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文档简介

第一阶段 市场研究,一、 宏观市场环境分析 城市概述 城市规划研究 城市经济研究 城市人口及消费研究 城市商业研究,二、 项目所属区域及项目深研分析 区域现状及规划 区域经济发展 项目属性研究 项目周边现状及发展前景分析 项目发展建议,一、宏观市场环境分析,城市概述 城市规划研究 城市经济研究 城市人口及消费研究 城市商业研究,地理位置: 地处江苏省东南部、是上海和苏州之间的“中心花园”,北至东北与常熟、太仓两市相连,南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤,西与吴江、苏州交界。 人口资源: 常住人口164万;户籍总人口71.13万人,占城市总人口的43.4%,年人口增长率约为2%。(据第六次全国人口普查数据) 经济优势: 全球65个国家和地区的投资者在这里创办了约5000个项目,投资总额超过300亿美元。近年昆山还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名。,1989年7月27日昆山撤县设市 昆山下辖玉山、巴城、周市、陆家、花桥、周庄等10个镇 其中玉山镇是昆山市城区和市政府驻地,从地理位置、人口及资源来看,昆山具有显著优势,为城市的发展提供了必要的基础条件,1. 城市概述,1. 城市概述,昆山市位于往来上海与苏州往来的直线必经之路上,是上海去往外地的第一站,也是外地去上海的最后一站,区位优势明显,对外交通十分便利,航空: 苏南硕放国际机场(距44公里,约40分钟车程) 上海虹桥国际机场(距45公里,约50分钟车程) 上海浦东国际机场(距92公里,约70分钟车程) 港口: 上海港(中国最大港口、距离60公里)、张家港(距100公里)、太仓浏家港(距35公里),货物经区内水道运达以上各港口可直接出口 铁路: 京沪铁路在昆山设有一等客货运输综合站昆山站。 沪宁城际高铁在昆山境内设有昆山南站、阳澄湖站、花桥站。 京沪高速铁路在昆山境内设昆山南站。 公路: 苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏虹机场路、南312国道、北339省道穿越其境,昆山交通便利,为经济的快速发展发展提供了必要的支撑,1. 城市概述,国家统计局公布: 全国百强县(市)排名中,昆山连年位居第一 中国中小城市科学发展三项测评中,昆山名列全国中小城市综合实力100强第一位 全国最具投资潜力中小城市50强第一位 全国十佳节约型中小城市第二位,2. 城市规划研究,城市性质: 长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南水乡特色的生态园林城市 城市职能定位: (1)长江三角洲地区核心城市,上海周边的重要的制造业基地 (2)苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市 (3)中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心 (4)适宜居住的现代化园林城市 (5)苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一,城市发展方向: 东拓:整合花桥、融入上海 西育:联合苏州、保育阳澄 南优:优化吴淞、转型升级 北延:昆太联动、提升二产,2. 城市规划研究,城市中心体系 形成“一主一特四副”的城市中心体系,总部办公,服务外包,物流,2. 城市规划研究,城市和分区规模 据昆山市城市总体规划2009-2030估算,至规划期末:,昆山高新区(玉山分区),1,人口规模 90 万人,城市建设用地规模 95 平方公里,昆山经济技术开发区,2,人口规模 83 万人,城市建设用地规模 90 平方公里,花桥商务城,3,人口规模 38 万人,城市建设用地规模 55 平方公里,昆山城市人口规模 270 万人,城市建设用地规模310平方公里,张浦分区,4,人口规模 24 万人,城市建设用地规模 30 平方公里,周市分区,5,人口规模 35 万人,城市建设用地规模 40 平方公里,花桥商务城将成为昆山城市发展重点区域,产业及商业能级将大大提升,3. 城市经济研究,长三角经济圈次级辐射中心!,上海,无锡,宁波,杭州,南京,苏州,昆山,常州,嘉兴,绍兴,镇江,湖州,舟山,南通,扬州,台州,泰州,核 心 对外窗口,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业,成为长江三角洲城市群的综合服务中心;同时上海国际大都市的地位得到加强,承担了长三角对外窗口的功能。