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单项资产（资产组合）评估工作底稿要求一、业务委托书详见业务委托书样本二、评估计划（1）评估计划的内容应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程；（2）评估计划应当包括以下基本内容：评估项目基本情况（评估目的、评估对象和范围、价值类型、评估基准日等）；时间进度；人员安排；主要评估程序；评估方法；技术方案；（3）评估计划应当由评估机构相关负责人审核、签字。三、存货评估（一）现场调查记录现场调查的方式：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式。1、取得委托方、相关当事方所申报的资产明细表。要求：评估申报明细表填列的各资产科目完整；各科目评估申报明细表的填列内容准确、完整；评估申报明细表提供方盖章确认；申报表与评估业务约定书的评估对象和评估范围一致。2、询问估价对象的存放地、类别、进货来源、管理方式、流动性、有效期限等，作出询问记录。勘察存货保管现场作出记录，并据以编制存货盘点工作计划。 3、核实评估对象的存在性、完整性及有用性（1）全面盘点评估对象，填写资产盘点表，并由估价师、存货管理人、企业代表签字，并加盖企业公章。对无法实施现场盘点的资产，应说明其原因，以及采取的特殊确认方法，并分析对评估结论的影响。对无法实施现场盘点且无法实施替代程序确认评估对象的真实完整，应考虑中止（终止）业务约定。（2）检查存货质量（保质期、破损、淘汰等），企业申报报废的存货，应由企业决策层书面予以确认。（二）收集评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等1、资产占有方最近购进相同存货的合同和发票；2、市场销售或购进相同存货的价格信息3、证明存货流动性的资料：记录存货生产时间、库存时间、销售状况记录以及市场供求状况的资料；4、存货质量鉴定有关技术资料或专业鉴定报告（若需要时）；（三）评定估算1、说明评估技术思路，以及选择评估方法及其理由；2、市场调查案例的选择及可比性分析，确定市场价格；如果是处理库存货物，二手市场价格的调查与分析，确定二手市场价格。（注：均为含税价格）3、4、评定估算过程和结果正确（1）在使用成本法、市场法和收益法评估资产的过程中，各项公式、模型应用正确，各项参数、比率确定正确，各种逻辑关系钩稽正确；（2）数学计算过程和结果正确。四、不动产评估业务约定：应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益（如：承租权、使用权、地役权）。除非具备法定的快速前提（破产清算、司法处置、经国有资产管理部门批准等，并在业务约定书中约定），不应随意按快速变现前提评估其清算价值。（一）现场调查现场调查的方式：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式。1、取得委托方、相关当事方所申报的资产明细表。要求：评估申报明细表填列的各资产科目完整；各科目评估申报明细表的填列内容准确、完整；评估申报明细表提供方盖章确认；申报表与评估业务约定书的评估对象和评估范围一致。2、资产的产权调查（1）房屋及建筑物：查阅并取得房产证、土地使用证、设定的他项权利（租赁权、抵押权）；（2）土地使用权：查阅并取得土地使用权证、出让合同或用地协议；设定的他项权（抵押、租赁、地役权等）。（3）在建工程：查阅并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证；存在的法定优先受偿权调查（抵押、留置权、施工款）。3、调查评估对象的现状和使用状况的记录（1）房屋及建筑物：应逐项（栋）进行现场勘查，对房屋实体情况、使用及租赁情况、区位状况、与所在区域政府规划的协调性等进行调查并作出调查记录（详见房屋现场勘查表）。一次评估数量较大、条件相同或相似的建筑物，可对规模大、价值高、有代表性的建筑物单独作出调查记录，但单独作出勘查记录的建筑物占委托评估范围的总量及评估总额均不得低于80%。对规模小、价值低或类似建筑物，采用列表方式作出调查记录，但应记录的要素应当完整。（2）土地使用权：逐宗进行现场勘查、包括：土地实体情况（宗地形状、地形地貌、开发成熟情况）利用情况（实际用途、容积率、地面建筑物附着物面积、年代、结构、绿化）；租赁情况、土地区位状况（详细位置及所处经济环境）、土地用途与所在区域政府规划的协调性、土地与地面建构筑物之间的协调性等，并形成现场勘察表。（详见土地现场勘查表）（3）对于水利工程、码头、桥涵、道路等以及隐蔽构筑物，根据其价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况，作出勘查记录。对于构筑物与设备安装为一体的，应关注设备安装工程与不动产的关系，合理进行区分，并应当考虑机器设备等资产对不动产价值的影响，作出勘查记录。（4）在建工程：工程形象进度、计划投资总额、实际投资进度、计划工期及预计竣工时间、法定优先受偿权、估价对象与所在区域政府规划的协调性等。