二七年杭州房地产市场分析报告.doc

2007年杭州房地产市场分析报告浙江大学房地产研究中心2008年3月二七年杭州房地产市场分析报告浙江大学房地产研究中心 本报告执笔人为浙江大学房地产研究中心博士研究生杨 鸿和郑文娟。2007年，杭州国民经济快速发展，全市GDP增长14.6%，人均GDP突破8000美元；社会投资强劲，全市固定资产投资增长15.3；财政收入显著增加，全年完成财政总收入788.42亿元，比上年增长26.3，其中地方财政一般预算收入391.62亿元，比上年增长29.9；人民生活水平持续提高，市区居民人均可支配收入21689元，比上年增长14；城市综合实力排名稳步上升。2007年，中央和地方相继出台了一系列房地产市场的宏观调控政策，打击了土地囤积，严控了第二套房贷，提高了土地税费，整顿了市场秩序。2007年的杭州房地产市场彻底走出了调整期，走入了新一轮增长周期。20052006年的低迷和观望都已经烟消云散，取而代之的是久违的排队抢购。沉寂两年的杭州市房地产市场以一种爆发性增长，瞬间完成了从谷底到巅峰的惊天大逆转房价迅速攀升，供应量成倍放大，土地市场高价地此起彼伏。然而，这种报复性的高速增长显然难以持续，房价在跳跃性抬高之后，并没有高歌猛进多久，因为市场需要时间来消化。随着各项调控政策的逐步到位，市场于年底显著回落，交易量大幅回落，市场又暂时归于平静。一、2007年房地产市场政策的回顾和评论（一）土地政策：打击土地囤积，完善市场制度，调整供给结构2007年的土地政策涵盖土地出让方式、土地储备、土地开发期限和土地供给比例等多方面，其中，最有影响力的是打击土地囤积的四条措施，四条措施中市场反应最大的是对闲置土地的处置和开发建设时间的规定。2007年10月，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定和关于打击开发商囤地的四条办法。前者规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。后者实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间和加大闲置土地的处置力度等四个办法来打击土地囤积行为。关于土地使用权证书的规定，使开发企业面临更大的资金压力，迫使企业就自身资金实力与土地储备之间进行权衡；打击囤地的四条措施对维护市场秩序、保持市场稳定起到了积极作用。2007年11月，土地储备管理办法出台，试验、推广了十多年的土地储备政策终于以成文的形式确定，结合2007年2月份出台的土地储备资金财务管理暂行办法，土地储备的政策体系显著完善。对于杭州而言，土地储备已经实践了将近10年，土地储备的制度建设和操作经验都走在全国前列，土地储备管理办法的出台对杭州市场没有影响。2007年的房地产宏观调控主要着力点在于保障低收入家庭的住房困难，8月份，国务院出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，提出“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”，这对土地供应结构和比例影响巨大。总体而言，2007年的土地政策着力温和，不少政策是将之前已经在各地实行的措施以文件或者法律的形式予以确定，市场反应也比较平静。（二）金融政策：紧缩货币政策，严控第二套房贷，严审开发贷款2007年金融政策的基调是从紧，央行6次加息，一年期的贷款利率从6.21%增加到7.47%；10次提高准备金率，准备金率从9.5增加到14.5，动作之频繁，前所未有。同时，为了调控房地产市场，也为了降低房贷风险，央行和银监会严控第二套房贷、严审开发贷款。现在回过头来看，房贷政策是2007年最具影响力的调控手段，成为杭州市房地产市场由火爆转入平稳的拐点。从紧的货币政策源于经济基本面分析，2007年宏观经济呈现投资增长过快、通胀压力持续加大、流动性过剩等问题，经济增长由偏快转为过热的风险加大。在此背景下，中央将货币政策的基调由“稳中适度从紧”调整为“从紧”。2007年年底召开的中央经济工作会议10年来首次明确提出了“从紧货币政策”。随即央行于年末连续出台了两项重要的从紧举措：一是07年第10次上调存款准备金率，力度加大；二是于12月21日实行年内第6次加息。2008年从紧货币政策的第一要义将是遏制信贷过快增长，同时继续加大资金回笼并加快信贷投放的结构调整，采取有保有压的方式加快相关的信贷退出及鼓励有关信贷进入。房地产信贷成为紧缩货币政策执行的重中之重，尤其是对第二套房贷的监管。加强房地产信贷管理是出于对市场风险的防范。2007年9月27日，央行、银监会联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。紧接着，12月11日，央行、银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确界定：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。严控第二套房贷不仅在心理层面打击了市场投机者信心，还在资金层面限制了投机行为，杭州的房地产市场热度此后明显回落。对开发房贷的严审紧密结合了打击土地囤积、打击“捂盘惜售”的政策。关于加强商业性房地产信贷管理的通知规定，对项目资本金比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。通知还严格规范了土地储备贷款管理，规定商业银行不得向房地产发放专门用于缴交土地出让金的贷款，对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。