,第一圈层 次级辐射中心,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业,向核心城市提供原材料和市场,同时调整自己在整个城市群内的产业,向低一等级的区域转移产业,带动低一等级区域的经济发展 。,第二圈层 专业产业基地、专业市场,集中发展优势产业,形成专业性的产业基地,第三圈层 原材料基地,为产业基地提供原材料,并形成专业市场,第三圈层,原材料基地,以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,第二圈层,依靠廉价的人力资源,对原材料进行低附加值的粗加工,以集群优势、低成本、低利润取胜。,依靠人才、信息、技术、成本优势,完成产品的深加工,提高产品附加值。,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设,提高凝聚与展示优势。,3. 城市经济研究,经济位于全国各县级市之首,增长迅速,GDP年增长率超过15%,3. 城市经济研究,昆山市人均GDP目前处于国内较高水平,3. 城市经济研究,昆山市业态发展进程与人均GDP水平存在明显错位,可能受其地理位置、人口结构和消费习惯影响,3. 城市经济研究,城市角色 昆山市地处上海与苏州中部,是长江三角洲地区核心城市,苏锡常都市圈中连接苏沪,并依托于上 海和苏州发展,属于外向型经济发展城市、同时也是上海等周边城市的重要的制造业基地; 经济地位 昆山发展速度较快,吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一 城市发展潜力 昆山目前处于经济快速发展时期,众多外资入驻,城市发展潜力大 商业业态发展水平 昆山市商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位 产业结构 昆山处于二产占主导的发展阶段,但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势,三产目前发展相 对滞后,但有发展潜力。商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军,城市经济总结,3. 城市人口及消费研究,昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征,外来人口大于本地人口数量,第二产业制造加工型低端企业的技术工人(主要劳动力) 商业外来打工经营人员 第三产业企业的普通员工(本地外地人士均有 第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者(本地外地人士均有),第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及家属(台商及其家属为主) 各类商业企业主及投资者 昆山市政府公务员,第三产业企业的中高层管理者,3. 城市人口及消费研究,昆山消费人群划分,高端消费人群:在昆山工作的外资企业高层白领(特别是台湾人)、本地私营企业老总、政府机关领导等高收入人群 中端消费人群:此类人群主要集中于昆山市区中小工商户、外资企业、中层管理人员及昆山郊区富有农民 低端消费人群:昆山大量外来务工人员及周边农村农民等低收入人群,外来人口已成为昆山消费群体的重要支撑部分,其中众多的外商及台商已成为昆山消费群体中的高端人群 从昆山人消费支出的划分构成看,除住房外,休闲娱乐、服装等日常性购买支出占据了很大的比例,3. 城市人口及消费研究,人口结构 受产业影响,昆山市总人口以外来暂住人口居多,并有持续上升趋势。目前人口结构属于哑铃状分布特征,外来人口大于本地人口数量,外来人口的大量进入为昆山的商业发展提供了机会和市场,同时为第三产业的发展奠定良好的需求基础 人民消费习惯及潜在消费能力 昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯 昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主。