对超过计划工期或停工的工程，向资产占有方详细了解原因并书面说明，对资产的可利用性作出恰当的判断并形成调查记录。涉及资产报废损失的，应经其董事会或主管部门批准。4、现场调查受到客观限制时采取的其他适当方法和记录对于因客观原因无法实施现场勘查的建筑物，如：水下建筑、埋藏物、因不可抗力无法现场勘查的建筑物，应记录估价师无法实施现场勘察的原因，以及所采用的其他适当方法对有关资产的数量、质量进行确认，并合理确认所采用的方法能不影响评估结论的合理性。当现场调查受限对评估结论的可靠性产生重大影响的，应终止接受评估业务委托。（二）收集评估资料1、产权资料（1）房屋及建筑物：取得房产证、土地使用证、设定的他项权利（租赁权、抵押权）；（2）土地使用权：查阅并取得土地使用权证、出让合同或用地协议；设定的他项权（抵押、租赁、地役权等）。（3）在建工程：查阅并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证；存在的法定优先受偿权调查（抵押、留置权、施工款）。（4）对没有进行产权登记或权属证明所载权利人与资产占有方不符的，要求委托方或者相关当事方对权属作出书面承诺。对于不动产贷款抵押评估项目，应由资产占有方对是否存在未登记的法定优先受偿权作出书面承诺，并取得涉及的优先受偿权人的书面声明2、市场调查及数据分析资料（市场法）（1）收集3个以上近期（12个月内）交易案例。交易实例必须具备的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境；成交日期；成交价格，包括总价、单价及计价方式；付款方式；交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。对于土地使用权，还应取得交易案例的建设规划文件和交地条件等资料。（2）用作参照物的交易实例应当具备下列条件：1）在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；2）成交日期与评估基准日接近；3）交易类型与评估目的吻合；4）成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。（3）验证或核实所收集的市场资料，形成现场调查记录并拍照。2、相关的历史和预测数据资料（收益法）（1）取得对评估对象历史经营状况资料、未来收益状况的预测资料，并由资产占有方盖章确认。（2）通过市场调查取得的客观收益、经营费用信息，包括：市场租金、租金增长情况、空置率、经营费用水平、税费政策等。其中，可比租金案例应参照市场比较法确定；（3）通过权威机构发布的市场经济信息，如：安全利率、社会平均投资收益率、不动产行业投资回报率、租售比、贝塔系数等，并合理确信其可靠信。3、土地开发规划和预测数据资料（假设开发法）（1）取得宗地开发建设规划文件和具体规划指标。若宗地未取得建设规划文件，应取得区域控制规划文件，并参照取得的可比楼盘的规划条件设定房地产开发计划，或资产占有方提供的未开发计划，并合理确信其合法性及可实现性。（2）市场供求资料：拟开发房屋（业态）的市场供求资料，并分析拟开发房产的可实现性：开发进度、销售进度和价格；按照市场比较法要求，收集可比交易案例的房屋售价。（3）成本、税费资料：收集与拟开发方案相匹配的房地产开发成本费用、开发利润等信息，或开发商的开发成本预算资料，分析确认开发成本的合理性；收集国家有关房地产开发、销售的有关税费、利率等政策文件，作为测算相关税费的依据。（4）通过权威机构发布的市场经济信息，如：不动产所在城市平均开发利润率（工业地产应单独收集）；若采用动态评估的，应收集安全利率、社会平均投资收益率、不动产行业投资回报率、贝塔系数等，并合理确信折现率及其可靠性。4、不动产成本法评估收集的资料（1）建筑物估价资料：建筑物竣工决算资料、施工合同、当地建筑安装工程定额及配套文件，同类建筑物建安造价信息，主要材料、人工单价信息，当地市场建筑工程量包干价格水平，政府公布的各项建筑税费标准、前期工程费用市场价格水平。权威单位公布或估价师在市场提取的所在地区建筑物开发利润率或不动产投资回报率、银行贷款利率、销售税费率。（2）土地估价资料：当地政府公布的征地补偿和城镇房屋拆迁补偿政策文件，估价对象所在地人均土地面积、人均耕地面积、以及同类地区近期征地调查及补偿资料（房屋补偿、构筑物及其他附着物、水电等），调查类似旧城改造区域平均容积率、人口密度及企业密度；调查农地征征收地经济适用房价格，相同或相近区域普通商品房价格，近期类似地区企业搬迁补偿案例；调查近期类似区域土地综合整治成本水平（平整、三通），当地土地整治平均开发利润率（工业、非工业）；调查条件近似的土地交易市价水平（测算土地增值收益）。（三）评定估算1、市场法。应记录参照物与评估对象的可比性分析以及根据评估对象与参照物的差异进行必要调整的过程和结果（1）交易案例选择恰当、充分； 1）.应当收集足够的交易案例（3个以上）；2）案例信息描述完整、准确，至少包括：名称、坐落、四至、楼层及朝向、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境；成交日期、成交单价、付款方式；交易目的、交易方式、交易税费负担、是否为正常交易人等。