通过将开发企业违规行为与银行信贷挂钩，房地产市场秩序得到改善，开发企业更加规范化。总体而言，2007年的金融政策力度加大，政策效果显著，市场形势明显缓和。此外，2007年金融政策对后市影响巨大，基本上奠定了2008年的房地产市场基调。（三）税费政策：提高土地使用税费，清算土地增值税，积极研究物业税作为2006年房地产政策的延续，关于修改的决定、关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知等多项房地产税费政策于2007年开始实施，国税总局工作要点将物业税提上议程。此外，新的企业所得税法审议通过，统一了内外资税率。2007年1月1日，调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知正式实施，通知规定，新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方3070分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式，地方分成的70%部分一律全额缴入省级国库。政策的初衷是为了盘活存量用地，控制建设用地规模，但使用费基数较低，对政策效果不应期待过高。2007年1月1日，关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定正式实施。决定对1988年国务院发布施行的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例作了相应修改，提高了城镇土地使用税税额标准，将城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。这一调整幅度与我国物价上涨幅度是基本一致的，国家统计局资料显示，2005年居民消费价格指数比1987年增长了2.1倍。因此，土地使用税的增加，对房地产市场不会有实质性影响。2007年2月1日，国税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知正式实施，规定房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。土地增值税为四级超率累进税率，而建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，这对市场供给结构有引导作用。2007年3月全国人大审议通过的中华人民共和国企业所得税法，将于2008年1月1日起施行，两税并轨之后，将实行25%的统一税率，这对于大多数内资房地产企业是重大利好。2008年房地产公司的所得税将由33%下降至25%，由此带来房地产公司净利润有12%的提升空间，可以基本抵消掉增值税的影响。2007年1月，国家税务总局公布的2007年全国税收工作要点中明确提出，研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点。物业税方案在多个城市模拟运行之后，正在总结经验，不断完善，寻找合适的推出时机。（四）专项整治：监管市场交易，严查土地违法，打击房源囤积根据建设部等八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的通知，2007年5月21日，杭州市出台了关于开展房地产市场秩序专项整治的实施意见，制订了专项整治实施阶段工作计划，主要包括以下三个方面。开展房地产交易专项整治。通过综合信息系统透明售房网对房产开发企业的商品房连续预定、连续退房等情况进行重点监管，重点查处房产开发企业利用连续预定、连续解除合同来达到“销控”的目的。同时，加强对诚信档案的管理，利用网络平台将房产开发企业、房产中介企业的失信行为公示于众，进一步加强网上公示制度。开展税收和土地检查工作。杭州市国税局全面开展了房地产企业税收专项检查，通过检查共计补缴企业所得税1.07亿元，加收滞纳金33.37万元。市国土局通过对“已供未用”经营性房地产用地的全面清理、排查，对发现的“已供未用”土地依法及时进行处置，严厉打击并坚决遏制囤积土地的行为，公开曝光3宗因企业自身原因造成闲置的土地案件，共罚款3352.55万元；重点查处“以租代征”、违反规划擅自扩大用地规模、“未批先用”等三类土地违法违规行为，公开曝光了11宗典型土地违法案件，涉及土地面积580亩。完善房地产预售管理。2007年8月，杭州市对办理商品房预（销）售审批和在建工程抵押作出规定，要求房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房预（销）售审批时所有房源必须一次性全部上网公开销售，并不得办理在建工程抵押和现房抵押。同时，对2004年1月1日至今各开发企业申报自留房进行集中清理，对符合现房销售条件的均将转为现售房源对公示3天后外公开销售。2007年11月，杭州市实施商品房预销售计划报送制度，要求在杭各省、市房地产开发企业所开发的商品房全部列入预销售计划，开发企业每年上报上、下半年楼盘销售计划，凡未按期申报计划的房地产项目在2008年度均作无计划处理，并规定一次性预售不得低于3万平米。二、2007年杭州市房地产市场的运行情况（一）投资开发：房地产投资加速增长，新开工量大幅上升2007年，杭州市8城区完成房地产投资开发额为429.9亿元，同比增长17.7%；施工面积为3946.6万平方米，同比增长4.0%；新开工面积为944.7万平方米，同比增长31.0 %；竣工面积为739.7万平方米，同比增长26.8%。