经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力,会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展 人民消费重点 昆山家庭结构为两三口之家,整体年龄偏向年轻,支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文 化服务方面 昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化,为商业业态升级和新业态的出现提供了市场基础 商业聚集需求 昆山常住居民对集中型商业的需求有所增长,但目前本市商业依然规模普遍过小,集中和连锁水平落后,不能有效满足需求,城市人口及消费总结,城市宏观环境对本项目的启示,本项目所处昆山重点规划区域,具有较大的发展机会。本项目的规划应为区域价值提升、打造昆山旅游城市发展的的关键项目,本项目所处区位优势明显,若打造目的性消费地可辐射昆山市中心、上海、苏州,潜在消费力巨大,城际交通的改善与提升,进一步加强了本项目商业外围的辐射力,城市居民消费重点正在改变,本项目应充分把握市场先机,深入消费者洞察,领先打造未来市场需求的业态,得天独厚的政府优惠政策,5. 城市商业研究,目前昆山形成以人民路商圈为核心的“一主四副”商业格局,其中人民路商圈占据龙头主导地位,城北商圈次之,城西、城南、城东商圈多以街铺商业为主。,我司通过对昆山主要商圈的分析及基于为打造本项目差异化业态的考虑,有针对性地对最能代表昆山商业形态的人民路商圈、城北商圈进行了深入的市场调研。,5. 城市商业研究,调研样本: 1. 人民路商圈: 昆山商厦人民路店 昆山巴黎春天百货 昆山百盛(中茵世贸广场) 人民路商业街 亭林路商业街 2. 城北商圈: 昆山商厦北门路店 北门路商业街,5. 城市商业研究,5.1 昆山商厦人民南路店,地址:江苏省昆山市人民南路146-148号 开业时间:1988年12月 营业面积:1.6万平方米 定位:集购物、餐饮、娱乐、服务为一 体的现代化购物中心 商业档次:中高端 公交路线:1路、3路、4路、10路、30路、53路、82路 公交停靠站:三角塔站,5. 城市商业研究,5.1 昆山商厦人民南路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.1 昆山商厦人民南路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.1 昆山商厦人民南路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.1 昆山商厦人民南路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.1 昆山商厦人民南路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.1 昆山商厦人民南路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.1 昆山商厦人民南路店业态配比,昆山商厦人民南路店为昆山最老牌、人气最旺的百货商场,其客群定位以中高收入家庭、年轻男女为主,在昆山人心目中享有较高的地位,消费者忠诚度高。 商场内部业态以零售为主,餐饮娱乐比例较小,多依赖周边街铺做补充,餐饮娱乐档次较低,与昆山商厦的整体调性未能很好地呼应。,5. 城市商业研究,5.2 昆山巴黎春天百货,地址:江苏省昆山市震川西路18号(近柏庐中路) 开业时间:2007年12月2日 营业面积:2万多平方米 定位:集商务、百货、餐饮、酒店为一体的现代时尚百货 商业档次:中端 停车位:200余个,5.2 巴黎春天百货楼层业态,5. 城市商业研究,1F,精品服饰、黄金珠宝、时尚名表、化妆品、男女鞋、名烟名酒、主题店(必胜客、万宁),5.2 巴黎春天百货楼层业态,5. 城市商业研究,2F,少淑女装、配饰、牛仔系列,5.2 巴黎春天百货楼层业态,5. 城市商业研究,3F,时尚女装、内衣、女包、配饰、果饮美甲,5.2 巴黎春天百货楼层业态,5. 城市商业研究,4F,商务男装、休闲、户外、箱包、配饰、VIP顾客服务中心,5.2 巴黎春天百货楼层业态,5. 城市商业研究,5F,运动服饰、鞋、体育用品,5. 城市商业研究,5.2 巴黎春天百货业态配比,昆山巴黎春天百货距昆山商厦人民南路店约10分钟路程(步行),消费档次为中端消费,与昆山商厦形成差异化竞争。 巴黎春天百货整体运营情况一般,业态较为传统,其客群定位以中收入、30-45岁男女人群为主,商业缺少亮点和主力品牌支撑,餐饮、娱乐、体验型业态稀缺。,5. 