（2）具体分析交易案例和评估对象具有可比性和相似性。（3）各项修正因素考虑合理、充分，逻辑关系正确1）包括交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。其中不动产状况修正可分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。2）详细说明修正理由和修正系数的合理性。其中，对交易日期修正、使用年期修正、付款方式修正、结构及楼层修正、容积率修正、朝向修正、建筑年代修正、环境修正、装修修正等应说明其参数来源。（4）列出评估测算过程表，测算比准价格。（5）对在比准价格基础上确定评估结论的方法合理性进行分析说明。2、收益法采用收益法的，应说明确定收益期限、预期收益和折现率等相关参数的过程和结果（1）确定收益期：不动产收益期应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余年限等参数，并根据有关法律法规的规定，合理确定。当建筑物与土地使用权使用寿命期不一致，以及确定的收益期与不动产经济寿命或法定寿命不一致时，应分析说明。（2）合理量化预期收益：1）根据调查获取的租金案例，选择确定可比案例；2）参照市场比较法，分析可比案例与估价对象的差异，进行修正，确定估价对象租金。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当未来收益预测趋势与被评估资产现实情况存在重大差异时，应对产生差异的原因及其合理性进行分析3）根据市场调查获取的同类不动产出租空置率分析确定估价对象空置率；4）分析估价对象所在地区房地租赁产市场前景以及市场获取的同类物业租金变动情况，确定的年租金增长率；5）根据不动产租赁涉及的税费政策和市场费用水平，测算由出租人承担的税金及费用；（3）合理确定折现率，折现率口径与收益口径保持一致。折现率原则上采用WACC模型（即加权资本成本）计算；债务权益权重参照“国发200927号文件”：保障性住房和普通商品住房项目按8:2、其他房地产开发项目按7:3确定。采用其他方式确定折现率的，应充分说明其理由、参数来源和计算公式。WACC=权益资金成本权益资金比例+计息债务资金成本计息债务资金比例（1-企业所得税率）3、假设开发法（1）拟开发产品业态、建筑面积、可售面积及配套设施不应突破规划指标限制；无宗地建设规划的，不应突破土地出让合同约定的用地规划指标。应对拟开发规划及成果进行详细描述（包括业态、档次、建筑实体、配套设施、基础设施、环境设计等），让人有实体感。（2）根据评估师对宏观政策、市场状况及其预期的深入分析，合理确定开发期、预售时点和销售进度，做到言之有据、言之有理。不得随意或简单给出相关参数。（3）根据调查取得的可比房屋销售案例，参照市场比较法进行比较修正后，分别确定拟开发产品的售价。不得随意或简单给出拟开发产品的销售价格。（4）开发成本（含专业费用）：根据收集的可比案例开发成本进行修正的，应比较拟开发产品与案例的在业态、档次、建筑实体、配套设施、基础设施、环境设计等方面的差异进行成本项目修正，预测开发成本；采用委托方提供的开发预算的，应确认其预算的合理性及完整性，列出成本预算表（平场、基础、建筑实体、配套设施、基础设施、环境绿化，以及前期费用、财务费用等项目）；估价师自行作出开发成本预算的，应说明预算的主要工程量依据、主要成本项目取价依据，并按前款要求编制开发成本预算表。专业费用应按主要费用项目和市场标准编列预算；采用其他渠道取得的参数，应说明其来源。（5）销售税金及费用：根据国家税费政策测算销售开发产品应缴税费。销售费用预算应说明预计销售方式、销售费用率的参数来源（市场代售费用率或上市公司财务数据）；管理费用应说明取值依据（上市公司财务数据或财建2002【394】号文件标准）。（6）投资利息、开发利润、折现率1）采用静态评估的，投资利息按：（投资平均占用额-销售回收资金平均余额）同期银行贷款利率测算。其中：投资平均占用额按土地及前期费用一次投入、工程成本平均投入、税金与收入匹配、费用均匀发生为前提测算。开发利润应以收集到的市场可比案例或权威机构发布的相关信息的销售利润率为依据，结合估价对象所在区域经济发展、市场状况、拟开发产品结构进行分析，合理确定开发利润率。2）采用动态评估的，不计算投资利息及利润，应将预计开发收入、成本费用按合理的折现率折为现值。折现率为不动产开发投资报酬率，原则上采用WACC模型（即加权资本成本）计算；债务权益权重参照“国发200927号文件”：保障性住房和普通商品住房项目按8:2、其他房地产开发项目按7:3确定。采用其他方式确定折现率的，应充分说明其理由、参数来源和计算公式。WACC=权益资金成本权益资金比例+计息债务资金成本计息债务资金比例（1-企业所得税率）采用其他方式确定折现率的，应充分说明其理由、参数来源和计算公式。4、成本法（1）价值内涵1）房屋建筑物：土地成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。2）土地使用权：土地取得成本、开发成本、相关税费、开发期利息、开发利润、土地增值收益。（2）房屋建筑物1）土地成本，应按照土地使用权估价规范进行评估，并撰写土地使用权评估技术说明。