商业项目案例分析——建发鹭洲里.pptx

北大资源集团控股有限公司 Peking University Resource Group Co., Ltd.,,北大资源集团 PKU RESOURCES,公园1898商业项目案例分析 建发鹭洲里,项目信息 项目概况 产品分析 定位、规划及招商分析 销售情况分析 营销动作分析,目录,CITY WALK建发鹭洲里，建发集团旨在围绕 “体验、互动、人性化”商业未来发展方向，打造辐射大源板块旗舰影响力的主题商业街。,基础数据,社区配套商业,鹭洲国际,环形街区商业,项目概况,建发鹭洲里通过将生态、绿色情景融入商业建筑中，打造成都首例生态园林式商街；同时通过内、外环形街区规划，将街区商业、商业别墅、社区配套商业聚为一体，力图涵盖商业链顶级、高端产品，覆盖全消费群体。,商业别墅,区位交通,占据天府新区热点板块大源板块核心地段，周边3公里，辐射中央居住区、中央商务区、中央政务区三大区域。 四横四纵，立体交通，通达全城 四横：三环路、府城大道、绕城高速、天府二街； 四纵：剑南大道、益州大道、天府大道、红星路南延线； 享地铁口岸优势：地铁5号线。同时通过机场高速接驳双流国际机场。,建发鹭洲里地段优势明显，扼大源板块核心位置 拥有立体交通路网，公共交通便利，商业通达性好,区域商业氛围及前景,伊藤洋华堂（中国旗舰店）一街之隔，区域商业氛围及消费习惯已培养成熟，未来三大中央区域将提供百万高端人群消费力，具备形成区域级商业目的地条件,一街之隔的伊藤洋华堂亚洲旗舰店已开业数年，区域商业氛围已培育成熟，商气浓郁并有效辐射区域三公里范围； 周边常住人口约80万人的“中央居住区”拥有30余个已交房入住项目、十余个在建项目； 超60万精英商务人士的“中央商务区”云集IBM、西门子、中国移动、阿里巴巴等近300家世界500强及一流企业； 即将引入数十万政务办公人群的【中央政务区】涵盖高新管委会、成都政府办公楼等大量政府部门，带来月均1.5亿的强盛消费力，构建成都人气最旺、商业氛围最足的蓬勃消费主场。,产品分析,通过内、外街区环形打造形成人流、商气闭环，营造不同的消费体验，最大化释放消费需求，配合艺术雕琢建筑，形成差异化包括，打造区域特色艺术商业群落,独栋商业：新中式商业别墅,成都首个将植物作为墙面艺术浮雕的立体绿色墙面景观体系Green City Cover绿色城市封面 成都首个立体绿色墙面景观体系，将植物作为墙面艺术浮雕，几何图形与绿色植物的结合，给人极强的视觉张力，对外的昭示性极强； 街区入口处配合生态绿色主题，以树的形体进行演绎，配合情景雕塑、巨幅植被艺术装饰，以自然为主旨，打造趣味而极富艺术性的情景体验。,产品分析,人性化立体人流动线,8部主题观光梯,左右侧各四部主题观光梯，间隔距离考究，突破人流导向的距离局限，直达各个楼层更方便到达消费目的地，实现层层零死角。,产品分析,ICity情景城市漫道,IView主题观光梯,建筑主入口处的下沉广场，直接千户大盘鹭洲国际的主入口，实现住宅业主天然导流,产品分析,梦幻造景：梦幻水晶桥 I Bridge； 商业形象广场以浮空玻璃桥连接外街入口，沿下沉式广场两侧搭配rose玫瑰艺术叠水景观； Water Sky波光天幕； 5.8米下沉空间。,产品分析,配合不同主题的生态情境体验区，打造集生态、情景小品、儿童娱乐、休闲为一体的户外情景体验漫道；观光电梯融入生态绿色情境、不定期变化自然主题，同时配合以海洋环境打造的全透明空中水景,成都首个会唱歌的广场城市之声音乐广场（City Voice）：城市漫步街City Time的次入口规划下沉式主题广场； 以音乐的新鲜创意为主题和代表性元素，打造极具象征性的Music Step成都首个发声音乐阶梯。拥有Music Notes音符小品、Music Gallery琴键长廊等，结合交通动线，带来更富有层次的休闲感官；,琴键长廊,产品分析,主题式氛围小品点缀，营造差异化体验感，通过视觉景观差异打造及吸引人流到达，同时延长客户滞留时间与互动性，变人气为商气。,欲打造成为城南人休闲胜地，强调体验，逛街、购物、娱乐一应俱全； 全年龄的业态覆盖，让消费者的休闲时间有了更多选择； 鹭洲里将人性化延时营业，满足更广大的现代消费需求； 3.4米的退台步道设计，更宽阔的外摆空间，使消费者有更舒适的消费体验； 千变奇境洗手间，5种风格、5种情景体验； 人性化设计元素：电子产品加油站、置物护栏、WIFI全覆盖等。