房屋转让-《房地产政策与法规》系列课件

房屋转让,【教学目的】,通过本章教学，使学生明确房屋转让形式区分的意义， 了解商品房买卖及商品房预售的风险， 掌握城镇私房买卖和农村房屋买卖问题。,【重点难点】,商品房预售概念， 预购人对预售合同权利的处分， 城镇私房的意义。,【政策法规】,城市房地产转让管理规定 商品房销售管理办法 城市商品房预售管理办法 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见,第一节 房屋转让形式,一、房屋转让形式,商品房买卖 二手房买卖 农村房屋买卖 房屋交换 房屋入股 房屋赠与,二、区分意义,转让目的、性质不同 适用法律不同,第二节 房屋买卖：商品房买卖,一、商品房买卖的含义,1、商品房的定义 房地产开发商开发的用于租售的房屋。 是中国大陆特有的概念，适用特别法规。,2、商品房买卖的含义,是指房地产开发商将建成的符合法律规定条件的商品房向社会公众出售，社会公众购买商品房的行为。,二、商品房买卖的方式,现房销售 1、定义 现房定义 已经建成且已经具备交付条件的房屋。 现房销售特别定义 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。,2、法律要求,必须是物理上已经竣工； 在法律上已经通过竣工验收。,期房预售,1、定义 期房定义 尚未建设或正在建造的房屋或已经建成但不具备交付条件的房屋。 又称为楼花。 期房预售特别定义 房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。,2、法律要求,一般要求 已经取得土地使用权或所有权，并准备或已经在开工建设。 中国大陆 已经开工建设到一定程度。,三、商品房买卖流程,选定房屋 1、开发商准备工作 现房准备 实房 样板房 期房准备 图纸 沙盘,2、买受人选房,现房选定 了解房屋的实际情况。 期房选定 了解规划，判断房屋可能的情况，约定房屋。,签署买卖合同,1、合同文本 中国属于标准文本； 有的国家可以自行制定文本。,2、特别合同,返本销售 售后包租,3、拆零销售,整体销售目前不是销售的主要方式，目前通用的是拆分销售， 拆零销售是拆分销售的特殊形式， 指拆分到已经无法单独使用， 中国大陆已经禁止。,合同预告登记,中国是合同备案，比一般合同预告登记严格； 不是世界各个国家都有此规定。,支付房款,1、付款方式 一次性付款 分期付款 抵押贷款,2、抵押贷款,公积金贷款 商业银行贷款 抵押贷款 按揭贷款,交付房屋,1、交付条件 中国要求通过竣工验收， 但不是每个国家都如此。,2、验收房屋,按照国家法律、技术标准等， 按照合同约定。,3、交接房屋,签署交接单， 接受钥匙。,登记产权,1、开发商获取大产权证 2、购房人获取小产权证,四、商品房预售,商品房预售的概念 1、商品房预售的定义 房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。,2、起源,香港立信置业公司1954年首创。,3、商品房预售的特点,期权； 风险大； 严格政府管制； 合同登记。,商品房预售许可登记制度,1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书或批文。这是商品房预售的前提和基础。 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。该条件体现了不动产物权变动的公示性。 5、除了上述预售条件之外，各地还规定了一些其他预售条件。,商品房预售款的监管,用于有关工程建设 银行监管与银行自我保护。,我国预售合同登记制度的改进,韩国： 商品房预售强制保险制度， 保险基金补偿预购人损失。,预购人对预售合同权利的处分,1、预购合同权利的再转让 是否可以转让，涉及各种问题 购买人自己情况变化； 开发商情况变化； 转让促进市场流通 市场低迷时，活跃市场； 市场高涨时，加速投机。 法律规定由国务院定,2、用预购商品房设定担保,预售合同质押， 办理产权证时变为抵押， 按揭贷款。,第三节 其他类型的房屋买卖,一、二手房与城镇私房买卖,二手房一般概念 1、定义 二手房是除开发商持有的商品房之外的所有城市房屋的总称。,2、来源 自建、 继受取得、 购买商品房或公房。,城镇私房概念,1、定义 历史上为私人建造、所有的房屋，没有通过社会主义公有制改造，或没有经过出让土地使用权。,2、来源 私房建筑现在实际上只存在于农村和城镇，大城市只有商品房建筑。农村居民原则上只要有实际需要，都可获得土地建房，城镇居民则受到严格限制。,二手房买卖程序,1、签定买卖合同前卖方的准备 共同共有房屋，须要先变为按份共有房屋； 按份共有房屋，须要其他共有人放弃优先购买权； 已出租房屋，须要承租人放弃优先购买权。 2、查验房屋 检查技巧 3、签定买卖合同 房地产主管部门有标准合同。 4、产权过户 缴纳税费,产权证书,一些二手房没有产权证， 检查是否有其他证明文件，如规划证。,房屋质量纠纷,二手房没有严格质量标准； 需要买卖双方共同协商。,户籍问题,中国式问题； 一套住宅只能有一个户口，每个户口人口只能是有血缘关系的家庭成员。 买房前进行户口查验。,二、农村房屋转让,1、产权限制 农村集体土地上的房屋， 个人仅仅有使用权， 不能转让给本集体之外的人。,2、社会矛盾,许多农村房屋在地理上已经是城市房屋， 使用同其他城市房屋没有差异。,3、私人意义,在目前房价高昂时代，农村房屋价格便宜， 节省费用，可以同样解决居住问题，,4、农村房屋要点,集体是否承认买卖； 是否通过规划。,第四节 其他类型的房屋转让,一、房屋交换,含义 两个以上产权人之间就两个以上房屋相互之间转换产权。,性质,特殊的房屋买卖， 必须同时进行买和卖的行为， 且买卖行为对象为同一产权人。,对价,支付差价,特殊作用,某些特殊时期的作用,二、房屋入股,含义 房屋作为股东出资，归企业所有。,性质,保留相等价值、但又不保留所有权， 不是买卖，也不是赠与。,惯例,企业解散时，有优先权。,三、房屋赠与概述,性质 非买卖，不支付对价，无偿转移产权。 但可以附条件。,赠与成立条件,应当有书面合同， 但赠与人口头承认并实施的也可以。,合同属性,1、实践性合同，交付标的物。 2、诺成性合