2）开发成本，工程单位造价、工程直接费、前期工程费的取值依据必须充分（市场采集、权威机构发布的公开信息、建筑定额及收费标准）。采用可比工程单位价格的，应说明参数来源、分析与评估对象的各项差异（年代、材料、结构、工艺等），进行差异修正；采用模拟预算的，应列明主要工程的量、定额单价、取费标准和预算分项汇总表。对多项建筑物进行评估时，应对面积大、价值高和有代表性的建筑物单独编制勘查记录表和评估计算表，但单独作出勘查记录和评估计算表的建筑物占委托评估范围的总量及评估总额均不得低于80%。对价值低或结构装饰等主要条件基本相同的，可采用列表计算方式进行评估。3）管理费用及销售税费。管理费用原则上参照财建2002【394】号文件标准；采用其他标准的，应说明其参数来源和依据。销售税金按税法规定测算（纳税售价按成本、费用、利息、利润加和测算）；销售费用包括交易手续费、产权登记费及其他销售费用，可参照房地产交易市场收费标准和市场代销手续费价格测算。选用其他标准的，应说明参数来源及依据。4）投资利息应根据合理建设工期和同期银行贷款利率测算。土地成本和前期工程费用按一次投入、其他开发成本按平均投入测算。但应注意与房屋占地土地使用权的开发利息相衔接，不重不漏。5）开发利润。开发利润应以收集到的市场可比案例或权威机构发布的相关信息的成本利润率为依据，结合估价对象所在区域经济发展、市场状况、拟开发产品结构进行分析，合理确定开发成本利润率。但应注意与房屋占地土地使用权的开发利润相衔接，不重不漏。（3）土地使用权1）委托评估的土地使用权必须分宗进行评估，地块相连且宗地用途相同、开发程度及其他条件相同或相近的，可合并评估，但需进行详细说明，评估结论需分宗列示。2）土地取得成本的构成项目全面、正确，取值客观、合理，取值依据充分。应说明土地补偿费、安置补助费、房屋安置补助费、青苗补偿、农转非社会统筹费、耕地占用税、变迁补助、变迁奖励等文件依据及调查获取的相关数据。征地相关税费包含在土地取得成本中。3）土地开发费，应根据宗地外和红线内基础设施、土地平整情况，调查测算开发成本。取得农地的，红线外开发成本参照本市成片开发储备土地整治成本的调查数据修正测定；红线内开发费，参照成片土地整治成本参数，完全平整占40%、通路20%、其他四通（水、电、气、电讯）各占10%的标准测算。但应考虑土地部分平整和通达状况进行适当修正。取得城市拆迁土地的，原则上不再考虑红线外开发成本；红线内开发成本主要为清场和平整成本，可参照农地平整成本测算。4）开发利息应按从取得土地到开发至现状的正常工期测算及同期银行贷款利率测算，假设土地取得费一次投入，开发成本平均投入。5）开发利润：以土地取得成本和开发成本为基数，工业用地参照经济适用房利润率3%测算；房地产开发用地参照房地产上市公司平均成本利润率的测算。6）土地增值收益是土地改变用途及整治而增加的价值，为土地市场价格与成本价格之间的差额，主要包括土地出让金及土地使用权市场交易价格中的其他增值收益。暂按土地出让金标准及“渝国土房管发（2009）255号文件”进行测算。5、评定估算过程和结果正确（1）在使用成本法、市场法和收益法评估资产的过程中，各项公式、模型应用正确，各项参数、比率确定正确，各种逻辑关系钩稽正确；（2）数学计算过程和结果正确。五、机器设备（一）业务约定书评估师应根据资产评估业务约定书约定的机器设备的预期用途，明确评估假设。包括：（1）继续使用。应区分原地使用或者移地使用；按现行用途使用或者改变用途使用等情况，确定评估值的价值内涵（如：安装、基础、附属设施，是否包括软件、技术服务、技术资料等无形资产等）。（2）变现。应区分是正常变现还是快速变现，确定是市场价值还是清算价值。除非具备法定的快速前提（破产清算、司法处置、经国有资产管理部门批准等，并在业务约定书中约定），不应随意按快速变现前提评估其清算价值。（3）财务报告目的，包括：资产减值测试、公允价值计量、资产盘盈入账、资产报废净残值估计等，应根据会计准则分别对应于不同的价值类型。2、对于单项资产评估，应当根据评估目的、评估假设等条件，在业务约定书明确评估范围是否包括设备的安装、基础、附属设施，是否包括软件、技术服务、技术资料等无形资产。（二）现场调查现场调查的方式：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式。1、取得委托方、相关当事方所申报的资产明细表。要求：评估申报明细表填列的各资产科目完整；各科目评估申报明细表的填列内容准确、完整；评估申报明细表提供方盖章确认；申报表与评估业务约定书的评估对象和评估范围一致。2、核实评估对象的存在性和完整性记录（1）根据资产占有方提供的资产清单，对评估范围内资产的存在性和完整性进行核实，并记录核实结果。清查核实应当按系统、存放地逐台（套）作出记录；若委估设备数量多、单位价值不高，名称、规格、厂家相同，购置年代及使用状况相同或相近的，可在逐台（套）清点、抽样调查调查的基础上分组汇总作出调查记录。企业管理人员、估价师应在现场勘查记录上签字。（2）对若评估对象为生产线、成套设备，应根据评估申报表和现场调查，查明成套设备（生产线）所包括的单体设备，并详细做好记录，防止遗漏或重复。