2006年，杭州市8城区房地产累计投资额为365.34亿元，同比增长4.8%；房地产施工面积为3794万平方米，同比增长7.3%；新开工面积为721.21万平方米，同比下降19.7%；竣工面积为583.5万平方米，同比下降22.4%。相比2006年，2007年杭州市房地产投资增长迅速，新开工面积从2006的下降19.7%变为上升31.0%，表明市场已开始恢复到正常水平，扩张迹象显著，供应量逐渐增大。图1 20012007年杭州市8城区房地产投资开发额（二）市场销售：交易量均迅猛上升，季节波动显著2007年，杭州市主城区（不含萧山、余杭）新建商品住宅共成交35670套，比上年同期增长47.3%；成交总面积达457.12万平方米，比上年同期增长31.4%；成交总金额为447.05亿元，比上年同期增长89.3%。2007年月度详细数据见图2。在二手住房方面，2007年杭州市主城区共成交25367套，比上年增长62.2%；成交总面积达216.41万平方米，成交总金额为197.52亿元。图2 2007年杭州市主城区商品住宅成交月度数据从季度成交量来看，2007年14季度新建住房成交量分别为5311、12862、10312和7185套，其中，第二、第三季度是成交活跃，第四季度开始有所回落，季节效应非常显著。从2006、2007年季度对比数据（见图3）可以看出，2006年第四季度市场强劲复苏，2007年第四季度市场归于平静。图3 2006、2007年杭州市主城区住宅成交量季度对比（三）房价变化：高地价推动房价跳跃性增长，局部区域房价翻番在2005、2006年的平稳过渡之后，2007年杭州市房价呈现报复性增长。根据国家发改委与国家统计局数据70个大中城市房价指数，杭州市新建商品住房销售价格2007年8月份同比增幅为10.2%，11月份高达16.7%，12月份为15.0%；二手住房12月份同比上涨10.3%。从实际观察看，上述数据偏保守，但房价的增长势头从2007年年底开始得到明显遏制，此后房价一直处于平稳期。事实上，2007年，杭州市房地产开发用地成交价高于出让起价50%以上的有37宗，占总出让宗数的42%；成交价高于出让起价100%以上的有21宗，占总出让宗数的24%；有4宗土地的成交价甚至高于出让起价两倍。这些地块的高价成交直接推动了周边区域的房价上涨，在售楼盘和二手房市场迅速作出反应，房价在短期内大幅上升。这种现象不仅发生在市中心区域，而且外围区域也随处可见，三墩、九堡等区域表现得最为显著。（四）供求关系：需求集中释放影响市场供求平衡，促进尾盘加速消化2007年初以来，杭州市房地产市场积压了两年的需求集中释放，供不应求局势较为明显。由于房价的快速上涨，部分开发商选择囤积房源、延缓销售，不少购房者出现恐慌心理，更是助长市场“供不应求”局势，购房者集体漏夜排队购房现象一度盛行。 数据层面，10月底，主城区可售新建商品住宅房源为16440套，比年初缩减了40.23%，但第四季度以后，宏观调控成效开始显现，新开楼盘逐渐增多，购房者也恢复理性，供需矛盾逐渐缓和。至12月末，主城区可售新建商品住宅房源为18726套，比10月末提高了13.91%。供求关系的失衡，带动了杭州市尾盘的消化。市场供给不足，需求依旧火爆，当新开楼盘价格不断上调时，处于尾盘的楼盘具有价格优势，且多数尾盘是现房，加速了尾盘的消化。在这轮市场上升期，外来购房比例明显增加。2007年前11个月，外地人在杭购房比例高达22%，而2006年同期这个比例为17%，提高了整整5个百分点。图4 20062007年主城区可售商品住宅房源情况（五）土地出让：成交面积和金额创新高，商业、住宅比例相当2007年杭州市共出让经营性房地产用地89宗，总成交面积6140.18亩，总成交金额531.45亿元。2006年杭州市共出让经营性房地产用地53宗，总成交面积2892.4亩，总成交金额166.49亿元。相比2006年，2007的土地成交宗数增长67.92%，成交面积增长112.29%,成交金额增长219.21%。从地块用途性质上看，在2007年已出让的土地中，住宅用地48宗，占53.9%；商住用地、商业办公用地等共计41宗，占46.1%，在用途比例上与2006年接近。三、2008年杭州市房地产市场走势基本判断（一）受宏观调控政策影响，市场近期内仍将维持平稳态势受中央宏观调控影响，杭州市房地产市场已经由2007年的过快增长转为平稳增长，市场在短期内仍将维持谨慎和观望的态势。包括信贷调整在内的一系列宏观调控，使市场明显降温，排队购房的情形已经不再出现，购房者对房地产市场的认识逐渐趋于冷静。土地市场也走出了之前的喧嚣和狂热，开发企业拿地更加谨慎。同时，开发企业的定价策略趋于合理，哄抬房价现象不再出现，稳步增长成为市场主旋律。因此，总体而言，房地产市场近期将以温和平稳为基调。（二）各种因素汇聚，房价仍然存在上升压力受宏观调控影响，从去年10月份开始，杭州市房价增幅开始明显放缓，当前房价增长仍然相当温和，市场近期内没有出现房价明显上升，局部环比甚至有小幅回落。但鉴于当前国内的宏观经济形势，尤其是CPI持续高涨、股市持续低迷、人民持续升值、流动性严重过剩等因素，房价上升的压力较大。房地产抵抗通货膨胀、吸纳投资、保值增值的功能将诱使资金重新回流，市场在渡过平稳期之后，可能又将迎来一波显著上升。由于当前市场普遍认为2008年下半年从紧货币政策会有松动，因此，2008年杭州市房价仍然存在上涨的压力。（三）中小户型住房供应增加，市场供求结构将深度调整2006年的宏观调控限定新建商品住宅的套型比例为套型面90平方米以下不低于70%，2