,产品分析,无处不在的体验设计营造，力图将客户的时间消费最大化变现，产生商业价值,整体定位分析,将生态、绿色全面融入商业建筑中打造成都首例生态园林式高端商业街区； 以“体验、互动、人性化”的商业高要求，带给城南全新的主题商业街； 以内、外街区隔打造不同的消费体验，以艺术雕琢建筑，城市漫步街+新中式商业独栋别墅+ 格调生活街区结合，打造中国西南首屈一指的艺术商业群落。,定位为CITY WALK打造城南CBD核心首例生态园林式商业地标,业态规划分析,建发鹭洲里规划打造时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合消费集中地,业态规划分析,鹭洲里六大业态规划： Interest文化创意跨界体验； Delicious环球顶阶生态美食； Enjoy精英定制主题运动馆； Customization奢享定制化零售； Family亲子梦幻乐园； Luxury空中奢品格调花园；,建发鹭洲里规划打造时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合消费集中地,招商情况分析,整体80000商业体量，除负一层6000钻石旺铺和7200商业别墅外，全自持、全招商、全运营，,目前已引入全球500强，世界第三、欧洲第二、德国第一零售业批发超市集团麦德龙； 全程专业商管公司，统一街区形象打造、统一招商管理； 招商顾问公司：仲量联行,销售情况分析在售产品,目前准备推售负一层1050小面积商铺，面积约6000，独栋商业别墅，整栋出售，单套面积约800，项目已对外释放即将开盘信息，预估下周开始排号 -1F麦德龙兄弟铺：体量6000，套数约200套，面积段：1050，预估单价：3500040000元/，总价：40万200万； 9套商业别墅，整栋出售，每栋面积：约800，总价：30004000万/栋，打造高端私人会所。,销售情况分析销售模式,带租约销售： 10年租约，前5年30%固定回报：前2年年返6%，后三年季度返1.5%； 后5年独享9成收益分红。,产品面积段较小面积，可有效控制总价，同时临麦德龙超市，预期投资风险较小、去化相对容易，带租约销售保障投资托底，可进一步降低客户抗性促进成交转化,营销动作分析包装,售楼部包装： 绿色生态主题包装，凸显项目生态园林式高端商业主题； 商业吊旗、柱贴回归红色主题颜色,营造红火的案场商业气氛。,销售中心包装贴合项目整体定位主题，突出绿色生态概念，提升案场体验，销售物料、道具则回归销售，营造热销氛围,营销动作分析包装,商业体验中心包装： 生态园林式主题包装； 鹭洲里一层的多家店面被打造特色商家形象对外展示，给投资者较强的商业体验感； 体验馆内现代简约风格，装饰典雅，将自然元素与人文相结合，显得高端大气；,所见即所得，打造真实商业街示范区，示范区开放即营业，体验感提升的同时，可消除客户风险预期,营销动作分析活动,3.24,助力双遗马拉松 提供生态服务站、订制装备,4.2,心花鹭放绿满全城活动，千份多肉植物及运动装备送全城,5.30,时尚之夜暨毛戈平造型SHOW,重新彩妆模特走秀，嘉宾讲座,6.4,亲子趣味运动会,7.16,儿童职场体验季 携手星期八小镇，6大置业体验馆,前期以参与性活动吸引市场关注，5.30日商业示范街对外开放，并举行了一场时尚夜活动正式在区域内发声，亮相活动后活动较为常规，强调互动体验性，并无太大亮点,营销动作分析推广,项目推广主要以：项目围墙、地铁围挡、公交站台、大牌等为主; 以麦德龙入驻和5年30%回报为推广主诉求凸出产品在区域内的稀缺性和投资的稳定回报。,前期推广动作常规，主要覆盖锁定区域内投资客群，诉求围绕招商，简单明了！,营销动作分析渠道,蓄客准备期，未开售，故项目暂未启动渠道 结合城南商业销售项目惯例，后期或启动中介渠道。,总结及启示,总结： 鹭洲里项目是区域内首个园林式体验商业街区； 商业未开售打造出商业示范体验街区吸引投资者，对树立产品形象有很大帮助； 水晶桥、音乐阶梯、退台等特色设计，让产品在区域内独树一帜； 建发品牌在城南口碑较好，有众多追随者，主力店