对于附属于不动产的机器设备，评估师应当合理划分不动产与机器设备的评估范围，避免重复或者遗漏，并作出调查记录。（3）对于现场勘查设备名称、规格、数量与评估申报表不一致的，应单独作出勘查记录，并经企业管理部门盖章确认，调整评估申报表并作为评估的依据。（4）调查评估对象的权属证明，包括：查阅固定资产台账查、检查重要设备的购买合同及发票、查验车船的登记证书及年检资料，关注设定抵押权的情况，并作出调查记录。对于没有进行法定登记或权属证明所载权利人与资产占有方不符的，要求委托方或者相关当事方对机器设备的权属作出书面承诺。（5）机器设备评估业务约定书应当明确，评估范围是否包括设备的安装、基础、附属设施，是否包括软件、技术服务、技术资料等无形资产。现场调查应根据委托评估范围作出相应的记录3、评估对象的现状和使用状况的记录（1）对主要设备的相关技术资料进行核查，并记录核查结果。查阅设备使用单位所提供的技术档案、检测报告、运行记录等历史资料，了解设备的主要经济技术指标，作为评定设备重置价值及成新率的依据。应当关注机器设备所依存资源的有限性、所生产产品的市场寿命、所依附土地和房屋建筑物的使用期限、国家的法律、法规以及环境保护、能源等产业政策对机器设备价值的影响。（2）对主要资产的现状进行现场勘察，并记录现场勘察结果1）设备的使用状况：了解设备使用强度、维护保养状况、产品质量、能源消耗等是否处于正常可使用状态，是否存在资产闲置情况等，并作出记录。2）现场观察设备的运行情况、外观及部件是否完整，结合对技术资料、使用情况的了解，或利用专业机构的检测结果，对机器设备的技术状态作出判断，确定成新率。必要时，注册资产评估师可以聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定。4、现场调查受到客观限制时采取的其他适当方法和记录对于因客观原因无法实施现场勘查的机器设备，应记录估价师所采用的其他适当方法对有关资产的数量、质量进行确认，并合理确认所采用的方法能不影响评估结论的合理性。当现场调查受限对评估结论的可靠性产生重大影响的，应终止接受评估业务委托。（三）收集资料1、收集和查验评估资产的权属证明文件（1）对车辆、船舶等进行产权登记的设备，取得完整、有效的产权证明文件复印件；（2）收集成套设备及主要单台（套）设备的购建合同、发票；收集资产占有方固定资产台账（卡）以及其他可证明设备产权归属的资料。（3）取得委托方及相关当事方关于委估设备产权的书面说明、证明和承诺。2、市场调查及分析资料（1）通过市场调查、向生产商询价等方式，调查评估对象的市场公平交易价格，并详细作出询价记录。（2）无法实施市场调查或向生产厂家直接询价的，通过专业网络查询价格信息或查阅权威机构近期出版的机电产品报价手册，根据市场条件分析后确定，并说明信息来源。（3）对于评估之中需要包括设备运输费、安装调试费、设备基础费的，应收集市场运输费标准，了解设备购买合同价款中是否包括安装调试费和基础费，若未包含，应收集相关信息资料。（4）调查二手设备市场供求情况及其价格，了解二手设备与按一手新设备与成新率测算的正常价值相比的贬值情况，形成调查记录。（5）对进口设备，了解相关关税、增值税政策及征收标准，了解国内是否有替代设备以及与替代设备的主要差异。（四）评定估算根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，并恰当选择。1、采用成本法的，确定完全重置成本和成新率（各相关贬值因素）的过程和结果。（1）重置成本的各构成要素合理、完整，依据充分。1）合理确定被评估资产重置成本的构成要素，避免重复计算或者漏算；2）构成重置成本的取价（设备购置价、设备安装费、运输费、基础费等准确、合理，依据充分；3）根据现场调查及收集的相关资料，说明委估设备是否存在功能性贬值和经济性贬值，以及可能引起机器设备贬值的各种因素。对存在的实体性贬值，应结合设备现场勘查情况进行成新率评定。成新率评定通常应采用年限法（工作量）和勘察打分法，并说明最终确定成新率的理由。对于确实存在功能性贬值、经济性贬值的设备，应详细分析相关贬值因素的基础上，测算其贬值额。4）对于委估二手设备而言，完全重置成本与成新率的乘积可能与二手市场价格有较大差异，评估师需要考虑二手市场的价格贬值，对市场差异作出调整（也可在经济性贬值中考虑）。 （2）主要资产(或评估案例)的评估过程和结果1）对主要资产（或评估案例）的状况描述清晰、准确、完整；2）采用的评估公式包括各参数的计算公式、模型正确；3）重置成本确定过程清楚完整，计算结果正确；4）成新率确定过程清楚完整，计算结果正确。2、对于有独立运营能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估时，可采用收益法。再确定收益期限适应考虑委估设备的经济使用年限；在确定其收益额时应考虑与其他生产要素的共同贡献；折现率应关注设备的收益所在行业和地区市场的特有风险。3、在委估设备有活跃的二手交易市场条件下，可以选用市场法对二手设备进行评估。采用市场法的，参照物与评估对象的可比性分析以及根据评估对象与参照物的差异进行必要调整的过程和结果（1）交易案例选择恰当、充分； 1）应当收集足够的交易案例（3个以上）；2）交易案例和评估对象具有可比性和相似性。