城市商业研究,5.3 昆山百盛,地址:江苏省昆山市前进西路300号(中茵广场) 开业时间:2011年10月 定位:集休闲、零售、家庭为一体的时尚购物中心 商业档次:中高端 公交路线: 白水潭站:9路、12路、105路 交通银行:8路、33路、116路、117路、119路,昆山百盛,5.3 昆山百盛楼层业态,5. 城市商业研究,休闲服饰、运动、时尚服饰、餐饮,5. 城市商业研究,5.3 昆山百盛楼层业态,5. 城市商业研究,化妆品、黄金珠宝、国际品牌服饰、手表、鞋、眼镜,5.3 昆山百盛楼层业态,5. 城市商业研究,女装家用、内衣、包袋、餐饮,5.3 昆山百盛楼层业态,5. 城市商业研究,男装、童装和玩具、家用、运动,5. 城市商业研究,5.3 昆山百盛业态配比,昆山百盛为2011年新落成的购物中心,代表着昆山市内消费水平的提升,而旁边的中茵世贸广场尚未完全开业,在人民路商圈内其时尚、潮流的定位具有唯一性,品牌也更接近于一线城市。 昆山百盛的客群定位为年轻时尚消费群体,周边餐饮娱乐等业态相较于昆山商厦、巴黎春天丰富,但尚未引入“体验型”业态,使项目独特性未被充分挖掘。,5. 城市商业研究,5.4 人民路商业街,*注:业态面积为估算值,人民路商业街为昆山市内最热闹、最老牌的商业街,街铺以生活配套为主,业态传统、单一,整体消费层次不高,部分地方略显杂乱,5. 城市商业研究,5.5 亭林路商业街,*注:业态面积为估算值,亭林路段为人民路商业街的延伸,业态、档次等均与人民路相近,并无特色之处,5. 城市商业研究,5.6 昆山商厦北门路店,地址:江苏省昆山市北门路388号(萧林路口) 开业时间:2008年11月 营业面积:1.7万平方米 定位:集购物、餐饮、娱乐、服务为一 体的现代化购物中心 商业档次:中端 租金:60元/平/月 经营定位:年轻、时尚、潮流,昆山商厦北门店,5. 城市商业研究,5.6 昆山商厦北门路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.6 昆山商厦北门路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.6 昆山商厦北门路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.6 昆山商厦北门路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.6 昆山商厦北门路店楼层业态,代表品牌:,5. 城市商业研究,5.6 昆山商厦北门路店业态配比,昆山商厦北门路店为昆山城北商圈的核心购物场所,相较于人民路店而言业态更为丰富,包含了相当比例的娱乐、数码、家电、儿童、餐饮等,消费层次整体属于中端。 昆山商厦北门路店能够对城北的居住人群形成有效的吸引,但存在规划的不合理处,在商场较深地段未填充足够有吸引力的业态,使该地段的铺位经营惨淡。,5. 城市商业研究,5.7 北门路商业街(花园路与萧林路中间段),*注:业态面积为估算值,北门路是昆山市城北商圈的核心商业街,以温莎堡假日广场为主导,但由于昆山商厦北门路店包含了较为全面的零售、餐饮、娱乐、数码等业态,北门路商业街仍以生活配套为主的形态无法与之形成有效联动,尚有较大发展空间,品牌组合雷同,差异化意识尚未被唤醒,1,从品牌组合的雷同程度来看:最主要集中在百货上面。由于百货业态较为单一,因而不得不面临着雷同的品牌和楼层的组合,传统、中档、零售开发的商业业态,2,昆山现有商业业态以传统百货、专卖店、大卖场等为主,档次不高,且处于零散开发状态;主题型、体验型的商业业态缺乏,拥挤混杂、内向单调的商业空间,3,昆山现有商业空间以沿街店铺和内向式百货/大卖场为主,存在人才混杂、动线单调、尺度狭窄及公共空间匮乏一些列问题,开发水平日益提升的新兴商业项目,4,与既有商业项目相比,新开发的(如昆山百盛、长城国际)及市民广场配套商业等在规模、档次、定位、运营模式上水平均有较大提升,5. 城市商业研究,城市商业整体分析,城市商业环境对本项目的启示,昆山城市中心商业发展滞后于人均消费水平,业态传统单一,本项目若以差异化、休闲体验式商业为主,能够有效吸引中心人口,唤醒城市消费活力,本市人口对新型消费业态需求强烈,但城市中心商圈无法满足其要求,本项目作为一个新兴商业项目,应着力填补市场空缺,城市消费人口具有多样性,单一业态无法满足各类人群的特定需求,本项目可考虑以同时覆盖多个年龄段、多个消费主体的业态制胜,地理位置,昆山市地处上海与苏州中部,依托于上海与苏州的发展,全市有十个镇和一个国家级经 