性研究报告是否相符。 (2)项目设计方案经过优化确认后,应根据概算指标和本单位的内部控制制度,分解落实具体责任部门,并实行管理目标责任制,进行严格控制,按期考核。从而实现对建设项目投资的动态管理、全过程监控。3工程发包和施工阶段 工程发包和施工阶段,是确保工程质量优良、工期合理、控制项目投资成本的关键阶段。为了确保工程质量、进度、节约投资成本,应做好以下管理工作: (1)坚持“先算后做”的原则。为了控制好成本,所有合约产生前必须进行测算,并将测算成果放入整个工程中比较,然后再决策是否实施或如何实施的方式。 (2)导入造价咨询机构,对项目造价进行规范控制。首先,审查工程量。建筑安装工程投资是随工程量的增减而变动的,要根据初步设计图纸、概算定额及工程量计算规划、专业设备材料表、建构筑物和总图运输一览表进行严格审查。其次,审查计费标准。主要审查建筑工程采用的定额、价格、取费标准的时效性和适用范围,审查设备安装费率或计取标准是否符合相关规定。通过以上工作,不仅可以掌握建设项目的规划、安排及总建设费用的概况等情况,便于日后合理安排建设资金的筹集、规划与使用,还可以从经济角度、财务管理方面对设计概算提出建议,从而更有利于降低建设项目的资金成本。 (3)规范管理,采用二级成本管理的模式。一级为项目部,二级为监督小组。其要素为:专业、规范、沟通。通过“专业”提升管理水平,通过“规范”约定流程,通过“沟通”修正工作绩效。由单位高层领导、项目总监、财务总监等组成监督小组,对项目进行全程监控。规范内部审核审批的流程;规范政府有关手续办理的相关流程;通过专业的造价咨询机构,实现低成本的同时,规范了造价的专业性、合理性;建立每月成本通报制度,让监督小组和单位最高领导知道项目成本动态变化情况,进行预警性的通报,实现领导对整个项目成本的决策;建立质量管理体系,既是项目建筑目标的要求,又是成本控制的必要手段;建立进度管理体系,为了按预期展现项目建设成果,遵守对社会的承诺,体现规划价值,必须经过精确的进度计划,完成项目建设任务。 (4)加强财务监控,财务人员应积极参与工程发包和施工管理工作的全过程。按照标价合理、工期短、质量优、信誉好的原则综合比较,在参与管理和控制过程中,如发现问题时,应及时阐述财务部门的意见。在合同实施过程中,财务部门应规范合同管理,完善付款审批制度,深入施工现场,熟悉并及时掌握施工现场的第一手资料,减少支付工程进度款的盲目性,有效控制资金使用,减少资金使用成本,对投资付款实行动态管理,及时向相关责任管理部门反馈投资节超情况。 (5)强化工程监理。实行工程监理制,提高工程管理水平,建设管理单位应根据自身情况建立一套切实可行、完善的监理工作制,公平、公正维护业主和承包商双方的权益。为了实现施工阶段的投资控制目标,建设单位首先对项目投资控制目标进行分解,通过实施工程监理工作的同时对每一项工程进度造价的控制或对每一个具体目标的控制来实现对整个投资项目的控制。 (6)防范合同风险,加强合同的风险控制与防范。为了规避我国工程建设中常见的合同变更造成的投资增加,可采用一种新的闭口合同形式,即在中标单位的报价上加上3%的不可预见费作为合同最终价,合同价格的一次性包死。对合同的内容,都应作出明确、具体的规定,并在合同中明确规定:对材料价格的变化不予调整;施工单位不得以施工现场条件不利为由提出调价;非功能性设计变更引起的费用增加不予补偿。这样就能有效地控制投资,避免承包商在中标施工后而以种种理由来要求追加费用。 4工程竣工决算阶段 在工程竣工决算阶段中,首先要做好竣工验收工作,这是项目建设全过程的最后一个程序,是全面考核建设工作,检查设计、工程质量是否符合要求,审查投资使用是否合理的重要环节,也是投资成果转入生产或使用的标志。 (1)严格决算审查。工程决算审核工作可利用合同管理台账和设备与材料管理数据库,对照投资项目概算指标,以财务资料为依据,认真核对审查施工单位预决算书。应重点审核:材料用量和价格的审核,有无多计、高估现象;劳保支出、施工管理费等二类费用的套用是否符合相关标准;施工单位有无把设备、材料混淆,提高取费基数,甲供材料有无重复结算现象;抽查相关定额套用标准是否符合规定等几个方面的内容。 (2)完善内审制度。工程决算审核工作还应考虑建立完善单位内部审计制度,由于内部审计在单位中独立于其他经营管理部门,其地位相对独立。开展对项目土建施工、设备投资、建筑安装工程等决算的二次审核工作,对节约工程投资,控制工程成本具有十分重要的意义。第三部分 项目运营管理方案第一章 运营组织结构设置、人员配备及部门职责第一节、组织机构设置公司领导层维护部行政人事部财务部学校营运部客户服务部保安部环境保洁部第二节、人员配备1、工程部：经理：1名；领班：2名；维修：6名；2、行政人事部：经理：1名；文员：2名；3、财务部：经理：1名；会计1名，出纳1名；4、学校营运部：校长1名，主任6名；教职工88人；5、客户服务部：经理1名；客户接待3名；6、保安部：经理1名；正副领班：4名，保安队员26名。7、环境保洁部：经理1名；环境管理员1名。合计：满编制62人，视具体情况分批分阶段进行人员招聘补充。第三节、部门职责一、维护职责1、