包括：交易状况、交易地域、交易时间、交易方式、设备规格型号及实体状况、成交价格等。（2）案例信息描述完整、准确1）选做交易案例的信息应当充分、完整；2）交易案例的价格可信。（3）各项修正因素考虑合理、充分，逻辑关系正确1）比较因素体系能够合理、全面地反映影响资产价值的因素；2）设备的比较因素有：个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。4、评定估算过程和结果正确（1）在使用成本法、市场法和收益法评估资产的过程中，各项公式、模型应用正确，各项参数、比率确定正确，各种逻辑关系钩稽正确；（2）数学计算过程和结果正确。六、无形资产（含专利）（三）现场调查1、访谈记录、现场调查方案（1）根据评估对象具体情况，确定合理的评估调查方案，有针对性地选择适当地调查方式进行调查。调查方式包括：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式。调查方案中应说明：调查内容、调查方式、调查对象、实施人、利用专家工作等。1）检查无形资产权利的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料，以及有关合同协议、专利登记簿副本、实用新型专利检索报告、缴费凭证等。专利的法律状态通常包括专利申请人或者专利权人及其变更情况，专利所处的专利审批阶段、年费缴纳情况、专利权的终止、专利权的恢复、专利权的质押，以及是否涉及法律诉讼或者处于复审、宣告无效状态。需要向专利管理机关或通过相关网站进行查询。专利权及非专利技术的权利状态包括所有权和使用权。使用权的具体形式包括权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式。知识产权使用权通过合同协议约定。查阅自创专有技术的立项、可研及批复文件、权威机构验收或鉴定报告等证明无形资产产权的文件。2）询问资产占有方技术人员、向专利局和有关专家进行咨询，了解无形资产的性质和特点，目前和历史发展状况；所属技术领域的发展状况、技术水平、技术成熟度、同类技术竞争状况、技术更新速度、无形资产的保护；宏观经济及行业状况及发展前景；企业应用无形资产的产品以及相关配套资产等。3）核对有关经营和会计记录，了解无形资产研发成本、相关产品投产情况及盈利能力；以往的评估和交易情况，包括专利权转让合同、实施许可合同及其他交易情况。4）对无形资产实施涉及的主要配套资产进行现场调查，了解其他生产要素的配置情况和生产工艺、程序等情况。2、与相关人员的访谈纪录根据项目具体情况，进行必要的、针对性的访谈；并形成书面访谈记录。要求：访谈内容针对性强，并记录完整。访谈记录包括但不限于：无形资产权利的法律状况、性质和特点、目前和历史发展状况、在国内外的地位和竞争、实施的地域范围和领域、相关产品的行业及市场态势、企业现状和发展前景、实际应用以及配套投资情况、实施受限情况、近年获利能力与获利方式、单独转让或抵押的可行性、类似无形资产的市场价格信息、其他相关信息。3、无形资产研发、产品经营和会计核算调查记录对被评估企业提供的无形资产研发和与实施相关的经营资料和会计核算资料，对经营和会计核算资料进行全面查阅，并形成完整的工作记录。（1）自创无形资产的立项、可研及权力机关的审批情况；与相关协作单位的合同协议及费用支付；研究阶段及开发阶段投入成本的会计记录。（2）外购无形资产的合同协议约定主要事项（权利性质、应用范围、价款结算、使用限制等）以及实施情况。（3）应用无形资产的产品及主要生产流程和生产周期、无形资产的主要作用、配套的有形资产（资金）和其他无形资产、企业的生产能力。（4）近3-5年相关产品的产销情况变动及其原因、营销策略；市场类似产品的竞争情况及企业所采取的对策；国家给予的政策优惠或限制；企业应用无形资产的短期和中长期计划。（5）近3-5年企业财务报表及审计报告，无形资产相关产品的销售收入、成本费用、税金及利润状况，采用的会计政策对盈利指标客观性的影响，相关财务数据重大波动的主要原因。4、现场调查受到客观限制时采取的其他适用方法和记录（1）若调查工作受到客观因素限制，应有充分理由说明受限于客观因素。不得将评估师专业胜任能力或评估机构付出成本原因作为客观因素。 （2）说明在调查工作受到客观限制时采取的其他替代方法是恰当的。（3）对上述分析判断与措施形成清晰完整的记录。（4）当现场调查受限对评估结论的可靠性产生重大影响的，应终止接受评估业务委托。（四）收集评估资料1、收集以下评估资料，并确信资料来源可靠性（1）无形资产权利的法律文件、权属有效性文件或其他证明资料。1）对于实行登记制度的无形资产法律文件、权属有效性文件或其他证明资料（包括专利权利要求书、专利说明书及其附图等）进行查验，并取得完整、有效的证书复印件。对于专利权，应通过权威网站查询专利的法律状态，并下载有关信息。执行出资、质押、诉讼目的的专利资产评估业务，应当要求委托方提交由国家知识产权局出具的专利登记簿副本。评估对象为实用新型专利的，注册资产评估师应当要求委托方提供实用新型专利检索报告。2）收集外购无形资产的合同、发票等复印件。3）取得最近一期的专利、注册商标年费缴费凭证。