济开发区,经济地位,产业结构,人口结构,商业发展,商业业态,昆山发展速度较快,吸引外资和世界500强企业,在全国县级市位列第一,昆山市产业结构以工业为主导,第三产业发展相对滞后,但有比较大的发展潜力,昆山市总人口以外来暂住人口居多,2005年开始,外来暂住人口首次高于本市户籍人口数,06年持续并逐年上升,昆山市商业目前存在散、乱、差的特点,多为街区商业,集中商业不发达,商业发展水平较低,消费习惯,昆山市商业业态目前处于大卖场主导的阶段,商业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平,昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯,宏观市场环境总结,二、项目所属区域及项目深研分析,区域现状及规划 区域经济发展 项目属性研究 项目周边现状及发展前景分析 项目发展建议,1. 区域现状及规划,本案所属花桥国际商务城位于昆山市最东端,距上海安亭仅一步之遥,交通便捷,同城化特征明显,发展潜力巨大,紧邻上海国际汽车城,嵌入上海环线,江苏与上海的首位交融区,优享上海地理优势,条件得天独厚。,“花桥国际商务城”凝结全球的力量,以江苏唯一升级开发区的高度姿态,加速实现区域经济一体化,旨在成为领衔世界经济发展之动因!,1. 区域现状及规划,坐拥总部基地强大资源力量,现代企业的“航空母舰”,江苏省规划重点服务业发展项目、三大商务集聚区之一花桥国际商务城正在加大投入力度,加快开发建设步伐,以高水平实施开发建设加深市场趋向改革。随着亚马逊、恩斯克(NSK)等世界500强的进驻,区域内将相继建成1000万方商务建筑、1000亿元产能规模。全面掀起的发展高潮,正在不断巩固扩大“华东经济圈”,使其定格为世界发展主角,助力国家步入兴旺发达的快车道。,1. 区域现状及规划,交通优势,区域内有京沪高速公路,312国道以及上海绕城高速穿过,并都设有匝道口 花桥镇距离虹桥机场仅30公里,距离浦东国际机场80公里 从花桥绿地大道出发,到达市中心人民广场仅40公里约1小时车程 从花桥绿地大道出发,到达市中心中山公园仅30公里约40分钟车程,高铁高速过境, 助力经济增长,1. 区域现状及规划,交通优势,接轨上海苏州, 轨道带动经济,在建的11号线延伸段将从上海的安亭直接延伸到花桥,沿途设置兆丰路站,先明路站和华侨站3个站点,规划与昆山市地铁S2号线对接 另有规划中的轨道交通线路接驳到苏州市区,1. 区域现状及规划,花桥国际商务城与南京河西中央商务区、连云港国际商务中心是江苏省三大区域性商务中心。因此,花桥国际商务城的功能定位应立足于整个江苏省,功能定位:,1. 区域现状及规划,总体规划: 花桥国际商务城是接受上海辐射,联动上海发展的国际大都市的卫星商务城,一轴,两心,三片区: 依托现有城市格局,结合未来城市空间结构的发展态势,形成一轴两心三片区的城市空间格局。一轴:沿沪宁交通走廊形成的城市发展轴;两心:生活配套中心和商务办公中心;三片区:西部生活配套区,北部产业集聚区,东部商务综合区,1. 区域现状及规划,交通规划:,6纵5横主干道网 根据城市道路系统规划原则,结合花桥现状道路特征,规划建成6纵5横主干道道路网络 3个地铁站规划 地铁11号线仍安亭延伸至花桥,途中规划3站,直达花桥商务区中心,1. 区域现状及规划,以上海绕城高速为分割,将花桥地区分割为商业区和住宅区2大地块 从功能上来讲,利用高速公路将居住和商务区迚行分割能有效提高各区域的自身品质,保证2个区域功能互不干扰,又能相互支撑,功能规划:,区域划分清晰功能相辅相成,1. 区域现状及规划,功能结构规划图,1. 区域现状及规划,花桥区域生活配套设施集中在以易买得大卖场为中心的绿地大道沿线,业态丰富,商家运营稳定,主要得益于周边高入住率楼盘所提供的稳定客流支撑 区域基础配套主要囊括餐饮,服装,干洗店,美容美发,银行,邮政,房地产中介,咖啡屋,家具店等 除基本的生活设施外,该区域也为周围客群提供丰富的娱乐设施,包括娱乐会所,KTV,桌球,足浴,游艺厅等场所。,重点配套:,成熟配套 无忧生活,1. 区域现状及规划,产业发展目标:,拓展业务流程的外移/外包服务,构筑适合商务城发展的核心产业 发展连锁零售行业的区域物流中心,拉动商务城近期的经济增长引擎 推进技术高附加值服务业,提高城市产业的可持续发展能力 强化产业关联,促进生产性服务业与现代制造业的融合发展,区域建设目标:,1. 区域现状及规划,“商务”主要体现在花桥国际商务城以商务性质的城市空间的核心功能。 “生态”主要体现在花桥国际商务城以生态系统的建设和绿地水系景观 系统的塑造为首要任务。 “便捷”主要表现为充分利用高速公路、城际铁路交通的基础上,重点加强公共交通、轨道交通和道路系统的建设,形成便捷的城市综合交通网络。