4）如果有登记的专利权人与资产占有方名称不一致，应当取得委托方及相关当事方提供的说明、证明或承诺。5）取得完整全面的无形资产研发及实施的法律、技术、财务、经济效益的说明材料。自创专有技术的立项、可研及批复文件、权威机构验收或鉴定报告等证明无形资产产权的文件。（2）无形资产的性质和特点，目前和历史发展状况；宏观经济环境、行业状况及前景、企业状况及前景。1）对无形资产在企业运营中的性质、作用与特点进行的分析判断。取得专利权利要求书，获取专利（非专利）技术与生产产品之间应用关系的技术说明资料；搜集生产产品应用的其他专利或其它无形资产资料。2）对无形资产目前现状及无形资产的形成、发展、管理过程的相关资料。取得所属技术领域的发展状况、技术水平、技术成熟度、同类技术竞争状况、技术更新速度资料。3）无形资产所处的宏观经济情况对无形资产价值影响的分析过程。包括但不限于：国内经济形势、外部经济政治环境、国家产业政策及环保政策、税收信贷政策、劳动保险政策等对无形资产研发及相关产品生产经营前景的影响。4）无形资产所处的行业状况及前景对无形资产价值影响的分析过程。取得相关技术在行业应用情况、产品市场需求及、市场前景分析、技术的市场寿命分析、同类或类似产品的竞争状况。 5）无形资产实施企业状况及前景对无形资产价值影响的分析过程。获取企业使用无形资产的历史状况和业绩、相关技术和产品在市场竞争中的优势和劣势分析资料；影响无形资产利用效果的客观因素和主观因素分析。6）企业制定的无形资产利用规划方案及其可实现性分析资料。取得的资料应来源可靠、信息相关、内容真实、范围全面。（3）无形资产获利能力与获利方式1）全面收集企业实施无形资产相关的经营资料和财务资料，对无形资产的获利能力与获利方式进行分析判断。包括产品、产量及其变动原因、产品质量及其变动原因、单位成本及成本分析；销售量及其变动原因、售价及其变动原因、营销策略、营销费用及变动原因；税收政策及纳税情况等。2）企业的财务政策及其变更对无形资产财务信息的影响分析。3）相关法律限制、合同约定、评估委托约定或评估假设等相关法律文件资料情况。4）获取与专利资产相关的财务数据及专利实施企业经审计的财务报表和审计报告。5）企业对制定的无形资产利用规划方案作出的盈利预测资料。（4）无形资产以往的评估及交易情况取得无形资产以往的评估及交易情况，包括转让合同、实施许可合同及其他交易情况；取得委托方及相关当事方提供的说明、及交易证明复印件。（5）类似无形资产的市场价格信息取得相近或类似无形资产的近期市场交易情况资料，要求资料清晰、合理、完整，且与交易日期相近。（6）宏观经济环境、行业状况及前景、企业状况及前景1）无形资产所处的宏观经济情况对无形资产价值影响的分析过程。财政、货币、税收、产业政策调控与国民生产总值的变化，影响无形资产实施产品的市场供求和企业经营成本，影响无形资产价值的实现。2）无形资产所处的行业状况及前景对无形资产价值影响的分析过程。无形资产产品所处的行业政策及发展情况、同类产品的竞争状况等相关信息3）无形资产实施企业状况及前景对无形资产价值影响的分析过程。收集企业制定的未来无形资产应用实施计划和收益预测。为实现上述目标在生产要素方面的保障措施、资本性投资计划。为实现上述目标在市场策略、经营管理方面的保障措施。2、分析、调整所收集评估资料的过程、依据和结果（1）无形资产是否能带来显著、持续的可辨识经济利益1）对被评估无形资产是否能带来独有的超额收益进行的分析过程；2）对无形资产产品实施过程中是否存在其它无形资产共同发挥作用进行的分析过程。分析过程清晰、合理、完整。（2）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命，无形资产的保护措施1）无形资产法定寿命、经济寿命的以及预测周期的分析过程。法律因素分析，通常包括：无形资产的权利属性及权利限制、专利类别、专利的法律状态、专利剩余法定保护期限、专利的保护范围等。评估师应当关注专利所有权与使用权的差异、专利使用权的具体形式、以往许可和转让的情况对专利资产价值的影响。评估师应当关注发明、实用新型、外观设计的审批条件、审批程序、保护范围、保护期限、审批阶段的差异对专利资产价值的影响。评估师应当关注专利所处审批阶段，专利是否涉及法律诉讼或者处于复审、宣告无效状态，以及专利有效性维持情况对专利资产价值的影响。对影响无形资产价值的技术因素进行分析，通常包括替代性、先进性、创新性、成熟度、实用性（获利性）、防御性（泄密或仿制）、垄断性等。2）对无形资产实行的保护措施有效性及对无形资产生命周期的影响的分析过程。剩余法定保护期和有效经济寿命分析无法定保护的无形资产所采取的保护措施及风险、技术更新和市场对经济寿命影响的分析。要点具备，分析过程清晰、合理、完整。（3）无形资产实施过程中所受到国家法律、法规或其他资产的限制1）无形资产实施过程中受到国家法律、法规限制的分析过程；2）无形资产实施过程中受到其他资产限制的分析过程。 各检查要点具备，分析过程清晰、合理、完整。（4）经济因素及相关财务数据的分析1）经济因素分析，通常包括无形资产的取得成本、获利能力、许可费、类似资产的交易价格等。外购无形资产和自创无形资产的成本。其中，自创成本包括：研发成本、转化成本、获权及维权成本、交易成本等。获利能力分析：获利能力因素（先进、独占、保护）、获利方式（转让、应用）、与其他资产的相关性、利润或现金流、收益期限、风险因素。无形资产通常需要与其他资产共同发挥作用，资产评估师应当分析评估对象与其他有形资产及无形资产的作用及贡献。分析实施企业经营条件对评估对象作用及价值的影响。企业自身的经营条件决定了实施无形资产的生产规模、装备水平、市场地位、收益水平。资产评估师应关注行业政策、经营条件、生产能力、市场状况、产品生命周期等因素变化对无形资产效能的制约；分析上述因素对产品销售年、价格、收入、成本、费用即盈利能力的影响。许可费：转让许可（独家许可）和许可使用的权利状况以及限制条件对无形资产价值的影响。类似资产的交易价格：交易案例的可比性对无形资产价值的影响。2）对无形资产应用中的相关财务数据的分析调整过程。说明对无形资产应用中的相关财务数据进行的分析过程，包括但不限于：企业执行的会计政策的连续性（3-5年），以及是否真实客观反映无形资产的获利能力，应按照企业会计准则对会计差错进行追溯调整。对相关产品的收入财务数据进行分析，了解其产量、销量、价格、销售策略、对主要客户的依赖、关联交易等情况，对相关指标变动的内部外部因素进行分析，并剔除非经常性因素影响。成本（成本构成及单位成本）、为相关产品生产经营配套的原材料、人工成本、能源供应及价格趋势、成本分摊方法的合理性。经营费用及管理费用主要结构及比率，主要变动原因及趋势，费用分摊方法的合理性。税收政策变化以及对产品盈利能力的影响。相关产品的经营现金流量分析；相关产品应收账款周转率、存货周转率、实施企业的财务风险指标分析等。根据企业利用无形资产的历史经营指标，分析企业提供的无形资产未来应用计划和收益预测的可实现性及其风险。与企业管理层进行沟通，提请企业对不合理的预测进行调整并形成访谈记录，保证预测的科学性及合理性。要求分析过程逻辑清晰、过程完整、结论合理；完整反映相关财务数据的分析调整过程。（5）无形资产转让、出资、质押等的可行性1）对被评估无形资产是否能单独转让、出资、质押进行的分析过程；2）分析过程逻辑清晰、过程完整、结论合理。（五）评定估算1、无形资产评估方法的适应性分析根据估价对象的实际情况、评估目的、价值类型、资料来源等，详细分析说明三种基本方法的适应性，充分说明选择或不选择某种评估方法的理由。（1）一般情况下，具有以下特征的无形资产可采用成本法评估：具有可替代性；复制该无形资产在技术上可行，其投入成本清晰并可量化；因特定关系或权利获得的无形资产（特许经营权）。资产评估师应充分考虑无形资产价值与成本的相关程度。（2）有充分发育的市场，可收集到3个及以上相同或相似的无形资产的可比交易案例，才能选用市场法。（3）具有较长期稳定的收益能力且其收益可以预测，可以选用收益法。1）直接估算法：用使用该无形资产产品比未使用该无形资产产品增加的收入或节约的成本的现值之和进行估算。2）间接估算法：使用该无形资产的产品净收益扣除生产该产品其他资产的社会平均投资收益进行估算。3）分成率法：分析无形资产对产品销售收入或销售净利润的贡献，根据其贡献确定其收入分成率或利润分成率，估算无形资产价值。2、使用成本法评估的要求（1）了解其历史形成过程的投入与财务核算情况，取得与无形资产形成过程相关投入的财务信息资料的基础上，测算评估基准日重置成本。要求：取得与无形资产产品运营的相关财务核算资料清晰、合理、完整。（2）无形资产重置成本的构成要素及取值依据充分，资料数据来源可靠，具有完整历史数据或相关数据佐证。2）无形资产重置成本包括：合理成本、税费及利润。重置成本各要素的取价、取费为评估基准日市场价格。（3）无形资产重置成本的计算过程1）重置成本各要素演算及推导出评估结果的计算过程准确无误；2）演算过程中符合公认的评估方法和计算模式。3）演算过程符合公认的方法标准，计算过程准确。（4）无形资产贬值的确定1）应当全面考虑被评估无形资产的各种贬值因素，是否存在功能性贬值和经济性贬值。2）各项贬值因素分析过程符合公认的评估方法和计算模式。功能性贬值：将委估无形资产生产的产品与生产该产品的先进技术相比，按收入、成本、利润综合分析，测算委估无形资产与该先进技术之间的成本增加值或利润减少值。经济性贬值：国家宏观经济政策或市场环境因素变化对该技术超额收益的影响。3）分析过程符合公认的方法标准，贬值因素考虑全面、完整，计算过程准确。2.使用收益法评估时（1）合理估算无形资产的预期收益期限1）根据对无形资产的剩余法定寿命、技术成熟度及技术寿命、产品的市场寿命年限的分析，合理估算无形资产的经济寿命，并按照经济寿命与法定寿命孰短原则确定预期收益年限。2）根据实施企业实施无形资产历史经营数据和财务数据的变化，以及对企业未来实施无形资产规划可信度的分析研究，综合估计实施无形资产获得超额收益的剩余有效年限。3）根据上述分析，合理估算应用该无形资产的收益增长期、稳定期及下降期。4）通常无形资产的经济寿命年限短于其法定保护年限；专利的经济寿命年限一般为5-12年。（2）合理估算无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素。1）在全面收集、分析无形资产应用产品相关经济数据和财务数据的基础上，合理估算被评估无形资产带来的预期收益。通过收集并分析无形资产及其应用