,1. 区域现状及规划,区域SWOT分析,1.地理位置优越,紧邻上海青浦和嘉定,是距离上海最近的区域地块。 2.交通方便,区域内两条高速和一条高铁贯穿而过,另有跨省地铁线路规划。 3.入驻企业政策优势,在区域内注册的企业相对于上海有更优惠政策,对中小企业有较大吸引力。 4.价格优势,相对上海郊县,其住宅和商办物业价格低廉很多。,S 优势,1. 区域现状及规划,区域SWOT分析,1.区域内制造业工厂分布广泛,对于住宅和办公楼发展有一定的限制。 2.医疗配套相对落后,仅有的医院医疗条件有限,无法和上海市区相比。 3.公共交通不成熟,只有少量公交线路,且间隔时间长。 4.商务区和居住区互通性有限,缺少紧密结合,通达性不佳。,W 劣势,1. 区域现状及规划,区域SWOT分析,1.花桥区域商办及住宅市场在上海的知名度越来越高,来此投资及自住的上海客户多,区域潜力大。 2.目前房地产限购政策对上海客户购买当地房产进行了有效限制,一旦政策放开,市场将会有明显的反弹。 3.区域客户有很大一部分是年轻人,对于新颖的产品接受力强。,O 机会,1. 区域现状及规划,区域SWOT分析,1.跨省地铁尚在建设施工阶段,对于已经在区域置业的业主来说是很大的利好,但预计通车后,会拉升该地区的土地价格,开发成本将会上升。 2.区域本地客户有限,限购政策限制外来客户置业,政策持续时间对区域有很大影响。,T 威胁,1. 区域现状及规划,区域现状总结,区位: 紧邻上海安亭和青浦,作为距离上海市最近的卫星商住城,其得天独厚的地理优势不言而喻,为其融入国际大都市创造了优越的区位条件,距离上海市区中心仅30公里,为融入大上海商圈奠定了基础。 交通: 多条高速公路网络,结合地铁、高铁轨道线路,使得区域交通大环境提升到较高的高度,美中不足的是地面交通依然依靠少量的公交、楼盘班车和私人车辆为主。 配套: 客流基础是商业配套能够顺利运营的保障,花桥区域以易买得为中心的生活商业配套较为完善,但相对于整个花桥区域来说,配套远远不够。 功能: 花桥镇规划建设初期,其出发点是为了建设临近上海的商务中心,其居住功能是作为配套商务区而建设,但以现状来看,其居住类产品的开发规模已经赶超商务办公楼,总体功能有所转变。,1. 区域现状及规划,2. 区域经济发展,花桥国际商务城的总人口由商务人口、镇区人口、二产人口和其他人口组成。 商务人口:合计约16万人。 镇区人口:合计约9万人。 二产人口:将吸引4万左右的产业工人。 其他人口:主要是硅湖大学约1万人左右的师生。 结论:远期花桥国际商务城总人口将达到约30万人。,花桥国际商务城实际居住人口 = 总人口通勤人口,约25万人,花桥商务城人口规模,2. 区域经济发展,花桥商务城经济发展,截至2012年上半年,全区共有总部经济类企业43家,其中21家企业已正式投产,行业分类以批发零售企业为主,达17家,其余文化、体育娱乐业、信息技术类、居民和其他服务业和金融投资管理类企业各1家。,1-6月数据显示:21家投产企业中营业收入超亿元的有13家,其中分别是超20亿的企业1家,超5亿的企业4家,超3亿的企业2家和超1亿的企业6家。,从总部经济企业行业分类及规模看,2. 区域经济发展,花桥商务城经济发展,总部经济增势强劲,占全区服务业增加值的比重稳步提升。上半年,全区完成服务业增加值40.75亿元,同比增长36.2%,其中总部经济完成服务业增加值10.85亿元,同比增长53.2%,占全区服务业增加值的比重达到26.6%,比去年同期提升3个百分点,拉动全区服务业增长12.6%。,从总部经济占服务业比重看,2. 区域经济发展,花桥商务城经济发展,一是支柱企业增势明显,贡献突出。哈森商贸、好孩子商贸、恩斯克投资作为商务城总部经济的领头羊,上半年共实现营业收入40.28亿元,同比增幅达到61.8%,完成服务业增加值5.63亿元,同比增长48.8%,占总部经济的比重达51.9%。,从总部经济企业发展情况看,二是新增企业给力,产出明显。远大矿产、亚马逊、威美能源、博富新材料、华诺塑胶、通用电器、天宏泰利投资等7家企业上半年共实现营业收入16.91亿元,占总部经济营业收入的比重为23.3%,完成服务业增加值3.22亿元,占总部经济增加值总量的29.7%。,区域发展对本项目的启示,政府对花桥商务区的大力扶持是本案发展总部办公、吸引企业入驻的一大利好,依托花桥商务区的经济腾飞及可预见的未来市场环境,对本项目与区域协同发展奠定良好基础,区域内现有生活配套缺乏,本案可作为商业规划的一大重点进行市场填补,有效吸引人流,3. 项目属性研究,台湾商品交易中心是花桥商务区两岸商贸合作区的核心商业项目,占地面积1.78平方公里,位于沪宁高速公路、东城大道交叉区域,交通优势明显,为我司服务板块,3. 项目属性研究,项目交通分析,【项目交通分析】 本项目位于花桥沪宁高速南段地块,地块南临312国道。 宏观交通主要车流两大主动线。 其一:沪宁高速方向车流 其二:花桥南部方向车流 3. 两大主动线于地块中轴路汇聚,并由地块规划道路疏导分流,形成交通毛细现象,3. 项目属性研究,项目交通系统复合分析,3. 项目属性研究,两岸商贸合作区发展规划项目前景,五大中心 台湾商品交易中心 创新科技研发中心 台湾商品分拨配送中心 台湾商品展示中心 综合服务配套中心 九大功能 贸易、交易 仓储物流、保税 商务金融服务 文化体验 科学教育 创新研发 展示展览 体育健康 生活居住,3. 项目属性研究,项目开发主题,特色定位:台湾商品进入祖国的第一门户,成为最具影响力的产品集散地,是城市由加工制造业向加工贸易产业转型的先驱 以产业带动整体,立足于现在,着眼于发展,明确界定项目所在区域特色和未来发展方向,全新的消费环境、全新的业态组合引导全新的时尚生活方式 激发区域活力、演绎中心生活新景象 方便舒适的氛围远离市区,交通方便,货场简洁、舒适,4. 项目周边现状及发展前景分析,本案地址:江苏省昆山市东城大道、312国道交汇处,周边直接竞争关系: 陆家镇 启发广场 东南东文化创意园,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.1 陆家镇,区位: 陆家东望上海,西邻苏州,与国批昆山经济技术开发区接壤。离昆山市区10多公里的陆家镇,是昆山“1+3”(一个昆山现有城区,加上张浦、周市、陆家三中心镇的昆山中等城市)地区和吴淞江工业区(东区)的中心。,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.1 陆家镇中心商业街,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.1 陆家镇友谊路商业分析,特征分析 店铺面积适中,较为规范 生活小区较多,商铺都是沿小区周围建设 满足周边居住居民、工业园区职工的日常消费,形成 商铺由各小区开发建设,主要围绕生活小区与周边工业园区展开的商业服务 厂区职工较多,其商业规模较大,已形成城镇的副商业中心,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.1 陆家镇富荣路商业分析,特征分析 新起商业街 店铺面积适中、环境较差、商业气氛淡 周边小区入口较少、人气不足、属友谊路复街道 主要经营汽配与五金商业、附带服务机构。,形成 依靠友谊路商业气氛的带动、靠生活小区周围、南北走向、竖跨友谊路。 服务周边生活小区,形成该区域的汽配、五金的集中市场。,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.1 陆家镇童经路商业分析,特征分析 街道商铺较为独立,没有形成整体的商业街道、商业气氛不是很好 该街道为陆家市中心的主要干道,通往312国道,来往车辆较多、速度较快 在与友谊路交界口上为美高美大酒店,形成 依托镇区内居住人口,属于镇中心的附带商业街道 消费类型主要以电子、五金、零售业 在翻新后整体店铺较为规整,有较多的新店铺在建设当中,即将使用,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.1 陆家镇箓溪路商业分析,特征分析 该街道为陆家镇中心商业地带 街道已全部翻新、街道面貌焕然一新 与童经路交界口是陆家镇中心广场 陆家汽车站在该路段中,带动人流量 街道消费群体较多,但比较杂乱,形成 依托镇中心的地理环境 与陆家滨路形成主要的商业街道 主要消费群体是外来工厂人员与本地居民,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.1 陆家镇陆家滨路商业分析,特征分析 该街道与箓溪路同为陆家镇中心商业地带 该路段的租金价格最高的位置是与箓溪路交界路口处的店铺,年租金在8万左右。 而该路段再往南商业环境较差,商业气氛很淡,道路情况需要改善。 消费气氛十分良好,主要该街道与箓溪路的商业气氛已经在陆家人的心中根深蒂固。,形成 依托镇中心的地理环境。 与箓溪路形成主要的商业街道 主要消费群体是外来工厂人员与本地居民。 是陆家镇的中心消费街道。,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.2 启发广场(在建),启发广场紧邻312国道、距沪宁高速入口、沪宁城际铁路“陆家浜南站”和上海11号线花桥站仅一公里路程。 总建筑面积21万平米,由南区和北区组成,南区由23幢建筑组成包括高层、小高层、多层住宅及沿街商铺组成。北区由1幢四星级酒店和一座大型商业休闲广场组成。世界级零售商大佬乐购TESCO入驻陆家,时代影院、特色餐饮、国际知名品牌服饰等商家纷纷进驻启发广场。,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.2 启发广场(在建),总用地面积:78075平方米 总建筑面积:206679平方米 地面总建筑面积:172019平方米 地下总建筑面积:34660平方米 酒店客房:255间 住宅总户数:879户。一期推出345户,二期推出534户。其中高层581户,多层298户 容积率:2.2 绿化率:40%,南区住宅区总建筑面积:149768.79平方米 商铺:16244.80平方米 机动车位:830辆 地面331辆 地下499辆 非机动车位:3110辆 北区商业区总建筑面积:64156平方米 机动车位:403辆 地面75辆 地下328辆 非机动车位1330辆,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.2 启发广场(在建)周边配套,银行:农业银行、建行、工行、中国银行、邮政储蓄、农村商业银行 酒店:美高美国际大酒店、友谊大酒店 超市:华润万家超市、华联超市、家润多超市 医院:第四人民医院、新华医院 菜场:南粮路菜场、友谊菜场 商业:老街商业街、友谊路商业街 学校:好孩子幼儿园、东方幼儿园、膳魔师小学、陆家中心小学、陆家中学、陆家高中部、上海交大附属大学,休闲广场:菉溪公园、市民文化广场 周边大型企业:好孩子集团、振兴轮胎、日本工业园、出口加工区、经济开发区、威人服饰 周边小区:东方假日城、珠海新村、东景苑、富荣花苑 正在销售楼盘:博雅景园、铭家山水江南、佳茂缘商业广场 餐饮娱乐:美高美国际酒店(五星级)、东方魅力俱乐部、九龙会所、肯德基、新乐林大酒店、姚记酒楼、大唐湘菜、明岸咖啡、海味和中式快餐等,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.2 启发广场(在建)二期商铺,住宅下面商铺:24间 商铺面积范围:130-970 商铺开间、进深:开间最小4.2米,最大20米左右,进深最短14.8米左右,最长23米左右 商铺层数、层高:商铺1-2层和1-3层。一层层高为4.2米,二层、三层层高3.2米 商铺价格:未定,一期的均价在12000元左右,北区商业广场、酒店总高:商业广场共4层,总高22米;酒店共19层,总高75米 商业广场、酒店每层层高:商业广场总共4层。1-4层层高均为5.5米。酒店共19层。1-3层层高为5.5米,4层层高4.5米。5-19层层高为3.6米 商场规划: 1-2层大型超市和高档餐饮。3层电影院和娱乐,4层局部物业用房,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.3 东南东文化创意园,东南东,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.3 东南东文化创意园,中国创意产业最佳园区 中国首席创意街区 长三角创意航母 一站式超大型会务庆典基地 旅游、休闲、购物、餐饮、 娱乐一站式体验中心,东南东是一座集文化,创意,娱乐,购物,餐饮为一体的文化创意园,位于江苏省昆山市花桥镇绿地大道168号。 项目分三期。由苏州茵梦湖集团旗下的昆山申湖旅游商业发展有限公司投资50亿元开发建设。 目前建成的一期建筑面积35000平方米,于2010年8月27日面向世人,从布局到装饰,让人耳目一新。场馆分区合理清晰,风格多样,满足不同游客的审美需求,二期,三期将于2013年后陆续完成。整个东南东由茵梦湖集团旗下苏州茵梦湖旅行社有限公司代理。,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.3 东南东文化创意园特色,35000平米场馆的空间建筑艺术 近20个不同风格DIY体验馆 纳西族原生态歌舞表演 江苏省最大室内LED大屏(14mX7m) 可同时接待3000人 超大艺术殿堂,可宴开200桌 艺术报告厅,300余席位 总统包厢/艺术包厢/创意大厅/湖滨餐厅 各类创意体验DIY同时接待200余人,4. 项目周边现状及发展前景分析,4.3 东南东文化创意园场馆,

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